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新築マンションは完成時期を変更しにくい!

耐震データ偽装問題!

様々なところに波及していますね。

新築マンションは、デベロッパーの決算の都合、融資、引っ越しもろもろの関係で、

完成時期を変更しにくいですよね。

もちろん、問題があれば遅らせてでもしっかりやるべきなのですが、

現実は諸事情により、そういった対応ができないようですね。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151031-00000017-mai-bus_all

工期制限の言い訳は、これまでの施工不良で多く使われてきた。さらに「工事費用が少なくて」という言い訳も多い。「工期の制限」と「工事費用の不足」は日本のマンション分譲が抱える構造的な問題だ。もっと分かりやすく言えば、「青田売りをするから生じがちな問題」である。

 日本の分譲マンションは、「青田売り方式」で販売される。建物ができる前に販売を開始し、購入者は別棟の販売センターで模型や完成予想図、モデルルームを見て購入を決める。その後、金融機関に住宅ローンを申し込み、審査に通ると、売り主の不動産会社と売買契約を結ぶ。

 その時点で払うのは、分譲価格の1割程度に当たる手付金。残りの代金は、建物が完成し、引き渡し時点で支払う。住宅ローンを組む人は、建物の引き渡し時点でローンが実行される。建物引き渡し日に向けて、金融機関を巻き込んだ流れが粛々と進むわけだ。

 総戸数が数百戸の大規模マンションであれば、数百の金融取引が建物引き渡し日に向けて進行する。そのため、日本のマンションでは「建物引き渡し日」はしっかり守られてきた。逆に言うと、この「建物引き渡し日が正確」であることを前提に、「青田売り」が可能になっている。

 ところが、日本を除く世界の国々では「青田売り」は行われない。建物の外枠ができ、後は内装や設備を入れるだけ、の状態で分譲されるのが主流である。内装や設備は購入者が決まってから工事される。この方式を「青田売り」に対し、「スケルトン売り」と呼ぶ。

 「スケルトン売り」の背景には、「建設工事は、当初予定より遅れるのが当たり前」という社会認識がある。予定通りにいかないことが認められているのだ。このやり方であれば「工期の制限」を受けることはない。くい打ちに失敗すれば、やり直す時間があるわけだ。

 「スケルトン売り」には、もうひとつ別の利点がある。それは、建物完成時の相場価格で販売されるので「工事費用の不足」を補いやすい、という利点だ。逆に日本で一般化している「青田売り」方式では工事費用が不足しやすい。

 なぜなら、不動産市況が上昇しているときは、工事の途中で建設費も上昇するからだ。

 今よりも1年後、2年後のほうがマンション価格は上がるだろう……そう考えられる時期、建設費は上昇する。すると、1年、2年、場合によっては3年がかりで建設する大規模マンションは、工事の途中で工事費用や資材価格の上昇にみまわれる。

 しかし、元請けである建設会社は、建設が始まる時点で建設請負契約を結び、工事費用の総額も決めている。そうしないと、「そのマンションをいくらで売り出すか」という分譲価格も決められないからだ。工事費用は最初に決めなければならないし、その後も変えにくい。

 工事費用を先に決め、工事中に職人の賃金や資材価格が高騰し始めると、「工事費用の不足」が生じ、そのしわ寄せが下請け、孫請けに及ぶ。安い賃金で工事を請ける下請け・孫請けは複数の仕事を掛け持ちするようになり、結果的に仕事の質低下に結びつきやすい。「青田売り」はこのように、マンション建設にいくつかの無理を生じさせるのだ。

 一方で、「青田売り」には景気変動のリスクを抑えるメリットがある。

 たとえば、不動産価格上昇時は、「建物完成時の相場より安く買える」メリットが生じる。「青田売り」で分譲価格が決められるのは、建設工事が始まるころ。その後、景気が上向き、土地価格・建設費が上昇すると、建物完成時の相場価格も上昇する。3000万円で分譲されたが、建物完成時には相場が4000万円以上になっている、という状況も生まれるわけだ。

 逆に、不動産価格が下落したときは、完成を待つ間にマンションの価値が下がる。購入を決めたときに4000万円だったマンションが、完成のころには3000万円程度の価値しかなくなってしまう事態が生じるわけだ。平成バブルの崩壊時には、半値まで下がった例もある。

 その場合の救済が「手付金」だ。完成を待つ間にあまりに大幅に下がったときは、手付金(正確には、解約手付け金)を放棄することで、契約を一方的に解除できるのだ。4000万円のマンションの手付金は1割の400万円程度。それを放棄すれば、損失は400万円だけ。相場価格が3000万円まで下がり、1000万円損するよりはマシなのである。

 「青田売り」には、意外なメリットがある。そして、長く日本に根を下ろしている方式でもある。それを一気に「スケルトン売り」に変更するのは簡単ではない。

 だが今後、日本では中古住宅の取引が増え、新築マンションが徐々に減ることが予想されている。その動きのなかで、「青田売り」から「スケルトン売り」への転換を図ることはできるだろう。そのような転換で、今後「工期の制限」や「工事費用の不足」といった問題がなくなることを期待したい。

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更新日時 : 2015年11月01日 | この記事へのリンク : 

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