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豊洲のタワマン!コロナの影響は?

こんにちは!

中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は「豊洲のタワマン、コロナの影響は?」というテーマ

でお話をしたいと思います!

※動画もぜひご覧ください

先日、首都圏中古マンションの成約数が3分の2くらいになっているということをご説明しましたが、本日は個別具体的なマンションでどうなっているのかという観点で検証しました。

※首都圏全体のマクロな視点についてはこちらをご覧ください。

選んだ中古マンションは

スライド2

豊洲3丁目の代表的なタワーである下記タワーです。

・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン    平成21年 2月築

・ザ・豊洲タワー           平成20年10月築

・シティタワーズ豊洲ザ・シンボル   平成21年12月築

豊洲駅から5分くらいで、近くにはららぽーとがあったり、スーパービバホームというホームセンターがあったり、公園があったり住みやすい場所です。

スライド3

選んだ理由は

3物件合わせて、2700戸を超えるので、データが集めやすいということです。

あと、豊洲タワーが坪10万円くらい高いかもということはありますが、価格相場が近いです。

最後に築年数が古いとリフォームの有無で大幅に価格が変わるので、そこそこ新しい物件ではないとという理由です。

スライド4

実際に成約しているデータを調べてみました。

取引数は7件と3月で盛り上がる時期ということを考えると、少ないかもしれません。

コロナショック前は令和元年9月〜令和2年1月までの5か月間で平均9件となっています。

※豊洲6丁目のスカイズやベイズを調べてみたところ、5か月間で平均4件の成約だったのが、3月に7件と増えていたので、これについてはもう少し長期間で検証していく必要があると思っています。

スライド5

続いて成約単価について

今回はこの成約単価の方が重要です。

コロナショック前が坪310万円前後、直近の3月も310万円前後です。当然同じ部屋ではないので単純比較はできませんが全く下がっていない印象です。

同様に豊洲6丁目のスカイズ・ベイズも坪320万円〜330万円で全く下がっていないようです。

すぐに価格が下がることはないかもしれませんが、全く下がっていないというのはけっこう予想外でした。

スライド6

今度は完全に別の視点で、過去を振り返ってみます。

金利は下がっているということです。

マンション価格はリーマンショック後に約20%上昇したのですが、同時に金利もけっこう低くなってきています。

具体的にはフラット35は3%前後から1%前後に!

メガバンクの変動金利は1%前後→0.5%前後に!

スライド7

金利が下がるということは、同じだけ住宅ローンを組んでも返済額は下がります。

言い換えると、住宅ローン額が増えても毎月返済は変わらないということで、価格を上昇させる効果があります。

【例えば】

35年返済 毎月150,000円のローン返済とすると、

金利1%だと5315万円借りることができますが、

金利0.5%だと465万円(9%)多い5780万円借りることができます。ほぼ1割多く借りることができる計算です。

フラット35だと2%金利が違うので影響はより大きくなります。

スライド8

なぜこんなことをご説明したかというと、比較的安い返済で買えてしまうということです。

仮に、70平米のお部屋があるとして、

借りると、約28〜30万円

買うと、約6000〜6500万円

全額住宅ローンを組むとして、管理費等のランニングコスト込で

毎月21.3〜22.6万円

※35年返済・金利0.5%

※管理費・修繕積立金月額40,000円

※固定資産税等   月換算17,000円

私の仮説※あくまでも個人の見解です。

借りる場合に比べて、買った方が毎月の返済が安くなるので、極端には下がらない。

但し、金利が上がったり、賃料が下がった場合は影響を受ける。

↓↓

コロナショックが長引けば金利が上がるかも。

港区とか都心部の外国人が多いエリアは賃料が下がりそう。

結果は数カ月とか、1年2年たってからわかってくるものですので、定期的にウォッチして最新の情報をお届けしたいと思います。

本日は以上です。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年04月04日 | この記事へのリンク : 




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