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【不動産投資】生活保護の方に貸すことのメリット・デメリット

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


本日は生活保護の方に貸すことのメリット・デメリットというテーマでわかりやすく解説いたします。

生活保護の方は家を借りにくいとか、大家さんに断られるということが、けっこうあるようですが、メリットもありますので参考にしてください。




【生活保護の方に貸しても大丈夫?】



大丈夫と言い切れるわけではないのですが、結論からいうと、積極的に貸していってもいいのかなというスタンスです。※あくまでも個人の見解です。

そうはいっても、私自身は原則オーナーチェンジ(賃貸中)の物件を購入していますので、そもそも賃貸募集をしていなく、最初から入居者がいるケースが多いです。


私自身が賃貸募集をするケースは退去したときくらいになります。

そして、私が購入した物件でも生活保護の方が入居しているケースがあったりもします。

【メリット】

メリットはなんといっても、賃料が役所から入金されることです。忘れたり、遅れるということはなく、最も安心できると思います。

限度額はありますが、火災保険とか、保証会社の保証料、更新料も役所が払ってくれますので、お金に関してはトラブルになりにくいです。


そして、生活保護の方って、なかなか引っ越しも大変ですので長く入居してくれる可能性が高いです。

例えば10年とか住んでくれるとすれば、賃料・更新料が自動的に振り込まれますので大きなメリットです。



【デメリット】

生活保護もいろいろなパターンの方がいらっしゃるので一概には言えないのですが、中にはルーズな方もいらっしゃいます。

そうすると、お部屋を汚く使われてしまい、ゴミ屋敷のようになってしまうリスクもゼロではないですし、隣の方とかに迷惑をかけるリスクもゼロではありません。


あと、生活保護の方が永久に生活保護かというと、生活保護ではなくなったりしますので、そうなると滞納リスクがでてきます。

対策としては、役所から入金されるとしても、保証会社を必須にすることなのかなと思います。


さらには、オプションで原状回復費用を増額できる保証会社とかもありますので、加入をお願いしてもいいかもしれません。




【賃貸募集を行う際は・・・】

賃貸募集を行う際は、事前にいくつか確認したほうがいいかと思います。


1.役所から直接入金いただけるかは事前に確認した方がいいかと思います。生活保護者本人に入金されてしまうと、振り込んでいただけない可能性もあります。


2.役所から入金されれば、滞納はまずないのですが、どう変わるかわかりませんし、退去後の問題もありますので、保証会社は必須にした方がいいかと思います。


3.なにより重要なのは、どのような経緯で生活保護になったかです。明らかにルーズな方で、周りの方に迷惑をかけたりする危険性を感じたら断ってもいいかもしれません。


【本日のまとめ】




生活保護の方に貸すと、汚く使われてしまったり、そもそも問題のある方だったり一定のリスクはあるかもしれません。

ある程度、ヒアリングをしなければいけないかと思いますが、滞納リスクが低く、長期間の入居も見込めますので、積極的に貸していってもいいのかなと思います。



不動産投資はリスクがあってのリターンですので、ご自身でいろいろお考えになり、受け入れられるリスクであれば、進めていきましょう。



本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

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更新日時 : 2020年09月11日 | この記事へのリンク : 

【不動産投資!】580万円のテラスハウス買ってみました!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「580万円のテラスハウス買ってみました!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

【簡単に自己紹介・・・】



大学卒業から不動産業界一筋24年となります。

具体的には新築マンション販売

→都心で不動産仲介

→独立して江東区で仲介(今ここ)


不動産の購入は10件目、自宅として3件(うち1件は売却)

投資用は7件(売却せず保有中)となります。


投資用については原則、借り手がいる状態(オーナーチェンジ)で購入しています。価格帯は原則300〜700万円くらい、利回り重視で買い進めています。


【なぜ低額帯を買うのか・・・】



多額のローンを組んで、数千万円の物件を買うことは否定しませんが、それなりにリスクは大きくなります。

例えば、火災保険に入ったり、エリアを分散したり、不動産について勉強したりとか、リスクを下げることはできるのですが、限度はあります。


低額帯で自分の預貯金で購入できる範囲であれば当然ながらリスクはかなり低くなります。いわゆるローリスクローリターンです。

あと価格が安い物件の方が利回りは高くなる傾向にあります。


例えば、賃料5万円で500万円であれば表面利回り12%

賃料7万円で700万円であれば同じく表面利回り12%となります。


ただ、3000万円の区分マンションで賃料30万円になるかというと、頑張っても15万円くらいで利回り6%となります。

ということで、低額帯を狙っていくと、利回りが2倍くらいになって、そこそこのリターンも見込めます。



【今回買った物件】


不動産業界で働いているというとよく「独自のルートで安く買えるんでしょ!」とか言われるのですが、私の場合はほぼネットで探しています。

もちろん、ごくまれに他の不動産会社とか、弁護士の先生などから安い物件の紹介を頂いたりもするのですが、今回の物件も普通にネットをみて購入しました。

探し方としては、私の場合700万円以下くらいで検索して、その中で賃借人がいて、利回りが高い物件を探すだけです。

もちろん空き部屋でもいいのですが、リフォームが必要だったり、借り手がつくまでの期間賃料が入らなかったり、貸すときも手数料がかかったりするので、手間のかからないオーナーチェンジを狙っています。


千葉県某駅16分(もう少しで東京都)

テラスハウス(木造連棟式)・・・いわゆる長屋みたいな感じ

木造2階建て 3K 46平米 築41年

賃料63000円、価格580万円 

表面利回り13.0%

2020年7月購入


一戸建てと違って、単独で建て替えができないし、マンションと違って鉄筋コンクリートではないので多少利回りは高くなります。

KIMG0875 - コピー

※写真が全くわからないかと思いますが、2階建て・木造連棟式です。



【価格交渉は・・・】

ネットで売りだされていた価格は680万円だったのですが、100万円値引きで580万円の交渉に成功しました。

資料請求の段階で、580万円になりそうであれば現金で購入したいという意思を伝えていました。


これによって全く値引きができなければ資料請求の段階で話が進まないし、現金と伝えたことで先方にも安心していただけてもらえたのかなと思っています。



この価格帯で注意しなければいけないのは、懇意にしている不動産会社にお願いしてはいけないということです。

ホームページに掲載している(直接売主様から依頼を受けている)会社に資料請求することで真剣に動いてくれます。




500万円だと、仲介手数料が一方から20万円ちょっとになりますので、売主・買主双方から頂けないと経費倒れになってきてしまいます。他業者経由だとなかなかスムーズに交渉ができなくなってしまいます。



【スムーズにいけば・・・】



表面利回りが13%となってきますので、固定資産税や修繕費、火災保険・所得税・住民税などを考慮しても利回りが10%近くになります。

そうすると、10年〜12年で全額回収できます。


もちろん大掛かりな修繕が発生したり、空室期間が長くなったりと様々なことがありますので、どうなるかはわかりませんが複数所有することによりリスク分散もできるのではないかと思っています。



【最後に・・・】

アベノミクスの株高で、都心に関してはここ数年不動産価格が上昇しています。

これがバブルかそうでないかは誰にもわからないかと思いますが、個人的には少し怖いかなと思っています。

そういった意味でも数百万円の価格帯はいいのかなと思っていまして、郊外で築古だとアベノミクスの恩恵もあまりない代わりに、大幅な価格下落もないのかなと思っています。


ということで、私は原則低額帯に絞って現金で買い進めているのですが、やり方はひとそれぞれだと思います。いろいろ勉強していただいて、ご自身に合った不動産投資をしていただけるのがいいのかなと思っています。



本日は以上です。

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更新日時 : 2020年09月05日 | この記事へのリンク : 




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