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コロナショックでも中古マンション価格が下がらない理由!リーマンショックとの違いは?!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日はコロナショックでも中古マンション価格が下がらない理由!リーマンショックとの違いは?!というテーマでわかりやすく解説いたします。



※動画もぜひご覧ください。

【リーマンショックでマンション価格が下がった理由】

リーマンショック時、中古マンション価格はどうだったのかというと、都心3区で約20%下落、首都圏全体だと約10%下落といった感じでした。



グラフだと、赤が都心3区で平米95万円から75万円くらいに下がり、黄色が首都圏全体で平米41万円から37.5万円です。

ちなみにJリートは緑で69%下落(3分の1以下)、日経平均も55%下落(半分以下)と大幅に下がっています。



スライド3

その時私は渋谷区・港区など都心で中古マンション仲介を行っていたのですが、完全に動きが止まったという感じでした。

今考えると貴重な経験ができたと思っています。


リーマンショックにより株価が下落し、都心部では株で損している方が多かったです。

それまでは普通に自己資金入れて買う方が多かったのですが、株で損したから自己資金なしで買いたいという要望が急に増えました。メガバンクもそれまでは100%ローンを普通に組めたのですが、属性によっては自己資金10%とか20%とかいわれるようになったり、優遇幅が悪くなったり、住宅ローンもけっこう厳しくなりました。



そもそも株価が半値以下になると、消費マインドも当然下がるし、不動産価格が下がるのではないかということで、問い合わせ数も減りました。

ということで、中古マンション価格はいろいろな要因があるのですが、株価と融資(自己資金や金利)の影響は大きいです。



【リーマンショックで不動産業者が動かなくなった理由】

今度は不動産業者ですが、動かなかったというよりも、正しくは動けなかったですね。

中古マンションの場合は売主・買主ともに個人というケースも多いのですが、大掛かりなリフォームが必要だったり、都心で100坪の土地だったりすると不動産業者が下取りするケースが多くなります。



リーマンショックの時はどこの不動産業者も融資が完全にストップし、土地やマンションを買えなくなりました。そして、かかえた在庫がなかなか売れないということでバタバタと倒産していきました。

投資用の一棟マンション・アパートも融資がストップしました。その時一番強かったのが現金客でした。3割引きとかで買えたのも投資家の競合が全くなく、在庫が大量にあったからです。


こちらの資料でも2008年から2009年にかけて融資が減っています。

ちなみに2017年くらいからは不動産業向け新規融資が減少傾向にあります。これは不動産価格が高騰しましたので、やや融資が厳しくなっているということがあるかと思います。





不動産業向け貸し出し

詳しくは下記参照ください。

金融システムレポート(2020年4月号) : 日本銀行 Bank of Japanwww.boj.or.jp

【コロナショックで投資家のスタンスは?】

このデータはJLLさんの資料でして、4月末・デベロッパーとかリート担当者とかいわゆる不動産のプロへのアンケートとなります。

結果としては今年末にかけての物件取得価格水準は5〜15%下落ということで下がっています。




ただ、リーマンショック時のように買えないかというと、価格調整があれば新規投資を積極的に行うと回答しています。

ということで、もちろん安く買いたいという意向はあると思いますが、多くの業者は買い控えではなく、積極的に買いたいというスタンスのようです。


投資スタンス

事業用不動産サービスならJLL | ジョーンズ ラング ラサール株式会社事業用不動産の総合不動産サービスを提供しています。不動産投資・賃貸物件の仲介、テナント誘致、建設プロジェクト管理、ビル&商www.joneslanglasalle.co.jp




【私の予想は?】

5月31日現在での考えなのですが、中古マンションに関しては下がらないと予想しています。

理由としては2点あります。



1点目は株価が下がっていないことです。中古マンション価格は日経平均株価に近い動きをします。都心部で日経平均が半値になったら、20%下がるとか、都心以外だと、10%下がるとか。

逆に日経平均が倍になったら、都心部は20%上がり、都心以外は10%上がるとか。

そう考えると、金融緩和により日経平均株価は22,000円近くまで戻し、直近高値の24,000には届かないものの、1年前と同じ水準で全く下がっていないといえます。


2点目は融資が厳しくなっていないことです。住宅ローンに関しては融資が厳しくなっている印象がありません。もちろん銀行員のテレワークで時間がかかったり、スムーズに進まないことがあるかもしれませんが、100%ローンも普通に組めるし、金利優遇も変わっていないようです。


この2点がリーマンショック時と大きく違う点です。

ただし、私も3月中旬はリーマンショックを超えて、不動産が大暴落する予想していましたし、

5月上旬とかでも1割くらいは下がるだろうなと予想していました。


ということで、先のことはわからないということですが、今現状はコロナの新規感染者数も落ち着いていますし、実は下がらないのではないかと予想しています。

【本日のまとめ】

リーマンショックで中古マンション価格が下がった理由は日経平均株価の下落と住宅ローンの融資が厳しくなったことです。株価が半値以下になり、購入需要が減ったうえ、住宅ローンも厳しくなったという流れです。

同時に不動産業者への融資もストップし、在庫が売れず倒産が続出しました。高額帯の不動産を買えたのは現金客のみという感じでした。


コロナショックで投資家のスタンスは安くなれば買いたいという方向性です。ただ融資は問題ないようで、条件付きながらも積極的に買いたいという業者が多いです。誰も買えないというリーマンショック時とは大きな違いです。

私の予想ですが、中古マンション価格は下がらないと予想しています。日経平均株価も1年前の水準に戻り、住宅ローンも厳しくなっていないからです。ただし、状況が変わることもあるので日々最新の情報を入手したいと思っています。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

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更新日時 : 2020年05月31日 | この記事へのリンク : 

初穂マンションひがし京橋(京葉線八丁堀2分×茅場町4分×事務所使用相談)

初穂マンションひがし京橋

所在地 :中央区新川2−19−11

交通  :京葉線 八丁堀駅 から 徒歩2分
     東京メトロ日比谷線 八丁堀駅 から 徒歩4分
     東京メトロ東西線 茅場町駅 から 徒歩8分

構造  :鉄骨鉄筋コンクリート造地上10階建

土地権利:所有権

築年月 :昭和55年(1980年)10月

総戸数 :27戸

用途地域:商業地域

分譲会社:

施行会社:大末建設

管理会社:日鉄コミュニティ

管理形態:全部委託管理(巡回)

設備  :都市ガス・公営水道・本下水・エレベーター

ペット :飼育不可 事務所使用:可

駐車場 :なし              バイク置場 :

駐輪場 : 
 
耐震  :旧耐震基準


※空き状況は直近の状況をご確認ください。

※令和2年5月現在の情報です。



【ポイント】


京葉線・日比谷線八丁堀駅の日か、東西線茅場町駅も利用できる好立地

東京駅八重洲中央口も徒歩20分です。


明るい3方角部屋・事務所使用も可です。





【マルエツプチ新川一丁目まで徒歩5分】



【徒歩3分の越前堀児童公園】





【八丁堀駅2分・茅場町駅8分の便利なエリア】






【10階建て・総戸数27戸・安心のオートロック】





【初穂マンションひがし京橋のご売却はエリア密着の当社にお任せください】

仲介手数料は成約価格の1%(税別)となります。詳細はリンクをご確認ください。

※最低手数料は40万円(税別)

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更新日時 : 2020年05月30日 | この記事へのリンク : 

テレワークで変わりゆく不動産市場!3LDK+プラスα

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

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本日は「テレワークで変わりゆく不動産市場!3LDK+プラスα」というテーマでわかりやすく解説いたします。

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【テレワーク実施率】

やっと東京都も緊急事態宣言が解除され、マンションの内覧希望なんかもちらほら入るようになってきて、中古マンション市場も動きが良くなりつつあります。

そんな中でテレワークという言葉が一般化してきました。もちろん店舗の販売の方とか、宅配業者の方などテレワークが難しい方も多いかと思いますが、会社員・公務員などのデスクワーク中心の方への調査では約半数近くがテレワークを実施しているようです。

不動産業でも、テレワークの方が多くなり、恐らくテレワークの方が快適で仕事がはかどるという方も多いのではないのでしょうか。

キャプチャ

時期としては学校休校宣言後の3月とか、緊急事態宣言後の4月にテレワークを始めたという方が圧倒的に多く、

業種だとやっぱり、マーケティング・WEB系が実施率が高く、20代だったり、大企業の方が実施率が高い傾向です。




業種

「新型コロナ禍を受けたテレワーク×住まいの意識・実態」調査

出典:株式会社リクルート住まいカンパニー

詳細は下記ごらんください。

タイトル未設定www.recruit-sumai.co.jp

【テレワークを行う上での不満及び改善希望】

今まで会社へ通勤していたものが、いきなりテレワークになったので不満が全くないわけはありません。

一番多い意見はオンオフの切り替えとのことです。続くのは仕事用のスペース・デスクがない・備品が十分ではない・収納スペースなどと続いています。


テレワークが今後も続くとすれば、デスク・備品などは準備できると思いますので、問題はスペースということになります。

1部屋仕事部屋が欲しいとか、リビングにテレワークスペースが欲しいとか、いろいろな意見があるかと思いますが、今まで生活だけに使っていた自宅が突如仕事場兼用になったので、そんなスペースはないという方も多いのではないのでしょうか。


不満

同様に改善したい点については、当然ながら不満の解消ということで、部屋をつくりたい、デスク・収納スペースが欲しいという意見が多くなっています。

改善

【アフターコロナ、住宅に対する希望】

今後

特に変更したいことはないという意見が約半数いるものの、独立空間がほしいとか、リビングに間仕切り可能なスペースがほしいという意見も一定数いらっしゃいます。

今後2

そして、ご予算もあるので実際に引っ越しするかは別として、賃貸住宅にお住まいの方の約3割が住み替えを検討したいと答えています。

持ち家でも2割の方が住み替えを検討したいと考えているようです。通常は持ち家で引っ越す方って年間単位で考えると2%くらいですので、非常に高い割合です。

これは一般論なのですが、だいたい50世帯くらいのマンションだと、1年間の1部屋くらい取引されるような感じです。

そして、引っ越すとすればリビングを広くとか、部屋数を増やしたいといった意見が多いですが、周辺環境をよくしたいといった意見も多いです。


今後3

【今後はどうなっていく?】

そうすると、今後は単純に3LDKというわけではなく、

3LDKにプラス3帖の仕事がスペースがあるとか、

3LDKなんだけど、リビングにデスクがついていて仕切れるようになっているとか

そんな間取りが人気になってくるかもしれません。


そうすると、当然その分広くなったり、価格は上がってしまうかもしれません。

ただみんながテレワークを行うということは、オフィスは狭くても良くなり、浮いたオフィス代が住宅補助に回ったりするかもしれません。



あとは、引っ越さない場合ですが、机を壁沿いに寄せるだけでも集中力アップしたり、パテーションも有効です。

面白いのは納戸スペースをうまく改造してテレワークスペースにしているケースもあるようです。

いろいろと工夫次第で快適なテレワーク環境を作ることができると思うので、いろいろ試してみましょう。

具体例

【本日のまとめ】

3月の学校休校や、4月からの緊急事態宣言がありテレワーク実施率は急激に高まりました。緊急事態宣言の解除で今後は少し減るかもしれませんが、テレワークが一般化する可能性が高いです。

テレワークを行う上での不満はやっぱりあり、オンオフの切り替えや、テレワークスペース・備品・収納スペースなどの問題があります。そして、仕事用の部屋やリビングにテレワークスペースをほしいというニーズが増えています。

アフターコロナの住宅に対する希望として、賃貸住宅の約3割、持ち家でも約2割の方が引っ越しを考えていて、広いところ、部屋数が多いといった希望が多い中、住環境を重視するという希望も増えています。

ということで、今後は普通の3LDKではなく、テレワーク用の納戸があったり、リビングにテレワークスペースのある間取りの人気が高まる可能性が高いです。ただそうはいっても引っ越しにはけっこうお金もかかります。家具の配置とか、工夫次第で快適なテレワーク環境を作ることができるかもしれません。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

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更新日時 : 2020年05月30日 | この記事へのリンク : 

南砂四丁目住宅(南砂町駅7分×トピレックプラザ5分×総戸数260戸)

南砂四丁目住宅

所在地 :江東区南砂4−12−10

交通  :東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩7分

構造  :鉄筋コンクリート造地上14階建

土地権利:所有権

築年月 :昭和52年(1977年)2月

総戸数 :260戸

用途地域:

分譲会社:

施行会社:安藤建設株式会社

管理会社:レーベンコミュニティ

管理形態:全部委託管理(日勤)

設備  :都市ガス・公営水道・本下水・エレベーター

ペット :飼育不可

駐車場 :あり(月額2,000円)    バイク置場 :あり(年額9,600円)

駐輪場 :あり(年額2、000円)
 
耐震  :旧耐震基準


※空き状況は直近の状況をご確認ください。

※令和2年5月現在の情報です。



【ポイント】

南砂町駅徒歩7分

北側は仙台堀川公園に隣接していて、住環境良好です






【北側に隣接する仙台堀川公園】



【徒歩5分のトピレックプラザ(イオン・ドイト他)】




【南砂町駅7分・トピレックプラザ5分の便利なエリア】




【14階建て・総戸数260戸のビッグコミュニティ】






【南砂四丁目住宅のご売却はエリア密着の当社にお任せください】

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※最低手数料は40万円(税別)

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菊川グリーンハイツ(菊川駅3分×オオゼキ2分×菊川公園2分)

菊川グリーンハイツ

所在地 :墨田区菊川3−21−6

交通  :都営新宿線 菊川駅 から 徒歩3分
     東京メトロ半蔵門線 住吉駅 から 徒歩10分
     都営大江戸線 森下駅 から 徒歩12分

構造  :鉄骨鉄筋コンクリート造地上10階建

土地権利:所有権

築年月 :昭和55年(1980年)2月

総戸数 :63戸

用途地域:

分譲会社:

施行会社:熊谷組

管理会社:グローリア

管理形態:全部委託管理(日勤)

設備  :都市ガス・公営水道・本下水・エレベーター

ペット :飼育不可

駐車場 :あり(月額28,000円)    バイク置場 :あり(月額1、000〜1、500円)

駐輪場 :あり(年額3,600円)
 
耐震  :旧耐震基準


※空き状況は直近の状況をご確認ください。

※令和2年5月現在の情報です。



【ポイント】

菊川駅以外にも、住吉駅・森下駅も利用可能の好立地





【徒歩2分のスーパーオオゼキ】



【徒歩2分の菊川公園】




総戸数63戸で管理体制も良好です。



【菊川駅徒歩2分・オオゼキ2分の便利なエリア】



【菊川グリーンハイツのご売却はエリア密着の当社にお任せください】

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※最低手数料は40万円(税別)

1.当社ならマンションをご売却する際の仲介手数料は成約価格の1%です。

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菊川グリーンハイツ(菊川駅3分×オオゼキ2分×菊川公園2分) の関連物件

更新日時 : 2020年05月29日 | この記事へのリンク : 

設備の不具合、ググれば数万円節約できるかも!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


本日は「設備の不具合、ググれば数万円節約できるかも!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もご覧ください。

不動産投資を実際に行っている方にはもちろん、ご自宅だけという方の場合でも役立つことがあると思いますので多くの方にご覧になっていただければと思います。


【賃借人から不具合のメールあり】

いくつか不動産を所有し、貸していると定期的に不具合の連絡があります。そして、過失で壊してしまったということであれば賃借人負担となりますが、普通に使っていて壊れてしまったという場合は大家さん負担になります。

私の場合は7世帯(ファミリー6世帯・単身1世帯、ほぼ築古)に貸しているのですが、だいたい1年に3回か4回くらいのペースで何らかの不具合の連絡がきたりします。


最近だと、水栓の故障だったり、水漏れだったり、エアコンの故障とかがあったりします。原則、業者さんに連絡に直接訪問してもらうのですが、たまに私が直接行ったりもします。正直私が行っても何もできないのですが、症状を直接確認したりとか、挨拶も兼ねていたりいます。

そして、昨日は浴室給湯器の液晶画面が真っ暗で反応しないというメールがありました。まだ5年経過したぐらいなので、液晶画面の部品交換か、液晶画面の交換のどちらかかなと予想していました。


ちなみに給湯器本体は10年といわれていますが、15年とか頑張れば20年くらいは使えます。また、お湯はでるということだったので、給湯器本体は問題ないかなと思っていました。



【賃借人へ品番確認】



今回、ノーリツの給湯器でして、液晶画面も当然ノーリツです。こういう場合は電気屋さんとか、リフォーム屋さんの連絡するよりノーリツのサービスセンターに連絡するのがベターです。

ノーリツの場合はノーリツコンタクトセンターという名称です。


接触不良でつなぎ直すとかだったら、電気屋さんとかかもしれませんが、設備自体のことは当たり前ですが、作ったメーカーが一番詳しいです。

ということで賃借人に液晶画面に記載の品番を確認しました。


そして、RC-D101Sということがわかり、品番をググったところ2秒で解決しました。

検索した瞬間に「給湯機器用浴室リモコンRC−D1**シリーズの無償修理について」という文言が飛び込んできました。

あとは、ノーリツコンタクトセンターに連絡し、賃借人と直接やりとりしてもらえば解決です。




【仮に電気屋さんに連絡してたら】

今回は無償修理で対応してもらえそうなのですが、品番を調べずに電気屋さんに連絡していたら自己負担があったかもしれません。


電気屋さんが見た結果、これは壊れてるということになってリモコンの交換となると当然数万円の出費となってしまうと思います。

電気屋さんが気付いてくれて無償修理できることになったとしても出張料は恐らくかかってきますし、もしかしたら出張料をサービスしてくれることもあるかもしれませんが電気屋さんの手間をかけさせてしまうことになります。



【特定保守製品であれば登録が必要】

今回の給湯器は特定保守製品ではないので登録制度がありませんが、仮に特定保守製品であれば、所有者登録が必要となります。

特定保守製品というのは、経年劣化により重大事故につながる恐れのある製品でして、長期間の使用により重大な事故が起こらないよう点検制度が設けられています。

所有者登録をしておくと、10年を過ぎる前とかに安全点検のお知らせが届いたりもするようなのですが、リコールのお知らせも届いたりするそうですので、必ず登録しておいた方がいいです。

全部で9種類あるのですが、分譲マンションの場合は、ビルトイン式電気食洗機と浴室用電気乾燥機が該当しそうです。



【特定保守製品】

屋内式ガス瞬間湯沸器(都市ガス用)
屋内式ガス瞬間湯沸器(プロパンガス用)
屋内式ガスバーナー付ふろがま(都市ガス用)
屋内式ガスバーナー付ふろがま(プロパンガス用)
石油給湯器
石油ふろがま(石油風呂釜)
FF式石油温風暖房機
ビルトイン式電気食器洗機
浴室用電気乾燥機

ということで特定保守製品の場合は、登録しておけばリコールを教えてもらえます。自動車のリコーと同じような感じですね。


【本日のまとめ】

不動産を貸していると不定期に故障・不具合が発生します。原則大家さんの負担になります。

今回は浴室給湯器の液晶画面が真っ暗になり反応しないという不具合が発生しました。



自己負担を覚悟していたが、品番をググったところリコール対象でした。

気づかず交換していたら、当然自己負担となりますので必ず確認するようにしましょう。

また、特定保守製品であれば必ず登録しておきましょう。

本日は以上です。

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グリーンパーク南砂(南砂町駅2分×南砂三丁目公園隣接×新耐震基準マンション)

グリーンパーク南砂

所在地 :江東区大島7−12−18

交通  :東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩2分

構造  :鉄筋コンクリート造地上7階建

土地権利:所有権

築年月 :昭和60年(1985年)5月

総戸数 :87戸

用途地域:

分譲会社:

施行会社:長谷川工務店

管理会社:長谷工コミュニティ

管理形態:全部委託管理(日勤)

設備  :都市ガス・公営水道・本下水・エレベーター

ペット :飼育不可

駐車場 :あり(月額28,000円)    バイク置場 :あり(月額1000円)

駐輪場 :あり(月額200円)
 
耐震  :新耐震基準(耐震基準適合証明書取得可能)


※空き状況は直近の状況をご確認ください。

※令和2年5月現在の情報です。



【ポイント】

東京メトロ東西線 南砂町 徒歩:2分

トピレックプラザ徒歩7分・SUNAMO徒歩7分と2つの大型商業施設が利用可能

マンション前には南砂三丁目公園、春には桜が綺麗です。






【トピレックプラザ】



【隣接する南砂三丁目公園】



◆オートロック付

◆長期修繕計画有

住宅ローン控除利用対象物件

不動産所得税減税対象物件

【修繕履歴】

2016.2 全戸インターフォン交換
2017.2 雑排水菅更生
2018.7 屋上防水保護塗装



【グリーンパーク南砂のご売却はエリア密着の当社にお任せください】

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※最低手数料は40万円(税別)

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グリーンパーク南砂(南砂町駅2分×南砂三丁目公園隣接×新耐震基準マンション) の関連物件

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マンション購入!変わっていく設備・ルール(ペット・エアコン・追炊き・オートロック・宅配ボックス・電動子供乗せ自転車)

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本日は「マンション購入!変わっていく設備・ルール(ペット・エアコン・追炊き・オートロック・宅配ボックス・電動子供乗せ自転車)」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください

中古マンションを購入しようとするとき、築年数によって設備やルールが違っていたりします。

もちろん個別のマンションによるので、その都度確認しなければならないのですが、時代によってスタンダードが変わってきます。


【宅配ロッカー・オートロック】

まず今では当たり前になっている宅配ロッカーやオートロックですが、昔はありませんでした。

私が日々中古マンションをご案内している肌感覚としては、宅配ロッカーは平成8年築以降くらいからはスタンダードになってきていて、オートロックは平成元年以降くらいという感じです。

画像1

宅配ロッカーなんかはスペースさえあれば、簡単に後付けできそうな気がしますが、なかなか進んでいないようです。マンションって数十世帯・数百世帯の意見が反映されますので良くも悪くも意思決定が遅かったり、進まなかったりします。




宅配業者さんの手間も宅配ボックスの有無で大きく変わってくると思いますので、すべてのマンションで取り付けてほしいところですね。

必ずオートロック・宅配ボックスが必要という方は平成8年以降で探すのがいいのかなと思います。

画像2








【ペット】

ペット飼育については平成12年以降くらいに管理規約・使用細則やペット飼育細則で細かく定められるようになりました。

例えば成長時の体長50儖米發箸、体重10kg以内とか1匹までとか2匹までとか。これでトラブル減ったようです。

ペット

それまではというと、「迷惑をかけたり、危害を及ぼすおそれのある動物は禁止」という規約がほとんどでした。

どうやっても、トラブルになりそうな、あいまいな表現ですね。



この文言が記載されている場合は、犬・猫は禁止としか説明しようがありませんが、実際には飼っている方がいたりして、暗黙の了解になっているケースもあります。

実際にはトラブルになり、かといって今飼っているペットを追い出すわけにもいかず、この1代だけは許可して、新規に飼うことは禁止したりとかするケースもあるようです。



めんどくさいのは管理会社の対応です。飼っている方がいっぱいいるのに、禁止との見解を示していて、私はいいとは言えませんとしかいえない対応。

はっきりしてほしいですね。


【エアコン】

続いて、けっこうややこしいのがエアコンです。昭和の時代は全部屋にエアコンはなく、あってもリビングだけとかでした。

エアコンをつけるためには、壁に穴がなければならないのと、室外機を置くスペースが必要です。



木造であれば、穴をあけてしまえばいいのですが、マンションだとそうもいきません。耐震性能とか、管理組合の許可とかが必要で実質的にはできないケースが多いようです。

バルコニーに面していない玄関側の洋室にエアコンをつけるには、先行配管(隠ぺい配管ともいいます)といって、壁の内側に配管を通すしか方法がないケースが多いです。


出典:エアコンのマツ

配管を伸ばしてバルコニーまで通せば、奥まった洋室にもエアコンを設置できます。リフォームをする際はすぐエアコンをつけるわけではなくても、あらかじめ先行配管にしておいた方がいいかもしれません。

先行配管をした場合の注意点ですが、量販店は取り付けをしてくれないケースが多いことと、お掃除機能とかいろいろな機能がついたエアコンは取り付けられない場合が多いということです。



【追炊き機能】

エアコンよりややこしいのは追炊き機能です。追炊き機能をつけるためには、給湯器を追炊き用に変えることが前提ですが、それだけではなく、お風呂のお湯を一旦ぬいて、温めて戻すということになりますので、配管が追加で必要になります。

追加できればいいのですが、できなければコンクリートの躯体に穴をあけなければできないということになるのですが、まず許可はおりません。


しかもややこしいことにリフォーム屋さんに見てもらっても、解体してみないと判断つかないといわれてしまうケースが多いです。

画像5




同じマンション内で追炊き機能付きに変更できているお部屋があったとしても、お部屋位置によってできたり、できなかったりしますので、軽はずみにはできるといえない事情もあるのです。

ですので、必ず追炊きをつけたいといわれてしまうとけっこう困りますが、こんな事情がありますのでよく考えて検討しましょう。



【電動子供乗せ自転車】

今までのお話は築30年以上のマンションの問題がほとんどで、平成10年築以降であれば、問題ないと思いきや、そうでもありません。

電動子供乗せ自転車です。10年前はまだ普及し始めだったものの、ここ数年で一気にスタンダードになったようです。



最近の駐輪場は二段式になっているケースが多く、そうすると下段が埋まっていて、出し入れに手間がかかる上段だけ空きがあるというケースが多いです。

画像6

そして、電動子供乗せ自転車は現実的に上段は厳しいということになります。

駐輪場の下段や平置きは電動子供乗せ自転車優先とかって規約になれば解決かもしれませんが、実際はそうなっていないようです。






【本日のまとめ】

分譲マンションのスタンダードは時代ごとに変化し、昭和築までと、平成以降で一気に変化したような印象があります。


オートロック・宅配ロッカーなどの表面的なものだけではなく、追炊き・エアコン設置などです。

最近でも電動子供のせ自転車を必ず停めたいという場合は事前に確認しておく必要があります。



あらかじめその年代のスタンダードを把握しておけばマンション探しがスムーズになるかもしれません。


本日は以上です。

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更新日時 : 2020年05月28日 | この記事へのリンク : 

スーパーシティ計画で不動産価値も変わっていくかもしれない!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


本日は「スーパーシティ計画で不動産価値も変わっていくかもしれない!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もご覧ください。

【スーパーシティとは?】

簡単にいうと、未来都市のようなイメージです。車は自動運転、配送も自動だったり、最後はドローンだったり。コンビニは無人、すべてキャッシュレス、行政はオンラインで完結。

などなど現金がいらなくなったりとか、遠隔で仕事できたり、医療、教育が受けられたりします。

背景

生活全体をIT化という感じですね。

ただし、スマートシティ化するためには、信号だったり、地下のインフラ自体を変えないといけないようですので、古い町並みで、道路が入り組んでいたり、住宅密集地をスマートシティに変えるのは難しいかもしれません。


ですので、この構想もグリーンフィールド型という何もないところに未来都市をつくる取り組みと、ブラウンフィールド型という、既存の都市を作り変える取り組みの2種類を想定しているようです。

画像3

【世界では】

まるごとの未来都市はまだ実現できていないようですが、世界各地で進んでいます。

有名なところだと、エストニアの電子政府でしょうか。ドバイとかシンガポールも進んでいるみたいですね。


ちなみにカナダのトロントでも計画がありましたが、住民の猛反発により、グーグル系の企業が撤退したようでして、賛否両論あるようです。

画像2

【トヨタ】

日本ではトヨタ自動車が「コネクティッド・シティ」を、2021年初頭にも静岡県裾野市で着工する計画を明らかにしましたね。

2020年末に閉鎖する予定となっている東富士工場の跡地を活用する計画で、将来的に175エーカー(約70.8万屐砲糧楼呂如岾杭遒蝓廚鮨覆瓩襪箸いΑ

70万屬箸いΔ函⊇腸それぞれ840mくらいでしょうか。どうもディズニーランド2戸分で、居住人口2000人ほどで始めるということです。

高速自動運転、低速運転及び歩行者、公園を伴う遊歩道の3種類をつくるようです。


エリア内では交通事故も起こらないだろうし、安全なのかなと思います。私はというと、住みたいとは思わないのですが、一度行ってみたいとは思っています。

【地方】

地方は過疎化が進んでいまして、道路とか、電線とか、水道管とかインフラの維持って大変だと思います。

田舎に行くと、ガードレールがさびていたりとか、道路脇の草木が茂っていて刈られていなかったりもします。古い水道管が破裂したなんてニュースもたまに聞きます。


地方はスーパーシティにして、インフラを集中させないと財源が厳しいかもしれません。お年寄りの交通事故なども減らせるかもしれません。

そして、急病のときもスーパーシティの方が間違いなくいいと思います。


【デメリット】

理想的な暮らしが待っていると思うかもしれませんが、デメリットもあるんです。

このスーパーシティを実現するには個人情報がすべて筒抜けになってしまうことです。


どこへ移動して、どこでお金を使って、どんな発言をしたかがすべて国に把握されてしまいます。

そうすると、国の意向に反する発言をすると、すべてを止められてお金を使えなくなったり、移動できなくなったりするかもしれません。


あとは、サイバー攻撃されるとすべての機能が止まるということもあるかもしれないですね。

プライバシーがなくなるということで、ツイッターなどを見ると反対が多いようですね。


【不動産価格は?】

仮にスーパーシティ計画がどんどん進んでいくとなれば、これまで何もなかったところに数十万人が住むことになり、人口の大移動が起こります。

そうするとこれまで人気のあったエリアがスーパーシティ化できずに過疎化していくというシナリオがあるかもしれません。

実際に田舎だと、道が細くて、昔栄えた旧市街よりもイオンの近くが街の中心に変わったりしています。



スーパーシティが実際に実現するかもわかりませんし、先のことはわかりませんが、少しづつ世界が変わっていくのは間違いないと思います。

30年後とかには都市の価値が全く変わっているかもしれないというシナリオがもしかすると、あるかもしれません。

日々、状況は変わっていくかもしれませんので、なにがベストか考えて行動していきましょう。同時に考えてもわからないことはあるので気にしないというのも一つの方法かもしれません。


【本日のまとめ】

スーパーシティとは生活をまるごとIT化した都市でして、キャッシュレス・自動運転・オンラインサービスを行うために、都市自体のインフラを変える必要があります。

世界中でスーパーシティ計画が進んでいたりもするのですが、トロントのように撤退もあったりします。



日本ではトヨタ自動車が静岡県裾野市で2021年に着工します。

地方は過疎化により、スーパーシティに変えていかないと財源が厳しいかもしれません。また交通事故・緊急医療などを考えるとスーパーシティの方がいいのかもしれません。


ただし、デメリットとしてプライバシーがなくなってしまうというリスクがあります。

仮にスーパーシティがどんどん進むと、新しい都市ができて、既存の都市が過疎化するなんてこともあるかもしれません。常に最新の情報を入手するようにしていきましょう。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。


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更新日時 : 2020年05月26日 | この記事へのリンク : 

緊急事態宣言中、深川エリア・マンション価格や成約件数を調べてみた

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。



本日は「緊急事態宣言中、深川エリア・マンション価格や成約件数を調べてみた」というテーマでわかりやすく解説いたします。

価格動向については私の主観でして、あくまでも個人の見解となります。


※動画もぜひご覧ください



【深川エリア】

深川というと、深川めしとか、深川不動尊とかを思い浮かべる方が多いかもしれません。

現在深川という地名で残っているのは、門前仲町駅の北西側でして、1丁目・2丁目があります。

実は当社も門前仲町駅からすぐのところで、深川2丁目となります。



今でこそすごい狭いエリアなのですが、戦前は東京15区のうちの1つの区でして、東京市深川区だったそうです。東京市ってしっくりこないですね。

はっきりとは確認していませんが、門前仲町・清澄白河・森下といった大江戸線。東西線だと木場と東陽町くらい?まで。都営新宿線だと、菊川・住吉くらい?までになるようです。


深川

ざっくりしたご説明だと江東区の西側半分は深川区だったそうです。ちなみに深川という名称は公立中学校には残っていまして、深川第一中学校から深川第八中学校まで8つの中学校に使われています。

警察も、江東区は深川警察署・城東警察署・東京湾岸警察署ということで、深川という名称が使われています。

一方、南砂町とか大島とか亀戸とか江東区の東半分は城東区だったようです。


【取引件数】

今回は深川エリアでの成約件数を調べてみました。対象は大江戸線沿線の門前仲町・清澄白河・森下及び東西線木場駅・東陽町駅や都営新宿線菊川・住吉駅周辺マンションです。


レインズ(東日本不動産流通機構)にて調べていまして、すべての成約が登録されているわけではありません。

2020年4月1日〜5月20日は成約件数34件でした。それに対してちょうど1年前の2019年4月1日〜5月20日は86件です。前年比39.5%と約4割です。これは他のエリアと比較してほぼ同じです。


ちなみに江東区全体だと前年比42%、隣の中央区は前年比48%、墨田区は41%、港区45%となります。

ここからは私の考えなのですが、いろいろな情報を総合すると、需要がなくなって取引件数が減っているよりはお客様と不動産業者双方の自粛で減っているのかなと思っています。改めて日本人って真面目だなと思っています。


そして、本日は5月25日に撮影をしていますが、緊急事態宣言が解除されるかどうかというタイミングです。東京都のコロナウイルスの新規感染者数は急激に減っています。

今週末からは一気に内覧・成約が増えてくるかもしれません。


【個別マンションの成約価格】

成約価格については、平均というのが非常に難しいです。中央値でもなかなか判断がつきにくいのかなと思っています。

先日、千葉市で調べた時に2000万円以下の価格帯の成約はそんなに減っていなくて、2000万円以上は大幅に減っていました。そうすると、平均大幅に下がります。中央値も同様に下がります。ただし、価格が下がったわけではなく、成約する物件の種類が変わっただけということになります。

ということで、個別のマンションをピックアップしてみました。

【ライオンズステージ門前仲町冬木】

門前仲町駅徒歩6分・平成14年築・総戸数102戸のマンションです。

葛西橋通りから一本入っていて静かな住環境です。門前仲町駅周辺って平成築の大規模マンションが少ないので、そういった意味では希少性があるのかなと思います。

今年の5月でも低層階が坪230万円を超える額で成約していまして、昨年までの相場とほぼ同じです。

【パークハウス清澄白河タワー】

清澄白河駅徒歩6分・平成22年築・総戸数378戸の35階建てタワーマンションです。三菱地所が分譲でして、制震構造です。

マルエツが近くにあったり、木場公園も近かったり人気のあるエリアです。

総戸数が多いので成約数も多く、4月以降も数件取引されています。すべて坪300万円を超える額で成約していまして、比較すると昨年の相場と同じくらいなのですが、むしろ高いと感じるお部屋もあるくらいです。

【プラウドタワー清澄白河】

清澄白河12分・木場11分・平成28年築・総戸数132戸・20階建てのマンションです。

駅からは少し距離があるのですが、木場公園があったり、マンション北側に親水公園があったり、深川北スポーツセンターという区のスポーツ施設(プール・ジム・体育館など)があったり、子育てには良さそうな場所です。


上層階の条件の良いお部屋ですが、坪330万円を超える額で成約していまして、昨年までとほぼ同じ額で成約しています。

それにしても高いですね。坪330万円超というのは、10年前なら港区とか渋谷区の相場です。

【本日のまとめ】

深川という地名はいまでこそ、門前仲町北西側の狭いエリアですが、戦前は江東区の西半分が深川という地名でした。


4月以降の成約件数は約4割ということで、他のエリアと同様に大幅に減っています。ただし需要がないのではなく、自粛の影響と思われ主観ですが、6月からはある程度回復すると予想しています。


成約価格は数物件のピックアップとなりますので、全体像を把握できているかはわかりませんが、ほぼ変わっていません。要因としては新規売却物件数が減っているからということもあるのかなと思います。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。


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