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フラット35、5月の金利はマイナス0.01%か?!変動や5年固定とかどうなる?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただき、ありがとうございます。

本日は【フラット35、5月の金利はマイナス0.01%か?!変動や5年固定とかどうなる?】というテーマで解説させていただきます。

マンションを購入していて、5月に引き渡しを受けるという方はもちろん、将来的には買いたいという方とか、不動産業者の方もぜひご覧になっていただければと思います。

※動画ももし良ければご覧ください

ちなみに住宅ローンの金利は原則、手付契約時の金利ではなく、全額払い鍵の引渡しを受ける時点での金利となります。

ですので、晴海フラッグとか数年後の場合はそれまで金利がどうなるかわからないということですので、ご注意ください。

このような流れで解説させていただきます。

1.フラット35金利は?

2.変動金利は?

3.5年固定とか10年固定は?

4.これから金利は上がるの?

フラット35金利は?

5月のフラット35金利は4月と比較し、0.01%のマイナスになる可能性が高いです。

というのは、フラット35の金利の原価はフラット35の機構債の表面利率となるからです。

その機構債ですが、5月のフラット35金利に連動するのは第156回機構債でして、4月17日に条件決定しました。

表面利率は0.35%ということで、4月と比較し0.01%マイナスとなりました。

機構債4月

あとは、住宅金融支援機構の経費をのせてフラット35の金利になるわけですが、これはほぼ一定です。

ということで、りそな銀行フラット35の場合

団信つきで4月1.3%→5月1.29%(借入期間21年〜35年)

団信つきで4月1.23%→5月1.22%(借入期間20年以下)

となると思います。

フラット35Sなら一定期間−0.25%(中古マンションの場合5年間)

団信に加入しないという方は−0.2%となります。

詳しくはりそな銀行のホームページをご覧ください。

りそな住宅ローン【フラット35】(機構買取型)│フラット35│りそな銀行安心の固定金利【フラット35】で住宅ローンをお考えのお客さまにおすすめのポイントをご案内します。フラット35は借換えも可能www.resonabank.co.jp

ちなみに中古マンションの場合、フラット35Sが適用されるためにはいろいろな基準がありますが、二重サッシとか複層ガラス(ペアガラス)になっているか、バリアフリーとかになっていれば適用されます。

そうでなくても、浴室に手すりをつければフラット35Sが適用されますので、その方がいいと思います。※建築士に相談してください。

あと団信というのは、団体信用生命の略でして、ローンを組んでいる際に、万が一の死亡とか高度障害でローンがなくなるという保険です。すなわちローン残債分の保険です。これは原則入っておいた方がいいと思います。

変動金利は?

変動金利は変わらずという予想です。

変動金利は短期プライムレートに連動していまして、その短期プライムレートは無担保コール翌日物金利(政策金利)と連動しています。

短期プライムレートは1.475%で変わらず。無担保コール翌日物金利は0〜−0.05%くらいを推移しているのですが、大きな変化はありません。

そもそも0.3%くらい変わったことはあったのですが、ここ20年以上、ほとんど変わっていない状況です。

5年固定とか10年固定は?

5年固定とか10年固定とか、全期間固定ではないものの一定期間は金利が変動しないといった一定期間の固定金利は金融機関ごとに判断がことなったりします。

ただ、原則としては、スワップレートに連動します。2月末から3月末にかけてやや乱高下があったものの、4月は落ち着いていまして、大幅な変動はないものと思います。

ただ0.05%とかそのくらいの上下はあるかもしれません。

マーケット情報チャート(東京円金利スワップレート) | 三井住友信託銀行株式会社マーケット情報チャート(東京円金利スワップレート)。三井住友信託銀行では、定期預金や投資信託、外貨預金、住宅ローンなど豊富fund.smtb.jp

これから金利は上がるの?

ここからのお話はあくまでも不動産業者の予想ですので、話半分程度でお考えください。

5月に金利が大幅上昇ということはないかと思いますが、将来的にフラット35の金利は上がる可能性があります。

というのは景気が悪くなると、延滞率が高くなり、信用不安になると機構債の表面利率が高くなってしまう可能性があります。

政府が金融緩和をして、10年物国債金利が低いままだとしても、機構債の利率だけあがってしまうということもありえるかと思っています。

変動とか5年固定、10年固定はどうなのというと、政策金利は恐らく変わらないし、スワップレートも変わらないと思うので、表面的には変わらないと思います。

ただし、延滞率が高くなってしまうと、個別に金利優遇とか自己資金とかの条件が厳しくなってしまう可能性が高いです。金利優遇が厳しくなるということは実質的には金利上昇と同じ意味になります。

例えば今の時期なら自己資金なし・金利優遇2%で住宅ローンを組めるような方が、2年後だったら、自己資金10%入れることが条件で金利優遇は1.5%までとかもありえるのではないかと思っています。

まとめ

フラット35はー0.01%になる可能性が高いです。変動金利は変わらず。5年固定とか10年固定は金融機関ごとに判断が異なりますが変わっても0.05%の上下くらい。

将来的にはフラット35の金利が上がる可能性が高い。変動金利や一定期間固定金利は表面上は上がらないが、優遇や条件が悪くなり実質的に金利が上がる可能性が高い。

ということで、全額現金でマンションを購入するという方は価格動向だけ考えればいいと思いますが、住宅ローンで買うという方は金利動向もよく考えながら検討しましょう。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にどうぞ。

無料の査定依頼やご売却のご相談もぜひお願いします。

最後までご覧になっていただきありがとうございました。

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更新日時 : 2020年04月20日 | この記事へのリンク : 

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