江東区周辺の中古マンション最新情報

ブログ一覧

賃貸と購入どっちがいいの?

賃貸or分譲??

いろいろなところで議論されているテーマですが、

江東区に特化している当社ならではの実情もふまえて、比較してみたいと思います。

前提条件

例えば、江東区東陽町〜木場あたりで徒歩5分くらい

築10年くらいの中古マンション、55平米の2LDK がモデルです。

購入すると、4000万円くらい、借りると15.5万円くらい

これを前提に試算してみたいと思います。

購入の場合

初期費用

当初の諸費用は賃貸に合わせて極力少なくしたプランで、1,823,400円

※仲介手数料は3%+6万円(税別)で計算(実際には当社の場合割引や無料になったりします)

※銀行保証料は払わず、金利で0.2%上乗せしたプランです。

他に壁紙張替やハウスクリーニングで400,000円

引っ越し代などは賃貸でもかかるので、考慮していません。

ランニングコスト

融資は物件価格100%で4000万円

三井住友信託銀行の10年固定は0.7%(保証料を払わないプランだと0.9%になります)

35年返済で 毎月111,059円(ボーナス返済なし)

年間返済は1,332,708円

他にかかるのが、管理費・修繕積立金で毎月20,000円を想定(年24万円)

固定資産税は年間100,000円 を想定

ただ住宅ローン減税は10年間ローン残高1%の還付があるので、

毎年20万円還付

※消費税がかからない物件で限度額2000万円単独ローンを想定していますので、消費税がかかる物件やペアローンの場合は試算によると、10年で344万円還付されます。

築10年で購入し、10年保有(築20年)となると、いろいろな設備の交換が必要となります。

私の実体験をもとに金額を列記いたします。

・給湯器 140,000円  ・水栓(キッチン・浴室・洗面化粧台)計100,000円

・浴室乾燥機 80,000円  ・ウォシュレット 30,000円

・ガスコンロ 100,000円 ・換気扇(内部モーターのみ)25,000円

計475,000円になるのですが、他にもあるかもしれないのいで60万円くらいを想定します。

食器洗浄乾燥機・ディスポーザー・床暖房があるとさらに増えるかも知れませんが、ないことを前提とします。

購入したときに10年でかかる費用

諸費用         1,823,400円

リフォーム費用       400,000円

住宅ローン      13,327,080円

管理費・修繕積立金   2,400,000円

固定資産税       1,000,000円

ローン減税      ▲2,000,000円

設備交換           600,000円

合計         17,550,480円

売却時

売却する際も諸費用がかかります。

・仲介手数料(3%+6万円)・一括返済手数料(銀行へ 32,800円を想定)

・抵当権抹消費用 25,000円 ・印紙代10,000円

売れる金額はその時の状況となりますが、まずは購入時の85%で考えてみましょう。

85%だと、3400万円で売れることに。

諸費用は1,234,200円かかるので、手取りは32,765、 800円

10年の間に4000万円借りたローンは約2、982万円に減っています。

よって手元に残るお金は2,945,800円

10年間の出費   17,550,480円−2,945,800円

により 14,604,680円となります。

賃貸の場合

賃貸の場合は

初期費用として、礼金1か月分(15.5万)・仲介手数料1か月分(15.5万)を想定します。

※敷金は戻ってくることを前提とします。

+更新料が10年住むとすると、4回分(15.5万×4)

火災保険料が2万×5で計103万円となります。

※保証料などがかかるケースもございますが、連帯保証人をたてるケースを想定します。

これに10年分の家賃がかかりますので、

15.5万×12×10=1860万円

※賃貸の場合は設備交換費用や、固定資産税・分譲マンションのような 管理費・修繕積立金はありません。

で総合計は1963万円

購入と賃貸比較の結果

今回の試算では約500万円の差で購入が有利となりました。

まとめ

ただし、前提条件によってもかなり変わってきます。

例えば、将来売れる額はわかりませんので、景気状況に左右されます。同様に変動要因がありますので、

下記記載してみました。

売却額による差

今回は4000万円で購入し、10年後に3400万円(購入価格の85%)で最終的に売却するという試算でしたが、

売却額が2900万円(購入価格の72.5%)になってしまうと、引き分けになってきます。

また、購入額が500万円高いと、同様に引き分けになってきます。

極端なリフォーム費用をかけると

築20年を超えてくると、フルリフォームした方がいいケースが増えてきますが、築10年だとそこまでする必要がないケースも多いです。

無駄にこだわって、購入時のリフォーム費用をかけすぎると、 賃貸との差は縮まる可能性が高いです。

金利が上がると

今回の試算では10年固定を想定しましたので、途中であがることはないですが、変動金利や5年固定金利

だと変動するリスクもあり、結果は変わってくる可能性もあります。

エリア・広さによっても試算結果は変わってきますが、ご参考にしていただけると幸いです。

賃貸と購入どっちがいいの?の関連物件

関連物件をもっと見る

更新日時 : 2017年09月08日 | この記事へのリンク : 

<<フラット35 返済プラン     |  ブログ トップへ  |  豊洲3丁目価格動向(タワーマンション)>>   



ブログページブログページRSS配信ボタン
カレンダー
<<        2018年11月        >>
        123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930 
ブログカテゴリー ※最新情報をブログでチェックできます。

最近見た物件 (0)