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中古マンションは「管理で買え」ってどういうこと?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「中古マンションは「管理で買え」ってどういうこと?」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

書類の見方だけではなく、簡易的に判断する方法も解説しますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。

これからマンションを買おうと思っている方はもちろん、所有している方、興味だけはあるという方など、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。


中古マンションの購入にあたって、管理状況の確認は重要です。

たとえば、修繕積立金が貯まっていなくて大規模修繕ができなかったりするマンションを購入してしまったら大変なことになります。

なんとか大規模修繕工事できても、管理組合で借入しなければならないとか、一時金が発生してしまうようなマンションは要注意かと思います。



それでは購入時に確認すべき書類をご説明したいと思います。

【どんな書類があるの?】

・管理に関する重要事項調査書・修繕履歴

・管理規約・使用細則

・総会議事録(できれば3期分くらい)

・長期修繕計画書

管理に関する重要事項調査書というのは、管理会社が管理に関する重要な事項をまとめてくれた資料です。管理費・修繕積立金の額や積立額・滞納額が載っています。また、ペット飼育の可否、事務所使用の可否、そして駐車場・駐輪場・バイク置場の台数などが書かれています。


修繕履歴は読んで字のごとくですが、いつのタイミングで大規模修繕工事を行ったかとか、エレベーターの更新や、給水設備の更新などを行っていれば記載されています。大規模修繕工事は12年〜15年に1回、エレベーターや給水設備の更新は築30年くらいで行うケースが多いようです。


管理規約・使用細則はいわゆるマンションの法律のようなものです。事務所使用の不可・ペット飼育の可否・リフォームに関する制限・駐車場のサイズなどが記載されています。たまにフローリングが禁止だったりすることもありますので注意しましょう。


総会議事録には年に1度の総会で話し合われた事項が記載されています。修繕積立金の値上げや水漏れがあった場合や、大規模修繕工事に関する打ち合わせ事項が記載されているケースもあります。できれば3期分確認しましょう。


最後に長期修繕計画書は最も大事ともいえる書類です。いつどんな修繕を行うかだけではなく、修繕積立金額の推移も記載されています。この積立金額ですが、大規模修繕後にマイナスになるケースもあり、これを回避するには、事前に値上げするとか、一時金とか、借入をするということになります。ですのでこの計画書をみれば将来値上げになりそうかとか、足りるのかどうかがある程度は判断できると思います。

もちろん、足りていないから即管理が良くないという訳ではないのですが、購入するときは事前に知っておいた方がいいかと思います。



【簡易的にチェックする方法は?】



内覧する物件のすべてで事前に書類を取り寄せられればいいのですが、不動産業者が取得していないケースもあります。

もちろん、購入となったら当然確認しなければならないのですが、内覧の時は簡易的にチェックしましょう。


何をチェックするかというと、

・集合ポストとかの清掃状況

・掲示板

の2点です。



言うまでもなく、集合ポスト周辺にゴミが散乱していたり、空き部屋のちらしがあふれたままになっていたりするのは管理が良くない可能性があるかもしれません。


そして、掲示板に何も貼っていなかったりとか、大昔の掲示物が貼ってあるままとかの場合は、管理組合が機能していない可能性があるかもしれません。逆に駐車場・駐輪場の空き状況とか、注意事項、連絡事項とかをしっかり貼りだしているマンションは管理組合が機能しているといえます。

ということで中古マンションを内覧する際は、集合ポストや掲示板をしっかりチェックしましょう。



【管理がしやすいマンションとは?】

いろいろご説明しましたが、有利なマンションと不利なマンションがありますので、ご説明しておきます。


●不利なマンション

・総戸数20戸以下のマンション

・共用部が豪華なタワーマンション

●有利なマンション

・総戸数100戸以上の大規模マンション


まず、総戸数20戸以下のマンションは修繕積立金が集まりにくいというデメリットがあります。もちろん、規模が小さくなれば修繕総額は安く収まるのですが、1世帯あたりの負担は高まってしまいます。


共用部が豪華なタワーマンションは想像がつくかと思うのですが、共用部もマンション所有者全体で修繕していくことになりますし、タワーだと足場を組むのも大変ですので、割高になります。


ただ、総戸数20戸以下のマンションは意見がまとまりやすかったりとか、

共用部が豪華なタワーマンションは生活の快適性が高いので、一長一短あるとお考えください。



逆に総戸数100戸以上のマンションは修繕積立金が集まりやすいので、比較的管理や修繕がしやすいといえます。


【本日のまとめ】



中古マンションを購入する場合は管理状況をチェックしましょう。

特に重要な書類は長期修繕計画書です。積立金がマイナスになっている場合は、値上げがある可能性が高いことを頭に入れて検討しましょう。

書類が入手できない場合は、集合ポストや掲示板を確認し簡易的にチェックしましょう。

管理だけを考えると、総戸数100戸以上の大規模マンションが有利ですが、一長一短もありますので総合的に判断し、検討しましょう。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年05月18日 | この記事へのリンク : 

マイキャッスル押上(半蔵門線押上駅2分×平成10年築×オートロック)

マイキャッスル押上

所在地 :墨田区業平3−5−7

交通  :東京メトロ半蔵門線 押上駅 から 徒歩2分
     都営浅草線 押上駅 から 徒歩4分
     総武・中央緩行線 錦糸町駅 から 徒歩13分

構造  :鉄骨鉄筋コンクリート造地上12階建

土地権利:所有権

築年月 :平成10年(1998年)10月

総戸数 :45戸

用途地域:

分譲会社:

施行会社:

管理会社:エム・シー・サービス

管理形態:全部委託管理(日勤)

設備  :都市ガス・公営水道・本下水・エレベーター

ペット :飼育不可

駐車場 :     バイク置場 :

駐輪場 :1台目無償・2台目以降月額300円
 
耐震  :新耐震基準(住宅ローン適合)

※空き状況は直近の状況をご確認ください。

※令和2年5月現在の情報です。

【ポイント】

東京メトロ半蔵門線 押上〈スカイツリー前〉駅 徒歩 2分

都営浅草線押上(スカイツリー前)駅 徒歩 4分

JR総武本線錦糸町駅 徒歩 13分


平成10年築の新耐震基準・オートロック

周辺には、スーパーイズミ・ビッグエー・東武ストアなど複数のスーパーがあり便利です。

そして、業平公園も徒歩3分と住環境良好です。








【徒歩2分のスーパーイズミ】



【徒歩3分の業平公園】




【押上駅2分・錦糸町駅13分の便利なエリア】






【12階建て・平成10年築の新耐震基準】




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※最低手数料は40万円(税別)

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更新日時 : 2020年05月18日 | この記事へのリンク : 

イトーピア東大島マンション(ペット可×東大島駅4分×耐震補強工事完了)

イトーピア東大島マンション

所在地 :江東区大島8−39−22

交通  :都営新宿線「東大島」駅徒歩4分

構造  :鉄骨鉄筋コンクリート造地上14階建

土地権利:所有権

築年月 :昭和56年(1981年)9月

総戸数 :454戸

用途地域:準工業地域

分譲会社:伊藤忠不動産

施行会社:不二建設

管理会社:伊藤忠アーバンコミュニティ

管理形態:全部委託管理(日勤)

設備  :都市ガス・公営水道・本下水・エレベーター

ペット :飼育可(細則あり、1住戸犬猫2匹まで)

駐車場 :あり(月額25,000円)    バイク置場 :あり(月額2,000〜3,000円)

駐輪場 :あり(月額200〜300円)
 
耐震  :令和2年耐震補強工事実施済み(住宅ローン減税適合)

※空き状況は直近の状況をご確認ください。

※令和2年5月現在の情報です。

【ポイント】


都営新宿線「東大島」駅徒歩4分





【大島小松川公園わんさか広場(約190m)】




大規模修繕工事(令和2年3月完了)

耐震補強工事完了(令和2年3月完了)

ペット2匹まで飼育可


【東大島駅4分・ライフ徒歩5分の便利なエリア】






【14階建て・総戸数454戸のビッグコミュニティ】



江東区立第五大島小学校 240m

江東区立大島中学校 400m

ファミリーマート 大島八丁目店 190m

ライフ 東砂店 350m

大島小松川公園 わんさか広場 190m

風の広場 650m

もみじ幼稚園 550m


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更新日時 : 2020年05月18日 | この記事へのリンク : 




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