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コロナショックで、23区の投資用築浅ワンルーム利回りがどうなっているのか調べてみた!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「コロナショックで、23区の投資用築浅ワンルーム利回りがどうなっているのか調べてみた!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください

築浅ワンルーム投資についての私の見解も解説いたしますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。

不動産投資に興味のある方はもちろん、投資全般について勉強してみたい方や相続対策を考えている方など、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。



【調べようと思ったきっかけ】

私は江東区を中心に中古マンションの仲介を専門に行っています。ファミリータイプのマンションが中心となるのですが、コロナショックで緊急事態宣言が発令されても、価格はまだ下がっていないように感じております。

成約数は3分の1近くに落ち込んでいるのですが、新規の売却依頼も大幅に減少していて、今のところバランスが取れているような感じです。


ところが、投資用マンションは価格が下がってきたなんて話もチラホラ聞きますので、本日は23区の投資用築浅ワンルーム利回りがどうなっているのか調べてみたいと思います。

【今回調べたデータ】

今回調べた物件はこんな感じです。

・平成15年築以降 ・20平米〜25平米

・東京23区

・直近の2020年4月とビフォーコロナの2020年1月


管理費とか固定資産税を差し引いたネット利回りではなく、単純に年間賃料÷成約価格の表面利回りで解説いたします。

これは実際に成約したデータでして、レインズという不動産業者だけが閲覧できるデータです。すべての成約事例が登録されている訳ではありませんが、参考にはなると思います。

【2020年4月成約】

2020年4月については取得できたデータは10件となります。

うち2件は賃料が確認できておらず、利回りが計算できませんでしたので除外しております。

8件中、利回り4%台で成約している物件が2物件、5.5%を超える物件が2物件ありましたが、半数は5%前半でした。

ということでばらつきはありますが、5%前半が標準ということになってきます。

ここで難しいのは利回り5.0%と5.5%は0.5%しか違わないように思うかもしれませんが、価格にすると、2000万円と1818万円で1割近く変わってしまいます。

エリアによって利回りが変わったり、築年数・駅からの距離などによっても変わってきますので、参考程度でお考えください。

一般的には築年数が浅かったり、駅から近かったり、より都心に近い方が空室リスクが低く、資産価値が高いため利回りは低くなります。

利回りが低いということは、価格が高くなるということです。


港区とか渋谷区とか都心により近いエリアは4%台山手線外側で平成20年築(2008年築)より古い物件で駅前でなければ5.5%を超えるとかそんな感じですかね。

画像1




【2020年1月成約】

2020年1月については取得できたデータは13件となります。

うち4件は賃料が確認できなかったり、サブリースで保証されているけど実勢より賃料が安かったり、所有者本人が住んでいたりで利回りが計算できませんでしたので除外しております。

9件中、利回り4%台で成約している物件が1物件、5.5%を超える物件が3物件ありましたが、半数以上の5物件は5%前半でした。

ということでばらつきはありますが、やっぱり5%前半が標準ということになってきます。


今のところ極端な値崩れは起こっていないようですね。

店舗とか民泊とかホテルと違って、住宅の賃料は底堅く、賃料が変わらなくて、金融機関の融資姿勢や融資金利が変わらなければ価格は変わらないということかもしれません。

画像2

【そもそも投資用築浅ワンルームって

私はお勧めしません。というより相談を受けたら全力で反対します。

表面利回り6%って、いろいろ引いたら残らないんですよね。


細かい計算は省きますが、自己資金20%とかいれても、ローン返済とか管理費・固定資産税を差し引いたら月1万円〜2万円残ればいいほうかもしれません。

それで2年とか4年に1回退去とかがあって家賃の入らない空室期間があって、原状回復・賃貸募集とかで仲介手数料を払ったら残らないというかマイナスかもしれません。

個人的には築古の区分マンションだったり、一棟アパートの方が利回りが高くていいのかなとは思っています。

よく生命保険になるとかって話もあると思うんですけど、確かにその通りで死亡とか高度障害でローンがなくなるという団体信用生命保険があります。ただそのために多額のローンを組むのもどうかと思います。


【相続なら】

唯一メリットがあるとすれば、相続の時でしょうか。

例えば6000万円の現金を3人に相続するより、2000万円のワンルーム3部屋にした方が相続税は節税になり、分けられない一棟アパートよりも融通がきくといえます。


ただワンルームを3部屋軽々と買える方というのは、数億円は資産がある方でしょうし、数億円持っている方であればもっといい節税方法があるような気がしています。

【本日のまとめ】

23区の投資用築浅ワンルーム利回りを調べてみました。

ビフォーコロナの2020年1月と比べて直近の4月はあまり価格の変化は見られないという結果になりました。

ただし、成約事例も10件程度しかないので参考程度でお考えください。


個人的には築浅ワンルーム投資はお勧めしていません。利回りが低く、キャッシュフローが回らないからです。

利回りの高い築古区分マンションとか築浅であれば一棟アパートの方がいいのかなと思っています。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年05月10日 | この記事へのリンク : 




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