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2020年9月フラット35金利は横ばいか！？

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。


 

本日は「2020年9月フラット35金利は横ばいか！？」というテーマでわかりやすく解説いたします。

9月にフラット35を借りる方や、今後マンションを買おうと思っている方はぜひ最後までご覧になってください。

 

１．フラット35機構債表面利率

２．日本国債10年利回り

３．フラット３５金利は？

４．本日のまとめ

という流れでお話を進めていきます。

 

１．フラット35機構債表面利率

第160回のフラット35機構債の表面利率が8月21日に発表されました。

先月よりも0.1%上昇し、0.37%です。

この機構債の表面利率は重要でして、フラット35金利の原価となっています。

言い換えると、この機構債の表面利率によってフラット35の金利が決まってきます。

ということで、9月のフラット35金利は横ばいかもしれないのですが、0.01%くらい上がってしまうかもしれません。


 

9月にローンを借りるという方もいらっしゃるかもしれませんが、大幅な上昇はないですのでご安心ください。かといって残念ながら大幅に低くなることもありません。


 

２．日本国債10年利回り

１で説明したフラット35機構債表面利率はどのように決まるのかというと、日本国債10年利回りが原則ベースとなっています。


 

コロナショックの2020年3月～4月にかけて、-0.15%～0.1%と0.25%くらいの振れ幅があったのですが、その後は落ち着いています。

ただ微妙に上がっていて、日々変動しているのですが、5月の0.01％くらいから8月は0.04％くらいと0.03%くらい上がっています。


 

ということで、10年国債利回りやフラット35の機構債をチェックすれば来月のフラット35金利がだいたいわかってきます。




 

３．フラット３５金利は？

ではフラット35の金利はというと、機構債と連動していますので、横ばいか0.1％の上昇ということになる可能性が高いです。

35年返済・団体信用生命ありだと、1.31%か1.32%くらいでして、ここから大幅にずれることはないかと思います。



 

あとはプランによっても変わってきます。

20年返済以下のプランを選んだり、団信に加入しなければ（旧団信）金利は低くなります。

その他、フラット35Sの基準を満たせば一定期間限定ですが、0.25%低くなったりもします。



 

20年以下にすると、毎月の返済はけっこう上がってしまったりするので、途中で返済が苦しくならないよう、余裕を持った資金計画を考えましょう。

また、団体信用生命がないと、万が一の死亡・高度障害などでも返済は続きますので注意しましょう。




 

ちなみに3000万円借りた場合は下記の通りです。ボーナス返済は入れていません。

借入　3000万円　金利　1.31%　35年返済　毎月89,088円

借入　3000万円　金利　1.24%　20年返済　毎月141,204円

20年返済にすると金利は低くなるのですが、毎月の返済額は大幅に上がってしまいます。



 

ご年収・ご年齢など考慮し、無理のない返済計画で進めましょう。

４．本日のまとめ

9月のフラット35金利は横ばいか0.01%上昇で、1.31%か1.32％になってきそうです。

これは、ベースとなるフラット35機構債表面利率が0.01%上昇しているからです。


 

そして、フラット35機構債表面利率は日本国債10年利回りに連動していて、この国債利回りも微妙に上がっています。

ということで、9月に関してはフラット35の金利が大幅に上昇することもなければ、下がることもなさそうです。



 

個人的には当面は低金利が続くのではないかと予想しています。

※あくまでも個人の見解です。



 

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。


 

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更新日時 ： 2020年08月27日 | この記事へのリンク ： 

フラット35！2020年6月金利は0.01%下落！民間金融機関は据え置き！

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


 

本日は、まず近況報告からなのですが、5月26日に緊急事態宣言も解除され、不動産業界は動きが良くなってきたようです。当社は江東区で中古マンション仲介を行っているのですが、問い合わせが増えてきました。


 

また、私事ですが千葉方面で安いテラスハウスをみつけたので買おうと思って、問い合わせをしてみたのですが、既に3組の申し込みがあり、現金のお客様で契約予定になっていました。

どちらかというと、売る方より、買う方が殺到している印象があり不動産価格相場は下がらなそうな感じになってきました。


 

もちろん、株価の二番底とか、コロナの新規感染者数の増加とかで状況は変わってきますので、今後も私が感じているリアルな状況をお伝えしていきたいと思います。


 

それでは本題に入ります。本日は「フラット35！2020年6月金利は0.01%下落！民間金融機関は据え置き！」というテーマでわかりやすく解説いたします。

 

※動画もぜひご覧ください

【2020年6月フラット35金利】

2020年6月のフラット35金利が発表されました。
 

今月は0.01%の下落となります。

フラット35、21年～35年返済は1.30%から1.29%となります。


 

20年以下の返済期間だったり、団信をつけなかったり、フラット35Sが適用されたりで金利が変わってきます。
 

詳しくはりそな銀行（フラット35の窓口）のホームぺージをご確認ください。

りそな住宅ローン【フラット35】（機構買取型）│フラット35│りそな銀行安心の固定金利【フラット35】で住宅ローンをお考えのお客さまにおすすめのポイントをご案内します。フラット35は借換えも可能www.resonabank.co.jp

フラット35というのは住宅金融支援機構という独立行政法人が行っている全期間固定金利の住宅ローンです。国自体ではないのですが、公共性が高い法人です。

そして、フラット35は住宅金融支援機構が直接貸し出すのではなく、様々な金融機関が窓口となっていて、りそな銀行などの銀行とか、ＡＲＵＨＩなどの住宅ローンを専門に行っている会社などがあります。

【フラット35の金利推移】

フラット35の金利は今年に入ってからは安定しています。

3月に1.24%と少し下がったのですが1.24%～1.3%と大幅な変動はありません。

ちなみに4000万円借りて、1.3%（35年返済・ボーナス返済なし）だと、毎月118,592円です。

同じ条件で、1.24%だと毎月117,443円で違いは1,149円となります。

 

そしてなんと年収407万円以上だと、4000万円借りることができてしまいます。年収の10倍近くですね。※審査により借入できない場合もあります。


 

でも一般的にはおすすめできません。私であれば年収の6倍から、高くても7倍が限度なのかなと思っています。

ご年収400万円であれば2800万円、ご年収500万円であれば3500万円といったところでしょうか。

【10年国債利回りに連動】

フラット35の金利は10年国債利回りに連動しています。

2020年は2月末から3月中旬までコロナショックの影響で乱高下しましたが、概ね0％前後で推移しています。

 

6月のフラット35の金利は5月中旬くらいの10年国債利回りによって決まります。

5月中旬もほぼ0％だったのですが、6月2日時点も0.008%でほぼ0％です。今月も0%で推移すれば7月もほぼ変わらないということになります。


 

【民間住宅ローンは横ばい】

メガバンクにりそな・三井住友信託を加えた大手５行の住宅ローン金利は横ばいとなっています。

大手５行が据え置き　６月の住宅ローン金利：時事ドットコム大手銀行５行は２９日、６月に適用する住宅ローン金利を発表した。代表的な固定期間１０年の最優遇金利は５行全てが現行金利を据えwww.jiji.com

りそな銀行も変動から２０年固定まで、すべての金利が横ばいでした。

私であれば変動0.47％を選ぶのですが、これから金利が上がるかもと予想する方は10年固定を選ぶとか、もしくは、半分変動で半分10年固定といった住宅ローンの組み方を考えてみてもいいかもしれません。

ただし、10年固定0.645%というのは、はじめがお得！当初型となりますので、10年経過後は優遇幅が減ってしまいますのでご注意ください。

【本日のまとめ】

コロナショックでどうなるかと思いましたが、日銀の金融緩和や遅かったとはいえ様々な給付金があり、コロナもある程度おさまってきて、株価も上がってきたし、不動産も動きが出てきました。

フラット35の金利はマイナス0.01ということで、微妙に下がりました。そして、フラット35の連動元の10年国債利回りも0％前後と安定しています。

 

同時に民間の住宅ローンもほぼ横ばいで落ち着いています。

ということで、表面上はけっこう平穏を取り戻した感がありますが、テレワークは続けていただき、満員電車だけは復活しないでほしいなと思っています。


 

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

 

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 ： 2020年06月02日 | この記事へのリンク ： 

2020年6月、フラット35金利ほぼ横ばい？！

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。
 

本日は「2020年6月、フラット35金利ほぼ横ばい？！」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。
 

フラット35と変動金利のどちらがおすすめか、私の考えを解説しますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。

6月に住宅ローンを組もうと思っている方もちろん、これからマンションを買う方や、興味だけはあるという方など、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。



 

【フラット３５の原価】

フラット３５の原価である住宅金融支援機構の機構債の条件が昨日決まりました。

表面利率で０．３４％です。簡単に言うと、住宅金融支援機構は機関投資家にフラット３５の債権を０．３４％で売るということになります。


 

先月と比較すると、マイナス０．０１％となります。ほぼ横ばいというか微妙に下がっているのですが、この利率は１０年物国債利回りと連動しています。



 

その10年物国債利回りはというと、毎日変動していているのですが、０％前後で推移しています。恐らく毎月中旬～２０日くらいの時点になるかと思うのですが、少しだけ下がっています。

これによって、機構債の表面利率も0.01％さがって0.34%となったようです。



 

【フラット35の金利は？】

順当にいくと、2020年5月の1.3%から1.29%へ下がることが予想されますがピッタリ同じように連動するとは限りません。

ということで、1.3%で変わらずか、1.29%とかその前後になってくるかと思います。


 

1.2%に下がるということはありえませんし、1.4%になってしまうなんていうこともありません。


 

※りそな銀行フラット３５　

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【利息を減らすには】

フラット35は様々な金利プランがあります。

 

20年以下の返済期間にすると、0.07%金利が下がります。

団体信用生命保険がいらないという方は0.2%下がります。

フラット35sが適用されると中古マンションの場合、当初5年間0.25%下がります。


 

フラット35sは浴室に手すりがあれば適用されますので、なければつけて金利を下げましょう。ただ万が一の死亡や高度障害でローンがなくなる団体信用生命はあった方が安心かと思います。

 

返済期間20年以下にするかどうかで迷う方もいらっしゃるかもしれませんが、新型コロナウイルスによる緊急事態宣言とか、リストラとか、地震とか何が起こるかわかりませんので、ぎりぎりの資金計画で、なんとか20年返済というのはおすすめできません。

 

余裕を持った資金計画で検討しましょう。そして貯金がたまったら繰り上げ返済をしていきましょう。


 

【民間金融機関の住宅ローン金利は？】

メガバンクや地方銀行・信用金庫の住宅ローン金利にも少しふれておきます。

変動金利は短期金利と連動していますので変わらないかと思います。


 

２年固定とか5年固定とか10年固定とかの一部期間固定金利は円金利スワップレートに連動しているのですが、こちらもほぼ横ばいか微妙に下がっている傾向にあるようです。

ということで、民間金融機関の住宅ローンもほぼ横ばいの可能性が高いです。


 

【実際の返済額は？】

例えば3000万円を借りた場合なのですが、

 

変動金利で金利0.5％の場合は毎月77,875円となります。

一方フラット35で金利1.3%で借りた場合は毎月88,944円で毎月11,069円高くなります。
 

※35年返済・ボーナス返済なしの場合です。


 

皆さん、途中で繰り上げ返済したり、途中で売却したり、35年間払い続ける方って、実はそんなにいないかと思うのですが、

仮に35年払った場合の利息総額は変動金利は2,540,766円、フラット３５　7,356,564円ということで、差額は4,815,798円となります。


 

ちなみにフラット35sで当初5年金利が1.05%だと利息総額は6,968,971円となり、少し差が縮まります。

ということは、フラット35は金利が変わらなくて安心とはいっても、約450万円近くを余計に払わなければならないということになります。
 

言い換えると、金利が変わらなくて安心という保険料を約450万円払っているということになります。


 

もちろん、今後大幅に金利が上昇することになればフラット35の方が得ということになりますので、これから住宅ローンを組む方は慎重に考えて検討しましょう。


 

【私の場合は？】

私も住宅ローンを普通に組んでいるのですが、変動金利で組んでいます。

もちろん、今後上がらないという保証はないのですが、過去でいうと、私が大学を卒業して就職した24年前から変動金利はほぼ変わっていません。



 

そして、私が新卒だった24年前は新築マンションのほぼ購入者全員が固定金利の住宅金融公庫（フラット35の前身）で借りていたのですが、実は変動金利の銀行で借りた方が得だったかもしれません。

変動金利が上がる時というのは、大幅な経済成長か国が破綻しそうな大幅な景気後退のどちらかの時なのかなと思っているで、個人的には当分変わらないのかなと思っています。



 

日本で考えると、１０年、２０年は経済成長も破綻しそうな程の景気後退も両方ないのかなと思っています。

ということで個人的には変動金利がおすすめなのかなとは思っています。

※あくまでも個人の見解ですので、ご参考程度にお考えください。


 

【本日のまとめ】

フラット35の原価である機構債は0.35%から0.34%に下がりました。

2020年6月のフラット35金利は同じか、微妙に下がる可能性が高いです。

 

民間金融機関の変動金利や一部期間固定金利も横ばい（微妙にさがるかも）になりそうです。

 

総返済額で考えると、固定金利の分フラット35の方が高くなります。

将来のことはわからないのですが、変動金利が上がらないと予想する方は変動金利の方が得になります。


 

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

 

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 ： 2020年05月22日 | この記事へのリンク ：