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【採算は合うのか？？】利回り５％の区分マンション

こんにちは

 

エムティーハウス角田です。

 

 

最近はオーナーチェンジの区分マンションがけっこう売りに出されています！

 

 

しかも利回りは５％とか？？

 

 

個人的には築浅で６％超とか、築古で１０％とかを超えるのが一つの目安かと思っていますが

 

 

最近は利回りが低下（価格は上昇）していますね。

 

 

５％だと、リートとかわらないですよね。

 

 

ということで、利回り５％の区分マンションを買って１０年で売ったらどうなるか、

 

 

試算してみました。

 

 

【試算データ】 

 

築１０年　　７０平米の中古マンション（江東区の湾岸エリア） 

 

４５００万円で購入し、１０年後に１５％ダウンの３８２５万円で売却

 

賃料は利回り５％想定で１８７，５００円

 

 ①礼金・更新料を賃料×５で約９４万円

 

②不動産会社に２回　仲介手数料で約４０万円　 

 

③２回転居し、原状回復に５０万円　

 

④空室期間でもらえない賃料　３か月×２＝ １１２万円

 

⑤１０年の間に修繕で５０万円・・・・①～⑤で▲１５８万円

 

・浴室乾燥機

・給湯器

・ガスコンロ

・水栓（キッチン・浴室・洗面所）

・ ウォシュレット

・レンジフードモーター 

 

３０年返済で金利は２．５％

 

ランニングコスト　

管理費　年額３６万円　

固定資産税　年額１６万円 

 

【購入時】 

 

自己資金２０％　９００万円

諸費用　　　　　２９１万円

内訳：　

仲介手数料１５２万円　

売買契約印紙代１万円　

登記費用　５４万円 

不動産取得税３３万円 

ローン手数料３９万円　

印紙代　２万円　

火災保険料　１０万円 

 

 

ということで初期費用は１，１９１万円です。

 

【運用時】１０年間トータル 

 

賃料　　　２２５０万円

管理費　　　３６０万円※毎年３６万円

固定資産税　１６０万円※毎年１６万円

毎月返済　１５９７万円※毎月１３３，０６３円×１２か月×１０年

 

ということで、１０年間で１３３万円のキャッシュフローです。

※毎月だと、１１，０００円くらい。しかも、これは空きが出なかった場合です。

 

そこに、前提条件の①～⑤の合計、▲１５８万円を考慮すると、▲２５万円です。

 

【毎年の税金】 

【収入】賃料　　　　　　２２５万円

【支出】管理費　　　　　　３６万円 

　　　　固定資産税　　　　１６万円

　　　　減価償却費　　　　６６万円

　　　　借入金利　　　　　６２万円

　　　　その他①～⑤　　　１６万円

 【利益】　 　　　　　　　　２９万円

・・・・所得税２０％・住民税１０％の税率の方の場合は８．７万円課税（１０年で８７万円）

 

ということで、１０年間のトータルは

この試算によると、２５万円の持ちだしと８７万の税金で１１２万円のマイナスキャッシュフローとなります。

 

 

【売却時】 

 売却額　３８２５万円

諸費用　　１４７万円

・印紙代　１万円　　

・仲介手数料　約１３０万円

・抵当権抹消登記費用　２万円　

・一括返済手数料　約１４万円

 

残債額　　２６２８万円

 

手元に残るお金　　１０５０万円（最初に出費した額から▲１４１万円）

 

【結論】 

 

利回り５％で区分マンションを購入し、10年後に15％ダウンで売却すると、２５２万円の損

※金利２％　３０年返済を前提 

 

 

 ・売買で２８２万円の仲介手数料がかかるので、これが安くなれば、損失は減ります。

 

 ・ １５％ダウンという前提については議論がありますので、景気の良い時期に売却するというのも一つの考えです。

 

・４５００万円のマンションでも相続税の評価額は約１５００万円と3分の１（貸す場合は更に低くなります）となるので、相続対策としては理にかなっています。

 

 

 

 

最後までご覧になっていただき、ありがとうございました。

 

 

  

 

 

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更新日時 ： 2017年10月08日 | この記事へのリンク ： 

ザ・東京タワーズ（勝どき）価格推移

本日は勝どき６丁目エリアのザ・東京タワーズの価格動向について記載したいと思います。

 

ザ・東京タワーズはシータワー・ミッドタワーの2棟

（ミッドタワーの1部は賃貸です） 

の成約坪単価・取引数を調べてみました。

※東日本レインズによる 

 

平成２９年４月～９月 

 

 取引数１８件　

※登録されていない物件もありますので、実際は上記より多く成約していると思われます。 

※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位１割及び下位１割は除外しています。

 

坪単価　２８４万円～３２８万円（中間坪３０７万円）

１８の成約事例のうち、ちょうど中間９番目の坪単価は３０７万円であり、

７０平米に換算すると、６５００万円となります。

 

続いて１年前の平成２８年４月～９月 

 取引数２２件　

※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位１割及び下位１割は除外しています。

 

坪単価　２８４万円～３３７万円（中間坪３００万円）

平成２９年と比較すると、ほぼ同じです。

 

続いて２年前の平成２７年４月～９月  

 取引数２２件　

※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位１割及び下位１割は除外しています。

 

坪単価　２７８万円～３２５万円（中間坪２９４万円）

平成２８年・２９年とほぼ同じ坪単価です。

   

 

続いて3年前の平成２6年４月～９月  

 取引数１５件　

※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位１割及び下位１割は除外しています。

 

坪単価　２８２万円～３４６万円（中間坪３２３万円）

東京オリンピック開催が平成２５年９月に決定し、一気に上昇しました。

その後は中間の坪単価が３００万円前後でしたので、この頃が勝どきのピークだったかも知れません。

※ただその後も坪３００万円は維持していますので、大幅な変化はありません。

 

続いて４年前の平成２５年４月～９月  

 取引数１５件　


※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位１割及び下位１割は除外しています。

 

坪単価　２３６万円～２８８万円（中間坪２５６万円）

平成２４年１２月に第二次安倍政権がはじまり、日経平均が一気に上昇した頃です。

オリンピック決定後の平成２６年と比べると、坪６０万円くらい安かったようです。まさに急上昇といえそうです。

 

 

最後に５年前の平成２４年４月～９月  

 取引数１３件　

※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位１割及び下位１割は除外しています。

 

坪単価　２４０万円～２９０万円（中間坪２５４万円）

この時期は平成２３年３月の東日本大震災の影響がまだ続き、株価も９０００円前後と低迷した時期です。


 

まとめ 

 取引事例中、ちょうど真ん中の坪単価（平均ではありません中央値です。）をピックアップしました。

 

平成２４年　坪２５４万円

→民主党から自民党（第二次安倍政権）、アベノミクスで株価は１５，０００円へ 

平成２５年　坪２５６万円

→９月に東京オリンピック開催が決定し、湾岸エリアの勢いが一気に良くなる。 

平成２６年　坪３２３万円

→株価はさらに上昇、オリンピック景気でこのころがピーク？

平成２７年　坪２９４万円

→やや下がる

 平成２８年　坪３００万円

→少し持ち直す

平成２９年　坪３０７万円 

→少し持ち直す

 

ということで、ザ・東京タワーに限ってご説明すると、オリンピック決定で一気に上がり、その後は横ばいで推移しているといえそうです。

 

 

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更新日時 ： 2017年10月02日 | この記事へのリンク ： 




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