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マンション売却!査定ってどうやるの?

こんにちは!

中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日はマンションを売る時、査定ってどうやるの?というテーマで

お伝えしたいと思います。

動画でもご覧いただけます。



査定とは?

本日はマンション売却時に必ず通る道である査定についてご説明したいと思います。

査定というのは「あなたのお部屋はいくらくらいで売れそうですよ」という金額をご報告することであって、机上査定と実査定の2種類があります。

机上査定とはお部屋を見ずにデータだけで査定すること
実査定とはデータに加えて、お部屋を見て査定することです。

机上査定であっても、お部屋の中についてヒアリングをしますので、正しい告知をいただければある程度近い額になってきます。

まず行うことは物件の特定

・物件名・お部屋番号・平米数・向きを確認します。

物件名とお部屋番号がわかれば、平米数や向きは調べられるのですが、部屋番号を聞き間違うなんてこともありますので、念のため確認しています。
そして、新築時にオプションをつけていれたり、リフォームをしていればプラスとなります。また、不具合があればマイナスになりますのでヒアリングいます。

本気で売りたいという方は査定をする時にしっかり伝えましょう。

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データ収集

査定依頼を頂いたら、査定をしていくのですが、

頭の中にすべてのデータが入っているなんていう高性能な脳みそでは決してありません。様々なデータを収集していきます。

まずは、新築時資料(物件概要や平面図・間取り図・新築時価格)を当然ながら用意します。どういうお部屋かわからないと査定しようがありません。
そして、成約事例と売出事例
成約事例は同一マンションで1年以内がベストなのですが、周辺マンションや数年遡ったりと極力多く用意します。
事例が少ないとたまたま高かったりとか、安かったりとか、ぶれがでてしまいます。総戸数1000戸のタワーなどは事例が豊富なので査定しやすく、総戸数20戸とかの小規模マンションは比較的事例が少なく査定が難しかったりします。
登記簿謄本も用意します。謄本をみると、所有者・購入時期・抵当権の金額や、相続か否か差し押さえの有無、競売か否かなどの情報がわかり、査定額には直接影響しませんが、状況を把握できます。

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査定額を算出

まずは、直近の類似事例と比較し、階数が上だから+30万円とか、南向きだから+5%とか。角部屋だから+5%とか。
あと新築時価格比も有効です。この事例は新築時より5%上がっているから、同じくらいの上げ幅が妥当とか。

この時点で8割くらい査定額は決まっています。

続いて、エリアを広げたり、数年前の事例も用意し、査定額に整合性がとれているか検証します。直近の類似事例が極端に高かったり、安かったりした場合はここでおかしいことに気づいたりして、やり直したりします。
売出事例も確認します。相場が急上昇したり、下落しているときなどは、成約事例が参考にならない場合もあり、競合売出物件もみていきます。

例えば、成約事例により査定額を算出しますが、売出事例がもっと安かった場合は査定額を検証し直さなければなりません。

最後に総額(グロス)が問題ないか確認します。比較していくと6000万円になるけど、4000万円が中心のエリアで6000万円だと需要が少なかったりすることもあります。そこも考慮して最終的に判断していきます。

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ということで、どの会社が査定しても、だいたい同じような査定額になります。

なぜ会社によって査定額が違ったりするのか

査定額が異なる理由はこの3つです。

・転勤で来たばかりだったり、遠方だったり不慣れなエリアの査定をした場合
・入社数年だったりする担当者の経験不足
・売却依頼をいただきたいという趣旨で、高い査定を伝えたいという虚偽報告

では、査定依頼する側はどうすればいいかというと、下記の3つを意識し、正しい査定額を把握しましょう。

・近隣のお店・公園とか、税制・契約内容について質問する
・どのような事例を使ったか査定の根拠を確認する
・数社に依頼する

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実査定と机上査定の違い

そして、室内を確認する実査定ですが、2つのメリットがあります。

・内装状況が確認できる
・日当たりや眺望が確認できる

日当たりや眺望というのはプロであれば外から見ればほぼわかります。ただ、内装に関しては使い方やリフォームでけっこう変わってくるので、具体的に売却となった場合は実査定の方がおすすめです。

査定を行う立場としても、カビがすごかったり、落書きがすごいお部屋とかがたまにあるので、実査定の方が手間はかかってもありがたいです。

逆に築10年以内の新しいマンションとかできれいに使っている方は机上査定でも実査定でも正直変わりません。

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最後によくあるご質問

Qお部屋が汚いけど大丈夫という質問をよくいただきます。
A査定に関しては全く問題ありません。ただ売り出すときは片づけてより良い状態にした方がベターです。
Q売らないけど大丈夫という質問も良くいただきます。
※また質問は来ないのですが明らかに所有者ではないケースがあります。
A結果的に売らないということは全く問題ないのですが、けっこう時間をかけて行いますので、売る気がない場合は事前に教えていただけると助かります。
売る気がない場合でも簡略化することにより、査定自体は行えます。特に弁護士・税理士・親族だったり所有者ではないという場合は事情を教えていただいたうえで、ご要望に沿った形で査定をしたいと思います。

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本日は以上となります。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

更新日時 : 2020年03月27日 | この記事へのリンク : 




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