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契約したけど、解除になってしまうケース

こんにちは。




中古マンション売却コンサルタントのツノダです。




江東区を中心に中古マンション仲介を行っており、自分自身でも不動産投資を行っています。


本日のテーマ

不動産売買契約を締結したけど、解約になってしまうケース



についてお話したいと思います。




今回は売主の立場でお話しますが、売主・買主両者の共通事項です。




せっかくご契約で手付金の授受まで進んだのに悲しいですよね。



ただ、可能性は低いのですが、絶対ありえないことではないのです。



具体的には下記のような場合が該当します。


・住宅ローンが通らなかった場合

・建物倒壊(地震など)による解除

・自己都合(手付解除or契約違反)

・その他(借地権や暴力団)




どれも防ぎにくいといえば防ぎにくく、解除になってしまったら仕方ない面が大きいのですが、

・どんな場合に解除になるのか

・解除の場合のペナルティの有無

・未然に防ぐためには




について、少しだけご説明したいと思います。

・住宅ローンが通らなかった場合



融資承認取得期日までに、融資の全部または一部の承認が得られないときは手付金を全額返却し、白紙解約となります。




防ぎようはないのですが、ご契約前の住宅ローンの事前審査をしっかり行っているかを確認し、承認になったうえで、進めましょう。




これは仲介会社の仕事なのですが、場合によっては仲介会社が契約を焦って、住宅ローン承認前にご契約を進めようとするケースもありますので、しっかり確認してください。



そして、金融機関によっては事前打診はできませんとか言い出すところもあったり、事前審査は簡単なことしか審査しませんというひどいケースもあります。
挙句の果てにはローン特約があるでしょと言い出す始末だったりすることもあります。




ただ一度契約し、解約するというのは売主・買主・仲介会社にとって大きな負担になりますので、そういう金融機関はパスするか、どうしてもその金融機関にしたい場合は、他の金融機関で審査だけはしておきましょう。




・地震などで建物が倒壊してしまって、修復できない場合




引渡し完了前に天災地変により、物件が滅失または毀損して契約の履行が不可能となったとき、契約を解除することができます。ただし、修復が可能なとき、修復して引渡します。



この場合もローン解除と同様に、手付金を返却し、白紙解除となります。



これは可能性も低いのですが、防ぎようがないかと思います。



・手付解除


手付解除期日までは、契約を解除することができます。


単純に辞めたくなったとか、理由はなんでもいいのです。



ただし、売主自身が解除する場合は手付金の倍返し、買主が解除する場合は手付金の没収となります。



ペナルティがあるので、可能性は低いものの、こちらも防ぎようがないかもしれないですね。


・契約違反による解除





手付解除期日を過ぎてしまった後は違約金の支払いによる解除となります。


手付解除と同様に理由は問われないのですが、違約金がかかり、手付金額と同じ〜売買価格の20%の間で定まっているケースが多いです。

・地主の承諾がとれないとき





賃借権譲渡承諾書を交付できないとき、契約解除期日までであれば、解除することができます。


借地権の場合は、売買にあたり地主の許可が必要になっていて、許可が取れなければ解除するしかありません。



正式に許可を取るのは契約後になるかもしれませんが、事前に地主さんに接触し、問題なく許可いただけるかどうかは確認しておきべきですね。
※当然ながら仲介会社の仕事です。




解除になった場合は手付金を全額返却し、白紙解約となります。

・反社会的勢力の場合


他にも反社会的勢力だった場合なども解除できます。




売主・買主どちらかが、反社会的勢力だった場合は、解除でき、違約金が20%発生するというものです。




最近は普通の服装をしていて、外見ではわからないかもしれませんが、何か変な行動があったり、言動で察知できることもあるかもしれません。



あまり関わらないようにしたいですね。

・まとめると

こんな感じでしょうか。




解約理由
ペナルティ
防ぎ方

住宅ローン解除

なし

事前審査をしっかり行ったか要確認

建物の倒壊

なし

防ぎようがない

手付解除

手付金額

防ぎようがない

契約解除

手付金額〜売買価格の20%

防ぎようがない

地主の承諾

なし

事前に地主に確認

反社会的勢力

売買価格の20%

行動や言動で察知

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更新日時 : 2020年03月11日 | この記事へのリンク : 

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