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マンション購入!修繕積立金ってどこまで値上がりしていくの?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


 

本日は「マンション購入!修繕積立金ってどこまで値上がりしていくの?」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひごらんください。

本日の流れ

・エリア別・築年数別・規模別ランニングコスト

・東京都・築10~20年・タワーマンションは?

・タワーではない大規模マンションは?

・安いからいいわけではありません

 

【エリア別・築年数別・規模別ランニングコスト】


先日、東日本不動産流通機構より、「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金」が発表されました。


 

これはすべてのマンションというわけではなく、2019年度のレインズ成約物件での調査となるようです。とはいっても中古マンションを取引する際はレインズに登録するのが一般的となっていますので、ほぼすべてのマンションといってもいいのかなと思います。

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このデータをみると、一番上の首都圏全体だと管理費・修繕積立金の合計は平均月額22、894円となっています。

その下の地域別だと、東京都区部が23,858円で平均よりやや高く、埼玉県・千葉県が21,000円台と平均よりやや安くなっています。

 

築年数別でみると、古くなるとだんだん高くなっていくのかなと予想していました。確かに築10年を超えると高くなるのですが、築20年を超えても増えていないというか、逆に下がっています。


 

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古くなるほど、大規模修繕だったり、いろいろありますので増えるかと思ったらそうでもないですね。ただ新築時は修繕積立金が安いのですが、そのままででいいわけではなく、値上げする前提となっています。

あとは、築30年以上になると大規模な団地だったり、エレベーターがない物件もありますので、修繕積立金が安くおさまっている可能性もあるのかなと思っています。


 

一番差が出たのは築年数でして、50戸未満と200戸以上が平均月額25,000円超となっていて高くなっています。

当然ながら規模が小さくなる方が、集まる総額が少なくなってしまうので一戸当たりの月額費用は高くなってしまいます。総戸数が少ないと集まる総額が減ってしまうのに対して、管理員さんの人件費や管理会社の経費・大規模修繕工事は一定額かかってしまいます。


 

200戸以上だと共用部分がなければ、安くなるはずなのですが、パーティールームやジム・プールがあると、それなりに維持費がかかり、タワーマンションであれば大規模修繕工事も割高になってきます。

ということで、東京都・築10年~20年・総戸数200戸以上が割高になっているのは、タワーマンション比率が高いからなのかなと思っています。

 

逆に築年数が古くなっても高くないのは、エレベーターがない大規模団地が平均を押し下げている可能性もあるのかなと思っています。

ちなみに平米単価だと、全体の平均が355円ですが、東京都で約400円、千葉県・埼玉県で約300円、総戸数50戸以下で400円超となっています。



 

【東京都・築10~20年・タワーマンションは?】



 

そこで一番ランニングコストが高そうな、東京都・築10年~20年・タワーマンションをいくつかピックアップし個別に調べてみました。


 

東雲 築12年 平米あたり512円 70平米換算 35、840円

東雲 築13年 平米あたり520円 70平米換算 36、384円

東雲 築11年 平米あたり410円 70平米換算 28、722円

東雲 築15年 平米あたり337円 70平米換算 23,629円


 

有明 築12年 平米あたり535円 70平米換算 37,455円 ※プールあり

有明 築11年 平米あたり383円 70平米換算 26,818円

有明 築16年 平米あたり556円 70平米換算 38,986円 ※プールあり

有明 築14年 平米あたり418円 70平米換算 29,286円 ※プールあり


 

豊洲 築12年 平米あたり427円 70平米換算 29,891円 ※プールあり

豊洲 築20年 平米あたり382円 70平米換算 26,761円 

豊洲 築11年 平米あたり416円 70平米換算 29,183円

豊洲 築12年 平米あたり453円 70平米換算 31,778円

豊洲 築11年 平米あたり558円 70平米換算 39,061円


 

13物件中1物件だけ首都圏の平均平米355円より低い平米337円という物件がありましたが、

5物件が平米500円超ということになりました。

 

ということでやっぱりタワーマンションはランニングコストが高くなっているようです。

ただ、決して悪いというわけではなく、共用部分も充実したりしますのでメリットも多いかと思います。

 

【タワーではない大規模マンションは?】



 

同じように、タワーではない大規模マンションで調べてみました。

 

豊洲 築13年 平米あたり361円 70平米換算 25,327円

豊洲 築15年 平米あたり355円 70平米換算 25,990円

豊洲 築15年 平米あたり271円 70平米換算 18,982円

豊洲 築19年 平米あたり317円 70平米換算 22,213円


 

塩浜 築17年 平米あたり329円 70平米換算 23,068円

白河 築15年 平米あたり318円 70平米換算 22,294円

亀戸 築12年 平米あたり304円 70平米換算 21,480円


 

平米あたり300円~360円くらいということで、タワーマンションに比べるとかなり安くなりました。

ざっくり平米あたり100円くらい安い感じですかね。70平米だと毎月7000円、10年で84万円変わってきますので大きいですね。



 

【安いからいいわけではありません】

ここで一つだけお伝えしたいのは安いからいいという訳ではありません。

安くても次の大規模修繕で足りなければ値上げになりますでしょうし、管理組合で借り入れをするなんてこともあるかもしれません。


 

マンションを購入する際は、管理費・修繕積立金の額だけではなく、長期修繕計画や修繕積立金の積立総額なども確認し、将来的に足りるのかどうか、値上げがありそうかを確認し購入しましょう。

 

【本日のまとめ】

管理費・修繕積立金の合計月額ですが、築10年を超えると値上がりするが、それ以降はほぼ横ばいとなる。

東京都がやや高め。総戸数50戸以下や総戸数200戸以上も高くなる。

 

総戸数200戸以上が高くなっているのはタワーマンションが平均を押し上げている可能性が高いです。

タワー以外だと平米あたり毎月300円前半となりますが、タワーだと500円超になったりもします。ですので、タワー以外の方がランニングコストは安くなるといえます。

 

ただ、マンションを買う時は管理費・修繕積立金月額だけに目をとられるのではなく、長期修繕計画や修繕積立金積立総額もチェックしましょう。

題名の修繕積立金はどこまで値上がりしていくのということですが、マンションによるところは当然あるのですが、築10年前後で上がった後は、変わらないケースが多いといえそうです。


 

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

 

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年06月01日 | この記事へのリンク : 




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