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不動産投資!コロナショックでも住宅の賃料は底堅い!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「不動産投資!コロナショックでも住宅の賃料は底堅い!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください

築古区分マンション投資をする際のポイントについても解説しますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。

不動産投資をこれから始めたいという方はもちろん、不動産に興味あるという方や、既に不動産投資を行っている方など、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。

【コロナショックでも住宅の賃料は底堅い】



私は区分マンションを6室と戸建て1戸を所有していて、貸しています。


月末になると借りている方から賃料が振り込まれますが、同時に事務所の賃料を払ったり、銀行へローンの返済をします。

月末のルーティンワークとして通帳記帳したり、ネットバンクで振り込みを確認したりと単純作業を行うのですが、今回はちょっとドキドキしました。そうなんです。ちゃんと振り込まれているか気になっていました。

事前に「払えない」とか「減額してほしい」といった話はなかったのですが、振り込まれないと安心できないですからね。



ちなみに安いところで5万円、高いところで16万円と幅広いです。ほとんど個人の方に借りていただいているのですが、1部屋だけは法人契約で借り上げ社宅として使ってもらっています。

あと1部屋だけ1ルームがあるのですが、それ以外はファミリータイプ。

で、1部屋だけ平成10年築があるのですが、他は昭和築です。



ということで、私が所有している物件は・築40年以上・ファミリータイプのマンション・都心から離れたところといった感じです。

結果的には問題なく振り込まれていまして安心したのですが、改めて住宅は底堅いということを実感いたしました。


飲食店とかだと、減額交渉が当然きているでしょうし、オフィスであればテレワーク推進で今後どうなるかわからないですからね。

個人の住宅だと仮に払えないという問題が発生したとしても、コロナショックでも住宅確保給付金とかセーフティーネットがあるし、低額帯だと生活保護という制度もあるのでリスクは低いのかなと思っています。


【デメリット】

かといって必ず安心かというと、決してそんなことはありません。



滞納以外にも様々なリスクがある中の代表的なものをご説明します。

・大学の移転・大型ショッピングセンターの移転

・地震や台風などの天災

・設備の故障や水漏れ

・室内での自殺や病死での腐乱死体




まず、大学の移転・大型ショッピングセンターの移転はけっこうの大問題です。そのエリアの需要がほぼなくなってしまいますからね。これは頑張っても対応しようがありません。ど田舎の1つだけ大型ショッピングセンターがあるエリアとか、私立大学に頼っているエリアは避けた方がいいかもしれません。




日本で投資する以上は地震を避けられないのですが、ピロティ(1階部分が駐車場になっている)形式を避けることで少しリスクを減らせます。※写真は朝日新聞

地震

台風についてはハザードマップや浸水履歴などで弱いエリアを確認できますので、事前に確認するようにしましょう。

例えば江東区であればホームページで確認できますし、多くの自治体はネットで確認できると思います。

江東区大雨浸水ハザードマップ江東区内に下水施設の処理能力を超えた大雨が降った場合に、浸水が予想される区域と想定される浸水の深さ並びに主な公共施設を示しwww.city.koto.lg.jp
浸水履歴図平成18年度から本日までに台風や大雨による浸水被害のあった箇所を示したものです。www.city.koto.lg.jp





設備の故障は経年劣化によるものは大家さんの負担です。給湯器やガスコンロなど機械ものは10年〜15年で寿命となりますので、ある程度費用を織り込んでおくようにしましょう。



水漏れは突発的に起こり予想できないし、けっこうな費用が発生するので、発生したときは迅速に対応するようにしましょう。対応が遅れると被害が拡大するリスクがあります。また、下階への賠償は施設賠償保険がおりるケースもあるようですので入っておきましょう。

私も1年前に下階への水漏れがありましたが、元栓を閉めて大至急で水道やさんを呼んだところ、下階の浴室のみへの水漏れでおさまり、配管補修費用の2万円でおさまりましたが、対応が遅れ、お部屋まで被害が及んだら相当な賠償費用になったと思います。

ちなみにご自宅の場合は個人賠償責任保険となりますので、入っていない方は入るのをおすすめします。




室内の自殺や病死での腐乱死体ついてはどうにもならないことですが、一人暮らしだと発見が遅れることもありますので、ファミリータイプの方が確率で考えると少ないかもしれません。

などなど他にも様々なリスクがありますので、不動産投資を行おうと思っている方は、リスクを極力減らした方がいいのですが、ノーリスクはありえないので1つではなく、いくつか所有してリスク分散をした方がいいと思います。


【これから不動産投資を始めたい方へ】

不動産投資は住宅・商業ビル・倉庫などいろいろな種類があるし、住宅でも一棟ものや区分マンション・一戸建てなどに分かれます。

そして、ワンルーム・ファミリータイプ、築浅・築古などがあります。



その中でも、築古ファミリーマンションは比較的リスクが少ないのかなと思っています。

管理費や修繕積立金がかかりますが、外壁や屋根の心配する必要がなく、室内だけ気を付ければ問題ありません。

そうは言っても先程あげたようなリスクがあるので、1つだけではなく、複数所有することを目標にし、徐々に増やしていくのが理想です。


一棟マンションや商業ビルと比較すると、現金で手が届きやすいので借金をかかえなくてすみます。

逆に言うと、築古の区分マンションはローンを組みにくいので頑張って現金を貯めてからチャレンジしましょう。



【本日のまとめ】

コロナショックでテナントの賃料は減額交渉がきているが、個人の住宅での減額交渉は比較的少ない。→

住宅の方が投資としてはリスクが少ない→

ただし、不動産投資自体リスクが必ずある→

低額帯であれば現金で買いやすく、借金がなければリスクを減らせる→

スタートは1つからでも複数所有することでリスク分散できる

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年05月01日 | この記事へのリンク : 




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