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【採算は合うのか??】利回り5%の区分マンション

こんにちは

 

エムティーハウス角田です。

 

 

最近はオーナーチェンジの区分マンションがけっこう売りに出されています!

 

 

しかも利回りは5%とか??

 

 

個人的には築浅で6%超とか、築古で10%とかを超えるのが一つの目安かと思っていますが

 

 

最近は利回りが低下(価格は上昇)していますね。

 

 

5%だと、リートとかわらないですよね。

 

 

ということで、利回り5%の区分マンションを買って10年で売ったらどうなるか、

 

 

試算してみました。

 

 

【試算データ】 

 

築10年  70平米の中古マンション(江東区の湾岸エリア) 

 

4500万円で購入し、10年後に15%ダウンの3825万円で売却

 

賃料は利回り5%想定で187,500円

 

 ①礼金・更新料を賃料×5で約94万円

 

②不動産会社に2回 仲介手数料で約40万円  

 

③2回転居し、原状回復に50万円 

 

④空室期間でもらえない賃料 3か月×2= 112万円

 

⑤10年の間に修繕で50万円・・・・①~⑤で▲158万円

 

・浴室乾燥機

・給湯器

・ガスコンロ

・水栓(キッチン・浴室・洗面所)

・ ウォシュレット

・レンジフードモーター 

 

30年返済で金利は2.5%

 

ランニングコスト 

管理費 年額36万円 

固定資産税 年額16万円 

 

【購入時】 

 

自己資金20% 900万円

諸費用     291万円

内訳: 

仲介手数料152万円 

売買契約印紙代1万円 

登記費用 54万円 

不動産取得税33万円 

ローン手数料39万円 

印紙代 2万円 

火災保険料 10万円 

 

 

ということで初期費用は1,191万円です。

 

【運用時】10年間トータル 

 

賃料   2250万円

管理費   360万円※毎年36万円

固定資産税 160万円※毎年16万円

毎月返済 1597万円※毎月133,063円×12か月×10年

 

ということで、10年間で133万円のキャッシュフローです。

※毎月だと、11,000円くらい。しかも、これは空きが出なかった場合です。

 

そこに、前提条件の①~⑤の合計、▲158万円を考慮すると、▲25万円です。

 

【毎年の税金】 

【収入】賃料      225万円

【支出】管理費      36万円 

    固定資産税    16万円

    減価償却費    66万円

    借入金利     62万円

    その他①~⑤   16万円

 【利益】          29万円

・・・・所得税20%・住民税10%の税率の方の場合は8.7万円課税(10年で87万円)

 

ということで、10年間のトータルは

この試算によると、25万円の持ちだしと87万の税金で112万円のマイナスキャッシュフローとなります。

 

 

【売却時】 

 売却額 3825万円

諸費用  147万円

・印紙代 1万円  

・仲介手数料 約130万円

・抵当権抹消登記費用 2万円 

・一括返済手数料 約14万円

 

残債額  2628万円

 

手元に残るお金  1050万円(最初に出費した額から▲141万円)

 

【結論】 

 

利回り5%で区分マンションを購入し、10年後に15%ダウンで売却すると、252万円の損

※金利2% 30年返済を前提 

 

 

 ・売買で282万円の仲介手数料がかかるので、これが安くなれば、損失は減ります。

 

 ・ 15%ダウンという前提については議論がありますので、景気の良い時期に売却するというのも一つの考えです。

 

・4500万円のマンションでも相続税の評価額は約1500万円と3分の1(貸す場合は更に低くなります)となるので、相続対策としては理にかなっています。

 

 

 

 

最後までご覧になっていただき、ありがとうございました。

 

 

  

 

 

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更新日時 : 2017年10月08日 | この記事へのリンク : 

ザ・東京タワーズ(勝どき)価格推移

本日は勝どき6丁目エリアのザ・東京タワーズの価格動向について記載したいと思います。

 

ザ・東京タワーズはシータワー・ミッドタワーの2棟

(ミッドタワーの1部は賃貸です) 

の成約坪単価・取引数を調べてみました。

※東日本レインズによる 

 

平成29年4月~9月 

 

 取引数18件 

※登録されていない物件もありますので、実際は上記より多く成約していると思われます。 

※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位1割及び下位1割は除外しています。

 

坪単価 284万円~328万円(中間坪307万円)

18の成約事例のうち、ちょうど中間9番目の坪単価は307万円であり、

70平米に換算すると、6500万円となります。

 

続いて1年前の平成28年4月~9月 

 取引数22件 

※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位1割及び下位1割は除外しています。

 

坪単価 284万円~337万円(中間坪300万円)

平成29年と比較すると、ほぼ同じです。

 

続いて2年前の平成27年4月~9月  

 取引数22件 

※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位1割及び下位1割は除外しています。

 

坪単価 278万円~325万円(中間坪294万円)

平成28年・29年とほぼ同じ坪単価です。

   

 

続いて3年前の平成26年4月~9月  

 取引数15件 

※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位1割及び下位1割は除外しています。

 

坪単価 282万円~346万円(中間坪323万円)

東京オリンピック開催が平成25年9月に決定し、一気に上昇しました。

その後は中間の坪単価が300万円前後でしたので、この頃が勝どきのピークだったかも知れません。

※ただその後も坪300万円は維持していますので、大幅な変化はありません。

 

続いて4年前の平成25年4月~9月  

 取引数15件 


※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位1割及び下位1割は除外しています。

 

坪単価 236万円~288万円(中間坪256万円)

平成24年12月に第二次安倍政権がはじまり、日経平均が一気に上昇した頃です。

オリンピック決定後の平成26年と比べると、坪60万円くらい安かったようです。まさに急上昇といえそうです。

 

 

最後に5年前の平成24年4月~9月  

 取引数13件 

※坪単価についてはとびぬけて高かったり、低かったりする単価がたまにありますので、上位1割及び下位1割は除外しています。

 

坪単価 240万円~290万円(中間坪254万円)

この時期は平成23年3月の東日本大震災の影響がまだ続き、株価も9000円前後と低迷した時期です。


 

まとめ 

 取引事例中、ちょうど真ん中の坪単価(平均ではありません中央値です。)をピックアップしました。

 

平成24年 坪254万円

→民主党から自民党(第二次安倍政権)、アベノミクスで株価は15,000円へ 

平成25年 坪256万円

→9月に東京オリンピック開催が決定し、湾岸エリアの勢いが一気に良くなる。 

平成26年 坪323万円

→株価はさらに上昇、オリンピック景気でこのころがピーク?

平成27年 坪294万円

→やや下がる

 平成28年 坪300万円

→少し持ち直す

平成29年 坪307万円 

→少し持ち直す

 

ということで、ザ・東京タワーに限ってご説明すると、オリンピック決定で一気に上がり、その後は横ばいで推移しているといえそうです。

 

 

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更新日時 : 2017年10月02日 | この記事へのリンク : 




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