江東区周辺の中古マンション最新情報

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コロナ自粛!こんな時期にマンション売れるの?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

コロナ大変ですね。それでも日本は他国に比べて医療崩壊していないだけ平穏ですけど・・・。

昨日の小池都知事の緊急記者会見、若者はカラオケ、ライブハウス、中高年についてはバーやキャバクラを自粛しろとのことでしたね。できれば補償もセットにしていただきたいですけどね。

本日は「コロナ自粛!こんな時期にマンション売れるの?」というテーマでお届けしたいと思います。

※動画もぜひご覧ください。

江東区はどうなの?

まず調べてみたのは2月中旬〜3月下旬までの週末(祝日を含む)の成約数です。レインズという不動産業者のみ見れるサイトでして、すべての成約が登録される訳ではないのですが比較はできると思います。

まず調べたエリアは当社の営業エリアである東京都江東区です。

※50平米以上・平成元年築以降の中古マンション

豊洲・東雲・有明などの湾岸エリアと

東陽町・門前仲町・住吉・大島・南砂などの湾岸以外のエリアに分けています。

知らない方もいらっしゃると思いますのでご説明いたします。

湾岸エリアは東京オリンピックの選手村に近く、ここ15年くらいで一気に開発が進んだエリアで、タワーマンションだったり、大規模マンションが多いエリアです。

一方、湾岸以外のエリアは近年開発が進んだりもしていますが、深川不動尊とかがあり、いわゆる江戸っ子、下町のイメージです。

2月2週目 15日(土)16日(日)

2月3週目 22日(土)23日(日)24日(祝)

2月4週目 29日(土)3月1日(日)

3月1週目 7日(土)8日(日)

3月2週目 14日(土)15日(日)

3月3週目 20日(祝)21日(土)22(日)

3月4週目 28日(土)29日(日)

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結果はこの通りです。2月と比較し60%くらいでしょうか。エリアにより差はあまりないようです。

※2月2〜4週と3月2〜4週を比較しています。

ちなみに東京マラソンの中止は2月17日発表、一斉休校は2月27日発表、日経平均も2月21日時点で23,386円です。2月中はマンションへの影響はほとんどなかったと考えています。

皆様はどうお感じになられましたでしょうか。私としてはこれだけ自粛ムードが広がって、長引いたら世の中どうなっていくんだろうという風潮の中と考えると健闘しているのかなと感じました。

また、湾岸エリアのタワーマンションは6000万円前後と高額帯だったり、中国人比率が多かったりするので大幅に成約数が減っていて、湾岸エリア以外は大きな変動がないのかなと思っていましたが、両エリアで大差はないという結果になりました。

港区とか都心はどうなの?

続いて、東京都心は高額帯が多く、様子見が続いているのではないかと推測し、東京の中心部である港区・中央区そして、高級住宅街の世田谷区でも調べてみました。

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2月と比較してだいたい65%くらいです。

江東区も都心部もデータが数十件となりますので、当然ばらつきはでてきますが、都心だから極端に成約が減っているということはなさそうです。

1都3県で調べてみた

続いて、1都3県とエリアを広げて検証。

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東京都 2月比 72%

千葉県 2月比 72%

埼玉県 2月比 65%

神奈川県 2月比 68%

やや意外な結果となりました。都心だけ大幅に減っているという予想をしましたが、都心も郊外もほぼ変わらないデータとなっていまして、65〜70%前後です。

リーマンショックの時は金融危機からのスタートだったので都心は大打撃を受けて投資家が動かなくなり大幅に価格が下落した一方、郊外は家賃は変わらないという実需中心になるのでほぼ売れ行きが変わらないという状況でした。

今回は外出自粛という実体経済からスタートしているので、都心も郊外も同じように成約数が減っているという結果になりました。

結論

都心も郊外もエリア関係なく、成約数は70%くらいと減っています。ちまたでいわれているような、都心や湾岸だけ成約数が減少ということはなさそうです。

価格は?

価格については、すみません。まだデータ集計ができておりません。4月10日すぎに3月の市況データが発表されますので、その頃お伝えします。

感覚的には変わっていません。そうはいっても全く変動ゼロではなく、少しだけですが価格を改定したものから成約になっている印象があったり、少し値下げして成約になっている印象がありますので、5000万円だとすれば100万円から150万円くらい下がっているかもしれません。そうすると2〜3%ということになります。

数か月後どうなっているかは未知数でして、自粛が数か月続いたり、輸入輸出が滞ったり、日経平均が大幅に下がれば当然、実体経済にも影響がでて不動産価格に影響がでると思います。

逆に短期間で終息したり、政府の経済対策がうまくいったりして、実体経済への影響を最低限に抑えられれば、そんなに下がらないということになってきます。

本日は以上です。

最後までご覧になっていただきありがとうございます。

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更新日時 : 2020年03月31日 | この記事へのリンク : 

不動産投資における書類改ざん・過剰融資問題(アルヒ・アプラス)

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。ご覧になっていただき、ありがとうございます。

本日は「書類改ざんし過剰融資!アルヒとアプラス関連」というテーマでお届けしたいと思います。

※動画でもご覧いただけます。







どういうことか簡単に要約すると、

悪い不動産業者が無知なエンドユーザーに投資用不動産を高値で売り付けたという話なのですが、本来は買えないような年収の方にローンを組ませていたようなんです。

そのローンの組ませ方というのが、年収とかの書類の改ざんでして、これはアルヒも完全に関わっていて、アプラスも黙認していたようです。

※東京新聞より

東京新聞

アルヒというのは、フラット35の窓口で急成長している会社で、直接融資するのではなく、融資の窓口となって書類の取次ぎを行い、手数料をもらうというフィービジネスでです。

アプラスというのは新生銀行系列でして、実際に審査し、融資をする信販会社です。


【東洋経済の記事です】

アプラス、投資用不動産に「ずさん融資」の実態 | 建設・資材住宅ローン融資会社アルヒが提供する「アプラス投資用マンションローン」において、融資を担当するアプラスが本来の融資手続きからtoyokeizai.net

そもそも、アルヒとアプラスは連携して、「ARUHI提携型サポートクレジット」という融資も行っていたそうです。

通常、ローンというのは担保評価までが原則なのですが、このローンは担保評価を超えても融資できますというもの。

ただし、担保評価を超えた分の金利は5.8%!!!

すごい金利ですね。通常1〜2%で、今時3%超える金利なんてなかなか見ないですよね。

これで借りる方も借りる方ですが、高値で買って、高い金利で借りたら、そりゃ返済厳しいですよね。

書類を改ざんし、高く売り付けた不動産会社やこのアルヒ・アプラスといった金融機関の責任は重い。

ここで問題なのは、偽造して高く売りつけた不動産会社って、わかりませんが、計画倒産させちゃうケースが多いらしいんですよね。

で、また代表者を変えて、新しい会社をつくるみたいな。

だから不動産会社って信用されないんですよね。

詳しい仕組みはわかりませんが、代表者・担当者に宅建業の免許を停止するとか、偽造した人のリストを作るとか、それ相応の罰則がないとこういう問題ってなくならないかと思います。

するが銀行・TATERUなど同様の問題がありましたが、不正にお金を奪い取るという意味では、本当に振り込め詐欺と変わらないレベルの悪事だと個人的には思いますので、二度と起こらないようにしてほしいですね。

かといって、エンドユーザーが悪くないかというと、簡単に儲けられるなんてことはないのですから、自己責任である程度は責任があるのではないかと思っています。

このようなことを防ぐには下記4点が重要だと思っています。

・グループに入る

大家さんの会とか、FACEBOOKでもオンラインサロンでもいろいろつながる方法はあるかと思います。かつ複数のグループに参加して、相談できる方がいれば、ちょっとおかしいとか意見もいただけたのではないかと思います。

・本を読む

簡単に儲かる方法なんてなかなかないと思います。不動産投資で勝負していくには勉強も大切です。しっかり本を読んだり、YOUTUBEを見たりでもいいかもしれません。情報収集はしっかりしましょう。

・自己資金を貯める

そもそもなんですが、自己資金って2割か3割くらいはあった方がいいと思います。貯められる方であれば、多少キャッシュフローがマイナスでも給料から補填できるし、売る時もマイナスにはなりにくいかと思います。

・自分で物件を探す

不動産会社としてはいい物件があったときって、現金の方とか、リピーターとか、融資がすぐでる方とか、属性がいい方にまず紹介すると思います。そして、少なくも改ざんが必要な方に真っ先に提案することはありえないと思います。普通の方は原則としては、自分でネットで探した方がいい物件にめぐりあえる可能が高いかと思っています。

買ってしまった場合は・・・

すみません。私は不動産仲介専門でして、専門外です。

まずは一人で悩まず、仲間を見つけましょう。ツイッターとかでも恐らく同じような被害者同士でつながれると思います。

そして、信頼できる弁護士を探して相談しましょう。

するが銀行の事件でも物件を手放せば、ローンがなくなるという話もでてきているようです。


【朝日新聞の記事です】

シェアハウス融資の借金帳消し 不正のスルガ銀が応じる:朝日新聞デジタル スルガ銀行は25日、シェアハウス融資で不正が多発した問題で、融資を受けた約250人に対し、物件を手放すと同時に残債をゼロwww.asahi.com

流れとしては、消費者を守るという世論になってきています。

認められるかどうかわかりませんが、それまでは、極力満室になるよう努力したり、マイナス分を給料で何とか補填できるよう頑張っていただければと思っています。

最後に投資は自己責任です。正しい情報を得て、まっとうに勝負していきましょう。

本日は以上です。

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更新日時 : 2020年03月30日 | この記事へのリンク : 

コロナ終息後には、バラ色の未来が待っているかも?!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです!

コロナウイルスの終息後には、いままでとは大きく違った世界が待っているかもしれません。

そして、マンションの住み方、買い方も大きく変わってくるかもしれません。

本日はこんな内容をお届けしたいと思います。

※動画でもご覧いただけます

コロナによって!

コロナウイルスによって、大きく変わりつつあるものが、まず通勤です。

毎日満員電車に揺られながら通勤し、会議があり、上司との打ち合わせがあり、お客様との打ち合わせがあってと、朝8時前に家を出て、帰宅は9時をすぎるなんて方も多いと思います。

そうすると食事の時間も9時すぎとか遅くなるし、自分の時間ってわずかですよね。朝は起きてすぐ通勤準備ですし。

私も今でこそは一人会社の社長ですので、自転車通勤で、ほぼ打ち合わせがない生活をしているのですが、10年前は1日のほぼすべてを会社に捧げていました。

現在、無理やりテレワークが推進されています。もちろん、いろいろ弊害もでているかと思います。


印鑑どうするのとか

書類が会社にあるとか

書類をスキャンしないといけないとか


でも社会の仕組みがちょっと変われば電子契約で対応できるし、書類は電子化すればいいし、スキャンって安く買えるしスマホでもできてしまうし、簡単に対応できてしまいます。

実は対面の会話を常に録音している方ってあまりいないと思うけど、メール、ライン、ショートメールだと記録にのこるし、通話も自動的に録音できるので、言った言わないのトラブルを減らせてメリットの方が大きいと思います。



コロナ後はこうなるかも?

コロナ後にテレワークがなくなって、元通りになってしまうかというと、そんなことは全然ないと思います。

テレワークを無理やりやってみたけど、効率が良いことに気づいて推進する企業って間違いなく増えると思います。


仮に半分の方がテレワークしたら満員電車ってなくなると思いませんか。半分までいかなくても20%減れば全然違うかと思います。

仮に変わらず通勤する方もストレスが減るし、週に1回でもテレワークができれば快適さも変わってくるかと思います。



一方、テレワークにシフトした方はもっと大きな違いがでてきます。

都心にいる必要がないのですから。自由に旅ができます。

子供がいる家庭はそこまで自由にはできないかもしれませんが、少なくとも通勤時間を気にしてより都心近くに住まないとという意識はなくなってくるかと思います。

仮に通勤に片道1時間かけている方であれば、2時間余裕ができます。準備とかも考えたらもっとかと思います。子供と遊ぶ時間、趣味の時間、勉強、ブログ・YOUTUBEでの発信できるかもしれません。


健康的な生活に変わるかもしれません。夜ごはんは夜9時すぎではなく、普通に18時とか19時に食べられるかもしれません。1時間くらい休憩をとって、ジムとかランニングとか運動ができるかもしれません。

スーツや革靴ではなくてもよくなるかもしれません。洗濯も楽になるし、足も臭くならないし、スニーカーだと足にやさしいですよね。


ブラック企業も減るかもしれません。怒る上司も家族の前や、レンタルオフィスだと怒りにくいし、ラインで怒られても怖くないと思うんですよね。

もちろんどうなるかわかりませんが、これまでのように通勤ですべての体力を使ってしまうような社会ではなくなるといいなと思っています。


今までのマンションの住み方、買い方


では、実際のマンションの住み方にはどのような影響がでるかというと、都心が決してダメという訳ではないのですが、通勤便利なエリアではなく、住環境が重視される流れに変わってくると思っています。

ここ25年くらいは都心回帰が進んだ時代でした。


不動産業社もエンドユーザーも口をそろえて、都心で所有しておけば安心とか、資産価値が保たれるとかという話をしていました。

確かに通勤を考えると、都心の方が便利で、都心エリアは人が集まるのでスーパーが増えたり、公園も整備されるといういい循環だったと思います。


ただずっとそうだったわけではなく、それ以前は子供が多かったせいか、ドーナツ化現象で都心は人口が少なく、住環境を重視して郊外に住み、通勤するのが一般的でした。

私が産まれた1970年代は郊外に新しい団地がどんどん作られるというマンションブームで多摩ニュータウンとか京葉線稲毛海岸・検見川浜の大規模団地もこの時期です。



コロナ後のマンションの住み方、買い方


ではこれからはというと、通勤が減り、時間に余裕ができるので、自宅マンション内で過ごすことや、自宅周辺で出かけることが増えると思います。

そうすると、例えば近くに大きな公園があるとか、大きなショッピングセンターがあるということが重要になってくるかもしれません。


街がきれいであり続けるためには、市町村の財政状況も重要となります。道路・公園・市民プールや図書館も大事です。一般的には人口が増加していたり、人口が多い都市の方が良いのではないかと思います。

自宅では仕事がはかどらないという方も多いと思うので、代替スペースが必要になります。マンション内のラウンジなのか、駅前のカフェなのか、コワーキングスペースなのか、いろいろ選択肢があるかと思いますが、大規模マンションだと生活もしやすくなってくるかもしれません。

まとめ

少し長くなってしまいましたが、コロナ終息後は、少し都心から離れても中核都市で大きな公園やショッピングセンターが近い大規模マンション人気が高まってくるのではないかと思っています。

本日は以上です。

コロナで大変ですけど、終息後はいいことがあると思って頑張りましょう。

また皆様も今後どのような変化があるか予想してみましょう。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年03月29日 | この記事へのリンク : 

東京オリンピック選手村がコロナ患者の一時滞在施設に?

おはようございます。

中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

普段は中古マンション仲介に関する情報を発信しているのですが、

本日は【選手村がコロナ患者の一時滞在施設に?】というテーマでお届けしたいと思います。

もしよければ動画でもご覧いただけます。

なんと、東京オリンピックの選手村を新型コロナウイルスに感染した軽症患者を一時的に滞在させる施設として活用する案がでてきました。

私は見ていなかったのですが、昨日、3月27日朝のテレビ番組で小池都知事が発信したそうです。

朝日新聞の記事もありますので、もしよければご覧ください。

選手村、コロナ患者の一時滞在施設に 小池知事が提案:朝日新聞デジタル 東京都の小池百合子知事は、27日朝に出演したテレビ番組で、東京五輪・パラリンピックの選手村(東京都中央区)を、新型コロナwww.asahi.com

確かに、4月に完成する予定で、大会時には3850戸に1万8000人が宿泊できるようなので、最適といえば、最適なのですが・・・。

パッと思いついたこと

買った人の立場はどうなるんだろう・・・

あと、この建物って東京都とか組織委員会の所有ではなくて、三井不動産とか三菱地所とか大手のデベロッパーなんですよね。当然承諾必要ですよね。

そうはいっても、選手村として借りることが決まっているから、使い道が変わるだけかな・・・という考え方もあるかと思います。

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武漢みたいになったら・・・

もちろん、コロナウイルスがどんどん広がって、東京が武漢みたいになってしまったら、資産価値なんて言っている場合ではなく、命令としてなんでも進めていくことは重要かなと思っています。

道端とか、病院の廊下で倒れているなんてことになったら、何よりも人命を優先しないといけないですからね。

これから伝えることは医療崩壊が起こっていないことを前提となります。

先にホテルでは・・・

今、キャンセルが相次いでいて、ホテルとかって経営厳しいと思うんですよね。関係ないですけど、ホテルリートなんかも暴落していますし。

友人の話だと、300部屋のホテルで15部屋しか埋まっていないなんていうこともあるようです。

仮に一棟まるごと長期間借りるという話になれば、win-winの関係になるのではないかと思います。もしかすると、希望が殺到するかもしれませんが・・・。

あと選手村を軽症者施設にしようとすると、広域から運ぶことになると思うんですよね。ホテルであれば、分散させることができるので、移動時間も短くなるのではないかと思います。

晴海フラッグは適しているの?

晴海フラッグはそもそも軽症者施設に適しているのかということですが、私はそうは思いません。

晴海フラッグですが、80〜100平米の3LDKが中心になっているようです。

HARUMI FLAGここには、はてしなく広がる空がある。毎日表情を変える豊かな自然がある。息を呑むほどの眺望がある。おだやかにきらめく海があるwww.31sumai.com

例えばこんな間取りです。

間取り

一人で入院するには広すぎますし、

患者同士の共同生活も厳しいですよね。

あと、急に重症化するかもしれないとか、考えると動線が悪すぎますよね。

広さを考えてもホテルの方が軽症者施設に向いている気がします。

購入者や今後の販売・・・

どう考えても、買った人のことを考えたら嫌ですよね。軽症者施設といっても、急に重症化するんですよね。お亡くなりになってしまう可能性も十分ありますし。

もちろん病気ですから事故物件に該当するかといったら、しないケースもあるのですが心情的にはいい気持ちはしないと思います。

極端にいうと、言い過ぎかもしれませんが、病院を改装して分譲マンションとして売っていたら買いますか?というとちょっと厳しいかもしれません。

安ければ私も買いたいと思うので、一定の価値はあると思いますが資産価値は下がりますよね。

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そもそも

そもそも1日40人とかの感染だと、病院で十分足りるということになってくるかと思いますので、感染が広がらないことを願っています。

本日は3月28日(土)、東京は外出禁止要請の1日目となりますが、不要不急の外出は避け、のんびりしていただければ幸いです。

本日は以上となります。

最後までご覧になっていただきありがとうございます。

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更新日時 : 2020年03月28日 | この記事へのリンク : 

マンション売却!査定ってどうやるの?

こんにちは!

中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日はマンションを売る時、査定ってどうやるの?というテーマで

お伝えしたいと思います。

動画でもご覧いただけます。



査定とは?

本日はマンション売却時に必ず通る道である査定についてご説明したいと思います。

査定というのは「あなたのお部屋はいくらくらいで売れそうですよ」という金額をご報告することであって、机上査定と実査定の2種類があります。

机上査定とはお部屋を見ずにデータだけで査定すること
実査定とはデータに加えて、お部屋を見て査定することです。

机上査定であっても、お部屋の中についてヒアリングをしますので、正しい告知をいただければある程度近い額になってきます。

まず行うことは物件の特定

・物件名・お部屋番号・平米数・向きを確認します。

物件名とお部屋番号がわかれば、平米数や向きは調べられるのですが、部屋番号を聞き間違うなんてこともありますので、念のため確認しています。
そして、新築時にオプションをつけていれたり、リフォームをしていればプラスとなります。また、不具合があればマイナスになりますのでヒアリングいます。

本気で売りたいという方は査定をする時にしっかり伝えましょう。

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データ収集

査定依頼を頂いたら、査定をしていくのですが、

頭の中にすべてのデータが入っているなんていう高性能な脳みそでは決してありません。様々なデータを収集していきます。

まずは、新築時資料(物件概要や平面図・間取り図・新築時価格)を当然ながら用意します。どういうお部屋かわからないと査定しようがありません。
そして、成約事例と売出事例
成約事例は同一マンションで1年以内がベストなのですが、周辺マンションや数年遡ったりと極力多く用意します。
事例が少ないとたまたま高かったりとか、安かったりとか、ぶれがでてしまいます。総戸数1000戸のタワーなどは事例が豊富なので査定しやすく、総戸数20戸とかの小規模マンションは比較的事例が少なく査定が難しかったりします。
登記簿謄本も用意します。謄本をみると、所有者・購入時期・抵当権の金額や、相続か否か差し押さえの有無、競売か否かなどの情報がわかり、査定額には直接影響しませんが、状況を把握できます。

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査定額を算出

まずは、直近の類似事例と比較し、階数が上だから+30万円とか、南向きだから+5%とか。角部屋だから+5%とか。
あと新築時価格比も有効です。この事例は新築時より5%上がっているから、同じくらいの上げ幅が妥当とか。

この時点で8割くらい査定額は決まっています。

続いて、エリアを広げたり、数年前の事例も用意し、査定額に整合性がとれているか検証します。直近の類似事例が極端に高かったり、安かったりした場合はここでおかしいことに気づいたりして、やり直したりします。
売出事例も確認します。相場が急上昇したり、下落しているときなどは、成約事例が参考にならない場合もあり、競合売出物件もみていきます。

例えば、成約事例により査定額を算出しますが、売出事例がもっと安かった場合は査定額を検証し直さなければなりません。

最後に総額(グロス)が問題ないか確認します。比較していくと6000万円になるけど、4000万円が中心のエリアで6000万円だと需要が少なかったりすることもあります。そこも考慮して最終的に判断していきます。

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ということで、どの会社が査定しても、だいたい同じような査定額になります。

なぜ会社によって査定額が違ったりするのか

査定額が異なる理由はこの3つです。

・転勤で来たばかりだったり、遠方だったり不慣れなエリアの査定をした場合
・入社数年だったりする担当者の経験不足
・売却依頼をいただきたいという趣旨で、高い査定を伝えたいという虚偽報告

では、査定依頼する側はどうすればいいかというと、下記の3つを意識し、正しい査定額を把握しましょう。

・近隣のお店・公園とか、税制・契約内容について質問する
・どのような事例を使ったか査定の根拠を確認する
・数社に依頼する

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実査定と机上査定の違い

そして、室内を確認する実査定ですが、2つのメリットがあります。

・内装状況が確認できる
・日当たりや眺望が確認できる

日当たりや眺望というのはプロであれば外から見ればほぼわかります。ただ、内装に関しては使い方やリフォームでけっこう変わってくるので、具体的に売却となった場合は実査定の方がおすすめです。

査定を行う立場としても、カビがすごかったり、落書きがすごいお部屋とかがたまにあるので、実査定の方が手間はかかってもありがたいです。

逆に築10年以内の新しいマンションとかできれいに使っている方は机上査定でも実査定でも正直変わりません。

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最後によくあるご質問

Qお部屋が汚いけど大丈夫という質問をよくいただきます。
A査定に関しては全く問題ありません。ただ売り出すときは片づけてより良い状態にした方がベターです。
Q売らないけど大丈夫という質問も良くいただきます。
※また質問は来ないのですが明らかに所有者ではないケースがあります。
A結果的に売らないということは全く問題ないのですが、けっこう時間をかけて行いますので、売る気がない場合は事前に教えていただけると助かります。
売る気がない場合でも簡略化することにより、査定自体は行えます。特に弁護士・税理士・親族だったり所有者ではないという場合は事情を教えていただいたうえで、ご要望に沿った形で査定をしたいと思います。

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本日は以上となります。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

更新日時 : 2020年03月27日 | この記事へのリンク : 

300万円の団地投資!収益公表します!

こんにちは!

中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日もブログをご覧になっていただき、ありがとうございます。

読むのがめんどくさいという方は動画で見てください!

私は中古マンションの仲介を行いつつ、不動産投資も少ししています。

本日は平成26年2月に購入した、築50年の団地の収支を発表したいと思います。

まず、どんな物件かというと、こんな感じです。

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いわゆる古い団地です。

交渉して少し割安に買えたのかなと思いますが、270万円が購入価格です。

で、表面利回りは22.2%でした。

※表面利回りとは 年間賃料÷価格×100です。

ちなみにオーナーチェンジで買っています。

空室の物件を買うと、リフォームが必要だったり、賃貸募集が必要だったり大変です。

もちろん、オーナーチェンジ物件は室内が見れないのですが、そこは気にしないようにしましょう。

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他諸費用もかかりまして、総費用は

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諸費用は約40万円

この時は勉強もかねて、自分で法務局へ行って登記したのですが、通常は司法書士に依頼します。そうすると、+10万円くらいかかります。

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毎月はというと、

管理費・修繕積立金の合計10,000円を差し引いて手取り40,000円。固定資産税等は年払いか4回払いなのですが、月平均にすると、2,650円となります。

ちなみに買ってから2年たったときに賃料の減額要求があり、5,000円安くしてあげました。断っても良かったのですが、周辺より多少割高な賃料でしたので・・・。

あと、賃貸管理は自分で行っています。といっても

・賃料の振込確認

・故障があったとき、連絡を受けて、リフォーム会社へ連絡

※見積もりから作業まですべて直接行ってもらっています。

・更新の時に書類を作成して郵送

※ネットで調べれば誰でも作成できます。

修繕も6年の間に3か所と、たまにあるのですが、更新料で受領する額くらいで収まっています。

※キッチン全交換とか、浴室全交換とか大がかりな修繕が入っていまうとこうはいきません。

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いよいよトータルの収支です。

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6年2か月の保有期間で、

ざっくり407万円払って、394万円回収

あと13万円で全額回収です。

4月に更新料も入ってくるので5月には全額回収できそうです。

そうすると、だいたい6年4カ月くらいとなります。

ただし、毎年確定申告が必要になりまして、税金は考慮していません。

団地投資って、1ルームと違って、ご年配の方が住んでくれるケースが多いので、ずっと住んでくれるんですよね。

それが最大のメリットです。

他にもこんなメリットがあります。

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ただ、退去してしまったときは、けっこうなリフォーム代を覚悟しなければなりません。

そして、以下のようなデメリットもあります。

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まとめると、こんな感じですね。

ローンが怖いという方にはいいと思います。

仮に空室になって、賃料が入らない事態に陥っても、出費が少ないです。

スライド11

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年03月26日 | この記事へのリンク : 

分譲マンションでSOHOはできない!

▼目次

居住用の分譲マンションでSOHOできるのでしょうか。

SOHOとは

一般的な分譲マンションの規約

実際には

管理会社・管理組合へのご提案

ではどうすればいいのか?

居住用の分譲マンションでSOHOできるのでしょうか。

先日、お客様よりこんなご質問がありました。

「家で仕事をしているのですが、分譲マンションを購入して、SOHOとして利用できるのでしょうか。」

管理会社に聞いてみたところ、

どんなことをやっているのか、聞きもせず、

「事務所使用は不可」という規約になっているのでそれ以上のことはいえないとのこと。

そりゃ、そうですよね。

管理会社っていうのは、管理者組合の意思決定のもとに動くので・・・。

住民の中にはごくたまにかもしれませんが、クレーマーのような人もいるので、管理会社が適当なことを言ってしまうと責任問題になってしまいます。

そして、仲介会社も適当なことを言うことはできません。

ということで、事務所使用は不可ですとお伝えせざるを得ませんでした。




動画でもご覧いただけます。






SOHOとは

sohoとは、「small office/home office」の略です。
簡単にいうと、普段住んでいる家をオフィスにして、働くことです。

イラストレーターとか、作家とか、
ブロガーとか、ネット通販とかですかね。
サラリーマンの副業とかも入ってくるんですかね。

ちなみに、私は事務所を借りていますが、
自宅でも事務仕事はしたりしています。

このブログも自宅で書いています。


一般的な分譲マンションの規約


管理規約にはこう書いてあることが多いです。


【区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。】

専ら住宅とはどういうことかというと、国土交通省の資料には、こう書いてあります。

住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

そう考えると、ブログを書いているだけとかだと、平穏さを有しているし、全く問題ないような気もしますが・・・




実際には


では、実際に分譲マンションではどうかというと、

「専ら住宅として」との記載がある以上は、確かに事務所使用は禁止と説明するしかなさそうですね。

具体的には

不特定多数の来客がある場合はもっての外なのですが、

法人登記するとか郵便ポストへ表札をだすのもいいとはいえなそうです。


ちなみに税理士事務所の使用禁止が認められたという判決もあるようです。

https://www.zennichi.or.jp/law_faq/住居専用マンションの事務所使用/
※全日本不動産協会ホームページ

管理会社・管理組合へのご提案

ここで思うのは、本当にすべて禁止なのかということです。

ブログを書いているだけだったら、誰にも迷惑がかからなそうですし、

月数通の請求書が届くだけなら迷惑もかからないし、

法人登記しても表面上は何も影響ありません。


例えば、会社員がテレワークで自宅で仕事をするのと大して変わらないと思いますし、

副業でブログを書くだけだったら、問題ないかと思いますし、そういう方はたくさんいると思います。



管理規約をあいまいな文言にするのではなくて、ここまでは良くて、ここまではいいとか、明確にルールを決めて欲しいですよね。


ではどうすればいいのか?


マンションを買ったり、借りたりする場合は、事前に確認しましょう。

事務所使用が可なのか、不可なのか。

そして、法人登記はしてもいいのか。郵便ポストに会社名を出してもいいか。

勝手に行うとトラブルになる可能性があるので注意しましょう。

また、最初からSOHO可能だったり、事務所使用が可能なマンションにしておけば問題ないかと思います。

また、最近は登記可能・郵便を受け取ってくれるレンタルオフィスがありますので、少し費用はかかってしまいますが、借りておけば安心かと思います。

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更新日時 : 2020年03月25日 | この記事へのリンク : 

2020年3月の成約数・成約単価を調べてみた!

こんにちは!

中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

コロナウイルスの猛威すごいですね。3月に入り学校も一斉休校になったり、株価も下がったり、原油も下がったり(原油は違う理由もありそうですが・・・)、渡航制限になったりと、私たちの生活にも影響が出てきてしまいました。

私も4月に香港へ行く予定だったのですが、当然ながら中止となりました。そして、初めて東京マラソンを走る予定だったのですが取りやめに。東京オリンピックも延期になりそうですね。

選手村を改装して、分譲される「晴海フラッグ」も引き渡し延期になるんですかね。補償があるのか、ないのか揉めそうですね。

そんな中、中古マンションへの影響はどうなのか調べてみました。

動画はこちら

城東エリア他の成約単価

私は江東区を中心に日々業務をおこなっていますので、まず東京の東側である城東エリアを調べました。

江東区・墨田区・江戸川区で50岼幣紂∧神元年築以降です。いわゆるファミリータイプのマンションです

注意しないといけないのは、中古マンションって2月〜4月くらいが一番売れる時期でして、同じ3月で今年、1年前と2年前ということで調べました。

まだ3月途中ですので、3月1日〜20日の20日間のデータです。

まず、成約平米単価は

今年(令和2年)は平米あたり70万円、平成31年は71.2万円、平成30年は67万円

1年前と比較し、1.7%下落しているものの、都心や千葉県などはむしろ上昇していたりしました。

他エリアの成約単価

※千葉市・船橋市・松戸市 33.7万円(平成31年)→37.0万円(令和2年)9.8%上昇

※港区・千代田区・中央区 125.4万円(平成31年)→127.8万円(令和2年)1.9%上昇

ということで、中古マンションの成約価格については、まだ値下がりはしていないようです。

城東エリアの成約数

平成30年91件、平成31年100件、令和2年84件ということで、昨年より16%減少しています。

江東区

ただ、江東区・墨田区・江戸川区の3区だけだと、データが少ないので、成約数に関しては、エリアを広げてみました。

他エリアの成約数

全体的に成約数は減少しているようでして、以下の通りです。

東京23区 527件(平成31年)→440件(令和2年)84.0%

千葉県   156件(平成31年)→132件(令和2年)84.7%

埼玉県   176件(平成31年)→133件(令和2年)75.6%

神奈川県  316件(平成31年)→250件(令和2年)79.1%

首都圏

15%〜20%くらい減少しています。ファミリータイプですので、ほとんどが居住用となりますので、景気の影響は受けにくいといえます。ただ、自宅待機とか、雇用がどうなるかわからない状況ですと、購入ということは考えにくいかもしれませんね。

そして、成約数が減ると、売り物件が増え、価格下落の圧力が高まるかもしれません。

売る方へのアドバイス

現状、価格相場は下がっていないといえそうです。ただ、今後下がる可能性がありますので、気持ち安くしても早期成約を狙う方が得策になると思います。

例えば3000万円で売れそうなお部屋であれば、2900万円くらいで妥協するとか、5000万円であれば、4850万円くらいで折り合いをつけるとかくらいですかね。(そうすると3%くらい)

買う方へのアドバイス

価格は下落局面です。焦って買うという必要はなさそうです。ただ、金利はあがってしまう可能性もあるので、金利動向はチェックしましょう。

住宅は欲しいときが、買い時と言われるように、結婚した時とか、子供が産まれた時とか、小学校に入る前とかタイミングがあります。焦る必要はないのですが、良いものが条件に合う価格で売っていれば検討してもいいのかなと思います。

お買い換えする方へのアドバイス

お買い換えの場合、購入先行と売却先行の2パターンがありますが、できれば売却先行で行きましょう。

売却先行の場合は仮住まいとか制約もでてきます。ただ、先に購入してなかなか売却できないときのストレスは相当大きいです。いいものがすぐ見つからず仮住まいになったときは必要経費と割り切りましょう。

以上となります。

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更新日時 : 2020年03月24日 | この記事へのリンク : 

一戸建てとマンションどちらを選ぶ?

こんにちは!


中古マンション売却コンサルタントのツノダです!

本日は戸建とマンションどっちがいいの?

というテーマです。


動画でもご覧いただけます。


最近、都心部はマンションが主流となってきましたが、
戸建てと迷う方も多いかと思います。

どちらがいいということではなく、今回は私なりの考え
をお話したいと思います。実際、当然ながら不動産会社
に勤めている人でも一戸建てだったり、マンションだっ
たりします。


※データは一切ありません。すべて私の主観です。

前提条件

前提条件として、平均的な物件をお考えいただければ
と思います。

平均が何かというのも、また難しいですが、このよう
な感じで、今回はお話します。

・マンションは駅から7分くらいで、周辺にはコンビニ
や飲食店がある立地3LDK、70平米のファミリータイプ

・戸建ては駅から15分くらい、2階建ての4LDK

マンションVS一戸建て

マンションのメリット

・外壁・屋根のメンテナンスがいらない(管理会社にまかせられる)
・戸締りが楽 ・災害に強い
・セキュリティがしっかりしている
・駅から近く、便利
・流動性が高い
・冬でも比較的あたたかい
・WiFiが安かったりもする

※すべてのマンションにあてはまるものではありません。

一戸建てのメリット

・管理費・修繕積立金がかからない
・駐車場がついている(無料)
・窓が多く、風通しが良い
・建て替えがしやすい
・外出が楽

こんなところでしょうか。

マンションのデメリット

エレベーターが面倒ですかね。一戸建てと違い、外に
出るのがおっくうになったりします。

あと、私は朝ランニングをするのが日課なのですが、
夏とか汗をかいた状態でエレベーターに乗るのが申
し訳なく感じてしまいます。
(そうはいっても乗りますが・・・)

メンテナンスは管理会社まかせなのですが、理事会
という仕組みがあり数年に1回順番が回ってきます。

70平米くらいが中心なので、4LDKとかは選択
肢が少なくなる。

一戸建てのデメリット

私の場合、自宅はマンションなのですが、事務所は
一戸建ての一部を間借りしています。

特に困っているとまでは言わないのですが、けっこ
ホコリが入ってきて、掃除が大変です。


あと窓が多いせいか、冬はマンションより寒く感じ
ます。

メンテナンスもでしょうか。借りている事務所はも
ちろん大家さんまかせなのですが、貸している一戸
建てもあって、雨漏りとか、サッシの立て付けが悪
くなったりとか、けっこうメンテナンスが必要です。

まとめ

絶対的にどちらということはないのですが、

・共働きだったり、出張が多く留守がちな家庭はマンションの方がベター

・仕事で自動車を使う人などは、敷地内に駐車場がある戸建ての方が便利。

・4LDKだとマンションは選択肢が少ないので一戸建ての方が探しやすい

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更新日時 : 2020年03月23日 | この記事へのリンク : 

購入VS賃貸どっちがいいかシュミレーションしてみた。

こんにちは!


マンション売却コンサルタントのツノダです。


本日もご覧になっていただき、ありがとうございます。



本日のテーマ

購入VS賃貸どっちがいいかシュミレーションしてみた!



まず、比較の前提となる物件を探してみました。


東京メトロ東西線「東陽町」駅近辺、徒歩圏で、3LDKで築浅といった感じで検索


見つかりました。


・東陽町駅徒歩7分

・70平米(3LDK)

・築8年


購入した場合は5500万円くらい。賃貸の場合は22万円くらいです。


ちなみに利回りで考えると4.8%くらいです。(表面利回り)


22万円×12か月÷5500万円×100=4.8%

前提条件

【購入】 

フルローン35年返済で借入(諸費用は用意)

金利は1%と仮定すると、10年後の残債は4125万円

10年後に購入額の85%(4685万円)で売却 
(毎年1.5%値下がり)

管理費・修繕積立金は合計25,000円で変わらず。

給湯器や浴室乾燥機・ガスコンロ・水栓・換気扇交換他を100万円と想定

【賃貸】 

礼金1カ月・仲介手数料1カ月

更新料は2年おきで4回分


※火災保険・ハウスクリーニング・引っ越し代などは考慮していません。

購入時のシュミレーションは・・・


購入時諸費用  352万円

・仲介手数料  188万円  ・融資手数料等  126万円

・登記費用    35万円  ・印紙代       3万円

売却時諸費用  168万円

・仲介手数料161万円    ・一括返済手数料   3万円

・登記費用   3万円    ・印紙代       1万円

年間総支払額  231万円(10年で2310万円)

・返済額(年) 186万円  ・固定資産税(年) 15万円 

・管理費等(年) 30万円

住宅ローン減税 ー20万円(10年で200万円還付)

※毎月住宅ローン返済額は15.5万円


【保有期間の支払総額】2562万円

      ・購入時必要資金(諸費用)  352万円

      ・10年間の支払い     2310万円

      ・修繕費           100万円

      ・ローン減税        −200万円

【売却時の手残り】   392万円

      ・売却金額         4685万円

      ・住宅ローン       ー4125万円

      ・売却時諸費用       ー168万円

  

【実質の支払額】   2170万円

一方、賃貸の場合は・・・

【入居期間の支払総額】2772万円

      ・入居時必要資金(諸費用)  44万円

      ・更新料(4回分)      88万円

      ・10年間の賃料     2640万円

ということで、購入VS賃貸の結果は・・・


【賃貸だった時の総額】2772万円

【購入した時の総額】 2170万円 

※購入した場合の出費は2762万円となり、極

端な差はないが、ローン減税と売却時の手残り分

を考慮すると、購入した方が圧倒的に有利になる。

逆に買わない方がいいケース

今回のシュミレーション通りいけば、購入の方がいいの

ですが、想定通り進むとは限りません。

そこで、想定外のケースを考えてみました。

・5年以内に売却してしまうケース

→すぐ手狭になってしまうようなお部屋ではなく、

 10年くらい先を見越して、探しましょう。

・大幅に値下がりしてしまうケース

→先のことはわかりませんが、過疎化が進むエリアは避

けましょう。また、高額帯は値動きが大きいので注意。


ということで、最低5年

もしくは10年以上住むのであれば購入した方がいいのかなと思います。


最後までご覧になっていただき、ありがとうございました。


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更新日時 : 2020年03月22日 | この記事へのリンク : 




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