江東区周辺の中古マンション最新情報

新築マンションは完成時期を変更しにくい！

耐震データ偽装問題！

様々なところに波及していますね。

新築マンションは、デベロッパーの決算の都合、融資、引っ越しもろもろの関係で、

完成時期を変更しにくいですよね。

もちろん、問題があれば遅らせてでもしっかりやるべきなのですが、

現実は諸事情により、そういった対応ができないようですね。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151031-00000017-mai-bus_all

工期制限の言い訳は、これまでの施工不良で多く使われてきた。さらに「工事費用が少なくて」という言い訳も多い。「工期の制限」と「工事費用の不足」は日本のマンション分譲が抱える構造的な問題だ。もっと分かりやすく言えば、「青田売りをするから生じがちな問題」である。

　日本の分譲マンションは、「青田売り方式」で販売される。建物ができる前に販売を開始し、購入者は別棟の販売センターで模型や完成予想図、モデルルームを見て購入を決める。その後、金融機関に住宅ローンを申し込み、審査に通ると、売り主の不動産会社と売買契約を結ぶ。

　その時点で払うのは、分譲価格の１割程度に当たる手付金。残りの代金は、建物が完成し、引き渡し時点で支払う。住宅ローンを組む人は、建物の引き渡し時点でローンが実行される。建物引き渡し日に向けて、金融機関を巻き込んだ流れが粛々と進むわけだ。

　総戸数が数百戸の大規模マンションであれば、数百の金融取引が建物引き渡し日に向けて進行する。そのため、日本のマンションでは「建物引き渡し日」はしっかり守られてきた。逆に言うと、この「建物引き渡し日が正確」であることを前提に、「青田売り」が可能になっている。

　ところが、日本を除く世界の国々では「青田売り」は行われない。建物の外枠ができ、後は内装や設備を入れるだけ、の状態で分譲されるのが主流である。内装や設備は購入者が決まってから工事される。この方式を「青田売り」に対し、「スケルトン売り」と呼ぶ。

　「スケルトン売り」の背景には、「建設工事は、当初予定より遅れるのが当たり前」という社会認識がある。予定通りにいかないことが認められているのだ。このやり方であれば「工期の制限」を受けることはない。くい打ちに失敗すれば、やり直す時間があるわけだ。

　「スケルトン売り」には、もうひとつ別の利点がある。それは、建物完成時の相場価格で販売されるので「工事費用の不足」を補いやすい、という利点だ。逆に日本で一般化している「青田売り」方式では工事費用が不足しやすい。

　なぜなら、不動産市況が上昇しているときは、工事の途中で建設費も上昇するからだ。

　今よりも１年後、２年後のほうがマンション価格は上がるだろう……そう考えられる時期、建設費は上昇する。すると、１年、２年、場合によっては３年がかりで建設する大規模マンションは、工事の途中で工事費用や資材価格の上昇にみまわれる。

　しかし、元請けである建設会社は、建設が始まる時点で建設請負契約を結び、工事費用の総額も決めている。そうしないと、「そのマンションをいくらで売り出すか」という分譲価格も決められないからだ。工事費用は最初に決めなければならないし、その後も変えにくい。

　工事費用を先に決め、工事中に職人の賃金や資材価格が高騰し始めると、「工事費用の不足」が生じ、そのしわ寄せが下請け、孫請けに及ぶ。安い賃金で工事を請ける下請け・孫請けは複数の仕事を掛け持ちするようになり、結果的に仕事の質低下に結びつきやすい。「青田売り」はこのように、マンション建設にいくつかの無理を生じさせるのだ。

　一方で、「青田売り」には景気変動のリスクを抑えるメリットがある。

　たとえば、不動産価格上昇時は、「建物完成時の相場より安く買える」メリットが生じる。「青田売り」で分譲価格が決められるのは、建設工事が始まるころ。その後、景気が上向き、土地価格・建設費が上昇すると、建物完成時の相場価格も上昇する。３０００万円で分譲されたが、建物完成時には相場が４０００万円以上になっている、という状況も生まれるわけだ。

　逆に、不動産価格が下落したときは、完成を待つ間にマンションの価値が下がる。購入を決めたときに４０００万円だったマンションが、完成のころには３０００万円程度の価値しかなくなってしまう事態が生じるわけだ。平成バブルの崩壊時には、半値まで下がった例もある。

　その場合の救済が「手付金」だ。完成を待つ間にあまりに大幅に下がったときは、手付金（正確には、解約手付け金）を放棄することで、契約を一方的に解除できるのだ。４０００万円のマンションの手付金は１割の４００万円程度。それを放棄すれば、損失は４００万円だけ。相場価格が３０００万円まで下がり、１０００万円損するよりはマシなのである。

　「青田売り」には、意外なメリットがある。そして、長く日本に根を下ろしている方式でもある。それを一気に「スケルトン売り」に変更するのは簡単ではない。

　だが今後、日本では中古住宅の取引が増え、新築マンションが徐々に減ることが予想されている。その動きのなかで、「青田売り」から「スケルトン売り」への転換を図ることはできるだろう。そのような転換で、今後「工期の制限」や「工事費用の不足」といった問題がなくなることを期待したい。

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更新日時： 2015年11月01日 | この記事へのリンク：

江東区の学校施設でもデータ偽装

旭化成のデータ偽装問題！！

江東区でも発覚しちゃいましたね。

どこの学校かはわかりませんが、しっかり確認していただきたいところですね。

長年積み上げた信用を一気になくしてしまいましたね。

http://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/000061622.html?google_editors_picks=true

旭化成建材の杭打ちデータ偽装問題で、東京・江東区の学校施設でも、杭が固い地盤に届いたことを示すデータが偽装されていたことが分かりました。

　江東区によりますと、旭化成建材が過去10年間に杭打ち工事を請け負った区内の7つの施設を独自に調べたところ、一つの学校施設で杭打ちのデータが流用されていたとみられることが分かりました。46本の杭のうち1本が固い地盤に届いたことを示すデータが、別の杭のものと全く同じだったということです。区は学校名を明らかにしていませんが、建物に傾きやひびはなく、安全性に問題はないとしています。こうした旭化成建材の相次ぐデータ偽装を受け、国土交通省は、会社の施工管理やコンプライアンスに問題があるとして週明けにも旭化成建材に対し、立ち入り検査を行う方針を固めました。幹部社員のヒアリングなども行うということです。

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更新日時： 2015年10月31日 | この記事へのリンク：

豊洲新市場！来年の１１月オープンですね。

本日は勝どき・月島方面へ下見・動画撮影へ

タワーマンションもどんどんできていますが、昭和築のマンションも意外とあるエリアです。

ますます変わって行くんでしょうね。

橋を渡った豊洲の新市場も来年１１月オープンと目が離せないエリアですね。

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パルス門前仲町アネスタージュ　3●●●万円　5平米　●階　6●万円/㎡

更新日時： 2015年10月30日 | この記事へのリンク：

株価も少し上がってきましたね。

日経平均も、上海総合指数も徐々に落ち着きを取り戻し、復活してきましたね。不動産の価格も株価の影響を少なからず受けるので、定期的に確認するようにしています。

先日、同業の友人と話したのですが、台湾の方など、中華系の方も勢いよく、都心のマンションを購入しているみたいですね。

中国の株価ショックで購入需要が減っているかと思いきや、そうでもないようです。今後はどうなっていくのか気がかりなところです。

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THE TOYOSU TOWER　6●●●万円　6●平米　3●階　10●万円/㎡

ガレリアグランデ　４●●●万円　６●平米　1●階　６●万円/㎡

ルネ・グランマリーナ潮見　３●●●万円　7●平米　●階　4●万円/㎡

サンクタス亀戸ウエストステージ　３●●●万円　6●平米　●階　6●万円/㎡

更新日時： 2015年10月26日 | この記事へのリンク：

不動産仲介業は10年後になくなる仕事？？

人工知能がどんどん進み、様々な仕事が機械化していきます。

例えば、自動運転でタクシーなどが機械化されるかも？？とか

スーパーのレジもすでに一部機械化されていたりとか

減っていく可能性がある仕事があります。

そんな中で私が行っている【不動産仲介業】も１０年後になくなる仕事に選ばれていました！！

どうなるのでしょうか。そんなに簡単ではないかと思いますが、

ネットの普及で個人間売買がしやすくなるということでしょうかｌ。

また、契約書などの書類作成も自動化できるということなのでしょうか。

ゼロとは言わなくても、けっこう機械化できそうなことがありますね。

ということは仲介手数料３％＋６万円なんていうのは、もう古いかもしれませんね。

http://www.nikkei.com/article/DGXMZO89795300X20C15A7000000/

人工知能の発展に伴い、10年後には人間の仕事がなくなる──。英オックスフォード大学のマイケル・Ａ・オズボーン准教授が2013年にこんな論文を発表し、話題になった。

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【仲介手数料50％オフ】ＴＨＥ　ＴＯＹＯＳＵ　ＴＯＷＥＲ26階6180万円　・オール電化・トランクルーム付・ペット可

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ガレリアグランデ　４●●●万円　６●平米　●階　６●万円/㎡

クオリア門前仲町　３●●●万円　４●平米　１●階　７●万円/㎡

コスモ東京キャナルプレイス　３●●●万円　７●平米　●階　５●万円/㎡

オーベルグランディオ　ベイフロント　３●●●万円　６●平米　●階　６●万円/㎡

更新日時： 2015年10月25日 | この記事へのリンク：

ＦＲＫがYAHOO不動産への情報提供中止

家を探すとき、YAHOO不動産を毎日見たという方、見るという方は多いでしょう。

12月からは物件情報が一気に減るそうです。

理由はＦＲＫが物件情報の提供をやめるからです。

そもそも、ＦＲＫって知らない方がほとんどだと思いますが、簡単にいうと、業界団体で、三井・住友・東急などなど大手不動産会社の団体です。

なぜやめるかというと、「気に入らない」の一言かと思いますが、

なにが気に入らないかというと、YAHOOとソニー不動産が資本提携して、直接売主がYAHOOに掲載できるようになることが原因のようです。

それはそうでしょう。

既得権益が減ってしまうから大手としては大騒ぎでしょう。

ただ家を売りたいお客様としてはいろいろな選択肢が増えていいことだと思いますけどね。

①自分で売りたい

②３％払うからブランドのある会社で売りたい

③情報の網羅はほぼ変わらないので、仲介手数料を節約し安いところで売りたい

仲介の仕組みもインターネットの進歩とともに変わっていくようです。

ヤフーへ不動産情報提供しません　業界が取りやめ決定、ソニー不動産との提携に反発

http://news.livedoor.com/article/detail/10740032/

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【仲介手数料無料・住宅ローン減税最大335万円還付】ライオンズマンション錦糸町親水公園第二202号室3880万円・オートロック・フラット35S適合

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【仲介手数料50%オフ・住宅ローン減税最大200万円還付】ウィルローズ築地14階7480万円・ペット2匹可・最上階角部屋・床暖房

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【仲介手数料50%オフ】ブリリアマーレ有明タワー＆ガーデン6280万円★11階・北東向き★小型犬２匹可★コンシェルジュサービス★地上110ｍのコモンスペース

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【成約登録】

ライオンズマンション豊洲　３●●●万円　６●平米　●階　５●万円/㎡

ニューライフマンション木場　３●●●万円　６●平米　●階　４●万円/㎡

ツインタワー住利　毛利館　２●●●万円　４●平米　１●階　６●万円/㎡

更新日時： 2015年10月24日 | この記事へのリンク：

アイマークタワーフラット３５の現地確認

本日は、アイ・マークタワーへ行っていきます。

フラット３５は現地検査もあり、調査員にみてもらいます。書類審査で問題がないので、ほぼ大丈夫なのですが、このような手続きが必要になってきます。

らくらくフラットに登録されていると、この手続きは省略できるのですが・・・・。

ここ１０年以内に完成したマンションはらくらくフラットの可能性がありますので、事前に確認しましょう。

【新着物件】

【仲介手数料無料・リノベーション】南砂１丁目エステート・横十間川親水公園を望むリビングです

http://www.mthousetokyo.net/detail_mthouse_2_mthouse_4_2366

【予約制内覧会開催中！リノベーション・住宅ローン減税最大257万円還付】東陽町ガーデニア2980万円・323戸のビッグコミュニティ

http://www.mthousetokyo.net/detail_mthouse_2_mthouse_4_2365

【成約登録】

新開ダイナスティ亀戸　３●●●万円　５●平米　●階　５●万円/㎡

ノヴェル南砂　３●●●万円　６●平米　●階　５●万円/㎡

クレストフォルム東京ビューフォート　４●●●万円　９●平米　●階　４●万円/㎡

更新日時： 2015年10月22日 | この記事へのリンク：

ヤクルト優勝しましたね

クライマックスシリーズ（セリーグ）はヤクルトが優勝しましたね。

原監督の気迫はすごかったですが、ヤクルトの打線・リリーフは強かったですね。

こういう試合をみると、仕事も頑張ろうという気持ちになりますね。

新規物件が続々と登録されています。

お気軽にお問い合わせください。

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【仲介手数料50%オフ・ローン減税最大200万円還付】シティタワーズ豊洲ザ・ツインサウスタワー20階5280万円

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http://www.mthousetokyo.net/detail_mthouse_2_mthouse_4_2361

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http://www.mthousetokyo.net/detail_mthouse_2_mthouse_4_2220

室内・眺望動画あり！物件写真24枚あり！【仲介手数料無料・ローン減税最大360万円還付】グランドメゾン錦糸町506号室4600→4180万円・南向き・フルリノベーション・ＬＤＫ25.5帖

http://www.mthousetokyo.net/detail_mthouse_2_mthouse_4_2318

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プラザ元加賀　４●●●万円　７●平米　１●階　５●万円/㎡

クレストフォルム東大島　３●●●万円　７●平米　●階　５●万円/㎡

エムステージ・イースティア　４●●●万円　７●平米　●階　５●万円/㎡

更新日時： 2015年10月18日 | この記事へのリンク：

全４棟の建て替え検討…傾きマンションで三井側

今日は雨ですね。

三井不動産の件は大問題になっていますね。

ただ、傾いていない棟も建て替えを検討するなんて、事後の対応はすばらしいですよね。

もっとも、チェック体制はどうだったかとか、最初は震災の影響じゃないかと対応が遅れた点はあったようですが・・・・。

新興デベロッパーだったら、すぐ倒産してしまいそうな、大事ですよね。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151016-00050005-yom-soci

三井不動産グループが分譲した横浜市都筑区の大型マンションで、建物を支える杭（くい）の一部が固い地盤（支持層）まで届いていなかった問題で、販売した三井不動産レジデンシャル（東京都中央区）の藤林清隆社長は１５日夜、住民説明会を開き、傾いていない３棟を含め全４棟の建て替えを基本的枠組みとして協議していく考えを明らかにした。

　杭打ち工事を請け負った旭化成建材（千代田区）は、過去約１０年間で手がけた全国約３０００棟について同様の事例がないか緊急調査を始める。

　説明会で三井不動産レジデンシャル側は、部屋の買い取りや、精神的負担についても補償する考えを示した。さらに、一時避難先としてホテルに宿泊する場合の費用や、建て替え完了までの仮住まいの費用も補償すると説明した。

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【仲介手数料無料・住宅ローン減税最大400万円還付】ファミール月島グランスイートタワー805号室9600万円・南東南西角部屋・ホテルライクな内廊下・ペット可

http://www.mthousetokyo.net/detail_mthouse_2_mthouse_4_2355

【仲介手数料20%オフ・住宅ローン減税最大200万円還付】オーベルグランディオベイフロント2階3800万円・総戸数247戸の大規模マンション・南東向きのリバービュー

http://www.mthousetokyo.net/detail_mthouse_2_mthouse_4_2356

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http://www.mthousetokyo.net/detail_mthouse_2_mthouse_4_2337

室内・眺望動画あり！物件写真24枚あり！【リノベーション・仲介手数料無料】トーア辰巳マンション317号室2680→2580万円・南向き・管理員常駐・敷地内に公園あり

http://www.mthousetokyo.net/detail_mthouse_2_mthouse_4_2267

室内・眺望動画あり！物件写真28枚あり！【仲介手数料無料・住宅ローン減税最大365万円還付】クレストフォルム亀戸ブライトスクエア202号室4299→4249万円・ペット飼育可・スーパーライフ220m、

http://www.mthousetokyo.net/detail_mthouse_2_mthouse_4_2254

【成約登録】

シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　６●●●万円　７●平米　２●階　８●万円/㎡

パークホームズ東陽町　四季の庭　４●●●万円　６●平米　●階　７●万円/㎡

南砂住宅　２●●●万円　６●平米　１●階　３●万円/㎡

更新日時： 2015年10月16日 | この記事へのリンク：

施工不良によって傾いている？？

マンションが傾いているという大変な事が起きてしまいましたね。

データの改ざんとか故意のようなので、ひどいとしかいいようがないですね。

旭化成と三井住友建設の株価は大暴落で、三井不動産の株価は影響がないようです。

ということは三井不動産は被害者ということで、投資家はみているのでしょうか。

納得のいく対応をしてほしいところですね。

http://news.yahoo.co.jp/pickup/6177557

三井不動産グループが、神奈川・横浜市内で販売したマンションが、施工不良によって傾いている問題で、大手化学メーカーの旭化成は、子会社の旭化成建材が、問題となった、くいの工事を請け負って、施工データを転用するなどしていたと発表して、工事を行った全国のマンションや施設について、調査を行う方針。(フジテレビ系（FNN）)

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バームステージ大島　４●●●万円　７●平米　●階　５●万円/㎡