江東区周辺の中古マンション最新情報

更新日時： 2020年05月31日 | この記事へのリンク：

テレワークで変わりゆく不動産市場！３ＬＤＫ＋プラスα

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「テレワークで変わりゆく不動産市場！３ＬＤＫ＋プラスα」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください

【テレワーク実施率】

やっと東京都も緊急事態宣言が解除され、マンションの内覧希望なんかもちらほら入るようになってきて、中古マンション市場も動きが良くなりつつあります。

そんな中でテレワークという言葉が一般化してきました。もちろん店舗の販売の方とか、宅配業者の方などテレワークが難しい方も多いかと思いますが、会社員・公務員などのデスクワーク中心の方への調査では約半数近くがテレワークを実施しているようです。

不動産業でも、テレワークの方が多くなり、恐らくテレワークの方が快適で仕事がはかどるという方も多いのではないのでしょうか。

キャプチャ

時期としては学校休校宣言後の３月とか、緊急事態宣言後の４月にテレワークを始めたという方が圧倒的に多く、

業種だとやっぱり、マーケティング・WEB系が実施率が高く、２０代だったり、大企業の方が実施率が高い傾向です。

「新型コロナ禍を受けたテレワーク×住まいの意識・実態」調査

出典：株式会社リクルート住まいカンパニー

詳細は下記ごらんください。

タイトル未設定www.recruit-sumai.co.jp

【テレワークを行う上での不満及び改善希望】

今まで会社へ通勤していたものが、いきなりテレワークになったので不満が全くないわけはありません。

一番多い意見はオンオフの切り替えとのことです。続くのは仕事用のスペース・デスクがない・備品が十分ではない・収納スペースなどと続いています。

テレワークが今後も続くとすれば、デスク・備品などは準備できると思いますので、問題はスペースということになります。

１部屋仕事部屋が欲しいとか、リビングにテレワークスペースが欲しいとか、いろいろな意見があるかと思いますが、今まで生活だけに使っていた自宅が突如仕事場兼用になったので、そんなスペースはないという方も多いのではないのでしょうか。

同様に改善したい点については、当然ながら不満の解消ということで、部屋をつくりたい、デスク・収納スペースが欲しいという意見が多くなっています。

【アフターコロナ、住宅に対する希望】

特に変更したいことはないという意見が約半数いるものの、独立空間がほしいとか、リビングに間仕切り可能なスペースがほしいという意見も一定数いらっしゃいます。

今後２

そして、ご予算もあるので実際に引っ越しするかは別として、賃貸住宅にお住まいの方の約３割が住み替えを検討したいと答えています。

持ち家でも２割の方が住み替えを検討したいと考えているようです。通常は持ち家で引っ越す方って年間単位で考えると２％くらいですので、非常に高い割合です。

これは一般論なのですが、だいたい５０世帯くらいのマンションだと、１年間の１部屋くらい取引されるような感じです。

そして、引っ越すとすればリビングを広くとか、部屋数を増やしたいといった意見が多いですが、周辺環境をよくしたいといった意見も多いです。

今後３

【今後はどうなっていく？】

そうすると、今後は単純に３ＬＤＫというわけではなく、

３ＬＤＫにプラス3帖の仕事がスペースがあるとか、

３ＬＤＫなんだけど、リビングにデスクがついていて仕切れるようになっているとか

そんな間取りが人気になってくるかもしれません。

そうすると、当然その分広くなったり、価格は上がってしまうかもしれません。

ただみんながテレワークを行うということは、オフィスは狭くても良くなり、浮いたオフィス代が住宅補助に回ったりするかもしれません。

あとは、引っ越さない場合ですが、机を壁沿いに寄せるだけでも集中力アップしたり、パテーションも有効です。

面白いのは納戸スペースをうまく改造してテレワークスペースにしているケースもあるようです。

いろいろと工夫次第で快適なテレワーク環境を作ることができると思うので、いろいろ試してみましょう。

具体例

【本日のまとめ】

３月の学校休校や、４月からの緊急事態宣言がありテレワーク実施率は急激に高まりました。緊急事態宣言の解除で今後は少し減るかもしれませんが、テレワークが一般化する可能性が高いです。

テレワークを行う上での不満はやっぱりあり、オンオフの切り替えや、テレワークスペース・備品・収納スペースなどの問題があります。そして、仕事用の部屋やリビングにテレワークスペースをほしいというニーズが増えています。

アフターコロナの住宅に対する希望として、賃貸住宅の約３割、持ち家でも約２割の方が引っ越しを考えていて、広いところ、部屋数が多いといった希望が多い中、住環境を重視するという希望も増えています。

ということで、今後は普通の３ＬＤＫではなく、テレワーク用の納戸があったり、リビングにテレワークスペースのある間取りの人気が高まる可能性が高いです。ただそうはいっても引っ越しにはけっこうお金もかかります。家具の配置とか、工夫次第で快適なテレワーク環境を作ることができるかもしれません。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

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更新日時： 2020年05月30日 | この記事へのリンク：

設備の不具合、ググれば数万円節約できるかも！

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

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本日は「設備の不具合、ググれば数万円節約できるかも！」というテーマでわかりやすく解説いたします。

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不動産投資を実際に行っている方にはもちろん、ご自宅だけという方の場合でも役立つことがあると思いますので多くの方にご覧になっていただければと思います。

【賃借人から不具合のメールあり】

いくつか不動産を所有し、貸していると定期的に不具合の連絡があります。そして、過失で壊してしまったということであれば賃借人負担となりますが、普通に使っていて壊れてしまったという場合は大家さん負担になります。

私の場合は７世帯（ファミリー６世帯・単身１世帯、ほぼ築古）に貸しているのですが、だいたい１年に３回か４回くらいのペースで何らかの不具合の連絡がきたりします。

最近だと、水栓の故障だったり、水漏れだったり、エアコンの故障とかがあったりします。原則、業者さんに連絡に直接訪問してもらうのですが、たまに私が直接行ったりもします。正直私が行っても何もできないのですが、症状を直接確認したりとか、挨拶も兼ねていたりいます。

そして、昨日は浴室給湯器の液晶画面が真っ暗で反応しないというメールがありました。まだ５年経過したぐらいなので、液晶画面の部品交換か、液晶画面の交換のどちらかかなと予想していました。

ちなみに給湯器本体は１０年といわれていますが、１５年とか頑張れば２０年くらいは使えます。また、お湯はでるということだったので、給湯器本体は問題ないかなと思っていました。

【賃借人へ品番確認】

今回、ノーリツの給湯器でして、液晶画面も当然ノーリツです。こういう場合は電気屋さんとか、リフォーム屋さんの連絡するよりノーリツのサービスセンターに連絡するのがベターです。

ノーリツの場合はノーリツコンタクトセンターという名称です。

接触不良でつなぎ直すとかだったら、電気屋さんとかかもしれませんが、設備自体のことは当たり前ですが、作ったメーカーが一番詳しいです。

ということで賃借人に液晶画面に記載の品番を確認しました。

そして、RC-D101Sということがわかり、品番をググったところ２秒で解決しました。

検索した瞬間に「給湯機器用浴室リモコンRC－D1＊＊シリーズの無償修理について」という文言が飛び込んできました。

あとは、ノーリツコンタクトセンターに連絡し、賃借人と直接やりとりしてもらえば解決です。

【仮に電気屋さんに連絡してたら】

今回は無償修理で対応してもらえそうなのですが、品番を調べずに電気屋さんに連絡していたら自己負担があったかもしれません。

電気屋さんが見た結果、これは壊れてるということになってリモコンの交換となると当然数万円の出費となってしまうと思います。

電気屋さんが気付いてくれて無償修理できることになったとしても出張料は恐らくかかってきますし、もしかしたら出張料をサービスしてくれることもあるかもしれませんが電気屋さんの手間をかけさせてしまうことになります。

【特定保守製品であれば登録が必要】

今回の給湯器は特定保守製品ではないので登録制度がありませんが、仮に特定保守製品であれば、所有者登録が必要となります。

特定保守製品というのは、経年劣化により重大事故につながる恐れのある製品でして、長期間の使用により重大な事故が起こらないよう点検制度が設けられています。

所有者登録をしておくと、１０年を過ぎる前とかに安全点検のお知らせが届いたりもするようなのですが、リコールのお知らせも届いたりするそうですので、必ず登録しておいた方がいいです。

全部で９種類あるのですが、分譲マンションの場合は、ビルトイン式電気食洗機と浴室用電気乾燥機が該当しそうです。

【特定保守製品】

屋内式ガス瞬間湯沸器（都市ガス用）
屋内式ガス瞬間湯沸器（プロパンガス用）
屋内式ガスバーナー付ふろがま（都市ガス用）
屋内式ガスバーナー付ふろがま（プロパンガス用）
石油給湯器
石油ふろがま（石油風呂釜）
FF式石油温風暖房機
ビルトイン式電気食器洗機
浴室用電気乾燥機

ということで特定保守製品の場合は、登録しておけばリコールを教えてもらえます。自動車のリコーと同じような感じですね。

【本日のまとめ】

不動産を貸していると不定期に故障・不具合が発生します。原則大家さんの負担になります。

今回は浴室給湯器の液晶画面が真っ暗になり反応しないという不具合が発生しました。

自己負担を覚悟していたが、品番をググったところリコール対象でした。

気づかず交換していたら、当然自己負担となりますので必ず確認するようにしましょう。

また、特定保守製品であれば必ず登録しておきましょう。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

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仲介手数料は成約価格の１％（税別）となります。詳細はリンクをご確認ください。

※最低手数料は４０万円（税別）

更新日時： 2020年05月29日 | この記事へのリンク：

マンション購入！変わっていく設備・ルール（ペット・エアコン・追炊き・オートロック・宅配ボックス・電動子供乗せ自転車）

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

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本日は「マンション購入！変わっていく設備・ルール（ペット・エアコン・追炊き・オートロック・宅配ボックス・電動子供乗せ自転車）」というテーマでわかりやすく解説いたします。

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中古マンションを購入しようとするとき、築年数によって設備やルールが違っていたりします。

もちろん個別のマンションによるので、その都度確認しなければならないのですが、時代によってスタンダードが変わってきます。

【宅配ロッカー・オートロック】

まず今では当たり前になっている宅配ロッカーやオートロックですが、昔はありませんでした。

私が日々中古マンションをご案内している肌感覚としては、宅配ロッカーは平成８年築以降くらいからはスタンダードになってきていて、オートロックは平成元年以降くらいという感じです。

宅配ロッカーなんかはスペースさえあれば、簡単に後付けできそうな気がしますが、なかなか進んでいないようです。マンションって数十世帯・数百世帯の意見が反映されますので良くも悪くも意思決定が遅かったり、進まなかったりします。

宅配業者さんの手間も宅配ボックスの有無で大きく変わってくると思いますので、すべてのマンションで取り付けてほしいところですね。

必ずオートロック・宅配ボックスが必要という方は平成８年以降で探すのがいいのかなと思います。

【ペット】

ペット飼育については平成１２年以降くらいに管理規約・使用細則やペット飼育細則で細かく定められるようになりました。

例えば成長時の体長５０㎝以内とか、体重１０kg以内とか１匹までとか２匹までとか。これでトラブル減ったようです。

ペット

それまではというと、「迷惑をかけたり、危害を及ぼすおそれのある動物は禁止」という規約がほとんどでした。

どうやっても、トラブルになりそうな、あいまいな表現ですね。

この文言が記載されている場合は、犬・猫は禁止としか説明しようがありませんが、実際には飼っている方がいたりして、暗黙の了解になっているケースもあります。

実際にはトラブルになり、かといって今飼っているペットを追い出すわけにもいかず、この１代だけは許可して、新規に飼うことは禁止したりとかするケースもあるようです。

めんどくさいのは管理会社の対応です。飼っている方がいっぱいいるのに、禁止との見解を示していて、私はいいとは言えませんとしかいえない対応。

はっきりしてほしいですね。

【エアコン】

続いて、けっこうややこしいのがエアコンです。昭和の時代は全部屋にエアコンはなく、あってもリビングだけとかでした。

エアコンをつけるためには、壁に穴がなければならないのと、室外機を置くスペースが必要です。

木造であれば、穴をあけてしまえばいいのですが、マンションだとそうもいきません。耐震性能とか、管理組合の許可とかが必要で実質的にはできないケースが多いようです。

バルコニーに面していない玄関側の洋室にエアコンをつけるには、先行配管（隠ぺい配管ともいいます）といって、壁の内側に配管を通すしか方法がないケースが多いです。

出典：エアコンのマツ

配管を伸ばしてバルコニーまで通せば、奥まった洋室にもエアコンを設置できます。リフォームをする際はすぐエアコンをつけるわけではなくても、あらかじめ先行配管にしておいた方がいいかもしれません。

先行配管をした場合の注意点ですが、量販店は取り付けをしてくれないケースが多いことと、お掃除機能とかいろいろな機能がついたエアコンは取り付けられない場合が多いということです。

【追炊き機能】

エアコンよりややこしいのは追炊き機能です。追炊き機能をつけるためには、給湯器を追炊き用に変えることが前提ですが、それだけではなく、お風呂のお湯を一旦ぬいて、温めて戻すということになりますので、配管が追加で必要になります。

追加できればいいのですが、できなければコンクリートの躯体に穴をあけなければできないということになるのですが、まず許可はおりません。

しかもややこしいことにリフォーム屋さんに見てもらっても、解体してみないと判断つかないといわれてしまうケースが多いです。

同じマンション内で追炊き機能付きに変更できているお部屋があったとしても、お部屋位置によってできたり、できなかったりしますので、軽はずみにはできるといえない事情もあるのです。

ですので、必ず追炊きをつけたいといわれてしまうとけっこう困りますが、こんな事情がありますのでよく考えて検討しましょう。

【電動子供乗せ自転車】

今までのお話は築３０年以上のマンションの問題がほとんどで、平成１０年築以降であれば、問題ないと思いきや、そうでもありません。

電動子供乗せ自転車です。１０年前はまだ普及し始めだったものの、ここ数年で一気にスタンダードになったようです。

最近の駐輪場は二段式になっているケースが多く、そうすると下段が埋まっていて、出し入れに手間がかかる上段だけ空きがあるというケースが多いです。

そして、電動子供乗せ自転車は現実的に上段は厳しいということになります。

駐輪場の下段や平置きは電動子供乗せ自転車優先とかって規約になれば解決かもしれませんが、実際はそうなっていないようです。

【本日のまとめ】

分譲マンションのスタンダードは時代ごとに変化し、昭和築までと、平成以降で一気に変化したような印象があります。

オートロック・宅配ロッカーなどの表面的なものだけではなく、追炊き・エアコン設置などです。

最近でも電動子供のせ自転車を必ず停めたいという場合は事前に確認しておく必要があります。

あらかじめその年代のスタンダードを把握しておけばマンション探しがスムーズになるかもしれません。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

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更新日時： 2020年05月28日 | この記事へのリンク：

スーパーシティ計画で不動産価値も変わっていくかもしれない！

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

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本日は「スーパーシティ計画で不動産価値も変わっていくかもしれない！」というテーマでわかりやすく解説いたします。

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【スーパーシティとは？】

簡単にいうと、未来都市のようなイメージです。車は自動運転、配送も自動だったり、最後はドローンだったり。コンビニは無人、すべてキャッシュレス、行政はオンラインで完結。

などなど現金がいらなくなったりとか、遠隔で仕事できたり、医療、教育が受けられたりします。

生活全体をＩＴ化という感じですね。

ただし、スマートシティ化するためには、信号だったり、地下のインフラ自体を変えないといけないようですので、古い町並みで、道路が入り組んでいたり、住宅密集地をスマートシティに変えるのは難しいかもしれません。

ですので、この構想もグリーンフィールド型という何もないところに未来都市をつくる取り組みと、ブラウンフィールド型という、既存の都市を作り変える取り組みの２種類を想定しているようです。

【世界では】

まるごとの未来都市はまだ実現できていないようですが、世界各地で進んでいます。

有名なところだと、エストニアの電子政府でしょうか。ドバイとかシンガポールも進んでいるみたいですね。

ちなみにカナダのトロントでも計画がありましたが、住民の猛反発により、グーグル系の企業が撤退したようでして、賛否両論あるようです。

【トヨタ】

日本ではトヨタ自動車が「コネクティッド・シティ」を、2021年初頭にも静岡県裾野市で着工する計画を明らかにしましたね。

2020年末に閉鎖する予定となっている東富士工場の跡地を活用する計画で、将来的に175エーカー（約70.8万㎡）の範囲で「街作り」を進めるという。

７０万㎡というと、縦横それぞれ８４０ｍくらいでしょうか。どうもディズニーランド２戸分で、居住人口２０００人ほどで始めるということです。

高速自動運転、低速運転及び歩行者、公園を伴う遊歩道の３種類をつくるようです。

エリア内では交通事故も起こらないだろうし、安全なのかなと思います。私はというと、住みたいとは思わないのですが、一度行ってみたいとは思っています。

【地方】

地方は過疎化が進んでいまして、道路とか、電線とか、水道管とかインフラの維持って大変だと思います。

田舎に行くと、ガードレールがさびていたりとか、道路脇の草木が茂っていて刈られていなかったりもします。古い水道管が破裂したなんてニュースもたまに聞きます。

地方はスーパーシティにして、インフラを集中させないと財源が厳しいかもしれません。お年寄りの交通事故なども減らせるかもしれません。

そして、急病のときもスーパーシティの方が間違いなくいいと思います。

【デメリット】

理想的な暮らしが待っていると思うかもしれませんが、デメリットもあるんです。

このスーパーシティを実現するには個人情報がすべて筒抜けになってしまうことです。

どこへ移動して、どこでお金を使って、どんな発言をしたかがすべて国に把握されてしまいます。

そうすると、国の意向に反する発言をすると、すべてを止められてお金を使えなくなったり、移動できなくなったりするかもしれません。

あとは、サイバー攻撃されるとすべての機能が止まるということもあるかもしれないですね。

プライバシーがなくなるということで、ツイッターなどを見ると反対が多いようですね。

【不動産価格は？】

仮にスーパーシティ計画がどんどん進んでいくとなれば、これまで何もなかったところに数十万人が住むことになり、人口の大移動が起こります。

そうするとこれまで人気のあったエリアがスーパーシティ化できずに過疎化していくというシナリオがあるかもしれません。

実際に田舎だと、道が細くて、昔栄えた旧市街よりもイオンの近くが街の中心に変わったりしています。

スーパーシティが実際に実現するかもわかりませんし、先のことはわかりませんが、少しづつ世界が変わっていくのは間違いないと思います。

３０年後とかには都市の価値が全く変わっているかもしれないというシナリオがもしかすると、あるかもしれません。

日々、状況は変わっていくかもしれませんので、なにがベストか考えて行動していきましょう。同時に考えてもわからないことはあるので気にしないというのも一つの方法かもしれません。

【本日のまとめ】

スーパーシティとは生活をまるごとＩＴ化した都市でして、キャッシュレス・自動運転・オンラインサービスを行うために、都市自体のインフラを変える必要があります。

世界中でスーパーシティ計画が進んでいたりもするのですが、トロントのように撤退もあったりします。

日本ではトヨタ自動車が静岡県裾野市で2021年に着工します。

地方は過疎化により、スーパーシティに変えていかないと財源が厳しいかもしれません。また交通事故・緊急医療などを考えるとスーパーシティの方がいいのかもしれません。

ただし、デメリットとしてプライバシーがなくなってしまうというリスクがあります。

仮にスーパーシティがどんどん進むと、新しい都市ができて、既存の都市が過疎化するなんてこともあるかもしれません。常に最新の情報を入手するようにしていきましょう。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

更新日時： 2020年05月26日 | この記事へのリンク：

緊急事態宣言中、深川エリア・マンション価格や成約件数を調べてみた

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「緊急事態宣言中、深川エリア・マンション価格や成約件数を調べてみた」というテーマでわかりやすく解説いたします。

価格動向については私の主観でして、あくまでも個人の見解となります。

※動画もぜひご覧ください

【深川エリア】

深川というと、深川めしとか、深川不動尊とかを思い浮かべる方が多いかもしれません。

現在深川という地名で残っているのは、門前仲町駅の北西側でして、１丁目・２丁目があります。

実は当社も門前仲町駅からすぐのところで、深川２丁目となります。

今でこそすごい狭いエリアなのですが、戦前は東京１５区のうちの１つの区でして、東京市深川区だったそうです。東京市ってしっくりこないですね。

はっきりとは確認していませんが、門前仲町・清澄白河・森下といった大江戸線。東西線だと木場と東陽町くらい？まで。都営新宿線だと、菊川・住吉くらい？までになるようです。

ざっくりしたご説明だと江東区の西側半分は深川区だったそうです。ちなみに深川という名称は公立中学校には残っていまして、深川第一中学校から深川第八中学校まで８つの中学校に使われています。

警察も、江東区は深川警察署・城東警察署・東京湾岸警察署ということで、深川という名称が使われています。

一方、南砂町とか大島とか亀戸とか江東区の東半分は城東区だったようです。

【取引件数】

今回は深川エリアでの成約件数を調べてみました。対象は大江戸線沿線の門前仲町・清澄白河・森下及び東西線木場駅・東陽町駅や都営新宿線菊川・住吉駅周辺マンションです。

レインズ（東日本不動産流通機構）にて調べていまして、すべての成約が登録されているわけではありません。

２０２０年４月１日～５月２０日は成約件数３４件でした。それに対してちょうど１年前の２０１９年４月１日～５月２０日は８６件です。前年比３９．５％と約４割です。これは他のエリアと比較してほぼ同じです。

ちなみに江東区全体だと前年比４２％、隣の中央区は前年比４８％、墨田区は４１％、港区４５％となります。

ここからは私の考えなのですが、いろいろな情報を総合すると、需要がなくなって取引件数が減っているよりはお客様と不動産業者双方の自粛で減っているのかなと思っています。改めて日本人って真面目だなと思っています。

そして、本日は５月２５日に撮影をしていますが、緊急事態宣言が解除されるかどうかというタイミングです。東京都のコロナウイルスの新規感染者数は急激に減っています。

今週末からは一気に内覧・成約が増えてくるかもしれません。

【個別マンションの成約価格】

成約価格については、平均というのが非常に難しいです。中央値でもなかなか判断がつきにくいのかなと思っています。

先日、千葉市で調べた時に２０００万円以下の価格帯の成約はそんなに減っていなくて、２０００万円以上は大幅に減っていました。そうすると、平均大幅に下がります。中央値も同様に下がります。ただし、価格が下がったわけではなく、成約する物件の種類が変わっただけということになります。

ということで、個別のマンションをピックアップしてみました。

【ライオンズステージ門前仲町冬木】

門前仲町駅徒歩６分・平成１４年築・総戸数１０２戸のマンションです。

葛西橋通りから一本入っていて静かな住環境です。門前仲町駅周辺って平成築の大規模マンションが少ないので、そういった意味では希少性があるのかなと思います。

今年の５月でも低層階が坪２３０万円を超える額で成約していまして、昨年までの相場とほぼ同じです。

【パークハウス清澄白河タワー】

清澄白河駅徒歩６分・平成２２年築・総戸数３７８戸の３５階建てタワーマンションです。三菱地所が分譲でして、制震構造です。

マルエツが近くにあったり、木場公園も近かったり人気のあるエリアです。

総戸数が多いので成約数も多く、４月以降も数件取引されています。すべて坪３００万円を超える額で成約していまして、比較すると昨年の相場と同じくらいなのですが、むしろ高いと感じるお部屋もあるくらいです。

【プラウドタワー清澄白河】

清澄白河１２分・木場１１分・平成２８年築・総戸数１３２戸・２０階建てのマンションです。

駅からは少し距離があるのですが、木場公園があったり、マンション北側に親水公園があったり、深川北スポーツセンターという区のスポーツ施設（プール・ジム・体育館など）があったり、子育てには良さそうな場所です。

上層階の条件の良いお部屋ですが、坪３３０万円を超える額で成約していまして、昨年までとほぼ同じ額で成約しています。

それにしても高いですね。坪３３０万円超というのは、１０年前なら港区とか渋谷区の相場です。

【本日のまとめ】

深川という地名はいまでこそ、門前仲町北西側の狭いエリアですが、戦前は江東区の西半分が深川という地名でした。

４月以降の成約件数は約４割ということで、他のエリアと同様に大幅に減っています。ただし需要がないのではなく、自粛の影響と思われ主観ですが、６月からはある程度回復すると予想しています。

成約価格は数物件のピックアップとなりますので、全体像を把握できているかはわかりませんが、ほぼ変わっていません。要因としては新規売却物件数が減っているからということもあるのかなと思います。

本日は以上です。

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また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

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【フラット３５】らくらく診断：長期固定金利住宅ローン【フラット３５】www.flat35.com

更新日時： 2020年05月25日 | この記事へのリンク：

ラット３５は年収の約１０倍まで借入可能！

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「フラット３５は年収の約１０倍まで借入可能！」というテーマでわかりやすく解説いたします。

ただし誰もが年収の10倍借りていいわけではないので、どんな方であれば私がお勧めするかも解説させていただきます。

【フラット35の審査内容】

まず、フラット35の審査ですが、年収の証明になる源泉徴収票・住民税課税証明書（他にもいろいろあります）などが必要となります。

そして基本的には年収によって借りられる額が決まってきます。

返済比率

年収４００万円以上だと年収の３５％未満となります。

ここでいう年収というのは、銀行に振り込まれる手取り額ではなく、税金や年金・健康保険料なども含んだ額となります。

源泉徴収票でいうと、左上の一番大きい額で支払金額です。住民税課税証明書であれば給与収入金額です。

例えば年収５００万円の場合、３５％で年間返済額１７５万円までローンが通る可能性があります。月だと１４５，８３３円です。

そして、どのくらいローンを組めるかというと、金利によっても変わってくるのですが、２０２０年５月の金利である１．３％で計算すると、４９１８万円ローンを組めるという計算になります。なんと年収の９．８３倍です。

２０１９年９月と１０月は１．１１％だったのですが、その時であれば、５０７３万円までローンを組めるという計算になります。なんと年収の１０倍を超えてきます。

ただし、自動車ローンとか、他のローンがある場合はすべて含んだ年間返済額での審査となりますのでご注意ください。

住宅金融支援機構のホームページでシュミレーションもできますので試してみてください。

【民間金融機関の審査内容】

一方、メガバンクとか地方銀行・信用金庫の場合はどうなるかというと、同じように年収の３５％までとなります。

ただし、審査用の金利が異なりまして、実際借りる金利は変動金利で０．５％とかだったとしても、その金利で審査するわけではありません。

将来の金利はわからないということで１０年固定の金利だったり、４．０％となるケースが多いようです。１０年固定といっても優遇なしで３．３％とかになります。

仮に３．３％として計算すると、３６２０万円となります。そうすると、年収の７．２倍となります。

私が日々仕事をしている肌感覚だとやっぱり年収の６倍くらいが望ましく、７倍くらいの住宅ローンというのが実質的には限度なのかなと思っています。

【基本的にはやめましょう】

仮に年収の１０倍借りることができるとしても、返済が厳しいのではないかと思っています。

なぜかというと、年収が５００万円ということは手取り額は年間４００万円前後です。

奥様が働いているかとか、16才以上の扶養親族がいるかとかで変わってくるのですが、健康保険とか年金の社会保険料７０万円、所得税２０万円、住民税１０万円で合計１００万円くらいは差し引かれます。

そして、住宅ローン以外のランニングコストもかかります。必ずかかる費用だけでも管理費・修繕積立金で年間３０万円前後、固定資産税で１５万円前後で、合計約４５万円です。

物件によっても変わってくるのですが、住宅ローンが年間１７５万円であれば、ランニングコスト込で年間２２０万円です。

ということは、手取り４００万から２２０万円を差し引いて１８０万円です。手取り額の半分以上が住宅費となるわけです。

【年収の10倍借りてもいい方】

では、必ずしも１０倍借りてはいけないのかというと、状況によって変わってきます。

実際に先日ご購入された方はフラット３５でご年収の約１０倍の住宅ローンを組みました。

なぜかというと共働きだったのですが、奥様は名義にいれずご主人様の単独名義で購入したいということでした。ということでご主人様単独だと年収の１０倍になってしまいますが、奥様の年収を考慮すると６倍くらいでおさまります。

この場合でもこれから出産という場合はおすすめしていません。お子様が産まれていて、共働きを続けられそうな目途がある場合というのが前提となります。

他にも、転職直後でボーナスがまだ出ていないため、年収の１０倍になっているだけで、実際には６倍くらいになりそうとか、

時短勤務でその時だけ年収が低いという場合も問題ないかと思います。

どのケースも計算上は１０倍になってしまうけど、実際は余裕を持って返済していけるという感じになります。

繰り返しますが、年収の１０倍というのは基本的に返済が厳しくなると思いますので、人にもよりますが７倍くらいにはおさめましょう。

【本日のまとめ】

フラット３５は年収の３５％の年間返済額まで借りることができるので、計算上年収の１０倍近くまで借りることができます。

民間の金融機関の場合は、審査金利が高めに設定されていますので、年収の７倍くらいが限度となります。

年収の１０倍借りるということは、手取り額の半分以上が住居費となってしまうので基本的にそんなに借りるのはやめましょう。

逆に借りても問題ない方は、奥様が働いて実際には夫婦で返済していく方や、転職直後でまだボーナスがでていない方とか、時短勤務だった方とか、実際には余裕を持って返済していけるということが前提となります。

ということで、余裕を持った計画でマイホームを買いましょう。

本日は以上です。

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都心のタワマンは“過去の遺物”に……コロナショックで「不動産の価値」が激変する | 文春オンラインコロナ禍による緊急事態宣言が延長され、営業自粛を余儀なくされる飲食店や物販店などが家賃負担に耐え切れず、倒産や廃業に追い込bunshun.jp

更新日時： 2020年05月24日 | この記事へのリンク：

湾岸タワマン価格暴落は本当にあるの？→私はないと思います！

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「タワマン暴落あるの？→私はないと思います！」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

どんな場所のタワマンの価値が落ちにくいかも解説しますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。

マンションを買おうと思っている方はもちろん、興味だけはあるという方など、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。

【タワマンが暴落するという理論】

最近のコロナ禍で、タワマンの価格が暴落するという記事が増えています。「タワマンは過去の遺物」とか、「タワマンは価値が剥落する」とか、「高値掴みしている人」とか散々な言われようをしています。

毎日のように記事になっていますね。

「3密」で価値剥落　都心の大規模オフィスやタワマン新型コロナウイルスの感染拡大は、人々に活動の「場所」を提供する不動産会社に大きな変革を迫ることとなりそうだ。人の移動や集まwww.nikkei.com

大予測! タワマンを高値摑みしている人たちの末路自分だけは損しないという思い込み発売11カ月で世界200万部、そのうち4分の1が日本で売れている（2019年12月時点）『FACTFULNESS』。同書はpresident.jp

私も中古マンションの仕事に携わっていますので、そういった記事をチェックするようにしています。

根拠としてあるのは、タワマンに住んでいる人は利便性だけで選んでいるからテレワークが進んだら住む意味がなくなるとか、人口減少が進んだら住む人がいなくなるとか、そんな話です。

あとは、タワマンって基本的には高所得の方が多いので、タワマンの価値が上がっているというよりは、暴落するという記事の方が一般の方からは注目されるというのがあるかもしれません。

ちなみに私はごく普通の江東区の９階建てのマンションに住んでいます。ですので、絶対タワマンを今買っといた方がいいとか、絶対今売りぬけるべきだともいうつもりはありません。

ただ仕事ではタワマンの売買仲介も行っていますので、中立に話したいものの、そのポジションのトークも入ってしまう可能性もあるかもしれないことだけ事前に伝えておきます。

【多くの人がタワマンを選ぶ理由】

私は仕事柄、湾岸タワマンの売却・購入の仲介を行っていますが、購入する方の購入動機としてもちろん利便性ということもあるのですが、それだけではありません。

タワマンがあるところって、駅から近かったりとか、商業施設が近かったりとかだと思うのですが、それ以外にもメリットがあって公園があったりとか、街がきれいだったりとか、再開発されているケースが多いんですよね。

ということは利便性だけではなくて、子育ての環境にもいいということです。

例えば東雲水辺公園とか、豊洲ぐるり公園、晴海臨海公園とか、大きいというか長い公園があって、子育てには向いている印象です。

そして、ランニングとか、お散歩とか人工的な自然ではあるものの、住環境としては優れているのかなと思います。

そして、キッズルームとかは雨の日とか、冬の寒い日とかはあると便利なのかなと思います。あと、ロビーが広かったりもすると思いますし。

ということで、タワマンに住んでいる方は、利便性だけではなく住環境や共用部分などのメリットを感じて購入しているのです。

実際に同じ通勤距離でタワーではないマンションがたくさんありますが、タワーも売れているというのは利便性だけではないからといえます。

【過去に価値が下がった場所】

湯沢のスキーリゾートエリアのマンション価格は暴落しています。そして、多摩ニュータウンも住環境は非常にいいと思うのですが、都心から距離が離れ高齢化しています。そして、最近だと郊外の高級住宅街の価値が下がりはじめています。

スキーリゾートはそもそもスキー人口が減ったことが大きいのですが、多摩ニュータウンや郊外の高級住宅街で考えると、徒歩圏内に大型ショッピングセンターが比較的少なかったりといった街の魅力がなくなってきたということがあるのかもしれません。

【東京都の人口・世帯数は？】

地方に大学がたくさんありますが、若者は東京の大学に入学しようとしています。そして、地方の大学生も東京で就職する傾向にあります。

一方、お年寄りの方が郊外の一戸建てから便利な都心へ引っ越すケースも多いです。引退されていますので、通勤は関係ないはずなのですが、病院や商業施設が多いからという理由もあるようです。

子育て世代も学校や子育てを考えて、都心部を選んでいる方が多いようです。

もちろん、テレワーク推進で一部の方は田舎暮らしを始めたり、二地域居住を始めたりとか、住み方も多様化してくるかもしれません。

そこまでいかなくても、郊外の大都市とかで広いマンションに引っ越す方も一定数はいるかもしれません。

ただ大多数の世帯は東京に住み続けるのかなと思っています。

世帯数

【そう考えると、タワマンの価値は？】

タワマンに住みたい方は減らないのかなと思います。一部テレワークなどで田舎暮らしを始める方がいる一方で、郊外から便利さを求めてタワマンへ引っ越してくる方も多いと考えます。

ただし、すべてのタワマンの価値が下がらないわけではありません。

周辺に大型商業施設がなかったり、大きな公園がなかったりすると、住んでいて楽しくないかもしれません。そういう場所のタワマンは冒頭の暴落ということがあるかもしれません。

結論としては、タワマンがどうとかいうよりは、周辺になにがあるのかが重要なのかなと思います。

【本日のまとめ】

コロナ禍でタワマン暴落という記事が増えています。

根拠としては、タワマンは利便性だけということと、根本的な人口減少など。

ただタワマンを選ぶ理由は利便性だけではなく、周辺環境や共用部分も決めてになっています。

価値が下がっているエリアは街自体の魅力が下がっているケースが多い。

一定数、田舎暮らしを始める方がいる一方、地方から都心へ引っ越す若者・お年寄りは多いと考えます。

そうすると、タワマンがどうというよりは、周辺がにぎやかなエリアは資産価値が落ちにくいといえるのかなと思います。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

更新日時： 2020年05月23日 | この記事へのリンク：

2020年5月、価格別・専有面積別中古マンション売れ行きはどうなの？

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「2020年5月、価格別・専有面積別中古マンション売れ行きはどうなの？」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

なぜ大幅に減っているかや、なぜ比較的減っていないかの理由についても解説していきますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。

マンションを買いたい方、売りたい方はもちろん、興味だけはあるという方など、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。

【全体像は？】

まず調べてみたのは東京都と千葉県の中古マンション成約数です。

今回は５０平米以上とか、平成築以降とか制限を設けず、すべての中古マンションを対象にしています。ですので、投資用の１Ｒから億ションまですべて含んだデータです。

あと2020年5月と1年前の2019年5月とで比較していますが、1日～19日までとなっています。両年ともゴールデンウィークと土日２回となります。

注意点としては、１９日間分となりますので、データ総数が少なくばらつきがあるかもしれないということです。そして、今回は東京都と千葉県のみの調査となりますのでご了承ください。

あと、成約数が比較的減っていない理由や、大幅に減った理由も解説しますがあくまでも個人の見解となります。

結果は東京都が前年比３８％、千葉県が前年比３７％の成約数となっています。

４月同様に５月も成約件数は落ち込んでいます。まあ、緊急事態宣言も続いていますので当然の結果ではあるのかなと思っています。

21日

ただし、価格帯別、専有面積別で比較してみると一律に減っているわけではないというデータがでてきましたので、解説していきたいと思います。

【専有面積別】

こちらが、東京都の専有面積（平米数）ごとの成約数です。３０平米未満は投資用、３０平米～５０平米は独身とかご夫婦が多く、７０平米以上はご家族が多いと思われます。

圧倒的に減っているのは、前年比２６％にまで落ち込んでいる３０平米未満のタイプでして投資用が減っていることがわかります。いわゆる投資用の１Ｒマンションの成約数が減っているということになってきます。

３０平米～５０平米（前年比４２％）と７０平米以上（前年比３７％）は極端な違いはないものの、７０平米以上の方が落ち込んでいて、ご家族の方が落ち込みが多いことがわかりました。

東京都平米

千葉県の場合はもっと顕著に現われました。30平米未満はデータがないため、除外するとして、

５０～７０平米未満が前年比５７％なのに対して、７０平米以上は前年比２８％と大幅に落ち込んでいます。

ご家族の方が、自粛をしっかりと守っている方が多かったり、子供の小学校が休校の中で引っ越しましたとは言いにくいということもあるかもしれません。

千葉県平米

東京都・千葉県対前年比（面積別）

【価格別】

東京都の成約件数を価格帯別で比較すると、意外なデータとなりました。

６０００万円台が前年比５２％、７０００万円が前年比４７％と６０００万円未満の価格帯と比較して、減っていないことがわかりました。

私は高額帯ほど、買い控えが起こるのではないかと思っていました。もちろん買い控える方も一定数いらっしゃるかとは思うのですが、６０００万円以上のマンションを買う方というのは当然高所得者層が多く、デスクワーク比率も高いのかなと思います。

そうすると、テレワークが比較的しやすく、先行き不安があるという方が実は少ないということがあるかもしれません。株価が思ったより下がらず２０，０００円前後で踏ん張っているという効果もあるのかもしれません。

東京都価格

千葉県の場合は、真逆の結果になっていて、１０００万円未満の成約は前年比６６％と比較的減っていないという結果になりました。

仮に１０００万円の住宅ローンであれば、フラット３５の固定金利（金利１．３％と仮定）でも毎月３０，０００円弱の返済（３５年返済）となってしまうので、成約数が減っていないということがあるのかもしれません。

あと、もしかすると不動産投資家もローンではなく、現金で狙っている傾向があるかもしれません。東京都の１Ｒの成約が大幅に減っていて、千葉県の１０００万円未満の成約が比較的減っていないのはこんな現象かもしれません。

千葉県価格

価格別

【本日のまとめ】

2020年5月前半は東京都・千葉県とも前年比40％を割り込んでいる。

東京都は30平米未満の投資用１Ｒの成約数が大幅に減っている。そして比較すると、30平米～70平米のコンパクトタイプより、70平米以上の家族向けの間取りの方が成約数が減っている。

千葉県も70平米未満より、70平米以上の方が圧倒的に成約数が減っていて、子供のいるご家庭の方が自粛をしっかりしていたり、動かない傾向があるかもしれません。

価格別だと、東京都は6000万円以上の高額帯が意外と成約数が減っていない。これはテレワークがしやすいデスクワークの高所得者層が動いているということがあるのかもしれません。

一方千葉県は1000万円未満の低額帯の成約が比較的減っていません。これは住宅ローンを組む不安が少ないことや、不動産投資家が東京都の１Ｒから千葉県の現金で買える価格帯にシフトしている可能性もあるかもしれません。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。