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不動産投資の基礎、72の法則とは?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


本日は「不動産投資の基礎、72の法則とは?」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※もしよろしければ動画もご覧ください

この72の法則がどういう時に役立つかなどについても解説しますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。


不動産投資に興味のある方はもちろん、興味がなくても経済を考える上では欠かせない知識となりますので、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。



【72の法則とは?】

72の法則とは簡単に言うと、年利何パーセントだと何年2倍になるかを簡単に求められるという法則です。年利(%)とは毎年どのくらいの割合で増えるかということです。例えば毎年1%増えることを年利1%といいます。


結論から申し上げますと、

年利6%だと12年で約2倍になり、年利1%だと72年で約2倍となります。

ということで、2倍になるためには、年利(%)×年数=72となります。


正確には年利1%(毎年1%増えていく)で72年だと2.047倍

年利2%で36年だと2.040倍 年利3%で24年だと2.033倍

年利4%で18年だと2.026倍 年利6%で12年だと2.012倍

年利8%で9年だと1.999倍  年利9%で8年だと1.992倍

と多少の誤差はあるもののほぼ2倍です。



【もちろん複利です】

仮に年利1%で72年間資産運用を行うと、2倍になりますが、これは利子が利子を産むという複利の場合です。もらった1%の利子をたんす預金ではなく再投資するということです。

仮に1%受け取ってたんす預金にしていたら、1%×100で2倍になるには100年かかるということになります。これを単利といいます。


複利だと、もらった1%からも利子が発生するので100年で2倍になるのではなく、72年と短い期間で2倍になります。





【4倍になるには】

4倍も簡単に計算できます。72の法則を2回繰り返せば4倍です。


具体的には年利8%であれば、9年で2倍、さらに2倍の4倍になるにはさらに9年となります。すなわち18年です。

年利12%であれば、6年で2倍、12年で4倍となります。

この考え方で8倍とか16倍も計算できます。


【半分になるには】




倍ではなくて、半分も同じ考え方です。

毎年2%減っていくと36年で半分になります。


正確には毎年2%減っていくと、36年で0.483

毎年1%減ると72年で0.485 毎年3%減ると24年で0.481

毎年4%減ると18年で0.480 毎年6%減ると12年で0.476

毎年8%減ると9年で0.513 毎年9%減ると8年で0.470

同じように多少の誤差はあるものの、だいたい半分になります。


【年利ではない場合】

年単位ではなくても、月とか日でも同じです。1日に12%増えるとすれば6日で倍になります。1日に12%減れば6日で半分となります。



コロナウイルスの感染者数も1日に12%増えていくとすれば6日で倍、12日で4倍、18日で8倍、24日で16倍、30日で32倍ということです。ある時点で1日に100人感染者がいたとすれば1か月後には1日で3200人ということになります。

ちなみに正確に計算すると、2995人で少しずれますが、電卓を使わずに計算できます。


そして、1日に感染者数が6%減っていくとすると、12日で半分になり、24日で4分の1になります。

正確には0.227となりますので、同様に少しずれますが、簡単に計算できます。


【資産運用では】

私は資産運用を行う時に、72の法則をよく使います。

利回り4%であれば18年で倍になるかなとか、そんな計算です。


ただし、リートとかで配当を受け取って寝かしている場合は単利となります。一方リートでも受け取った配当をすぐリートの購入ということで、再投資すれば複利となり、72の法則が使えるということになります。



不動産投資はどちらかというと単利に近いです。毎月の賃料収入で毎月不動産を購入するのは不可能です。ただし、毎月入る賃料を寝かしておくのではなく、リートとかインデックスファンドなどで再投資して仮に同じ金利で運用できれば複利となってきます。

※ただし当然ながら元本保証ではないですし、一定の利回りが保証されているわけではありません。



【資産運用以外でも】

例えばフィリピンの国内総生産(GDP)37兆円で年間経済成長率は6%です。

もちろん経済成長率って変わりますが、このまま成長すると12年後には2倍で74兆円で、24年後には4倍で148兆円です。

日本は550兆円ですので、まだまだ差はありますが、どんどん縮まりそうという計算もすぐできます。


他にも日本の人口は現在1.26憶人ですが、

毎年2%減ってしまったら36年後には6300万人になってしまうとか、毎年4%減ってしまったら36年後には3150万人になってしますとか、すぐ計算できます。


ということで資産運用だけではなく、感染病の患者数とか、経済成長・人口増加とかいろいろな場面に応用でき、暗算ができます。

※もちろん同じ割合で増加・減少するという前提です。



覚えておけばいろいろな場面で役立つと思うので、ぜひご活用ください。




【本日のまとめ】

72の法則とは簡単に言うと、年利何パーセントだと何年2倍になるかを簡単に求められるという法則です。

3%で24年とか、6%で12年とかです。

同様に4倍、8倍とか、半分、4分の1も簡単に暗算できます。


ただし、利子を寝かしておく単利ではなく、利子が利子を呼ぶ複利の場合です。


賃料収入を寝かして置いたら単利になりますが、賃料収入を同じくらいの利回りで運用できれば複利となり、72の法則が使えます。

資産運用だけではなく、いろいろな場面に応用できますので、ぜひご活用ください。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。


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更新日時 : 2020年05月09日 | この記事へのリンク : 




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