江東区周辺の中古マンション最新情報

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賃貸と購入どっちがいいの?

賃貸or分譲??

いろいろなところで議論されているテーマですが、

江東区に特化している当社ならではの実情もふまえて、比較してみたいと思います。

前提条件

例えば、江東区東陽町〜木場あたりで徒歩5分くらい

築10年くらいの中古マンション、55平米の2LDK がモデルです。

購入すると、4000万円くらい、借りると15.5万円くらい

これを前提に試算してみたいと思います。

購入の場合

初期費用

当初の諸費用は賃貸に合わせて極力少なくしたプランで、1,823,400円

※仲介手数料は3%+6万円(税別)で計算(実際には当社の場合割引や無料になったりします)

※銀行保証料は払わず、金利で0.2%上乗せしたプランです。

他に壁紙張替やハウスクリーニングで400,000円

引っ越し代などは賃貸でもかかるので、考慮していません。

ランニングコスト

融資は物件価格100%で4000万円

三井住友信託銀行の10年固定は0.7%(保証料を払わないプランだと0.9%になります)

35年返済で 毎月111,059円(ボーナス返済なし)

年間返済は1,332,708円

他にかかるのが、管理費・修繕積立金で毎月20,000円を想定(年24万円)

固定資産税は年間100,000円 を想定

ただ住宅ローン減税は10年間ローン残高1%の還付があるので、

毎年20万円還付

※消費税がかからない物件で限度額2000万円単独ローンを想定していますので、消費税がかかる物件やペアローンの場合は試算によると、10年で344万円還付されます。

築10年で購入し、10年保有(築20年)となると、いろいろな設備の交換が必要となります。

私の実体験をもとに金額を列記いたします。

・給湯器 140,000円  ・水栓(キッチン・浴室・洗面化粧台)計100,000円

・浴室乾燥機 80,000円  ・ウォシュレット 30,000円

・ガスコンロ 100,000円 ・換気扇(内部モーターのみ)25,000円

計475,000円になるのですが、他にもあるかもしれないのいで60万円くらいを想定します。

食器洗浄乾燥機・ディスポーザー・床暖房があるとさらに増えるかも知れませんが、ないことを前提とします。

購入したときに10年でかかる費用

諸費用         1,823,400円

リフォーム費用       400,000円

住宅ローン      13,327,080円

管理費・修繕積立金   2,400,000円

固定資産税       1,000,000円

ローン減税      ▲2,000,000円

設備交換           600,000円

合計         17,550,480円

売却時

売却する際も諸費用がかかります。

・仲介手数料(3%+6万円)・一括返済手数料(銀行へ 32,800円を想定)

・抵当権抹消費用 25,000円 ・印紙代10,000円

売れる金額はその時の状況となりますが、まずは購入時の85%で考えてみましょう。

85%だと、3400万円で売れることに。

諸費用は1,234,200円かかるので、手取りは32,765、 800円

10年の間に4000万円借りたローンは約2、982万円に減っています。

よって手元に残るお金は2,945,800円

10年間の出費   17,550,480円−2,945,800円

により 14,604,680円となります。

賃貸の場合

賃貸の場合は

初期費用として、礼金1か月分(15.5万)・仲介手数料1か月分(15.5万)を想定します。

※敷金は戻ってくることを前提とします。

+更新料が10年住むとすると、4回分(15.5万×4)

火災保険料が2万×5で計103万円となります。

※保証料などがかかるケースもございますが、連帯保証人をたてるケースを想定します。

これに10年分の家賃がかかりますので、

15.5万×12×10=1860万円

※賃貸の場合は設備交換費用や、固定資産税・分譲マンションのような 管理費・修繕積立金はありません。

で総合計は1963万円

購入と賃貸比較の結果

今回の試算では約500万円の差で購入が有利となりました。

まとめ

ただし、前提条件によってもかなり変わってきます。

例えば、将来売れる額はわかりませんので、景気状況に左右されます。同様に変動要因がありますので、

下記記載してみました。

売却額による差

今回は4000万円で購入し、10年後に3400万円(購入価格の85%)で最終的に売却するという試算でしたが、

売却額が2900万円(購入価格の72.5%)になってしまうと、引き分けになってきます。

また、購入額が500万円高いと、同様に引き分けになってきます。

極端なリフォーム費用をかけると

築20年を超えてくると、フルリフォームした方がいいケースが増えてきますが、築10年だとそこまでする必要がないケースも多いです。

無駄にこだわって、購入時のリフォーム費用をかけすぎると、 賃貸との差は縮まる可能性が高いです。

金利が上がると

今回の試算では10年固定を想定しましたので、途中であがることはないですが、変動金利や5年固定金利

だと変動するリスクもあり、結果は変わってくる可能性もあります。

エリア・広さによっても試算結果は変わってきますが、ご参考にしていただけると幸いです。

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更新日時 : 2017年09月08日 | この記事へのリンク : 

住宅ローン(平成29年9月現在)


こんにちは。

エムティーハウス角田です。

本日もブログをご覧になっていただき、誠にありがとうございます。

月初めということで、住宅ローン金利についてご報告させていただきます。

【三井住友銀行】

三井住友銀行 住宅ローン関連はこちら

金利はこちら

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/kinri/#a01

変動金利は 最優遇で0.625%(保証料別途あり)

また、「住宅ローン審査申込アプリ」からの申込なら、追加▲年0.05%引き下げができます。

ということで、0.575%までは可能性があります。

※アプリからの場合は手数料型(住宅ローン利用額の2.16%)となります。

固定金利は10年固定が3.25%

ここから、当初10年は2.2%優遇で、1.05%。11年目からは1.4%優遇となります。

(保証料別途あり)

三井住友銀行はこんな特徴があります。

連生団体信用生命保険付住宅ローン(「クロスサポート」)

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/anshin/cross_support.html

ご夫婦のどちらに万一のことがあった場合でも、住宅ローン残高0円という、特徴が、金利は0.18%プラスとなります。

【りそな銀行】

金利はこちら

http://www.resonabank.co.jp/kojin/loan_viewer.html

変動金利は 最優遇で0.625%(保証料別途あり)

また、手数料型だと▲年0.03%引き下げができ、0.595%となります。

固定金利は10年固定が3.25%

ここから、当初10年は2.2%優遇で、1.05%。11年目からは1.6%優遇となります。

(保証料別途あり)

りそな銀行の場合、通常の団体信用生命の他に、団信革命という商品があります。

http://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/dan180shin/?waad=bGU7OI9F

がん・脳卒中(60日)・心筋梗塞(60日)他、 16の状態

又は、要介護2( 180日)で住宅ローンがなくなるという団信です。

※通常0.3%アップなのですが、0.05% 金利引き下げがあるので、実質0.25%アップとなるようです。

三井住友信託銀行

金利はこちら

http://www.smtb.jp/personal/campaign/house/index2.html

変動金利は 最優遇で0.525%(保証料別途あり)

また、手数料型はございません。

固定金利は10年固定が3%

ここから、当初10年は2.3%優遇で、0.7%。11年目からは1.4%優遇となります。

(保証料別途あり)

新生銀行

金利はこちら

http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/interest_rate.html

変動金利 で1.55%から▲0.95%で0.6%

(事務手数料はプランにより、54,000円もしくは108,000円)

(さらに当初期間だけ0.1%優遇)

半年経過後は、▲0.65%

※住宅ローン残高が500万円未満の場合は▲0.25%

固定金利は10年固定が2%

ここから、当初10年は1%優遇で、1%(さらに当初期間だけ0.1%優遇)

11年目からは▲0.7%

※住宅ローン残高が500万円未満の場合は優遇なし

ただ新生銀行の場合100%ローンは難しいようです。

住信SBIネット銀行

金利はこちら

https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_kinri01

変動金利 で2.775%から▲2.331%で0.444%

(事務手数料は融資額の2.16%)


固定金利は10年固定が2.34%

ここから、当初10年は1。7%優遇で、0.64%

11年目からは▲0.7%





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更新日時 : 2017年09月01日 | この記事へのリンク : 




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