江東区周辺の中古マンション最新情報

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更新日時： 2019年09月09日 | この記事へのリンク：

赤坂タワーレジデンスは６０％上昇

こんにちは。

エムティーハウスの角田です。

本日もブログをご覧になっていただき、ありがとうございます。

本日は
【赤坂タワーレジデンスは６０％上昇】について

先日、江東区の豊洲のマンション
（シティタワーズ豊洲ザ・ツインと豊洲ザ・シンボル）の上昇率を調べ、

平成２２年からの約９年で２０％上昇していることがわかり、

http://www.mthousetokyo.net/blog/mthouse/2/id/120473

さらに豊洲駅徒歩１２分のニュートンプレイスは１５％上昇していることがわかりました。

http://www.mthousetokyo.net/blog/mthouse/2/id/120483

そこで、本日は

港区の赤坂にある超高層タワーマンションの

赤坂タワーレジデンストップオブ　ザ　ヒル

を調べてみました。

まさに日本の中心的なエリアです。

赤坂駅徒歩４分、総戸数は５２１戸・４５階建て

ホテルのような車寄せ、内廊下

コンシェルジュサービスがあるマンションです。

平成３０年１月～平成３１年８月までで取引は

坪７００万円～７５０万円が中心でプレミアムフロアだともっと高くても売れているようです。

そして、１０年前の

平成２０年～平成２２年は

坪３９０万円～５００万円が中心です。

ということで、お部屋によって変わるものの、中央値で比較すると、

４４７万円から７２７万円に上昇しており、6割以上も上昇していることがわかりました。

やっぱり都心はすごいですね。

都心に人が流れていることもありますが、外資が流れ込んでいるという側面もあるので、景気が冷え込んだ時の反動は都心の方が激しいかもしれません。

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更新日時： 2019年09月08日 | この記事へのリンク：

フラット３５の金利はこうして決まる！

こんにちは。

エムティーハウスの角田です。

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本日は
【フラット３５の金利はこうして決まる！】について

まずは、フラット３５の金利から

２１年～３５年・団信なしで

２０１９年９月　０．８２％
２０１９年８月　０．８８％
２０１９年７月　０．８９％
２０１９年６月　０．９８％
２０１９年５月　１．００％
２０１９年４月　０．９８％
２０１９年３月　０．９９％

※アルヒHPより

３月～６月は約１％、７・８月は約０．９％、９月は約０．８％となっています。

どんどん下がっていますね。

なぜ下がっているかと言うと、国債が下がっているからです。具体的には１０年物国債です。

１０年物国債は

今年春ごろ、ー０～－０．１％

６～７月頃は　－０．１～－０．２％

８月はー０．２％～ー０．３％

と同じように下がっています。

ということで、フラット３５の金利は１０年物の国債に１．１％くらいを足した水準になっています。

※三井住友銀行HPより

常にそうかというと、下記の通り、住宅金融支援機構は住宅ローンを債券化して、売却しています。

その金利が、下の表に書いてあります。

表面利率が

４月　０．３３％　　5月　０．３１％　6月　０．２１％　７月　　０．２１％　8月　　０．１５％

となっています。

これがまさに、フラット３５の原価といえそうです。

１０年物の国債との金利差（ローンチスプレッド）は０．３５％で安定しています。

ただ、このローンチスプレッドは常に同じではなく、０．３％～０．６％くらいで変わったりもします。

リーマンショック後などは、１％を超えたこともありました。

つまり、景気がいいときは、債権の破綻のリスクが少ないので、国債金利に近づき、景気が悪く、荒れているときは、何が起こるかわからないので、そのリスク分が金利に上乗せされるという訳です。

※住宅金融支援機構HPより

ここで、フラット３５の仕組み

顧客（住宅ローン融資を受ける人）は金融機関（メガバンクとかアルヒとか）からフラット３５の融資を受けるのですが、

金融機関は住宅金融支援機構に債権を売却します。住宅金融支援機構は更にはその債権を、投資家に売るという訳です。

住宅金融支援機構が投資家に売る債権の金利が上記の金利です。

※住宅金融支援機構HPより

まとめると、

フラット３５の金利は

１０年物国債から１．１％くらい上乗せした金利であるが、

その内訳はローンチスプレッドが０．３５％（２０１９年７月の場合）で残りの０．７５％は住宅金融支援機構の経費などとなってくるのかと思います。

ということで、１０年ものの国債金利をチェックすればフラット３５の金利が先読みできるということになります。

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更新日時： 2019年09月07日 | この記事へのリンク：

フラット３５金利推移

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【フラット３５金利推移】について

※データはARUHIホームページより

まずは２００８年４月～のフラット３５金利推移

３５年返済・団体信用生命なしを基準に考えると、

今月は０．８２％

すごい低金利ですね。

お金が余っているということでしょうか？

経済成長しないからということでしょうか？

２００８年とか２００９年とかのリーマンショック前後は３％くらいだったので、３ぶんの１以下になってますね。

私が大学を卒業した平成８年から２３年超、常に低金利と言われ続けています。

そんな中でも３５年間固定で０．８２％はすごいですね。

通常、団体信用生命に加入するので、１．１１％。

どれでも安いですね。

続いて、２０１９年の推移

年明けは１％前後、７月に急に下がり０．９％を下回り、９月は０．８２％

どんどん下がっていますね。

ちなみに団信加入・３５年返済だと、１．１１％

３０００万円借りて、　８６，２３２円

２０１９年１月だったら、１．３３％で毎月８９，３７７円なので、３，１４５円も安くなりますね。

りそな銀行の変動金利だと、最優遇で０．４７％、

３０００万円借りて、７７，４７８円

とフラットとの違いは８，７５４円

ということで、今安い方を選ぶか、８，７５４円高い返済を選んで３５年固定という確実性を選ぶか、迷うところですね。

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更新日時： 2019年09月06日 | この記事へのリンク：

フラット３５を悪用し不動産投資「住む」偽り賃貸用に

こんにちは。

エムティーハウスの角田です。

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本日は
【フラット３５を悪用し不動産投資「住む」偽り賃貸用に】について

そもそも、フラット３５とは国土交通省と財務省が所管となっている住宅金融支援機構が行っている融資です。

そして、長期間固定で住宅ローンを組めるというものです（投資は不可）

今回はその住宅用であるローンを投資用に使ってしまったということです。

【ここから朝日新聞の記事です】

１％程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット３５」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。
途中省略
元社員によると、利用客は年収３００万円台以下の所得層が大半で、２００万円前後の借金を抱える人も多かった。「借金を帳消しにして不動産も持てる」などと勧誘していた。利用客はマンションの賃貸収入でローンを返す。本来は投資用なのに「住む」と偽って融資を引き出す手口で、不動産業界では「なんちゃって」と呼ばれる。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【ここまで朝日新聞より】

記事によると、利用客は年収３００万円台で、借金２００万円あるとか、

・・・・金融の知識に乏しい人を騙した可能性もあり。

正直、マンションを買ってはいけない方に、マンションを買わせて、売上をあげていたという印象ですね。

滞納があり、回収できないと、住宅金融支援機構に損害が発生する可能性もあり。
※債券を機関投資家に売却済みであれば、関係ないかも。

そこは詳しくないのですが場合によっては住宅金融支援機構の損害を国の税金で穴埋めするという可能性もゼロではないような気がします。

大問題ですね。

もっとひどいパターンだと、競売で１８００万円になってしまった物件、もとは３３００万円で購入させていたみたいです。
競売だと割安とはいえ、１０００万円以上相場より高く売っていた事例もあったようです。

こうなると、騙される方も騙されるですが、悪質なお話ですね。

こういうことはなくなって欲しいですね。

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