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マンション購入！修繕積立金ってどこまで値上がりしていくの？

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


 

本日は「マンション購入！修繕積立金ってどこまで値上がりしていくの？」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひごらんください。

本日の流れ

・エリア別・築年数別・規模別ランニングコスト

・東京都・築10～20年・タワーマンションは？

・タワーではない大規模マンションは？

・安いからいいわけではありません

 

【エリア別・築年数別・規模別ランニングコスト】

先日、東日本不動産流通機構より、「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金」が発表されました。


 

これはすべてのマンションというわけではなく、２０１９年度のレインズ成約物件での調査となるようです。とはいっても中古マンションを取引する際はレインズに登録するのが一般的となっていますので、ほぼすべてのマンションといってもいいのかなと思います。

このデータをみると、一番上の首都圏全体だと管理費・修繕積立金の合計は平均月額２２、８９４円となっています。

その下の地域別だと、東京都区部が２３，８５８円で平均よりやや高く、埼玉県・千葉県が２１，０００円台と平均よりやや安くなっています。

 

築年数別でみると、古くなるとだんだん高くなっていくのかなと予想していました。確かに築１０年を超えると高くなるのですが、築２０年を超えても増えていないというか、逆に下がっています。


 

古くなるほど、大規模修繕だったり、いろいろありますので増えるかと思ったらそうでもないですね。ただ新築時は修繕積立金が安いのですが、そのままででいいわけではなく、値上げする前提となっています。

あとは、築３０年以上になると大規模な団地だったり、エレベーターがない物件もありますので、修繕積立金が安くおさまっている可能性もあるのかなと思っています。


 

一番差が出たのは築年数でして、５０戸未満と２００戸以上が平均月額２５，０００円超となっていて高くなっています。

当然ながら規模が小さくなる方が、集まる総額が少なくなってしまうので一戸当たりの月額費用は高くなってしまいます。総戸数が少ないと集まる総額が減ってしまうのに対して、管理員さんの人件費や管理会社の経費・大規模修繕工事は一定額かかってしまいます。


 

２００戸以上だと共用部分がなければ、安くなるはずなのですが、パーティールームやジム・プールがあると、それなりに維持費がかかり、タワーマンションであれば大規模修繕工事も割高になってきます。

ということで、東京都・築１０年～２０年・総戸数２００戸以上が割高になっているのは、タワーマンション比率が高いからなのかなと思っています。

 

逆に築年数が古くなっても高くないのは、エレベーターがない大規模団地が平均を押し下げている可能性もあるのかなと思っています。

ちなみに平米単価だと、全体の平均が３５５円ですが、東京都で約４００円、千葉県・埼玉県で約３００円、総戸数５０戸以下で４００円超となっています。



 

【東京都・築10～20年・タワーマンションは？】

 

そこで一番ランニングコストが高そうな、東京都・築１０年～２０年・タワーマンションをいくつかピックアップし個別に調べてみました。


 

東雲　築１２年　平米あたり５１２円　７０平米換算　３５、８４０円

東雲　築１３年　平米あたり５２０円　７０平米換算　３６、３８４円

東雲　築１１年　平米あたり４１０円　７０平米換算　２８、７２２円

東雲　築１５年　平米あたり３３７円　７０平米換算　２３，６２９円


 

有明　築１２年　平米あたり５３５円　７０平米換算　３７，４５５円　※プールあり

有明　築１１年　平米あたり３８３円　７０平米換算　２６，８１８円

有明　築１６年　平米あたり５５６円　７０平米換算　３８，９８６円　※プールあり

有明　築１４年　平米あたり４１８円　７０平米換算　２９，２８６円　※プールあり


 

豊洲　築１２年　平米あたり４２７円　７０平米換算　２９，８９１円　※プールあり

豊洲　築２０年　平米あたり３８２円　７０平米換算　２６，７６１円　

豊洲　築１１年　平米あたり４１６円　７０平米換算　２９，１８３円

豊洲　築１２年　平米あたり４５３円　７０平米換算　３１，７７８円

豊洲　築１１年　平米あたり５５８円　７０平米換算　３９，０６１円


 

１３物件中１物件だけ首都圏の平均平米３５５円より低い平米３３７円という物件がありましたが、

５物件が平米５００円超ということになりました。

 

ということでやっぱりタワーマンションはランニングコストが高くなっているようです。

ただ、決して悪いというわけではなく、共用部分も充実したりしますのでメリットも多いかと思います。

 

【タワーではない大規模マンションは？】

 

同じように、タワーではない大規模マンションで調べてみました。

 

豊洲　築１３年　平米あたり３６１円　７０平米換算　２５，３２７円

豊洲　築１５年　平米あたり３５５円　７０平米換算　２５，９９０円

豊洲　築１５年　平米あたり２７１円　７０平米換算　１８，９８２円

豊洲　築１９年　平米あたり３１７円　７０平米換算　２２，２１３円


 

塩浜　築１７年　平米あたり３２９円　７０平米換算　２３，０６８円

白河　築１５年　平米あたり３１８円　７０平米換算　２２，２９４円

亀戸　築１２年　平米あたり３０４円　７０平米換算　２１，４８０円


 

平米あたり３００円～３６０円くらいということで、タワーマンションに比べるとかなり安くなりました。

ざっくり平米あたり１００円くらい安い感じですかね。７０平米だと毎月７０００円、１０年で８４万円変わってきますので大きいですね。



 

【安いからいいわけではありません】

ここで一つだけお伝えしたいのは安いからいいという訳ではありません。

安くても次の大規模修繕で足りなければ値上げになりますでしょうし、管理組合で借り入れをするなんてこともあるかもしれません。


 

マンションを購入する際は、管理費・修繕積立金の額だけではなく、長期修繕計画や修繕積立金の積立総額なども確認し、将来的に足りるのかどうか、値上げがありそうかを確認し購入しましょう。

 

【本日のまとめ】

管理費・修繕積立金の合計月額ですが、築１０年を超えると値上がりするが、それ以降はほぼ横ばいとなる。

東京都がやや高め。総戸数５０戸以下や総戸数２００戸以上も高くなる。

 

総戸数２００戸以上が高くなっているのはタワーマンションが平均を押し上げている可能性が高いです。

タワー以外だと平米あたり毎月３００円前半となりますが、タワーだと５００円超になったりもします。ですので、タワー以外の方がランニングコストは安くなるといえます。

 

ただ、マンションを買う時は管理費・修繕積立金月額だけに目をとられるのではなく、長期修繕計画や修繕積立金積立総額もチェックしましょう。

題名の修繕積立金はどこまで値上がりしていくのということですが、マンションによるところは当然あるのですが、築１０年前後で上がった後は、変わらないケースが多いといえそうです。


 

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

 

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 ： 2020年06月01日 | この記事へのリンク ：