こんにちは
エムティーハウス角田です。
最近はオーナーチェンジの区分マンションがけっこう売りに出されています!
しかも利回りは5%とか??
個人的には築浅で6%超とか、築古で10%とかを超えるのが一つの目安かと思っていますが
最近は利回りが低下(価格は上昇)していますね。
5%だと、リートとかわらないですよね。
ということで、利回り5%の区分マンションを買って10年で売ったらどうなるか、
試算してみました。
【試算データ】
築10年 70平米の中古マンション(江東区の湾岸エリア)
4500万円で購入し、10年後に15%ダウンの3825万円で売却
賃料は利回り5%想定で187,500円
①礼金・更新料を賃料×5で約94万円
②不動産会社に2回 仲介手数料で約40万円
③2回転居し、原状回復に50万円
④空室期間でもらえない賃料 3か月×2= 112万円
⑤10年の間に修繕で50万円・・・・①~⑤で▲158万円
・浴室乾燥機
・給湯器
・ガスコンロ
・水栓(キッチン・浴室・洗面所)
・ ウォシュレット
・レンジフードモーター
30年返済で金利は2.5%
ランニングコスト
管理費 年額36万円
固定資産税 年額16万円
【購入時】
自己資金20% 900万円
諸費用 291万円
内訳:
仲介手数料152万円
売買契約印紙代1万円
登記費用 54万円
不動産取得税33万円
ローン手数料39万円
印紙代 2万円
火災保険料 10万円
ということで初期費用は1,191万円です。
【運用時】10年間トータル
賃料 2250万円
管理費 360万円※毎年36万円
固定資産税 160万円※毎年16万円
毎月返済 1597万円※毎月133,063円×12か月×10年
ということで、10年間で133万円のキャッシュフローです。
※毎月だと、11,000円くらい。しかも、これは空きが出なかった場合です。
そこに、前提条件の①~⑤の合計、▲158万円を考慮すると、▲25万円です。
【毎年の税金】
【収入】賃料 225万円
【支出】管理費 36万円
固定資産税 16万円
減価償却費 66万円
借入金利 62万円
その他①~⑤ 16万円
【利益】 29万円
・・・・所得税20%・住民税10%の税率の方の場合は8.7万円課税(10年で87万円)
ということで、10年間のトータルは
この試算によると、25万円の持ちだしと87万の税金で112万円のマイナスキャッシュフローとなります。
【売却時】
売却額 3825万円
諸費用 147万円
・印紙代 1万円
・仲介手数料 約130万円
・抵当権抹消登記費用 2万円
・一括返済手数料 約14万円
残債額 2628万円
手元に残るお金 1050万円(最初に出費した額から▲141万円)
【結論】
利回り5%で区分マンションを購入し、10年後に15%ダウンで売却すると、252万円の損
※金利2% 30年返済を前提
・売買で282万円の仲介手数料がかかるので、これが安くなれば、損失は減ります。
・ 15%ダウンという前提については議論がありますので、景気の良い時期に売却するというのも一つの考えです。
・4500万円のマンションでも相続税の評価額は約1500万円と3分の1(貸す場合は更に低くなります)となるので、相続対策としては理にかなっています。
最後までご覧になっていただき、ありがとうございました。
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1.当社ならマンションをご売却する際の仲介手数料は成約価格の1%です。
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更新日時 : 2017年10月08日 | この記事へのリンク :
本日は勝どき6丁目エリアのザ・東京タワーズの価格動向について記載したいと思います。
ザ・東京タワーズはシータワー・ミッドタワーの2棟
(ミッドタワーの1部は賃貸です)
の成約坪単価・取引数を調べてみました。
※東日本レインズによる
取引数18件
※登録されていない物件もありますので、実際は上記より多く成約していると思われます。
※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位1割及び下位1割は除外しています。
坪単価 284万円~328万円(中間坪307万円)
18の成約事例のうち、ちょうど中間9番目の坪単価は307万円であり、
70平米に換算すると、6500万円となります。
取引数22件
※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位1割及び下位1割は除外しています。
坪単価 284万円~337万円(中間坪300万円)
平成29年と比較すると、ほぼ同じです。
取引数22件
※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位1割及び下位1割は除外しています。
坪単価 278万円~325万円(中間坪294万円)
平成28年・29年とほぼ同じ坪単価です。
取引数15件
※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位1割及び下位1割は除外しています。
坪単価 282万円~346万円(中間坪323万円)
東京オリンピック開催が平成25年9月に決定し、一気に上昇しました。
その後は中間の坪単価が300万円前後でしたので、この頃が勝どきのピークだったかも知れません。
※ただその後も坪300万円は維持していますので、大幅な変化はありません。
取引数15件
※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位1割及び下位1割は除外しています。
坪単価 236万円~288万円(中間坪256万円)
平成24年12月に第二次安倍政権がはじまり、日経平均が一気に上昇した頃です。
オリンピック決定後の平成26年と比べると、坪60万円くらい安かったようです。まさに急上昇といえそうです。
取引数13件
※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位1割及び下位1割は除外しています。
坪単価 240万円~290万円(中間坪254万円)
この時期は平成23年3月の東日本大震災の影響がまだ続き、株価も9000円前後と低迷した時期です。
取引事例中、ちょうど真ん中の坪単価(平均ではありません中央値です。)をピックアップしました。
平成24年 坪254万円
→民主党から自民党(第二次安倍政権)、アベノミクスで株価は15,000円へ
平成25年 坪256万円
→9月に東京オリンピック開催が決定し、湾岸エリアの勢いが一気に良くなる。
平成26年 坪323万円
→株価はさらに上昇、オリンピック景気でこのころがピーク?
平成27年 坪294万円
→やや下がる
平成28年 坪300万円
→少し持ち直す
平成29年 坪307万円
→少し持ち直す
ということで、ザ・東京タワーに限ってご説明すると、オリンピック決定で一気に上がり、その後は横ばいで推移しているといえそうです。
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更新日時 : 2017年10月02日 | この記事へのリンク :