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耐震補強をしているマンションはお買い得!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は耐震補強をしているマンションはお買い得!というテーマでわかりやすく解説いたします。

本日のお話はリノベーションしてあるマンションを買おうと思っている方や、中古マンションを買って自分でリノベーションしようと思っている方で、かつ、古くてもいいので、管理のしっかりしたマンションが希望という方には役立つ情報になってくるかと思います。

※動画もぜひご覧ください。

【1.新耐震基準と旧耐震基準とは?】

本題の耐震補強のお話の前に、新耐震基準と旧耐震基準についてご説明します。


1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認は審査が厳しくなり、震度6強から震度7の地震でも倒壊しないような構造基準が条件となりました。この時期以降のマンションを新耐震基準マンションといいます。

一方それ以前のマンションは旧耐震基準とよばれていて、震度5強程度の地震でも建物が倒壊しないような構造基準となります。

ここで難しいのは建築確認の時期ってスーモとかアットホームとかの売り物件情報には書いていませんので、その都度不動産業者に確認する必要があります。

昭和56年6月以前の建築であれば、間違いなく旧耐震基準なのですが、昭和57年とか58年くらいであれば微妙なところですので、マンション購入を検討される際は、その都度確認した方がいいと思います。


【2.旧耐震基準の場合は?】

旧耐震基準だった場合なのですが、決してダメという訳ではないのですが、一般的には新耐震に比べると当然耐震性能が低いということになってきます。その分価格はやや安くなります。

さらにピロティ(1階が駐車場で柱だけだったりするマンションです)構造だと面で支えることができないので、個人的には少し怖いかなと思っています。

私は現在8物件所有しているのですが、そのうち5物件が旧耐震基準です。個人的には極端に神経質になる必要もないのかなと思います。ただ1階がピロティになっている物件は保有していません。

【3.耐震補強をしていると管理も良好!】

ここ10年くらいなのですが、旧耐震基準のマンションで耐震診断や耐震補強を行うマンションもでてきました。

行政から補助がでるとしても多額の費用がかかるので、小規模マンションだとなかなか行えず、耐震補強を行っているのは、管理のいきとどいた大規模マンションがほとんどです。


修繕積立金が潤沢で、管理組合がしっかり機能していないとなかなかできないので、耐震補強を行っているということは、管理もしっかりしていると言っていいのではないかと思います。

物件によっては新耐震基準でも管理がずさんで、必要な修繕もできていないマンションもありますので、そういった新耐震基準の物件よりは旧耐震基準でも耐震補強を行っているマンションの方が安心だと思います。


【4.耐震補強のメリット】

耐震補強を行うと耐震性能がアップして、管理も行き届いている可能性が高いというお話をしましたが、他にも購入するメリットがあります。

新耐震基準だと住宅ローン減税が利用でき、10年間所得税とか、場合によっては住民税も還付されるのですが、耐震補強をしていると旧耐震であっても住宅ローン減税が利用できます。

あと、登記費用も軽減が受けられたり、不動産取得税も軽減が受けられたりするので、購入時の諸費用も変わってきます。


※他50平米以上とか、年収基準とか、諸条件があります。

※築25年を超えている場合は耐震基準適合証明書の取得が要件となります。


【5.価格への影響は・・・】

耐震性能が向上し、税制上の優遇も受けられて、良いこと尽くしなのですが、価格が極端に上がるかというとそうでもないような気がします。

これはデータをとっている訳ではなく、感覚でしかないのですが、極端に高くなっている印象はありません。


もちろん希望のエリアに耐震補強されているマンションがなければしょうがないのですが、耐震補強していないマンションとしているマンションが両方選べるのであれば耐震補強しているマンションの方がお買い得だと思っています。

【本日のまとめ】


昭和56年6月以降の建築確認取得マンションは新耐震基準、それ以前だと旧耐震基準となります。完成時期ではないのでご注意ください。

旧耐震基準の場合は当然ながら耐震性能が劣るということになりますが、個別の物件によっても変わってきます。

管理組合がしっかり機能していて、修繕積立金が潤沢じゃないと耐震補強できないので、裏返すと耐震補強を行ったということは管理体制が良好ともいえると思います。

耐震補強をしていると、住宅ローン減税など税制上の優遇もあります。ただメリットの割には価格にはそこまで反映されていないと感じています。

耐震もしっかりしていて、管理もしっかりしていて、税制の優遇も受けられるので、耐震補強を行っているマンションは個人的にはお買い得だと思っています。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。


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更新日時 : 2020年06月29日 | この記事へのリンク : 

不動産投資をするなら築浅か築古か?私は築古派です!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「不動産投資をするなら築浅か築古か?私は築古派です!というテーマでわかりやすく解説いたします。


※動画もぜひご覧ください。

前半は築浅と築古のリスクの違いについて

後半はそれを踏まえてどんな物件がいいかについて


ただしこれは私の考え方でして、全員に共通するわけではないのでこういう考え方もあるんだ程度で聞き流していただくくらいがちょうどいいかと思います。


【不動産投資のリスク】

不動産投資というと、一棟マンションやアパート、そして戸建てや区分マンションそして、倉庫とか店舗・事務所・駐車場などいろいろな種類があります。

そして土地以外、建物にはどんな種類であっても築浅と築古が存在します。

今回はその築年数にターゲットを絞ってみます。



私が考えるうえで、不動産投資は下記のようなリスクがあります。他にもまだまだあるのですが今回は説明を省略します。

1.空室リスク 

2.修繕リスク

3.値下がりリスク

この一つ一つについて築浅と築古を比較していきます。



【1.空室リスク】

一般的には空室リスクは築古の方が高いです。当然ですよね。多少賃料が高いとはいえ、新しくて、設備がしっかりしている方が人気があります。

これは決してくつがえせないことなのですが、空室になりにくいのは実は築古(ファミリーの場合)なんです。


ワンルームは別として、ファミリータイプの場合となります。賃料15万円とかの築浅物件は比較的転勤族の方が多い印象です。そうすると、3年とかで入れ替わってしまうケースが多いです。そうすると、空室期間が短いとしても3年ごとに募集をしなければなりません。

一方賃料9万円とかの築古物件は一度入居してくれると、10年とかそれ以上住んでくれる可能性があります。

ということで、一回入居者が決まれば築古は空室リスクが少ないともいえると思います。


【2.修繕リスク】

修繕リスクも当然ながら築古の方が高くなります。設備の補修・交換から水漏れなど大小さまざまなことが起こってきます。

一戸建ての雨漏りはどこから漏れているかとか、特定が難しかったり、けっこうな費用がかかるリスクがあるのですが、区分マンションの場合は雨漏りの心配は比較的少なく、あるとすれば給水管割れによる水漏れとかになります。


これに対しては火災保険(水もれ)と施設賠償責任保険(水もれ)で必ずとは言い切れませんが、対処できるケースが多いです。

で必ずとは言い切れませんが、対処できるケースが多いです。

設備に関しては10年を超えると一般的には交換時期になって
きます。新築で買った場合は10年くらいはなにも不具合がでないかもしれませんが、10年を超えると不具合がでてきて20年でも30年でも変わらないくらいかと思います。

それどころか、築浅は設備が多いので交換箇所が多く、築古は設備がそもそも少ないので交換箇所はすくなくなります。



【3.値下がりリスク】

値下がりリスクに関していうと、築浅の方が高いかもしれません。分譲マンションの例ですが1年ごとに1.5%程度値下がりしていきます。



築30年くらいまでは下がっていくのですが、そこからはほとんどかわりません。ということは築30年のマンションだとリフォーム代はかかるけど価値はこれ以上落ちないということになります。

一戸建てやアパートであれば更地価格を意識しておけば、これ以上さがらないという価格がある程度把握できると思います。




【総合的に判断すると・・・】

修繕リスクは築古の方があるものの、ファミリータイプであれば空室リスクと値下がりリスクはむしろ築古の方が有利な面もでてきます。

あと建物に関して知識があれば一戸建てもいいかと思うのですが、区分マンションの方が雨漏りとかのリスクは低くなります。




ということで、あくまでも個人的な見解なのですが、不動産投資をするなら築古の区分ファミリーマンション(35平米以上)がおすすめです。

ただし、築古はローンが組みづらいので頑張って貯金しましょう。都心から1時間くらい離れると1000万円以下で買える物件もけっこうあります。





【築浅の方が勝る点】

高年収のサラリーマンで、忙しいので手間はかけられないけど、不動産投資ローンが組める方の場合は新築がいいかもしれません。

10年くらいは手間がかからず、ローンも組みやすいです。





ただし、ローンを組むということはリターンも増えるけど、リスクも増えるということになります。

例えば自己資金1000万円で4000万円の物件を購入するとすれば、リターンも4倍になる代わりにリスクも4倍になるということです。

しっかり勉強するとともに、リフォーム会社とか、不動産管理会社などの専門家と連携し、突発的な修繕に耐えられるように手元資金を残しつつ不動産投資を楽しんで行いましょう。





【本日のまとめ】

不動産投資には様々なリスクがあり、空室リスク・修繕リスク・値下がりリスクなどがございます。

空室については空いた時は大変ですが、長くすんでくれるため築古・ファミリーは意外と低いです。




修繕リスクは設備はある程度想定できますが、雨漏りとかはやっかいかもしれません。

値下がりリスクはどの物件でもあるのですが、築30年超えたり、土地値ぐらいだと比較的下がりにくいといえます。




総合的に判断すると、築古の区分マンションが個人的にはおすすめしやすいです。

高年収のサラリーマンはローンの組みやすい新築の一棟で勝負してもいいかもしれません。

※あくまでも個人の見解です。




本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。



また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年06月15日 | この記事へのリンク : 

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更新日時 : 2020年06月14日 | この記事へのリンク : 

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【ポイント】


東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 から 徒歩5分

東京メトロ日比谷線 人形町駅 から 徒歩10分

都営新宿線 浜町駅 から 徒歩8分

3駅3路線利用可の好立地

隅田川沿いのマンションです




【隅田川テラスに隣接しています】



【エントランス側】



【ランニングやお散歩が楽しくなる隅田川テラス(徒歩2分)】



【徒歩5分の蛎殻町公園】



【徒歩5分のピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店】



平成28年に大規模修繕工事完了と管理体制も良好

明るい南東×南西角部屋(南東側が隅田川ビュー)

更新日時 : 2020年06月14日 | この記事へのリンク : 

【ご売却時の仲介手数料は成約価格の1%】スカイシティ豊洲(豊洲駅徒歩12分×清水建設施工の24階建タワー×内廊下)

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【ポイント】


東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩12分

JR京葉線「越中島」駅徒歩14分






【豊洲運河からスカイシティ豊洲方向を望む※中央と左のタワーはキャナルワーフタワーズ】





清水建設施工の24階建てタワー

ホテルライクな内廊下で管理体制も良好です。



総戸数125戸のビッグコミュニティ



オートロックもついています。

※規約上、ペット飼育は不可となります。










更新日時 : 2020年06月14日 | この記事へのリンク : 

【ご売却時の仲介手数料は成約価格の1%】ヴェルレージュ大島(大島駅2分×平成10年築の新耐震基準×トランクルーム)

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【ご売却時の仲介手数料は成約価格の1%】
ヴェルレージュ大島(大島駅2分×平成10年築の新耐震基準×トランクルーム)

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成約価格 2000万円  仲介手数料 40万円 通常の仲介手数料  66万円

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【おすすめポイント】


都営新宿線「大島」駅徒歩2分





【ピーコックストア大島店がありお買い物も便利(徒歩3分)】



【徒歩3分の大島四丁目公園】





バルコニーはワイドスパンの7.8m

トランクルームもあり、収納豊富


【大島駅2分の便利なエリア】






【9階建て・総戸数43戸の平成10年築新耐震基準】



更新日時 : 2020年06月12日 | この記事へのリンク : 

【ご売却時の仲介手数料は成約価格の1%】シティタワーズ東京ベイセントラルタワー(令和元年築×33階建てタワー)

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【ご売却時の仲介手数料は成約価格の1%】シティタワーズ東京ベイセントラルタワー

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成約価格 2000万円  仲介手数料 40万円 通常の仲介手数料  66万円

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【おすすめポイント】


りんかい線「国際展示場」駅徒歩4分

ゆりかもめ線「有明」駅徒歩3分
住友不動産旧分譲×33階建てタワー

【有明ガーデン隣接】

商業施設のほか、最大約8000人収容の劇場型ホール、
劇団四季専用劇場、大規模な温浴施設と749室のハイグレードホテル、
などで構成する大規模複合開発

イオン・無印良品も入ります





ペット飼育可

24時間有人管理×コンシェルジュ

居住者専用シャトルバスなど


【共用施設・サービス】


・パーティラウンジ・ライブラリーラウンジ

・キッズルーム・ミーティングルーム

・カーシェアリング・洗車スペース


【総戸数1539戸・3棟構成・令和元年築】






【パーティーラウンジ・キッズルームもあります】





更新日時 : 2020年06月12日 | この記事へのリンク : 

【ご売却時の仲介手数料は成約価格の1%】ザ東京タワーズ シータワー(The Tokyo Towers Sea Tower)

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更新日時 : 2020年06月12日 | この記事へのリンク : 

2020年5月、中古マンション成約動向発表!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「2020年5月、中古マンション成約動向発表!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

【1.全体像としては・・・】

まず首都圏の全体像としては、平米単価プラス0.4%となります。

こちらのデータは公益財団法人東日本不動産流通機構が毎月発表しているものです。

詳細はレインズデータライブラリーで確認いただけます。

TOP | REINS TOWERwww.reins.or.jp

取引数はマイナス38.5%と悪いのですが、4月よりは少し良くなっていますね。5月は日経平均が20,000円〜22,000円と安定していたことで、心理的にも落ち着いたのかもしれません。

築年数は平均23.07年から21.63年と1年半くらい新しくなっています。1年半新しくなると2%ちょっとくらいは平均を押し上げる効果があるので、実質の平米単価はマイナス2%くらいかもしれません。


少し気になったのは専有面積です。テレワーク部屋で広いところという話がテレビとか、ネットニュース・ツイッターで散々聞いたのですがマイナス1.3%ということで逆に狭くなっています。

もちろん親と同居していて独立したとかだったり、セカンドハウスを買って二地域居住するのであれば狭いところを買っていても、実質的には広くなっているのですが、個人的な推測では恐らく少数だと思います。



ということは、実際は広いところに住みたいという希望はありつつも、予算の壁があり、広さは我慢しているという傾向がありそうです。

概要

【2.エリアごとの成約件数】

成約件数

続いてはエリアごとの成約件数です。多摩エリアだけは30%減なのですが、他は概ね40%減くらいになっています。

特に都心がどうとか、郊外がどうとかということはなく、全体的に落ち込んでいるようですね。


ここからは個人的な予想なのですが、5月25日の緊急事態宣言解除により、中古マンションの問い合わせ・内覧が急増していますので6月はどこまでかはわかりませんが、大幅に回復しそうです。


【3.エリアごとの平米単価】

平米単価は区部がプラス2.7%、千葉県がマイナス8.4%となっています。

23区については、昨年4月〜11月にかけての半年で5%くらい価格上昇しています。

日経平均も昨年4月22、000円に届かないくらいのところから昨年11月の24,000円と1割ちょっと上昇しています。

最近はというと、コロナ前と比べると2%くらい下落している印象なのですが、1年前と比べると、5%上昇していたので、差し引き3%上昇といった感じになると思います。


成約単価



千葉県はマイナス8.4%下落となっていますが、平均築年数が前年同月比3.1年と古くなっています。そうすると1年あたり1.5%減価と想定すると、4.65%となり、実質は3.75%下落となります。

ということで多少条件は妥協しても、無理ない負担で購入したいというニーズが増えているということなのかもしれません。

千葉エリア




【4.都心・城東の成約状況は?】

これデータは上段が都心3区(千代田区・中央区・港区)、下段が城東エリア(台東区・江東区他)となっています。

両エリアとも1年前よりは上がっていますが、コロナ直前の11月とかと比較すると、やや下落しています。

同様に気になったのは平米数です。都心3区や城東エリアも全体と同様に専有面積が減少しています。


成約エリア




【5.都心・城東の在庫数は?】

こちらは在庫数(売り出し中物件数)となります。

城東エリアは微妙に増加傾向です。在庫数が増えるということは供給が増えるということですので、需給関係から価格下落圧力となりますが、価格に影響がでるほどの増加ではなさそうです。


一方都心3区は成約数が減少しているのですが、新規売り出し物件が減っているので、在庫数は大幅に減少しています。

都心部で少し異常なのは、在庫物件と成約物件の平米単価の違いです。

都心3区は成約平米単価110.41万円に対して在庫は146.85万円と約25%の大きな開きがあります。ただ価格交渉幅って2%〜3%くらいです。

仮設としては相場より高値で出していて売れていないお部屋があったり、相場であっても高額帯は売れていないということがあるかもしれません。この辺は今後検証していきたいと思っています。


ちなみに在庫の平米単価は緊急事態宣言中も上がり続け、1年前より10%程度上がっています。半年前と比べても5%上昇ということになります。

一方城東エリアは成約平米単価61.69万円に対して在庫は64.28万円と約4%しか開きがなく、適正価格で売り出されている物件の割合が多いという見方ができるかもしれません。

在庫数

【本日のまとめ】

本日は5月の成約動向が発表されましたので、その解説をさせていただきました。

成約件数は約40%減少と、4月よりは少し回復しました。緊急事態宣言明けの6月は大幅に回復しそうです。

テレワークで広さを求める傾向があると予想されましたが、むしろ専有面積は狭くなっていて、その傾向はみられません。

成約平米単価はエリアによってまちまちなのですが、昨年の11月くらいとと比較すると全体的に2〜3%下がっているような印象です。

千葉県は成約単価が下がっているが、平均築年数も3年程度古くなっているなど多少条件を妥協して、負担を軽くしている傾向にあります。

都心3区は在庫数(売出中物件)が大幅に減少していますが、売り出し価格と成約価格に大幅な乖離があるという傾向となっています。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。


最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年06月12日 | この記事へのリンク : 

大企業の不動産担当者は今後の不動産市況についてどう考えているのか?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


本日は「大企業の不動産担当者は今後の不動産市況についてどう考えているのか?」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

本日は大和不動産鑑定株式会社さんのアンケート調査の結果に関するニュースがありましたので解説させていただきます。


この調査はいわゆる不動産のプロであるREITや資産管理会社及び開発事業者だったり、一般事業会社や金融機関など不動産業界ではないが、不動産に精通している担当者が回答対象になっています。


あと調査期間が5月13日〜26日ということです。5月13日は日経平均が20,000円に回復してきたころで、そこから急上昇し5月26日時点では22,000円前後です。

本日6月11日時点は日経平均が23,000円前後を推移していますので、今であればもう少し強気な回答だったかもしれません。



概要





【投資意欲は?】

全体平均だと、買わない(様子見、終息後取得)は15%ということで、85%は条件にもよるが買うと答えています。ケースバイケースという回答が多いですが、これはいい情報(安い)が入れば買うということだと思います。

リーマンショック後のように融資が全くでないという感じではなさそうですね。


ホテルとかオフィスが様子見が多いですね。ホテルは訪日外国人旅行者などのインバウンド激減、オフィスはテレワーク拡大で需要が読みにくいことがあるようです。

商業(スーパーとかホームセンター)はコロナウイルス感染の影響を受けにくく、次いで物流やレジ(住宅)が傷が浅いという回答になっています。


投資意欲





【購入のハードルは?】

個人の方であれば、残業代が減ったとか、ボーナスが減ったとか、親からの援助がなくなったとかがあるかもしれませんが、法人だと次のようになります。


・投融資環境悪化

株価が下がったとか、融資がでないとかといったことになりますが、オフィスやホテルは60%近くの方が悪化していると感じているようです。逆にレジ(住宅)と物流は比較的影響が少ないようです。


・物件キャッシュフロー悪化

キャッシュフロー悪化は空室が発生したとか、賃料減額したとかで賃料収入は減少したということになりますが、物流だけ全く影響がなく、他は40%程度の方が悪化していると答えています。


・投資マインド悪化

ホテルだけマインド低下が100%で、他は40%〜60%です。インバウンドがある程度戻らないと、投資するには怖いかもしれませんね。あとはgoto キャンペーンで多少は好転するかどうかという感じですよね。

ハードル2




【物件の入れ替えは?】

ダメージのないセクターに物件を入れ替えるという回答も一定数はあるようですね。

ただ今入れ替えしようとすると、ホテルは安くしか売れないし、商業・物流は安くなっていないかもしれないし、そう簡単ではないと思います。



ということで今までと変わらないという回答が55%あるのもわかります。

株とかも下がってから売っても遅いですし、持っていれば戻ることもありますからね。

ポートフォリオ




【終息後は?】

やっぱり皆様が気にされるのは、終息後だと思います。

唯一価格が上昇するという意見があったのがレジ(住宅)でなぜか、2割の方が上昇と回答しています。同時に下がるも57%で両極端に分かれています。

住宅の場合は答えと同様に二極分化する可能性があるかもしれません。より都心なのか、郊外なのか。広さを求めるのか、立地を求めるのか、または両方なのか。


まだ答えはでていませんが、見向きもされないエリアが出る一方、人気エリアは上昇という可能性があるかもしれません。

3〜4月頃は都心にいても意味がない説もでましたが、ここ最近になって通勤時間を減らしたいとか、満員電車に乗らずに徒歩・自転車で通勤ができるエリアに引っ越したいというニーズが高まっているようにも感じます。




他だと、ホテル・オフィスは回復が期待できないとか、価格が下がるという回答が多くなっていて、物流・商業は変わらないという回答が多いです。

終息後




【不動産鑑定件数】





意外と興味深かったのがこのデータです。不動産鑑定って高額なので個人の方はほとんど利用せず、基本的には法人利用となります。



上場企業とかリートだと、株主に報告義務とかがありますので客観的な不動産鑑定評価額が必要になったりします。

緊急事態宣言中は通常の3割〜4割に減少したが、緊急事態宣言明けに7割程度まで回復したようです。




一般的には先に鑑定して、その後売買を行うので先行指標を示すバロメーターになっているようです。

恐らく、中古マンションよりも法人が扱う不動産の方が景気の影響を受けやすいと思います。

その法人の不動産鑑定が7割まで戻したということは、不動産需要だけ考えると、コロナショックの影響はそこまで大きくはなく、リーマンショックほどではないと考えられます。




もちろん、これから感染再拡大とか、大手金融機関の倒産とか、状況が一変することが起こりえないとは限らないのでみんなでソーシャルディスタンスを守って気をつけましょう。


先行指標





【本日のまとめ】

本日は大和不動産鑑定株式会社さんの新型コロナウイルス顧客アンケートの集計結果発表のニュースがあったので、解説いたしました。




15%は様子見(買わない)ではあるものの、いいものがあれば買うという回答が大多数。先が見通しにくいことからホテルやオフィスは厳しいようです。

一方、物流・商業・住宅は楽観的な回答が多いということです。

物流は一棟まるごと貸しているケースが多いのでキャッシュフローは全く悪化していない。



不動産鑑定評価件数は一時30%〜40%まで減少しましたが、緊急事態宣言明け70%まで回復していて、リーマンショック時に比べると影響は少ないと思われます。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。


最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年06月11日 | この記事へのリンク : 




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