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コロナショックでも中古マンション価格が下がらない理由!リーマンショックとの違いは?!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日はコロナショックでも中古マンション価格が下がらない理由!リーマンショックとの違いは?!というテーマでわかりやすく解説いたします。



※動画もぜひご覧ください。

【リーマンショックでマンション価格が下がった理由】

リーマンショック時、中古マンション価格はどうだったのかというと、都心3区で約20%下落、首都圏全体だと約10%下落といった感じでした。



グラフだと、赤が都心3区で平米95万円から75万円くらいに下がり、黄色が首都圏全体で平米41万円から37.5万円です。

ちなみにJリートは緑で69%下落(3分の1以下)、日経平均も55%下落(半分以下)と大幅に下がっています。



スライド3

その時私は渋谷区・港区など都心で中古マンション仲介を行っていたのですが、完全に動きが止まったという感じでした。

今考えると貴重な経験ができたと思っています。


リーマンショックにより株価が下落し、都心部では株で損している方が多かったです。

それまでは普通に自己資金入れて買う方が多かったのですが、株で損したから自己資金なしで買いたいという要望が急に増えました。メガバンクもそれまでは100%ローンを普通に組めたのですが、属性によっては自己資金10%とか20%とかいわれるようになったり、優遇幅が悪くなったり、住宅ローンもけっこう厳しくなりました。



そもそも株価が半値以下になると、消費マインドも当然下がるし、不動産価格が下がるのではないかということで、問い合わせ数も減りました。

ということで、中古マンション価格はいろいろな要因があるのですが、株価と融資(自己資金や金利)の影響は大きいです。



【リーマンショックで不動産業者が動かなくなった理由】

今度は不動産業者ですが、動かなかったというよりも、正しくは動けなかったですね。

中古マンションの場合は売主・買主ともに個人というケースも多いのですが、大掛かりなリフォームが必要だったり、都心で100坪の土地だったりすると不動産業者が下取りするケースが多くなります。



リーマンショックの時はどこの不動産業者も融資が完全にストップし、土地やマンションを買えなくなりました。そして、かかえた在庫がなかなか売れないということでバタバタと倒産していきました。

投資用の一棟マンション・アパートも融資がストップしました。その時一番強かったのが現金客でした。3割引きとかで買えたのも投資家の競合が全くなく、在庫が大量にあったからです。


こちらの資料でも2008年から2009年にかけて融資が減っています。

ちなみに2017年くらいからは不動産業向け新規融資が減少傾向にあります。これは不動産価格が高騰しましたので、やや融資が厳しくなっているということがあるかと思います。





不動産業向け貸し出し

詳しくは下記参照ください。

金融システムレポート(2020年4月号) : 日本銀行 Bank of Japanwww.boj.or.jp

【コロナショックで投資家のスタンスは?】

このデータはJLLさんの資料でして、4月末・デベロッパーとかリート担当者とかいわゆる不動産のプロへのアンケートとなります。

結果としては今年末にかけての物件取得価格水準は5〜15%下落ということで下がっています。




ただ、リーマンショック時のように買えないかというと、価格調整があれば新規投資を積極的に行うと回答しています。

ということで、もちろん安く買いたいという意向はあると思いますが、多くの業者は買い控えではなく、積極的に買いたいというスタンスのようです。


投資スタンス

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【私の予想は?】

5月31日現在での考えなのですが、中古マンションに関しては下がらないと予想しています。

理由としては2点あります。



1点目は株価が下がっていないことです。中古マンション価格は日経平均株価に近い動きをします。都心部で日経平均が半値になったら、20%下がるとか、都心以外だと、10%下がるとか。

逆に日経平均が倍になったら、都心部は20%上がり、都心以外は10%上がるとか。

そう考えると、金融緩和により日経平均株価は22,000円近くまで戻し、直近高値の24,000には届かないものの、1年前と同じ水準で全く下がっていないといえます。


2点目は融資が厳しくなっていないことです。住宅ローンに関しては融資が厳しくなっている印象がありません。もちろん銀行員のテレワークで時間がかかったり、スムーズに進まないことがあるかもしれませんが、100%ローンも普通に組めるし、金利優遇も変わっていないようです。


この2点がリーマンショック時と大きく違う点です。

ただし、私も3月中旬はリーマンショックを超えて、不動産が大暴落する予想していましたし、

5月上旬とかでも1割くらいは下がるだろうなと予想していました。


ということで、先のことはわからないということですが、今現状はコロナの新規感染者数も落ち着いていますし、実は下がらないのではないかと予想しています。

【本日のまとめ】

リーマンショックで中古マンション価格が下がった理由は日経平均株価の下落と住宅ローンの融資が厳しくなったことです。株価が半値以下になり、購入需要が減ったうえ、住宅ローンも厳しくなったという流れです。

同時に不動産業者への融資もストップし、在庫が売れず倒産が続出しました。高額帯の不動産を買えたのは現金客のみという感じでした。


コロナショックで投資家のスタンスは安くなれば買いたいという方向性です。ただ融資は問題ないようで、条件付きながらも積極的に買いたいという業者が多いです。誰も買えないというリーマンショック時とは大きな違いです。

私の予想ですが、中古マンション価格は下がらないと予想しています。日経平均株価も1年前の水準に戻り、住宅ローンも厳しくなっていないからです。ただし、状況が変わることもあるので日々最新の情報を入手したいと思っています。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年05月31日 | この記事へのリンク : 

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