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2020年9月フラット35金利は横ばいか!?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。


本日は2020年9月フラット35金利は横ばいか!?というテーマでわかりやすく解説いたします。

9月にフラット35を借りる方や、今後マンションを買おうと思っている方はぜひ最後までご覧になってください。

1.フラット35機構債表面利率

2.日本国債10年利回り

3.フラット35金利は?

4.本日のまとめ

という流れでお話を進めていきます。




1.フラット35機構債表面利率

第160回のフラット35機構債の表面利率が8月21日に発表されました。

先月よりも0.1%上昇し、0.37%です。

フラット35既発債

この機構債の表面利率は重要でして、フラット35金利の原価となっています。

言い換えると、この機構債の表面利率によってフラット35の金利が決まってきます。

ということで、9月のフラット35金利は横ばいかもしれないのですが、0.01%くらい上がってしまうかもしれません。


9月にローンを借りるという方もいらっしゃるかもしれませんが、大幅な上昇はないですのでご安心ください。かといって残念ながら大幅に低くなることもありません。


2.日本国債10年利回り

1で説明したフラット35機構債表面利率はどのように決まるのかというと、日本国債10年利回りが原則ベースとなっています。


コロナショックの2020年3月〜4月にかけて、-0.15%〜0.1%と0.25%くらいの振れ幅があったのですが、その後は落ち着いています。

ただ微妙に上がっていて、日々変動しているのですが、5月の0.01%くらいから8月は0.04%くらいと0.03%くらい上がっています。


10年日本国債利回り

ということで、10年国債利回りやフラット35の機構債をチェックすれば来月のフラット35金利がだいたいわかってきます。




3.フラット35金利は?

ではフラット35の金利はというと、機構債と連動していますので、横ばいか0.1%の上昇ということになる可能性が高いです。

35年返済・団体信用生命ありだと、1.31%か1.32%くらいでして、ここから大幅にずれることはないかと思います。



あとはプランによっても変わってきます。

20年返済以下のプランを選んだり、団信に加入しなければ(旧団信)金利は低くなります。

その他、フラット35Sの基準を満たせば一定期間限定ですが、0.25%低くなったりもします。



フラット35金利推移

20年以下にすると、毎月の返済はけっこう上がってしまったりするので、途中で返済が苦しくならないよう、余裕を持った資金計画を考えましょう。

また、団体信用生命がないと、万が一の死亡・高度障害などでも返済は続きますので注意しましょう。




ちなみに3000万円借りた場合は下記の通りです。ボーナス返済は入れていません。

借入 3000万円 金利 1.31% 35年返済 毎月89,088円

借入 3000万円 金利 1.24% 20年返済 毎月141,204円

20年返済にすると金利は低くなるのですが、毎月の返済額は大幅に上がってしまいます。



ご年収・ご年齢など考慮し、無理のない返済計画で進めましょう。

4.本日のまとめ

9月のフラット35金利は横ばいか0.01%上昇で、1.31%か1.32%になってきそうです。

これは、ベースとなるフラット35機構債表面利率が0.01%上昇しているからです。


そして、フラット35機構債表面利率は日本国債10年利回りに連動していて、この国債利回りも微妙に上がっています。

ということで、9月に関してはフラット35の金利が大幅に上昇することもなければ、下がることもなさそうです。



個人的には当面は低金利が続くのではないかと予想しています。

※あくまでも個人の見解です。



本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。


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更新日時 : 2020年08月27日 | この記事へのリンク : 

2020年7月首都圏中古マンション成約件数はほぼ回復、価格は上昇

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は「2020年7月首都圏中古マンション成約件数はほぼ回復、価格は上昇」というテーマでわかりやすく解説いたします。

1.成約件数は前年同月比マイナス2.4%

2.成約価格は5.4%上昇

3.在庫件数はマイナス6.6%

4.短期的には価格上昇か!?

5.本日のまとめ

という流れでお話を進めていきます。

1.成約件数は前年同月比マイナス2.4%

首都圏中古マンションの7月の成約件数は前年同月比でマイナス2.4%となりました。

マイナスには変わりないのですが、4月、5月の緊急事態宣言中とは異なり、わずかにマイナスとなります。

ここまでくると、ほぼ横ばいと言っていい状況かと思います。


世間では第二波とか、東京都民だけgotoキャンペーンも中止とか、まだまだ油断できない状況ですが、中古マンションの取引に関していうと、コロナウイルスの影響は少なくなってきているようです。

成約件数が増えた要因はテレワークとか、自粛をきっかけに家探しを始めたという方が多いということでしょうか。


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ちなみに最近の状況はというと、

4月 マイナス52.6%

5月 マイナス38.5%

6月 マイナス11.0%

7月 マイナス 2.4%

ということで、中古マンション取引に関してはコロナの影響がだんだんなくなってきています。


※あくまでも中古マンション成約件数に限ったお話で、飲食店やライブハウス、スポーツジムなど多くの業種がまだまだ厳しいことと存じます。

画像2

2.成約価格は5.4%上昇

成約価格は5.4%上昇となりました。成約平米単価も同様に4.7%上昇です。

まさかの上昇というところですが、マンション価格は賃料とか、住宅ローン金利の影響を大きく受けるのですが、

それ以上に日経平均株価に大きな影響を受けます。その日経平均株価はというと、23,000円前後を推移していて、コロナ前とほぼ同じ水準まで戻ってきました。



あとは後程ご説明する在庫件数も大きな要素となります。需要と供給の関係ですが、売り出し物件数が減ると、需給のバランスが崩れ価格上昇の要因となります。

こんなところが、価格上昇の要因です。


3.在庫件数はマイナス6.6%

その在庫件数(言い換えると、売り出し中物件数)ですが、大きく減少しています。

首都圏全体だと、マイナス6.6%なのですが、東京都だけでみると、マイナス9.4%と1割近く減少しています。

エリアによっても、ブレはあるのですが1割物件数が減るというのは大きいです。


ある意味、マンションを売却したい方にはチャンスといえそうです。今なら競合が約1割少なくなっています。

ということで、適正な価格で売りだせば、早期に成約できる可能性が高いといえます。逆にこの時期なかなか売れていないという方は相場より相当高い可能性があるかもしれません。



画像3




4.短期的には価格上昇か!?



このデータから言えることは、在庫件数が減っていて、需要と供給のバランスが崩れているので短期的には価格上昇の可能性があるといえます。

ただし、長期的にはコロナウイルスによる経済自粛の影響を受けますので、このまま上昇するかというと、むしろ下落する可能性の方が高いのではないかと個人的には考えています。


ただし、ファミリータイプのマンションなどの賃料は下がる気配があまりなく、金利もこのまま低金利が続くことが予想されます。※あくまでも個人の見解です。

そうすると、景気悪化で価格が下落しても、大きく変動することはないと思っています。

尚、余談ですが都心の1ルームとかは賃料が下がるかもしれないです。



5.本日のまとめ




首都圏の中古マンションの成約件数は前年同月比マイナス2.4%ということで、マイナスではあるものの、ほぼ横ばいになってきました。

4月、5月はどうなることかと思いましたが、中古マンション(戸建ても含む)に関してはコロナの影響は限定的といえそうです。


成約価格はなんと5.4%上昇しています。株価の影響もあるのですが、売り出し物件数が減少して、需要と供給の関係が少し崩れているという要素があるかもしれません。

その在庫件数はマイナス6.6%ということで売出中物件が減っています。東京都に限るとマイナス9.4%です。

マンション売却をお考えの方には今が早期に成約できるチャンスかもしれません。


在庫が減少し、日経平均株価も上昇していますので、短期的には価格上昇というシナリオがあるかもしれません。ただし、コロナ過における実体経済の悪化により、長期的には下落という可能性が高いのかなと予想しています。

かといって賃料や住宅ローン金利は変わっていませんので、大幅な下落もないのかなと予想しています。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。


最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年08月20日 | この記事へのリンク : 




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