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速報!2020年4月、東京都心の成約数・成約単価は?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「速報!2020年4月、東京都心の成約数・成約単価は?」というテーマでわかりやすく解説いたします。

今の状況でマンションを買いたい方・売りたい方はどうすればいいかも解説いたしますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。


東京都内でマンションを買いたい方・売りたい方はもちろん、マンションを所有している方や興味だけはあるけどという方など、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。

※動画もぜひご覧ください。

【成約件数】

2020年4月は緊急事態宣言が発令された影響が非常に大きく、3分の1近くに落ち込んでいます。


データは平成元年以降築・50平米以上を前提としていまして、エリアは3つに区切っています。

東京23区の東側 江東区・墨田区・江戸川区(下町)

都心       千代田区・港区・中央区(タワマンやオフィス街)

東京23区の南西側 世田谷区・目黒区・杉並区(高級住宅街)


調べた時期は1年前の2019年4月、コロナ影響前の2020年1月

そして、直近の2020年4月です。


成約数は同じ時期でないと比較できないので1年前、成約価格・単価などは直近の方が比較しやすいので、コロナ影響前の2020年1月となります。



データ元はレインズという不動産業者だけが見れるサイトとなります。残念ながらすべての事例が登録されている訳ではないのですが比較はできると思っています。

成約数

東側の3区は1年前と比較し38%、都心3区は34%、南西側の3区は34%ということで当然ですが、大幅に落ち込んでいます。

これだけ減ると不動産仲介としては、接触8割減を達成できているのではないでしょうか。日本人ってやっぱり真面目ですね。



【成約平米単価・成約価格】

成約平米単価・成約価格はなかなか説明しにくい結果になりました。

まず、成約平米単価ですが、都心は8%程下がっているのですが、他のエリアはむしろ上昇しているという結果となりました。



データが数十件しかないということもあり、バラツキもあるかと思いますが、都心を除いて、値崩れが起こっているということはなさそうです。

成約単価

続いて成約価格ですが、同じように都心エリアだけコロナ直前の9152万円から7849万円と大幅に下がっています。

データが数十件と少ないので確実とはいえませんが、都心高額帯で1億円を超える価格帯は売れ行きが鈍くなってきているかもしれません。

価格

【価格交渉幅(指値)】

コロナショックで成約数が減っていて、ご案内なんかも減ってきているので、価格交渉はしやすくなっているようです。

東側エリアは微増ですが、都心や西側エリアは通常時期より̟プラス100万円くらい交渉が成功しているようです。



例えば申し込みが2組とか重なると満額での成約になることが多いのですが、今はそういう可能性も低いでしょうし、買い手有利かもしれません。

売主としても価格が今後下がる可能性があるのであれば、少し交渉に応じても成約したいというお考えがあることと思います。

指値

【平均専有面積】

平均専有面積について通常は取り上げないのですが、今回はけっこう下がっていたので、解説いたします。

多少のバラツキはあるものの、すべてのエリア共通して下がっています。ここから考えらることは、買い手の心理として多少狭くても負担の少ない価格を選んでいるからなのではないかと思われます。


少し狭くなっても価格が安くなれば、ローン負担も減りますので精神的なストレスも減ります。あと、同じ割合で下がるとすれば、価格が安い方が下がる額は少なくなります。

例えば仮に10%下がるとして、1億円であれば1000万円の下落ですが、2000万円であれば200万円の下落となります。

平米数

【今買いたい方はどうすれば?】

全体的に価格は下がっていないものの、高額帯とか、一部の売り急ぐ方とか交渉ができるケースがでてきています。

居住用であれば、「そこに住みたいかどうか」とか、「そこに住んで生活レベルがあがるかどうか」が重要であって、気に入ったものを買った方がいいのが大前提です。


ですので、安いかどうかで選ぶのはどうかと思いますが、こういう時期ですので、「これ安いな」って物件がでてくる可能性もあるかと思います。

あと、物件によるのですが価格交渉はしやすくなっているかもしれません。


これまでの相場より10%低い額で買うのは難しいかもしれませんが、5%くらいであれば十分可能性があるかと思いますので、住みたい物件があれば内覧・交渉してみましょう。



【今売りたい方はどうすれば?】

緊急事態宣言を受けて、不動産の動きは非常に鈍くなっています。特に居住中でリフォームが必要なお部屋だと、手続きも増え接触率も高くなってしまうので敬遠されがちかもしれません。


1つの方法としては、緊急事態宣言が解除されてから売り出した方がいいかもしれません。ただ既に新居を購入していて早く売りたい方などは気持ち3%くらいとか過去の相場より安く売りだしましょう。5000万円であれば150万円くらいです。

そしてある程度、常識的な価格であれば交渉に応じてあげましょう。もしもそこまでして売りたくないという場合であれば、時期をずらすという方法もあります。

ただ今後価格は緩やかな下がり基調になる可能性が高いので、そこをどう判断するかというところが難しいですよね。

売る方も買う方もいいご縁があることを心より願っております。また、早くコロナが収束して取引が活発になることも願っています。


【本日のまとめ】

中古マンションの成約数は3分の1近くに減少

価格・単価はエリアにより異なるものの大きな下落はない

ただし都心部は下落しており、推測ですが高額帯が厳しいかもしれない。

価格交渉は通常時期よりしやすくなっています。

成約している平均の平米数は狭くなっています。これは多少狭くなっても価格を抑えたいという考えから来ているかもしれません。


買いたい方は割安な物件がでるかもしれないことと、価格交渉はしてみたほうがいいと思います。



売りたい方は時期をずらせる方はずらしてもいいかも知れない、早く売りたい方は3%程度安く売りだし、価格交渉も応じてあげましょう。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年05月03日 | この記事へのリンク : 




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