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4月フラット35金利(0.06%上昇しました)

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

コロナショックでフラット35の金利が上がる

可能性が高いということについてご説明したいと思います。

まず先に4月の金利フラット35金利の決まり方について説明します。

フラット35の4月金利発表!

【借入期間21年以上】

フラット35 1.30%(団信つき)※団信に加入しない場合はー0.2%

フラット35S1.05%(団信つき)※中古マンションの場合は当初5年間金利優遇※団信に加入しない場合はー0.2%

3月と比べて、+0.06%となりました。

フラット35S4月

フラット35S3月

なぜ金利が上がったかというと

フラット35金利の元となる機構債の金利が上がったからなんです。

こちらが機構債の発行実績でして、一番右の第155回機構債が2020年4月金利の元になっています。

条件決定日2020年3月18日 発行日2020年3月26日

表面利率 0.36%(ローンチスプレッド 0.34%)

ちなみに1か月前の第154回機構債は表面利率0.30%となっています。

この0.06%の差がそのままフラット35の金利差になっているのです。

債権

この機構債の表面利率は10年物国債金利+ローンチスプレッド(0.34%)となっています。恐らく条件決定日の直前の金利になるかと思うのですが、

10年物国債金利は3月中旬0.02%前後、2月中旬-0.04%となります。

ローンチスプレッドは0.34%で変わらずとなります。

要するに10年物の国債金利が上がると、フラット35の金利も上がるということになっています。

そして実際のフラット35金利と機構債表面金利との差額が経費となってきます。

フラット35金利の決まり方は

10年物国債金利+ローンチスプレッド+機構の経費=フラット35の金利となります。

国債金利は上がらないと予想!

コロナショックで仮に景気が悪くなるとどうなるかということですが、日本の国債金利はそこまで大きな変動はないと予想しています。もちろん海外投資家が日本国債を売ってドルに換えれば債権価格は下がり金利は上昇するということになります。ただ日銀の金融緩和は続いており、コロナショックで金融緩和は続きそうです。もちろん、日本がデフォルトするかもしれないということになれば国債金利は大幅に上昇するのですが現状考えにくいです。まあそれでも0.3%とかは変動する可能性もありますが・・・

ローンチスプレッドは上がるかも!

ただちょっと怖いのはローンチスプレッドです。機関投資家機の立場として当然同じ金利なら機構債より日本国債を買います。その差額としてローンチスプレッドが存在します。現状0.34%ですがリーマンショック後の2009年1月は1.05%まで上がりました。信用不安になると、国債金利は上がらなくてもローンチスプレッドは上がるということです。

機構の経費は景気に左右されないと思うのですが、仮にローンチスプレッドがリーマンショック並みに大きくなると国債金利と合わせて1%くらい上がる可能性は十分あります。そうするとフラット35の金利は1%上がってきます。※あくまでも個人の見解です。

仮に1%金利が上がると・・・

仮に1%から2%に金利が上がると

毎月のご返済額は

約113,000円から約132,500円と約19,500円上がります。

毎月ほぼ2万円違いますね。

総返済額は約4743万円から約5565万円となんと約822万円変わってきます。

※35年返済・4000万円借りた場合

けっこう大きいですね。金利はどうなるかわかりませんが住宅を購入する場合は価格だけではなく、金利も重要ですので慎重に検討しましょう。

尚、変動金利は短期金利+経費となりますので、当面変わらないと予想しています。

本日は以上です。

最後までご覧になっていただきありがとうございます。

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更新日時 : 2020年04月02日 | この記事へのリンク : 




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