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緊急事態宣言明け!東京都の中古マンション成約件数は回復傾向に!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


本日は「緊急事態宣言明け!東京都の中古マンション成約件数は回復傾向に!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

【中古マンションの内覧は増加傾向】

ご存知の通り、10日程前の5月25日に緊急事態宣言が解除されまして、経済活動が徐々に再開しつつあります。

中古マンションもお問い合わせ・内覧が増えてきている印象があります。ただ極力密にならないよう、換気に気を付けて行っていきたいなと思います。



そこで成約数も回復してきているのかが気になっていましたので、本日は東京都の日別の成約数を調べてみました。

東京都全域(23区+市)で1Rから億ションまですべての中古マンションを対象にしています。またデータはレインズ(東日本不動産流通機構)の成約事例を集計しました。


令和2年

ゴールデンウイークといいますか、ステイホーム週間明けの土日(9日・10日)は1日20件台だったのが、最終週の土日(30日・31日)は1日約120件と大幅に増えています。

ちなみに中古マンションの契約は売主・買主が一堂に会するので、土日という場合が多いです。お会いせず進めることもできるので今後は会わずに契約手続きを行うケースが増えてくるかもしれません。


ただ、このデータで増えたと単純に判断できるわけではありません。理由は2つあります。

これはお正月やお盆にもいえることですが、ゴールデンウイークは多くの不動産会社が休みとなり、成約数は減少します。

あと、毎月のことなのですが、月末になると取引数が増えます。裏を返せば不動産営業マンが毎月ノルマがあり、上司から怒鳴られ、焦って契約しているかもしれないという現われ(もちろんすべての会社がそうというわけではありません)ですが、前年と比較する必要があります。



【令和元年との比較】

赤のグラフが今年で、青のグラフが昨年となります。昨年もゴールデンウイーク中は成約件数が少なく、月末になるにつれて成約件数が上がっています。

比較すると、ゴールデンウイーク明けよりも月末の方が差が縮まってきれいるようにみえます。


令和元年2年




続いてこちらが1週間ごとの成約件数です。火曜から月曜までの1週間ごとに集計しています。

5月2週目は令和元年が7日(火)〜13日(月)、令和2年が5日(火)〜11日(月)前年同月比30.5%

いつものゴールデンウイークとは違い、不動産業者も働いてはいけない・お客様も内覧してはいけないような空気感もあったかと思います。

3週目43.3%、4週目52.7%、5週目70.1%

5週目は5月27日(火)〜6月1日(月)となりますが、成約件数が前年同月比の70%まで回復してきました。このタイミングでのご契約は恐らく23日(土)24日(日)に内覧した方が多いと思うのですが緊急事態が明けそうということで内覧が増えたタイミングです。



あくまでも私の予想ですが、この流れだと6月は前年比80%〜90%まで回復していくのかなと思います。

週別

【東京都以外は】

全体的な流れをつかむために東京都以外も調べてみました。

千葉県だけ前年同月比88%と高いのですが、概ね東京都同じで前年同月比で70%少し上回る水準となっています。


4月〜5月は全体的に半減していましたので、ある程度は回復してきているといえるでしょう。

ただ、コロナウイルスの新規感染者数が最近増えてきてしまっているので、ソーシャルディスタンスを取って、気を付けながら経済を回復させていきましょう。

エリアごと

【本日のまとめ】


コロナウイルスの新規感染者数の減少及び5月25日(月)の緊急事態宣言解除で東京都の中古マンションの内覧は増えてきている。

4月〜5月の成約数は約5割まで落ち込んでいたが、5月の最終週は前年同月比で7割まで回復してきました。


東京都だけではなく、千葉県・埼玉県・神奈川県も同じように7割以上と回復しています。

私の予想ですが6月は昨年の8〜9割くらいの水準まで回復するのではないかと思っています。今月中旬に検証し、ご報告したいと思います。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年06月05日 | この記事へのリンク : 

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更新日時 : 2020年06月04日 | この記事へのリンク : 

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更新日時 : 2020年06月04日 | この記事へのリンク : 

コロナショックで都心高額帯の中古マンションは成約数減少・価格下落か?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

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本日は「コロナショックで都心高額帯の中古マンションは成約数減少・価格下落か?」というテーマでわかりやすく解説いたします。

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【1億円以上の成約件数】

このデータは都心だけに限らず、東京都全域の億ションの成約件数を調べたものです。

レインズ(東日本不動産流通機構)の成約事例を集計したものですので、登録されている物件のみとなります。ただ増減を調べることはできるのかなと思っています。

2019年3月と2020年2月が73件ということで最も多く、年度末である2月、3月がやや活発になっていることがわかります。

それ以外の月は概ね60件前後となっていて、時期によって1〜2割成約数が変わってきています。

皆様が注目しているコロナショック後ということですが、3月が49件(前年同月比67%)、4月が24件(前年同月比47%)、5月が26件(67%)となっています。

もちろん大幅に減少しているのですが、中古マンション全体としては取引数が半減していますので、億ションだけが減っているわけではなさそうです。

1億円以上



【7000万円〜1億円の成約件数】

同じように7000万円〜1億円の価格帯でも調べてみました。

月によってばらつきがありますが、毎月140〜150ぐらいでしょうか。


毎年お正月のある1月とお盆のある8月は成約件数が少なくなり、あとは土日が4回か5回でもけっこう変わってきます。

同様にコロナショック後ということですが、3月が145件(前年同月比70%)、4月が56件(前年同月比39%)、5月が68件(46%)となっています。

まだ確定的なことはいえませんが、億ションよりもこの価格帯の方が成約数の減少が激しいかもしれません。


ここからは、あくまでも私の主観ですが、7000万円〜1億円の購入層は年収2000万円前後の公認会計士・コンサル・会社役員系が多いと思うのですが、最も景気に敏感かもしれません。逆に1億円以上の購入層は経営者割合が増えると思うのですが、中には気にしないという方もいるかもしれません。


7000〜1億

【1年前・コロナ直前・直近の比較】

このデータは都心(千代田区・港区・中央区)の7000万円以上の成約データを集計しています。

1年前の2019年4月〜5月、コロナ直前の2019年12月〜2020年1月、そして、2020年4月〜5月です。

直近の平均像としては81平米・築14年で1億300万円ということになります。※7000万円以上の物件の平均です。

成約価格は1億700万円→1億500万円→1億300万円ということで微妙に下がり傾向かもしれませんね。

広さは78平米→79平米→81平米と広がってますので、成約崔渦舛諒が実勢に近いかもしれません。


その成約崔渦舛癸隠械庫円→135万円→130万円と下がっています。


ここで、平均築年数も直近の方が2年古くなっていますので、1年あたり1.5%減価していくという前提で補正します。なぜか1年たったのに、平均築年数は2年古くなっています。

一番右の築年数補正後の成約崔渦舛錬隠械緩円→133万円→130万円となります。


ということで、都心3区・7000万円以上の中古マンション価格は1年前と比較し3%が下落し、コロナ直前と比較し2%下落していることがわかります。

ただ難しいのはデータ数が数十件しかありませんので、もう少し長期で調べる必要があります。

集計データ



あと気になったのは値引き額です。

コロナ前は約230万円(成約前価格の約2.2%)の値引きでしたが、直近の4月〜5月は400万円(成約前価格の約3.7%)以上の値引きとなっています。今までのように売り手市場ではなくなってきているかもしれません。



【いい物件も見つけるには?】

ここからは私の推測ですが、新規売り出し物件数が減少していますが、緊急事態宣言下で内覧数が大幅に減少していることが価格交渉できた要因かもしれません。

5月26日の緊急事態宣言解除で中古マンションの内覧希望が増えている印象です。恐らく成約数も増えてくることと思われます。

6月は内覧数も増え、価格交渉も4月・5月のようにはできなくなるかもしれませんが、1年前と比べれば交渉がしやすいかもしれません。


いい物件を見つけるポイントは定点観測です。希望エリア・面積・予算を決めて、その条件で毎日スーモやアットホームを見てください。

そうすると、適正な価格相場がわかってくると思います。割高な物件はずっと売れず、適正な物件は売れていきます。

そして、へたに急ぐ必要はありませんが気になる物件が、適正額ででてきたらスピード感を持って動くのがいいかと思います





【適正額で売却を成功させるには?】

いつまでに売らなければいけないという制限をつけるのは極力やめましょう。売却期限までに売れないと最悪買取ということで、20%程度安くなってしまいます。

お部屋をきれいにして印象を良くして、引渡し日は成約から2〜3カ月とかできれば買主に合わせるようにしましょう。そうすれば無理に安くなってしまうということはないかと思います。


【本日のまとめ】

東京都の中古マンションは1億円超の価格帯も7000〜1億円の価格帯もコロナショックで成約数は半減しています。

比較すると、1億円超よりも、7000万円〜1億円の価格帯の方がより減少幅が大きい印象です。


価格はコロナショック前と比較し2%程度下落、価格交渉額も増えています。

今後はここまでの価格交渉はできないかもしれませんが、定点観測をしていい物件を探しましょう。

売却する方はいつまでという期限をつけず、余裕を持って売却活動をした方がいいと思います。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

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更新日時 : 2020年06月04日 | この記事へのリンク : 

速報!2020年5月はどうなっている?中古マンションの成約数・平米単価

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

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本日は「速報!2020年5月はどうなっている?中古マンションの成約数・平米単価」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください

【成約件数】

まず成約件数ですが、4月同様に前年同月比で50%前後となっています。都心部は50%を下回っています。

ちなみに、都心エリア(港区・中央区・千代田区)城東エリア(江東区・墨田区・江戸川区)千葉エリア(千葉市・船橋市・市川市)といった感じで3つに分けて調べてみました。

ただ今年はゴールデンウイーク+土日4週あるのに対して、昨年はゴールデンウイーク+土日3週となりまして、今年は土日が1回多いです。実勢としては半分どころではなくもっと少ないかもしれません。

成約数




【成約坪単価】

4月と同様に5月も価格の変化は見られません。むしろ都心エリア・城東エリアは上昇しています。千葉エリアは下がっているといっても成約物件の平均築年数は1年古くなっていますので、実質的には変わらずとなります。

ちなみに、70平米換算価格で城東エリアは約4570万円(平均築19年)、都心エリアは7520万円(平均築20年)、千葉エリアは2030万円(平均築28年)となります。


都心だとすごいですね。築20年でも7000万円を余裕で越えていますね。こうなると、普通のサラリーマンでは手が届かない価格となってしまいます。

千葉エリアは新しい物件が比較的少ないせいか、都心よりも10年近く、平均築年数が古くなっています。


成約単価




【その他】

こちらが調べたデータとなります。黄色が今年で白が昨年となっています。

どのエリアも概ね、昨年が200前後の成約数、今年が100前後の成約数となります。


都心エリアは3平米以上広くなっていて、千葉エリアは2平米狭くなっています。

今回のコロナショックではテレワーク可能なデスクワークの方がダメージが少なく、それが平米数に影響している可能性もあるかと思います。


そして、成約前価格と成約価格の差が値引き額ということになります。

金額にすると、千葉エリアで50万円ちょい、城東エリアで100万円弱、都心エリアで200万円弱となっています。


だいたい2%〜3%となります。もちろん、価格交渉ができず満額で成約になっている物件があったり、もっと交渉できた物件もあります。

どこまで参考になるかというところですが、価格交渉する場合は一つの目安にしていただければと思います。


全体




【買う方はどうすれば・・・】

新規の売出物件はやや減少気味です。

価格はごく一部、売り急ぎの物件があったりするかもしれませんが、全く下がっていないといえます。

できれば急がずに好みにあった物件をじっくり待つというスタンスの方がいいかもしれません。


【売る方(単純売却)はどうすれば・・・】

緊急事態宣言が解除され、内覧数は大幅に増えていまして、成約数は今後増えてくるかと思います。3月〜5月に売るのを控えていた方はそろそろ売り始めてもいいのかなと思います。

というよりは、新規売り出し物件数が少ないので、ある意味チャンスといえます。

【お買い換え(売却+購入)の方は・・・】

先に買うということは決してしないでください。普通の物件で普通に売り出せば、今の時期問題なく売れると思います。ただ、いつ何が起こるかわからない状況です。


再度緊急事態宣言が起こらないとは言い切れませんし、パンデミックが決してないとはいえません。

ですので、お買い換えをされるのであれば、必ず売却先行で売れてから、購入に動くようにしましょう。そうすれば、仮住まいとかあるかもしれませんが、ダブルローンで身動きがとれなくなるといった悲劇は起こらないかと思います。

【都心離れは進むのか?】


ちまたでは今後は都心に住む意味がなくなり、これからは郊外という意見もちらほら出てきていますが、まだ状況は読めないのかなと思います。

私は2つシナリオがあると思っていまして、テレワークがどんどん進んで、例えば通勤は週1回とかになれば、満員電車もなくなりますし、郊外の住環境の良いところに住むという方が増えるかもしれません。


ただし、テレワークがごく一部だけへの普及に終わり、通勤地獄が何も変わらないとすると、逆に徒歩や自転車で通勤できる都心により集中する可能性もあるのかなと思っています。


当然ながら、前者のシナリオが望ましいのは言うまでもありません。

ただ、会社ってなかなか変われないような気もしていまして、社長が2,30代の若い会社はテレワークが当たり前になるが、多くの日本的で古い会社は当たり前にように、満員電車で普通に通勤しているかもしれません。

【本日のまとめ】

2020年5月の中古マンションは成約数は4月同様に約50%、成約単価は横ばいとなっています。

成約件数は減りましたが、新規売り出し件数も減っているので、バランスが取れているといえそうです。

あとは、都心エリアが3平米ほど広くなって、千葉エリアは2平米ほど狭くなっています。


そして、実際のご提案ですが、買う方にとっては新規売り出し物件が少なく探しにくい状況かもしれません。ただ金利も低く悪い時期ではないので、いい物件があれば動くというスタンスで探しましょう。

売る方にとってはいいタイミングかもしれません。緊急事態宣言も明けて、購入希望者は多く、売り物件が少ないという状況となっていますので、3月〜5月に売り控えをしていた方は、そろそろ動き出しましょう。

ただし、お買い換えの方は先に売却するようにしましょう。いつ何が起こるかわかりませんので、先に購入しダブルローンになることだけは避けましょう。


都心離れが続くのか、さらに都心に集中するのかは今のところ未知数です。ただ10年とか20年の長期で考えると都心離れがあるかもしれません。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

マンション売却時の仲介手数料は成約価格の1%!江東区のマンション売却は仲介手数料1%・ご購入は最大無料のエムティーハウスへwww.mthousetokyo.net



1.当社ならマンションをご売却する際の仲介手数料は成約価格の1%です。

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更新日時 : 2020年06月03日 | この記事へのリンク : 

フラット35!2020年6月金利は0.01%下落!民間金融機関は据え置き!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


本日は、まず近況報告からなのですが、5月26日に緊急事態宣言も解除され、不動産業界は動きが良くなってきたようです。当社は江東区で中古マンション仲介を行っているのですが、問い合わせが増えてきました。


また、私事ですが千葉方面で安いテラスハウスをみつけたので買おうと思って、問い合わせをしてみたのですが、既に3組の申し込みがあり、現金のお客様で契約予定になっていました。

どちらかというと、売る方より、買う方が殺到している印象があり不動産価格相場は下がらなそうな感じになってきました。


もちろん、株価の二番底とか、コロナの新規感染者数の増加とかで状況は変わってきますので、今後も私が感じているリアルな状況をお伝えしていきたいと思います。


それでは本題に入ります。本日は「フラット35!2020年6月金利は0.01%下落!民間金融機関は据え置き!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください

【2020年6月フラット35金利】


2020年6月のフラット35金利が発表されました。

今月は0.01%の下落となります。

フラット35、21年〜35年返済は1.30%から1.29%となります。


りそな銀行フラット35 6月




20年以下の返済期間だったり、団信をつけなかったり、フラット35Sが適用されたりで金利が変わってきます。

詳しくはりそな銀行(フラット35の窓口)のホームぺージをご確認ください。

りそな住宅ローン【フラット35】(機構買取型)│フラット35│りそな銀行安心の固定金利【フラット35】で住宅ローンをお考えのお客さまにおすすめのポイントをご案内します。フラット35は借換えも可能www.resonabank.co.jp




フラット35というのは住宅金融支援機構という独立行政法人が行っている全期間固定金利の住宅ローンです。国自体ではないのですが、公共性が高い法人です。

そして、フラット35は住宅金融支援機構が直接貸し出すのではなく、様々な金融機関が窓口となっていて、りそな銀行などの銀行とか、ARUHIなどの住宅ローンを専門に行っている会社などがあります。





【フラット35の金利推移】


フラット35の金利は今年に入ってからは安定しています。

3月に1.24%と少し下がったのですが1.24%〜1.3%と大幅な変動はありません。

フラット35推移




ちなみに4000万円借りて、1.3%(35年返済・ボーナス返済なし)だと、毎月118,592円です。

同じ条件で、1.24%だと毎月117,443円で違いは1,149円となります。

そしてなんと年収407万円以上だと、4000万円借りることができてしまいます。年収の10倍近くですね。※審査により借入できない場合もあります。


でも一般的にはおすすめできません。私であれば年収の6倍から、高くても7倍が限度なのかなと思っています。

ご年収400万円であれば2800万円、ご年収500万円であれば3500万円といったところでしょうか。

返済比率

【10年国債利回りに連動】

フラット35の金利は10年国債利回りに連動しています。

2020年は2月末から3月中旬までコロナショックの影響で乱高下しましたが、概ね0%前後で推移しています。

6月のフラット35の金利は5月中旬くらいの10年国債利回りによって決まります。

5月中旬もほぼ0%だったのですが、6月2日時点も0.008%でほぼ0%です。今月も0%で推移すれば7月もほぼ変わらないということになります。


日本国債





【民間住宅ローンは横ばい】

メガバンクにりそな・三井住友信託を加えた大手5行の住宅ローン金利は横ばいとなっています。

大手5行が据え置き 6月の住宅ローン金利:時事ドットコム大手銀行5行は29日、6月に適用する住宅ローン金利を発表した。代表的な固定期間10年の最優遇金利は5行全てが現行金利を据えwww.jiji.com





りそな銀行も変動から20年固定まで、すべての金利が横ばいでした。

私であれば変動0.47%を選ぶのですが、これから金利が上がるかもと予想する方は10年固定を選ぶとか、もしくは、半分変動で半分10年固定といった住宅ローンの組み方を考えてみてもいいかもしれません。



ただし、10年固定0.645%というのは、はじめがお得!当初型となりますので、10年経過後は優遇幅が減ってしまいますのでご注意ください。

りそな6月






【本日のまとめ】

コロナショックでどうなるかと思いましたが、日銀の金融緩和や遅かったとはいえ様々な給付金があり、コロナもある程度おさまってきて、株価も上がってきたし、不動産も動きが出てきました。

フラット35の金利はマイナス0.01ということで、微妙に下がりました。そして、フラット35の連動元の10年国債利回りも0%前後と安定しています。

同時に民間の住宅ローンもほぼ横ばいで落ち着いています。

ということで、表面上はけっこう平穏を取り戻した感がありますが、テレワークは続けていただき、満員電車だけは復活しないでほしいなと思っています。


本日は以上です。

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更新日時 : 2020年06月02日 | この記事へのリンク : 

ライオンズマンション富岡八幡(門前仲町8分×木場7分×ペット可×宅配ボックスあり)

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【おすすめポイント】


東京メトロ東西線 門前仲町駅 から 徒歩8分

都営大江戸線 門前仲町駅 から 徒歩8分

東京メトロ東西線 木場駅 から 徒歩7分 2駅3路線が利用できる好立地






【大黒屋(スーパー)やスギ薬局が徒歩2分です】





【徒歩8分の木場公園】





ペット飼育可 宅配ボックスあり 【門前仲町駅8分・木場駅7分の便利なエリア】



【7階建て・総戸数25戸】




【リフォーム完了】


・システムキッチン・ユニットバス(浴室乾燥機)

・洗面化粧台・トイレ・給湯器(追炊き)

・フローリング・クロス・建具他




【二方向に窓があるLDK】




【明るいカウンターキッチン】




【東向きのバルコニー、眺望も良好です】



【毎月のご返済例】


返済例 月々95,531円(自己資金なし・りそな銀行3699万円借入)

35年返済・変動金利0.47%・ボーナス返済なしの場合

※融資手数料型のプランです(融資手数料は融資額の2.2%)
※保証料型及び保証料を金利に上乗せするプランもございます。
※審査によりローンが組めない場合、金利が異なる場合があります。



【りそな銀行 今月の金利】


http://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/shinki/?bank=rb_unite



【三井住友銀行 今月の金利】 http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/kinri/#a01



【住宅ローン減税】



新耐震基準ではないため、適用不可


【仲介手数料無料の物件について】 http://www.mthousetokyo.net/blog_mthouse_2_id_62785.html


【仲介手数料割引の物件について】 http://www.mthousetokyo.net/blog_mthouse_2_id_109523.html


【ご売却時は仲介手数料1%】 http://www.mthousetokyo.net/blog_mthouse_2_id_109522.html

ライオンズマンション富岡八幡(門前仲町8分×木場7分×ペット可×宅配ボックスあり) の関連物件

更新日時 : 2020年06月01日 | この記事へのリンク : 

マンション購入!修繕積立金ってどこまで値上がりしていくの?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

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本日は「マンション購入!修繕積立金ってどこまで値上がりしていくの?」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひごらんください。

本日の流れ

・エリア別・築年数別・規模別ランニングコスト

・東京都・築10〜20年・タワーマンションは?

・タワーではない大規模マンションは?

・安いからいいわけではありません

【エリア別・築年数別・規模別ランニングコスト】


先日、東日本不動産流通機構より、「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金」が発表されました。


これはすべてのマンションというわけではなく、2019年度のレインズ成約物件での調査となるようです。とはいっても中古マンションを取引する際はレインズに登録するのが一般的となっていますので、ほぼすべてのマンションといってもいいのかなと思います。

画像1





このデータをみると、一番上の首都圏全体だと管理費・修繕積立金の合計は平均月額22、894円となっています。

その下の地域別だと、東京都区部が23,858円で平均よりやや高く、埼玉県・千葉県が21,000円台と平均よりやや安くなっています。

築年数別でみると、古くなるとだんだん高くなっていくのかなと予想していました。確かに築10年を超えると高くなるのですが、築20年を超えても増えていないというか、逆に下がっています。


画像2



古くなるほど、大規模修繕だったり、いろいろありますので増えるかと思ったらそうでもないですね。ただ新築時は修繕積立金が安いのですが、そのままででいいわけではなく、値上げする前提となっています。

あとは、築30年以上になると大規模な団地だったり、エレベーターがない物件もありますので、修繕積立金が安くおさまっている可能性もあるのかなと思っています。


一番差が出たのは築年数でして、50戸未満と200戸以上が平均月額25,000円超となっていて高くなっています。

当然ながら規模が小さくなる方が、集まる総額が少なくなってしまうので一戸当たりの月額費用は高くなってしまいます。総戸数が少ないと集まる総額が減ってしまうのに対して、管理員さんの人件費や管理会社の経費・大規模修繕工事は一定額かかってしまいます。


200戸以上だと共用部分がなければ、安くなるはずなのですが、パーティールームやジム・プールがあると、それなりに維持費がかかり、タワーマンションであれば大規模修繕工事も割高になってきます。

ということで、東京都・築10年〜20年・総戸数200戸以上が割高になっているのは、タワーマンション比率が高いからなのかなと思っています。

逆に築年数が古くなっても高くないのは、エレベーターがない大規模団地が平均を押し下げている可能性もあるのかなと思っています。

ちなみに平米単価だと、全体の平均が355円ですが、東京都で約400円、千葉県・埼玉県で約300円、総戸数50戸以下で400円超となっています。



【東京都・築10〜20年・タワーマンションは?】



そこで一番ランニングコストが高そうな、東京都・築10年〜20年・タワーマンションをいくつかピックアップし個別に調べてみました。


東雲 築12年 平米あたり512円 70平米換算 35、840円

東雲 築13年 平米あたり520円 70平米換算 36、384円

東雲 築11年 平米あたり410円 70平米換算 28、722円

東雲 築15年 平米あたり337円 70平米換算 23,629円


有明 築12年 平米あたり535円 70平米換算 37,455円 ※プールあり

有明 築11年 平米あたり383円 70平米換算 26,818円

有明 築16年 平米あたり556円 70平米換算 38,986円 ※プールあり

有明 築14年 平米あたり418円 70平米換算 29,286円 ※プールあり


豊洲 築12年 平米あたり427円 70平米換算 29,891円 ※プールあり

豊洲 築20年 平米あたり382円 70平米換算 26,761円 

豊洲 築11年 平米あたり416円 70平米換算 29,183円

豊洲 築12年 平米あたり453円 70平米換算 31,778円

豊洲 築11年 平米あたり558円 70平米換算 39,061円


13物件中1物件だけ首都圏の平均平米355円より低い平米337円という物件がありましたが、

5物件が平米500円超ということになりました。

ということでやっぱりタワーマンションはランニングコストが高くなっているようです。

ただ、決して悪いというわけではなく、共用部分も充実したりしますのでメリットも多いかと思います。

【タワーではない大規模マンションは?】



同じように、タワーではない大規模マンションで調べてみました。

豊洲 築13年 平米あたり361円 70平米換算 25,327円

豊洲 築15年 平米あたり355円 70平米換算 25,990円

豊洲 築15年 平米あたり271円 70平米換算 18,982円

豊洲 築19年 平米あたり317円 70平米換算 22,213円


塩浜 築17年 平米あたり329円 70平米換算 23,068円

白河 築15年 平米あたり318円 70平米換算 22,294円

亀戸 築12年 平米あたり304円 70平米換算 21,480円


平米あたり300円〜360円くらいということで、タワーマンションに比べるとかなり安くなりました。

ざっくり平米あたり100円くらい安い感じですかね。70平米だと毎月7000円、10年で84万円変わってきますので大きいですね。



【安いからいいわけではありません】

ここで一つだけお伝えしたいのは安いからいいという訳ではありません。

安くても次の大規模修繕で足りなければ値上げになりますでしょうし、管理組合で借り入れをするなんてこともあるかもしれません。


マンションを購入する際は、管理費・修繕積立金の額だけではなく、長期修繕計画や修繕積立金の積立総額なども確認し、将来的に足りるのかどうか、値上げがありそうかを確認し購入しましょう。

【本日のまとめ】

管理費・修繕積立金の合計月額ですが、築10年を超えると値上がりするが、それ以降はほぼ横ばいとなる。

東京都がやや高め。総戸数50戸以下や総戸数200戸以上も高くなる。

総戸数200戸以上が高くなっているのはタワーマンションが平均を押し上げている可能性が高いです。

タワー以外だと平米あたり毎月300円前半となりますが、タワーだと500円超になったりもします。ですので、タワー以外の方がランニングコストは安くなるといえます。

ただ、マンションを買う時は管理費・修繕積立金月額だけに目をとられるのではなく、長期修繕計画や修繕積立金積立総額もチェックしましょう。

題名の修繕積立金はどこまで値上がりしていくのということですが、マンションによるところは当然あるのですが、築10年前後で上がった後は、変わらないケースが多いといえそうです。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

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更新日時 : 2020年06月01日 | この記事へのリンク : 

コロナショックでも中古マンション価格が下がらない理由!リーマンショックとの違いは?!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日はコロナショックでも中古マンション価格が下がらない理由!リーマンショックとの違いは?!というテーマでわかりやすく解説いたします。



※動画もぜひご覧ください。

【リーマンショックでマンション価格が下がった理由】

リーマンショック時、中古マンション価格はどうだったのかというと、都心3区で約20%下落、首都圏全体だと約10%下落といった感じでした。



グラフだと、赤が都心3区で平米95万円から75万円くらいに下がり、黄色が首都圏全体で平米41万円から37.5万円です。

ちなみにJリートは緑で69%下落(3分の1以下)、日経平均も55%下落(半分以下)と大幅に下がっています。



スライド3

その時私は渋谷区・港区など都心で中古マンション仲介を行っていたのですが、完全に動きが止まったという感じでした。

今考えると貴重な経験ができたと思っています。


リーマンショックにより株価が下落し、都心部では株で損している方が多かったです。

それまでは普通に自己資金入れて買う方が多かったのですが、株で損したから自己資金なしで買いたいという要望が急に増えました。メガバンクもそれまでは100%ローンを普通に組めたのですが、属性によっては自己資金10%とか20%とかいわれるようになったり、優遇幅が悪くなったり、住宅ローンもけっこう厳しくなりました。



そもそも株価が半値以下になると、消費マインドも当然下がるし、不動産価格が下がるのではないかということで、問い合わせ数も減りました。

ということで、中古マンション価格はいろいろな要因があるのですが、株価と融資(自己資金や金利)の影響は大きいです。



【リーマンショックで不動産業者が動かなくなった理由】

今度は不動産業者ですが、動かなかったというよりも、正しくは動けなかったですね。

中古マンションの場合は売主・買主ともに個人というケースも多いのですが、大掛かりなリフォームが必要だったり、都心で100坪の土地だったりすると不動産業者が下取りするケースが多くなります。



リーマンショックの時はどこの不動産業者も融資が完全にストップし、土地やマンションを買えなくなりました。そして、かかえた在庫がなかなか売れないということでバタバタと倒産していきました。

投資用の一棟マンション・アパートも融資がストップしました。その時一番強かったのが現金客でした。3割引きとかで買えたのも投資家の競合が全くなく、在庫が大量にあったからです。


こちらの資料でも2008年から2009年にかけて融資が減っています。

ちなみに2017年くらいからは不動産業向け新規融資が減少傾向にあります。これは不動産価格が高騰しましたので、やや融資が厳しくなっているということがあるかと思います。





不動産業向け貸し出し

詳しくは下記参照ください。

金融システムレポート(2020年4月号) : 日本銀行 Bank of Japanwww.boj.or.jp

【コロナショックで投資家のスタンスは?】

このデータはJLLさんの資料でして、4月末・デベロッパーとかリート担当者とかいわゆる不動産のプロへのアンケートとなります。

結果としては今年末にかけての物件取得価格水準は5〜15%下落ということで下がっています。




ただ、リーマンショック時のように買えないかというと、価格調整があれば新規投資を積極的に行うと回答しています。

ということで、もちろん安く買いたいという意向はあると思いますが、多くの業者は買い控えではなく、積極的に買いたいというスタンスのようです。


投資スタンス

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【私の予想は?】

5月31日現在での考えなのですが、中古マンションに関しては下がらないと予想しています。

理由としては2点あります。



1点目は株価が下がっていないことです。中古マンション価格は日経平均株価に近い動きをします。都心部で日経平均が半値になったら、20%下がるとか、都心以外だと、10%下がるとか。

逆に日経平均が倍になったら、都心部は20%上がり、都心以外は10%上がるとか。

そう考えると、金融緩和により日経平均株価は22,000円近くまで戻し、直近高値の24,000には届かないものの、1年前と同じ水準で全く下がっていないといえます。


2点目は融資が厳しくなっていないことです。住宅ローンに関しては融資が厳しくなっている印象がありません。もちろん銀行員のテレワークで時間がかかったり、スムーズに進まないことがあるかもしれませんが、100%ローンも普通に組めるし、金利優遇も変わっていないようです。


この2点がリーマンショック時と大きく違う点です。

ただし、私も3月中旬はリーマンショックを超えて、不動産が大暴落する予想していましたし、

5月上旬とかでも1割くらいは下がるだろうなと予想していました。


ということで、先のことはわからないということですが、今現状はコロナの新規感染者数も落ち着いていますし、実は下がらないのではないかと予想しています。

【本日のまとめ】

リーマンショックで中古マンション価格が下がった理由は日経平均株価の下落と住宅ローンの融資が厳しくなったことです。株価が半値以下になり、購入需要が減ったうえ、住宅ローンも厳しくなったという流れです。

同時に不動産業者への融資もストップし、在庫が売れず倒産が続出しました。高額帯の不動産を買えたのは現金客のみという感じでした。


コロナショックで投資家のスタンスは安くなれば買いたいという方向性です。ただ融資は問題ないようで、条件付きながらも積極的に買いたいという業者が多いです。誰も買えないというリーマンショック時とは大きな違いです。

私の予想ですが、中古マンション価格は下がらないと予想しています。日経平均株価も1年前の水準に戻り、住宅ローンも厳しくなっていないからです。ただし、状況が変わることもあるので日々最新の情報を入手したいと思っています。

本日は以上です。

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更新日時 : 2020年05月31日 | この記事へのリンク : 

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更新日時 : 2020年05月30日 | この記事へのリンク : 




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