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フラット３５の制度変更（令和2年4月申し込み分から）

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日はフラット３５の制度変更

についてわかりやすく解説したいと思います。

関係ある方には非常に重要なことなので、もしよろしければ最後までご覧ください。

この変更は２０２０年１月１日にフラット３５のホームページで発表されていまして、２０２０年４月１日以後の借入申込み受付分から適用となります。

ですので、すでに申込をいている方は影響を受けませんのでご安心ください。

※詳しくはこちら

【フラット３５】2020年４月の主な制度変更事項のお知らせ：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】www.flat35.com

※動画もぜひご覧ください。

何が変わるのかというと、３点です。

１．総返済負担率の算定に含める借入金の対象を一部見直します

（１）賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を年間合計返済額の対象に追加

（２）売却予定の住宅に係る住宅ローンの取扱いの見直し

２．資金使途がセカンドハウスの取得の場合の取扱いを一部見直します

３．【フラット３５】借換融資の借入期間を一部見直します

これからご説明いたします。

まずは、１．（１）賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を年間合計返済額の対象に追加についてです。

融資する場合は返済比率という審査基準があります。例えば、年間返済額は年収の３５％までとかです。

年収５００万円であれば、年間返済額１７５万円となります。

例えば金利１％、返済期間３５年だと、毎月返済額１４５，６５９円（ボーナス返済なし）となり、５１６０万円まで借りられるという計算になります。※審査により非承認の場合もあります。

従来は賃貸中の住宅を所有していて、その住宅の借入額があっても賃料が入っていれば（入る予定があれば）その返済は年間返済額に含みませんでした。

今回の変更内容はこの返済比率について、現在賃貸予定や賃貸中の住宅に係る借入金の返済を含めるというものです。

例外として一棟アパートとか一棟マンションとか投資用のローンを組んでいる場合は従来通り、返済比率にはいれないそうです。

この変更は融資を厳しくすることで居住用住宅ローンで借りている方が金融機関に無断で貸してしまって投資用マンションにしているという問題を減らすためと思われます。

続いて１．（２）売却予定の住宅に係る住宅ローンの取扱いの見直し

お買い換えの方が対象となります。現在お住まいの住宅を売却するときは、その住宅ローンを返済比率に含まないという現行制度ですが、売却額が安くなってしまい、売ってもローンが残ってしまう（手持ち金でも返済しきれない）場合、返済比率に入れるそうです。

ローンが残ってしまうということは売るに売れないということで、貸さざるを得ないということになります。

この変更も居住用住宅ローンで借りて貸してしまうという問題を減らすためと思われます。

２．資金使途がセカンドハウスの取得の場合の取扱いを一部見直します

従来は自宅でフラット３５で融資を受けて、セカンドハウスでもフラット３５の融資を受けるということができました。ただ、今後は片方となり、２か所で借りることはできなくなりました。

これも、セカンドハウスで借りて、勝手に貸してしまう方が多かったからと思われます。セカンドハウスはあくまでも、居住用で貸していいものではありません。

例えば都心に住んでいて、週末房総半島で過ごすとか、そういう場合も両方は借りられなくなってしまうので、この変更は少し残念な変更かと思います。

３．【フラット３５】借換融資の借入期間を一部見直します

フラット３５の借入期間の下限は１５年です。（満６０才以上の場合は１０年）もちろん、繰り上げ返済とか売却で結果的に１５年以内になるのは問題ありませんし、むしろ多くいらっしゃると思います。

これまで、３５年ローンで２０年以上ローンを払った方が借り換えしようとしても、ローン期間が残り１５年未満になっているので借り換えできませんでした。今後は借り換えに関しては１５年未満でも借り換えができるようになりました。

借り換えではなく、新規で借りる方に関係のない変更となります。

マンション価格に対する影響は？

全くないことは無いが、ゼロに等しいくらいかと推測します。
※あくまでも個人の見解です。

銀行や信金など民間の金融機関で借りれない方が、フラット35で借りるというのはよくあるケースです。そして、この傾向は今後も続くと思います。

一方で今回の制度改正では無断で貸すということに対して厳格に対応していくという側面があるかと思います。

普通にローンを借りたいという方も一部借りられなくなってしまうので、ほんの少し購入者が減ってしまうという弊害はあるが、価格が変動するまでの要素ではないのかなと思っています。

本日は以上です。
最後までご覧になっていただきありがとうございます。

 

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更新日時 ： 2020年04月01日 | この記事へのリンク ：