江東区周辺の中古マンション最新情報

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耐震補強をしているマンションはお買い得!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は耐震補強をしているマンションはお買い得!というテーマでわかりやすく解説いたします。

本日のお話はリノベーションしてあるマンションを買おうと思っている方や、中古マンションを買って自分でリノベーションしようと思っている方で、かつ、古くてもいいので、管理のしっかりしたマンションが希望という方には役立つ情報になってくるかと思います。

※動画もぜひご覧ください。

【1.新耐震基準と旧耐震基準とは?】

本題の耐震補強のお話の前に、新耐震基準と旧耐震基準についてご説明します。


1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認は審査が厳しくなり、震度6強から震度7の地震でも倒壊しないような構造基準が条件となりました。この時期以降のマンションを新耐震基準マンションといいます。

一方それ以前のマンションは旧耐震基準とよばれていて、震度5強程度の地震でも建物が倒壊しないような構造基準となります。

ここで難しいのは建築確認の時期ってスーモとかアットホームとかの売り物件情報には書いていませんので、その都度不動産業者に確認する必要があります。

昭和56年6月以前の建築であれば、間違いなく旧耐震基準なのですが、昭和57年とか58年くらいであれば微妙なところですので、マンション購入を検討される際は、その都度確認した方がいいと思います。


【2.旧耐震基準の場合は?】

旧耐震基準だった場合なのですが、決してダメという訳ではないのですが、一般的には新耐震に比べると当然耐震性能が低いということになってきます。その分価格はやや安くなります。

さらにピロティ(1階が駐車場で柱だけだったりするマンションです)構造だと面で支えることができないので、個人的には少し怖いかなと思っています。

私は現在8物件所有しているのですが、そのうち5物件が旧耐震基準です。個人的には極端に神経質になる必要もないのかなと思います。ただ1階がピロティになっている物件は保有していません。

【3.耐震補強をしていると管理も良好!】

ここ10年くらいなのですが、旧耐震基準のマンションで耐震診断や耐震補強を行うマンションもでてきました。

行政から補助がでるとしても多額の費用がかかるので、小規模マンションだとなかなか行えず、耐震補強を行っているのは、管理のいきとどいた大規模マンションがほとんどです。


修繕積立金が潤沢で、管理組合がしっかり機能していないとなかなかできないので、耐震補強を行っているということは、管理もしっかりしていると言っていいのではないかと思います。

物件によっては新耐震基準でも管理がずさんで、必要な修繕もできていないマンションもありますので、そういった新耐震基準の物件よりは旧耐震基準でも耐震補強を行っているマンションの方が安心だと思います。


【4.耐震補強のメリット】

耐震補強を行うと耐震性能がアップして、管理も行き届いている可能性が高いというお話をしましたが、他にも購入するメリットがあります。

新耐震基準だと住宅ローン減税が利用でき、10年間所得税とか、場合によっては住民税も還付されるのですが、耐震補強をしていると旧耐震であっても住宅ローン減税が利用できます。

あと、登記費用も軽減が受けられたり、不動産取得税も軽減が受けられたりするので、購入時の諸費用も変わってきます。


※他50平米以上とか、年収基準とか、諸条件があります。

※築25年を超えている場合は耐震基準適合証明書の取得が要件となります。


【5.価格への影響は・・・】

耐震性能が向上し、税制上の優遇も受けられて、良いこと尽くしなのですが、価格が極端に上がるかというとそうでもないような気がします。

これはデータをとっている訳ではなく、感覚でしかないのですが、極端に高くなっている印象はありません。


もちろん希望のエリアに耐震補強されているマンションがなければしょうがないのですが、耐震補強していないマンションとしているマンションが両方選べるのであれば耐震補強しているマンションの方がお買い得だと思っています。

【本日のまとめ】


昭和56年6月以降の建築確認取得マンションは新耐震基準、それ以前だと旧耐震基準となります。完成時期ではないのでご注意ください。

旧耐震基準の場合は当然ながら耐震性能が劣るということになりますが、個別の物件によっても変わってきます。

管理組合がしっかり機能していて、修繕積立金が潤沢じゃないと耐震補強できないので、裏返すと耐震補強を行ったということは管理体制が良好ともいえると思います。

耐震補強をしていると、住宅ローン減税など税制上の優遇もあります。ただメリットの割には価格にはそこまで反映されていないと感じています。

耐震もしっかりしていて、管理もしっかりしていて、税制の優遇も受けられるので、耐震補強を行っているマンションは個人的にはお買い得だと思っています。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。


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更新日時 : 2020年06月29日 | この記事へのリンク : 

不動産投資をするなら築浅か築古か?私は築古派です!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「不動産投資をするなら築浅か築古か?私は築古派です!というテーマでわかりやすく解説いたします。


※動画もぜひご覧ください。

前半は築浅と築古のリスクの違いについて

後半はそれを踏まえてどんな物件がいいかについて


ただしこれは私の考え方でして、全員に共通するわけではないのでこういう考え方もあるんだ程度で聞き流していただくくらいがちょうどいいかと思います。


【不動産投資のリスク】

不動産投資というと、一棟マンションやアパート、そして戸建てや区分マンションそして、倉庫とか店舗・事務所・駐車場などいろいろな種類があります。

そして土地以外、建物にはどんな種類であっても築浅と築古が存在します。

今回はその築年数にターゲットを絞ってみます。



私が考えるうえで、不動産投資は下記のようなリスクがあります。他にもまだまだあるのですが今回は説明を省略します。

1.空室リスク 

2.修繕リスク

3.値下がりリスク

この一つ一つについて築浅と築古を比較していきます。



【1.空室リスク】

一般的には空室リスクは築古の方が高いです。当然ですよね。多少賃料が高いとはいえ、新しくて、設備がしっかりしている方が人気があります。

これは決してくつがえせないことなのですが、空室になりにくいのは実は築古(ファミリーの場合)なんです。


ワンルームは別として、ファミリータイプの場合となります。賃料15万円とかの築浅物件は比較的転勤族の方が多い印象です。そうすると、3年とかで入れ替わってしまうケースが多いです。そうすると、空室期間が短いとしても3年ごとに募集をしなければなりません。

一方賃料9万円とかの築古物件は一度入居してくれると、10年とかそれ以上住んでくれる可能性があります。

ということで、一回入居者が決まれば築古は空室リスクが少ないともいえると思います。


【2.修繕リスク】

修繕リスクも当然ながら築古の方が高くなります。設備の補修・交換から水漏れなど大小さまざまなことが起こってきます。

一戸建ての雨漏りはどこから漏れているかとか、特定が難しかったり、けっこうな費用がかかるリスクがあるのですが、区分マンションの場合は雨漏りの心配は比較的少なく、あるとすれば給水管割れによる水漏れとかになります。


これに対しては火災保険(水もれ)と施設賠償責任保険(水もれ)で必ずとは言い切れませんが、対処できるケースが多いです。

で必ずとは言い切れませんが、対処できるケースが多いです。

設備に関しては10年を超えると一般的には交換時期になって
きます。新築で買った場合は10年くらいはなにも不具合がでないかもしれませんが、10年を超えると不具合がでてきて20年でも30年でも変わらないくらいかと思います。

それどころか、築浅は設備が多いので交換箇所が多く、築古は設備がそもそも少ないので交換箇所はすくなくなります。



【3.値下がりリスク】

値下がりリスクに関していうと、築浅の方が高いかもしれません。分譲マンションの例ですが1年ごとに1.5%程度値下がりしていきます。



築30年くらいまでは下がっていくのですが、そこからはほとんどかわりません。ということは築30年のマンションだとリフォーム代はかかるけど価値はこれ以上落ちないということになります。

一戸建てやアパートであれば更地価格を意識しておけば、これ以上さがらないという価格がある程度把握できると思います。




【総合的に判断すると・・・】

修繕リスクは築古の方があるものの、ファミリータイプであれば空室リスクと値下がりリスクはむしろ築古の方が有利な面もでてきます。

あと建物に関して知識があれば一戸建てもいいかと思うのですが、区分マンションの方が雨漏りとかのリスクは低くなります。




ということで、あくまでも個人的な見解なのですが、不動産投資をするなら築古の区分ファミリーマンション(35平米以上)がおすすめです。

ただし、築古はローンが組みづらいので頑張って貯金しましょう。都心から1時間くらい離れると1000万円以下で買える物件もけっこうあります。





【築浅の方が勝る点】

高年収のサラリーマンで、忙しいので手間はかけられないけど、不動産投資ローンが組める方の場合は新築がいいかもしれません。

10年くらいは手間がかからず、ローンも組みやすいです。





ただし、ローンを組むということはリターンも増えるけど、リスクも増えるということになります。

例えば自己資金1000万円で4000万円の物件を購入するとすれば、リターンも4倍になる代わりにリスクも4倍になるということです。

しっかり勉強するとともに、リフォーム会社とか、不動産管理会社などの専門家と連携し、突発的な修繕に耐えられるように手元資金を残しつつ不動産投資を楽しんで行いましょう。





【本日のまとめ】

不動産投資には様々なリスクがあり、空室リスク・修繕リスク・値下がりリスクなどがございます。

空室については空いた時は大変ですが、長くすんでくれるため築古・ファミリーは意外と低いです。




修繕リスクは設備はある程度想定できますが、雨漏りとかはやっかいかもしれません。

値下がりリスクはどの物件でもあるのですが、築30年超えたり、土地値ぐらいだと比較的下がりにくいといえます。




総合的に判断すると、築古の区分マンションが個人的にはおすすめしやすいです。

高年収のサラリーマンはローンの組みやすい新築の一棟で勝負してもいいかもしれません。

※あくまでも個人の見解です。




本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。



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更新日時 : 2020年06月15日 | この記事へのリンク : 

大企業の不動産担当者は今後の不動産市況についてどう考えているのか?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

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本日は「大企業の不動産担当者は今後の不動産市況についてどう考えているのか?」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

本日は大和不動産鑑定株式会社さんのアンケート調査の結果に関するニュースがありましたので解説させていただきます。


この調査はいわゆる不動産のプロであるREITや資産管理会社及び開発事業者だったり、一般事業会社や金融機関など不動産業界ではないが、不動産に精通している担当者が回答対象になっています。


あと調査期間が5月13日〜26日ということです。5月13日は日経平均が20,000円に回復してきたころで、そこから急上昇し5月26日時点では22,000円前後です。

本日6月11日時点は日経平均が23,000円前後を推移していますので、今であればもう少し強気な回答だったかもしれません。



概要





【投資意欲は?】

全体平均だと、買わない(様子見、終息後取得)は15%ということで、85%は条件にもよるが買うと答えています。ケースバイケースという回答が多いですが、これはいい情報(安い)が入れば買うということだと思います。

リーマンショック後のように融資が全くでないという感じではなさそうですね。


ホテルとかオフィスが様子見が多いですね。ホテルは訪日外国人旅行者などのインバウンド激減、オフィスはテレワーク拡大で需要が読みにくいことがあるようです。

商業(スーパーとかホームセンター)はコロナウイルス感染の影響を受けにくく、次いで物流やレジ(住宅)が傷が浅いという回答になっています。


投資意欲





【購入のハードルは?】

個人の方であれば、残業代が減ったとか、ボーナスが減ったとか、親からの援助がなくなったとかがあるかもしれませんが、法人だと次のようになります。


・投融資環境悪化

株価が下がったとか、融資がでないとかといったことになりますが、オフィスやホテルは60%近くの方が悪化していると感じているようです。逆にレジ(住宅)と物流は比較的影響が少ないようです。


・物件キャッシュフロー悪化

キャッシュフロー悪化は空室が発生したとか、賃料減額したとかで賃料収入は減少したということになりますが、物流だけ全く影響がなく、他は40%程度の方が悪化していると答えています。


・投資マインド悪化

ホテルだけマインド低下が100%で、他は40%〜60%です。インバウンドがある程度戻らないと、投資するには怖いかもしれませんね。あとはgoto キャンペーンで多少は好転するかどうかという感じですよね。

ハードル2




【物件の入れ替えは?】

ダメージのないセクターに物件を入れ替えるという回答も一定数はあるようですね。

ただ今入れ替えしようとすると、ホテルは安くしか売れないし、商業・物流は安くなっていないかもしれないし、そう簡単ではないと思います。



ということで今までと変わらないという回答が55%あるのもわかります。

株とかも下がってから売っても遅いですし、持っていれば戻ることもありますからね。

ポートフォリオ




【終息後は?】

やっぱり皆様が気にされるのは、終息後だと思います。

唯一価格が上昇するという意見があったのがレジ(住宅)でなぜか、2割の方が上昇と回答しています。同時に下がるも57%で両極端に分かれています。

住宅の場合は答えと同様に二極分化する可能性があるかもしれません。より都心なのか、郊外なのか。広さを求めるのか、立地を求めるのか、または両方なのか。


まだ答えはでていませんが、見向きもされないエリアが出る一方、人気エリアは上昇という可能性があるかもしれません。

3〜4月頃は都心にいても意味がない説もでましたが、ここ最近になって通勤時間を減らしたいとか、満員電車に乗らずに徒歩・自転車で通勤ができるエリアに引っ越したいというニーズが高まっているようにも感じます。




他だと、ホテル・オフィスは回復が期待できないとか、価格が下がるという回答が多くなっていて、物流・商業は変わらないという回答が多いです。

終息後




【不動産鑑定件数】





意外と興味深かったのがこのデータです。不動産鑑定って高額なので個人の方はほとんど利用せず、基本的には法人利用となります。



上場企業とかリートだと、株主に報告義務とかがありますので客観的な不動産鑑定評価額が必要になったりします。

緊急事態宣言中は通常の3割〜4割に減少したが、緊急事態宣言明けに7割程度まで回復したようです。




一般的には先に鑑定して、その後売買を行うので先行指標を示すバロメーターになっているようです。

恐らく、中古マンションよりも法人が扱う不動産の方が景気の影響を受けやすいと思います。

その法人の不動産鑑定が7割まで戻したということは、不動産需要だけ考えると、コロナショックの影響はそこまで大きくはなく、リーマンショックほどではないと考えられます。




もちろん、これから感染再拡大とか、大手金融機関の倒産とか、状況が一変することが起こりえないとは限らないのでみんなでソーシャルディスタンスを守って気をつけましょう。


先行指標





【本日のまとめ】

本日は大和不動産鑑定株式会社さんの新型コロナウイルス顧客アンケートの集計結果発表のニュースがあったので、解説いたしました。




15%は様子見(買わない)ではあるものの、いいものがあれば買うという回答が大多数。先が見通しにくいことからホテルやオフィスは厳しいようです。

一方、物流・商業・住宅は楽観的な回答が多いということです。

物流は一棟まるごと貸しているケースが多いのでキャッシュフローは全く悪化していない。



不動産鑑定評価件数は一時30%〜40%まで減少しましたが、緊急事態宣言明け70%まで回復していて、リーマンショック時に比べると影響は少ないと思われます。


本日は以上です。

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オリンピックで揺れる東京都中央区・売れ行き・平米単価推移!勝どき・晴海のタワーマンション価格は?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


本日は「オリンピックで揺れる東京都中央区・売れ行き・平米単価推移!勝どき・晴海のタワーマンション価格は?」というテーマでわかりやすく解説いたします。


※動画もご覧ください




【東京オリンピック開催延期の影響は?】

まずレインズの成約事例より中央区の中古マンション成約件数を調べてみました。今回は少しデータを絞り2005年築以降(築15年以内)で50屐腺隠娃悪屬箸靴討い泙后


2カ月ごとに分けています。コロナウイルスの影響により2020年4月〜5月の2カ月間は当然ですが、落ち込んでいます。

昨年4月〜5月と比べると約4割減です。毎年ゴールデンウイークがあるため成約数は減少します。


8月のお盆も不動産の動きは止まるのですが、8月〜9月は半期決算時期だったり、昨年は消費税増税の駆け込み需要があったりと件数としては多くなっています。

年末年始も止まるのですが、11月〜3月くらいが不動産の取引は活発になるので件数としては多くなっています。



ということで、中央区もコロナウイルスの影響で当然ながら成約件数が減少しているのですが、特別中央区だけが減少しているわけではありません。

ここからは推測ですが、中央区が注目されているのは東京オリンピックがあるからというよりは利便性だったり、将来性だったりするので開催延期とか仮りに中止になっても影響は少ないのではないかと予想しています。

成約件数



【最近の成約単価は】

次に中央区の成約崔渦舛鯆瓦戮討澆泙靴拭F韻犬茲Δ肪曖隠鞠以内・50屐100屬箸いα按鵑把瓦戮討い泙后しかしながら、2カ月だと数十件の成約件数となりますのでブレがでてしまうかと思いますがご了承ください。

結果としては、1年前の4〜5月103万円から12〜1月109万円をピークに今年4〜5月104万円と戻っています。



このデータだと5%くらい値下がりしたことになりますが、5月末の緊急事態宣言解除により、中古マンションの内覧数が急に増えてきましたし、株価も上昇していますので、現在はコロナ前と比べて同水準と予想されます。

成約平米単価





【まとめると・・・】

2カ月ごとの成約データをまとめるとこのようになります。

築15年以内の平均となりますので、平均築年数は2012〜2013年くらいになります。


平均像としては69屬らいで7500万円、築8年となります。

4〜5月は値引きが少しだけ多いできているようです。あと割合的にはごく一部ですが売り急ぎのお客様もいたり、価格変更したりで成約価格が下がったものと思われます。

月ごと





【個別のマンションはいくら?】

続いて個別のマンションのデータ1年分(2019年6月〜2020年5月)を集計してみました。この1年間でレインズに4件以上の成約登録があった物件をピックアップしています。

グレーが勝どきとか月島とか晴海とかの湾岸エリア、オレンジが日本橋とか築地とかのエリアです。


全体的に高いのですが、比較するとですが、湾岸エリアの方が安くなっています。マンションによってかなり差がありますが、日本橋エリアは崔渦腺隠横伊円、湾岸エリアは100万円前後というところになっています。


東京ミッドベイ・ザ晴海レジデンス・クレストシティレジデンスくらいまでが6000万円以下のご予算で探せそうな物件となります。

逆にブリリアザタワー東京八重洲アベニュー・パークシティ中央湊ザタワーは崔渦腺隠苅伊円超と高値で取引されています。


今回の調査で残念だったのは、月島駅直結のキャピタルゲートプレイスザタワーが取引数が少なく除外だったことです。崔渦腺隠械亜腺隠苅伊円くらいで取引されていて、湾岸エリアでは一番人気があります。

湾岸エリアでは勝どきビュータワーが崔渦腺隠横核円と高く、駅直結ということで希少性があるかと思います。


そして、2019年築とまだ新しいパークタワー晴海の113万円と続きます。

タワーで比較的お手頃なのはザ東京タワーズで崔渦腺坑桔円、順にザパークハウス晴海タワーズが100万円前後、勝どきザタワー・ドゥトゥールが110万円弱となっています。



日本橋エリアだと築15年のブロードシティ東京が崔渦腺隠娃伊円ちょいとエリアでは割安となっていますが、他は軒並み崔渦腺隠隠伊円超となります。

マンションごと



だいたいのイメージはつかんでいただけましたでしょうか。同じマンションでも階数・向きなどにより変わってきますので、個別具体的なお部屋について知りたい場合は直接お問い合わせください。


※同じデータですが、表が細かくなってしまいましたので、テキストでも記載いたします。

マンション名      平均成約価格(万円)    平均成約崔渦
東京ミッドベイ勝どき  5630            82.3
ザ・晴海レジデンス   5890            83.1
クレストシティレジデンス 5140           85.2
ザ東京タワーズ     7460            94.5
ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス 6960 97.8
ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス 6890 100.4
シティハウス月島駅前キャピタルコート 5720     101.3
ブロードシティ東京    7270           102.6
勝どきザ・タワー     7610           109.3
ドゥ・トゥール      7460           109.7
ウィルローズ東京イースト 7030           111.4
ウエリス茅場町      7250           112.5
パークタワー晴海     8740           113.6
オーベル明石町レジデンス 8210           118.2
勝どきビュータワー    7780           123.0
ザ・パークハウス日本橋大伝馬町 7590        126.1
プラウド日本橋三越前   7970           131.2
ブリリアザタワー東京八重洲アベニュー 10120     142.5
パークシティ中央湊 ザタワー 10380          147.8




【本日のまとめ】

本日は中央区の成約データについて調べてみました。成約件数は他のエリアと同様に半減しています。

成約価格は5%近く下がっているが、データ数が少ないため偶然なのか、実際に下がっているかは不明です。4月〜5月の緊急事態宣言中はやや値引き額が増えているが、6月以降は内覧数も増加しており、当面価格下落はないものと思われます。

個人的な見解として、中央区全体として街の魅力があるため、東京オリンピックの延期や仮に中止でも影響はないと考えています。

日本橋エリアは崔渦腺隠横伊円前後、湾岸エリアは100万円前後ということで全体的に高いが比較すると湾岸エリアの方が安くなっています。

勝どきエリアだと崔渦腺牽伊円ちょい、6000万円以下で探せるマンションもあります。

最も高いのはパークシティ中央湊 ザタワーやブリリアザタワー東京八重洲アベニューで崔渦腺隠苅伊円を超えていて人気があります。

本日は以上です。

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豊洲エリア・築15年以内のマンション全物件!成約平米単価の平均を調べてみた!

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本日は「豊洲エリア・築15年以内のマンション全物件!成約平米単価の平均を調べてみた!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

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【本題に入る前に・・・】

本日は6月8日(月)です。緊急事態宣言明けから2週間。中古マンションは内覧数が大幅に増えている印象です。

4月〜5月ステイホームで動かなかった方が動き出したり、コロナを機に引っ越しを考え始めたりとか様々ですが6月はもしかすると成約数が大幅増で価格もまさかの上昇なんていうシナリオもあるかもしれません。

3月中旬株価が16,000円くらいになったときは、まさかこうなるとは思ってもなく、わからないものですね。

ちなみに不動産業者間での情報だと、実需の居住用よりも投資用の方が問い合わせが増えているというお話もあります。


現状としては、コロナによって価格は下がっておらず、かといってまだ上がってもいないため過去1年の成約データをもとに豊洲エリアの個別マンションの成約平米単価を調べてみました。


【豊洲の全物件!平米単価を調べました!(築15年以内)】

昨日はタワーマンションに限定してしまっていたのですが、本日は豊洲1丁目〜6丁目において成約している物件をすべて調べてみました。

レインズの成約事例にて調べていますので、すべての取引ではないのですがある程度はカバーできているのではないかなと思います。


成約した時期は令和元年6月1日〜令和2年5月31日の1年間です。これから相場がどうなるかわかりませんが、これからさらに上がったりとか、下がった場合は参考にならなくなってしまうのでご了承ください。

ちなみにグレーが築10年以内・オレンジが築10年〜15年です。築10年超が多く、ここ5年で新築された物件は5物件しかないようですね。

1番高く取引されているのは、アーバンドッグパークシティ豊洲タワーBで平米単価112万円、築13年経過しても豊洲でナンバーワンとなります。

豊洲駅4分のブランズタワー豊洲が完成すると恐らくナンバーワンではなくなるかと思いますが、それでも人気ありますね。

画像1



ざっくりですが、

アーバンドッグパークシティ豊洲タワーB 平米単価110万円オーバー

タワーAとかパークシティ豊洲ザレジデンス・ザ豊洲タワーが平米単価100万円前後

スカイズ・ベイズが平米単価95万円前後

シティタワーズ豊洲ザツイン・シンボルやシエルタワー・パークタワー豊洲が平米単価90万円ちょい

フロントコート・プライヴブルー・オークプレイス・スターコートが平米単価80万円弱となります。

あとは、タワーだと低層階が10%くらい安くて、上層階は10%くらい高いようです。

タワーではない20階建て以下とかだと、低層階は5%くらい安くて、上層階は5%くらい高いという感じになりそうです。




ただ、かなりざっくり解説していますので、日当たり・眺望とか個別要因に左右されますので、もしもこの部屋がとかあれば直接お問い合わせください。


【気づいたこと】

豊洲ではだいたい70平米くらいが標準的な専有面積となっていますが、東京フロントコートは80平米を超えています。

テレワーク用のお部屋とかで80平米くらいほしいけど、ご予算がという方は東京フロントコートだと探しやすいかもしれません。

あとは、築10年以内がいいけど安くという方はオークプレイス豊洲やパークタワー豊洲という選択肢がいいかもしれません。


立地だけを考えれば豊洲シエルタワーが徒歩1分ということで希少性があります。豊洲ベイサイドクロスタワーのオープンでますます便利になることと思います。


ショップ & レストラン | 豊洲ベイサイドクロスタワー豊洲ベイサイドクロスタワーのウェブサイトです。ショップ&レストラン情報はこちらをご覧ください。www.toyosu-baysidecross.jp



【70平米換算価格は?取引数は?】

追加で、平米単価だけだとわかりにくいので、70平米に換算した価格も計算しました。単純に平米単価を70倍しただけですが、

スターコート豊洲が5250万円と一番安く、アーバンドッグパークシティ豊洲タワーBが7840万円と一番高くなっています。


成約件数は基本的に総戸数が多くなると、多いのですが、ツインやシンボルとか豊洲タワーが多いですね。あとはスカイズとベイズも多いです。

逆に東京フロントコートやプライヴブルー東京は少ないです。80平米前後とか広いお部屋が多いため、永住とまでは言わなくても長く住む方の割合が多いのかもしれません。


価格だけではなく、売りに出やすいかも重要かもしれません。


画像2




【本日のまとめ】

3月から5月は成約件数が大幅に減ったが、6月は回復しそうです。現状としては価格は下がっていなく、かといって上がってもいないという状況です。


物件ごとの平均平米単価はスターコート豊洲の75万円〜アーバンドッグパークシティ豊洲タワーBの112万円までけっこう幅があります。

大規模タワーが比較的高く、タワー以外の方がややお手頃感があります。


最後にあくまでも平均となりますので、お部屋位置によって、高層階は5%〜10%くらい高かったり、低層階は5%〜10%くらい安かったりしますのでご参考程度にお考えください。


本日は以上です。

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コロナショックで急増!リースバックって何?どんな方におすすめなの?

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本日は「コロナショックで急増!リースバックって何?どんな方におすすめなの?」というテーマでわかりやすく解説いたします。

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【リースバックとは?】

リースバックとは、自宅(一戸建てだったり、マンションだったりするかと思います)を売却した後、引っ越すわけではなく、賃貸契約を締結し、借りて住み続ける仕組みをいいます。

通常自宅を売却したら、引っ越し、明け渡さなければならないのですが、住み続けられるというのは人によっては大きなメリットですね。


【メリット】

一番大きなメリットとしては売却資金を得られるけど、引っ越さなくていいこと。売却して、お金は受け取りたいけど引っ越したくない方って一定数いらっしゃると思います。



例えば、ご自身の死後に家を残してもしょうがないが、今の家に愛着があるという方とかはいいと思います。売却して現金化できて、老後の資金にできるうえ、相続もスムーズになります。

あとは、経営者で現金を用意したいけど、なかなか金融機関から借りられないという方とか。不動産の売却ですので、審査はいらないのかなと思います。


そして、ご自身の資産ではなくなるので、固定資産税の支払いも不要となります。


【デメリット】

売却価格が安くなってしまうこと。買っても住めないため、購入者は不動産業者とか投資家に限定されてしまいます。

そうすると、当然ながら通常売れる価格に比べると安くなってしまいます。


ケースバイケースではありますが、一般投資家で良くても90%とか、不動産業者が買い取るとすれば70%とか良くても80%となります。

2000万円であれば、良くて1800万円、不動産業者だと1400万円くらいになってしまうということです。


そして、わかりませんが毎月10万円とかの家賃を払っていくような感じでしょうか。5年住んだら600万円の賃料を払うことになります。

もちろん所有していても管理費・修繕積立金・固定資産税などかかりますが、5年で600万円は大きいですね。

お金だけを考えれば、普通に売却して、600万円多く受け取って、今よりグレードの高いところに引っ越した方が得かもしれません。


【2013年にハウスドゥが開始】

リースバックの歴史が古いのはハウスドゥのようです。元ヤクルト監督の古田さんのコマーシャルを見たことがある方も多いのではないでしょうか。

同社のホームページによると、年間16,000件以上のお問い合わせがあるようです。通常のリースバックに加えて、将来的には買い戻すこともできるようです。


一旦お金を受け取って、あとで買い戻すということで考えるとシステム的には質屋さんと同じような感じでしょうか。

ただ、数か月とかじゃなくて、数年後という感じです。あと、質屋のように預かって保管するわけではなく、家賃をもらうといった感じです。

ハウス・リースバックとは │ ハウス・リースバック年間お問合せ16,000件以上!ハウス・リースバックとは、お客様が所有されているお家をハウスドゥ!が買い取り、売却後はリーwww.housedo.co.jp

ちなみにハウスドゥは最近急成長している会社です。直営店が一部で、ほとんどはフランチャイズとなっているようです。2019年6月30日現在で602店舗あるのですが、直営は19店舗ということで、わずか3%です。

ハウスドゥ





【コロナショックで続々参入】

先月くらいから不動産業者が続々と参入してきています。5月からケイアイスター不動産やポラスグループなどが開始しているようです。

詳しくは「住宅リースバックがにわかに活気づいている訳」という東洋経済さんの記事もありますのでご覧ください。

住宅リースバックがにわかに活気づいている訳 | 不動産新型コロナウイルス感染症の流行が続き、収入減などで生活資金の確保に悩む人が今後、増える懸念が高まっている。そうした状況下でtoyokeizai.net

最近だと、経営者で一時の資金繰りが苦しい方とか、生活費が苦しいという方とかで一定のニーズがあるのかなと思っています。



本来であれば、不動産を担保に簡単に100万円を借りられるとか、200万円を借りられるとか、低金利で不動産担保ローンとかが普及すれば選択肢も増えるのかなと思います。

もちろん不動産担保ローンって既にあると思うのですが、金利がけっこう高いと思うんですよね。個人的には不動産があるんだからもっと金利が低くてもいいのかなと思います。



ということで、私が家を売却するとすれば安くなってしまうリースバックにはしないと思いますし、大多数の方はしないと思うのですが、家への愛着があるという考えは当然あるかと思いますので、そういった方の需要は一定数あるのかなと思います。

【本日のまとめ】

リースバックとか家を第三者に売却した後、引っ越さずに借りて住み続ける仕組みです。

当然、通常の相場より安くなってしまうというデメリットがあるのですが、売却資金を受け取ることができ、愛着のある家に住み続けられるというメリットがあります。

ハウスドゥさんでは将来買い戻すことができるというシステムもあるようです。また、コロナショックでリースバック事業を開始する会社も増えてきているようです。

コロナショックによる資金繰りとか、コロナは関係ありませんが老後資金などで一定の需要はあるのかなと思います。

ちなみにお金だけを考えたらリースバックはすべきではなく、普通に売却し引っ越した方がお得です。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年06月06日 | この記事へのリンク : 

緊急事態宣言明け!東京都の中古マンション成約件数は回復傾向に!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


本日は「緊急事態宣言明け!東京都の中古マンション成約件数は回復傾向に!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

【中古マンションの内覧は増加傾向】

ご存知の通り、10日程前の5月25日に緊急事態宣言が解除されまして、経済活動が徐々に再開しつつあります。

中古マンションもお問い合わせ・内覧が増えてきている印象があります。ただ極力密にならないよう、換気に気を付けて行っていきたいなと思います。



そこで成約数も回復してきているのかが気になっていましたので、本日は東京都の日別の成約数を調べてみました。

東京都全域(23区+市)で1Rから億ションまですべての中古マンションを対象にしています。またデータはレインズ(東日本不動産流通機構)の成約事例を集計しました。


令和2年

ゴールデンウイークといいますか、ステイホーム週間明けの土日(9日・10日)は1日20件台だったのが、最終週の土日(30日・31日)は1日約120件と大幅に増えています。

ちなみに中古マンションの契約は売主・買主が一堂に会するので、土日という場合が多いです。お会いせず進めることもできるので今後は会わずに契約手続きを行うケースが増えてくるかもしれません。


ただ、このデータで増えたと単純に判断できるわけではありません。理由は2つあります。

これはお正月やお盆にもいえることですが、ゴールデンウイークは多くの不動産会社が休みとなり、成約数は減少します。

あと、毎月のことなのですが、月末になると取引数が増えます。裏を返せば不動産営業マンが毎月ノルマがあり、上司から怒鳴られ、焦って契約しているかもしれないという現われ(もちろんすべての会社がそうというわけではありません)ですが、前年と比較する必要があります。



【令和元年との比較】

赤のグラフが今年で、青のグラフが昨年となります。昨年もゴールデンウイーク中は成約件数が少なく、月末になるにつれて成約件数が上がっています。

比較すると、ゴールデンウイーク明けよりも月末の方が差が縮まってきれいるようにみえます。


令和元年2年




続いてこちらが1週間ごとの成約件数です。火曜から月曜までの1週間ごとに集計しています。

5月2週目は令和元年が7日(火)〜13日(月)、令和2年が5日(火)〜11日(月)前年同月比30.5%

いつものゴールデンウイークとは違い、不動産業者も働いてはいけない・お客様も内覧してはいけないような空気感もあったかと思います。

3週目43.3%、4週目52.7%、5週目70.1%

5週目は5月27日(火)〜6月1日(月)となりますが、成約件数が前年同月比の70%まで回復してきました。このタイミングでのご契約は恐らく23日(土)24日(日)に内覧した方が多いと思うのですが緊急事態が明けそうということで内覧が増えたタイミングです。



あくまでも私の予想ですが、この流れだと6月は前年比80%〜90%まで回復していくのかなと思います。

週別

【東京都以外は】

全体的な流れをつかむために東京都以外も調べてみました。

千葉県だけ前年同月比88%と高いのですが、概ね東京都同じで前年同月比で70%少し上回る水準となっています。


4月〜5月は全体的に半減していましたので、ある程度は回復してきているといえるでしょう。

ただ、コロナウイルスの新規感染者数が最近増えてきてしまっているので、ソーシャルディスタンスを取って、気を付けながら経済を回復させていきましょう。

エリアごと

【本日のまとめ】


コロナウイルスの新規感染者数の減少及び5月25日(月)の緊急事態宣言解除で東京都の中古マンションの内覧は増えてきている。

4月〜5月の成約数は約5割まで落ち込んでいたが、5月の最終週は前年同月比で7割まで回復してきました。


東京都だけではなく、千葉県・埼玉県・神奈川県も同じように7割以上と回復しています。

私の予想ですが6月は昨年の8〜9割くらいの水準まで回復するのではないかと思っています。今月中旬に検証し、ご報告したいと思います。

本日は以上です。

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更新日時 : 2020年06月05日 | この記事へのリンク : 

コロナショックで都心高額帯の中古マンションは成約数減少・価格下落か?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

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本日は「コロナショックで都心高額帯の中古マンションは成約数減少・価格下落か?」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

【1億円以上の成約件数】

このデータは都心だけに限らず、東京都全域の億ションの成約件数を調べたものです。

レインズ(東日本不動産流通機構)の成約事例を集計したものですので、登録されている物件のみとなります。ただ増減を調べることはできるのかなと思っています。

2019年3月と2020年2月が73件ということで最も多く、年度末である2月、3月がやや活発になっていることがわかります。

それ以外の月は概ね60件前後となっていて、時期によって1〜2割成約数が変わってきています。

皆様が注目しているコロナショック後ということですが、3月が49件(前年同月比67%)、4月が24件(前年同月比47%)、5月が26件(67%)となっています。

もちろん大幅に減少しているのですが、中古マンション全体としては取引数が半減していますので、億ションだけが減っているわけではなさそうです。

1億円以上



【7000万円〜1億円の成約件数】

同じように7000万円〜1億円の価格帯でも調べてみました。

月によってばらつきがありますが、毎月140〜150ぐらいでしょうか。


毎年お正月のある1月とお盆のある8月は成約件数が少なくなり、あとは土日が4回か5回でもけっこう変わってきます。

同様にコロナショック後ということですが、3月が145件(前年同月比70%)、4月が56件(前年同月比39%)、5月が68件(46%)となっています。

まだ確定的なことはいえませんが、億ションよりもこの価格帯の方が成約数の減少が激しいかもしれません。


ここからは、あくまでも私の主観ですが、7000万円〜1億円の購入層は年収2000万円前後の公認会計士・コンサル・会社役員系が多いと思うのですが、最も景気に敏感かもしれません。逆に1億円以上の購入層は経営者割合が増えると思うのですが、中には気にしないという方もいるかもしれません。


7000〜1億

【1年前・コロナ直前・直近の比較】

このデータは都心(千代田区・港区・中央区)の7000万円以上の成約データを集計しています。

1年前の2019年4月〜5月、コロナ直前の2019年12月〜2020年1月、そして、2020年4月〜5月です。

直近の平均像としては81平米・築14年で1億300万円ということになります。※7000万円以上の物件の平均です。

成約価格は1億700万円→1億500万円→1億300万円ということで微妙に下がり傾向かもしれませんね。

広さは78平米→79平米→81平米と広がってますので、成約崔渦舛諒が実勢に近いかもしれません。


その成約崔渦舛癸隠械庫円→135万円→130万円と下がっています。


ここで、平均築年数も直近の方が2年古くなっていますので、1年あたり1.5%減価していくという前提で補正します。なぜか1年たったのに、平均築年数は2年古くなっています。

一番右の築年数補正後の成約崔渦舛錬隠械緩円→133万円→130万円となります。


ということで、都心3区・7000万円以上の中古マンション価格は1年前と比較し3%が下落し、コロナ直前と比較し2%下落していることがわかります。

ただ難しいのはデータ数が数十件しかありませんので、もう少し長期で調べる必要があります。

集計データ



あと気になったのは値引き額です。

コロナ前は約230万円(成約前価格の約2.2%)の値引きでしたが、直近の4月〜5月は400万円(成約前価格の約3.7%)以上の値引きとなっています。今までのように売り手市場ではなくなってきているかもしれません。



【いい物件も見つけるには?】

ここからは私の推測ですが、新規売り出し物件数が減少していますが、緊急事態宣言下で内覧数が大幅に減少していることが価格交渉できた要因かもしれません。

5月26日の緊急事態宣言解除で中古マンションの内覧希望が増えている印象です。恐らく成約数も増えてくることと思われます。

6月は内覧数も増え、価格交渉も4月・5月のようにはできなくなるかもしれませんが、1年前と比べれば交渉がしやすいかもしれません。


いい物件を見つけるポイントは定点観測です。希望エリア・面積・予算を決めて、その条件で毎日スーモやアットホームを見てください。

そうすると、適正な価格相場がわかってくると思います。割高な物件はずっと売れず、適正な物件は売れていきます。

そして、へたに急ぐ必要はありませんが気になる物件が、適正額ででてきたらスピード感を持って動くのがいいかと思います





【適正額で売却を成功させるには?】

いつまでに売らなければいけないという制限をつけるのは極力やめましょう。売却期限までに売れないと最悪買取ということで、20%程度安くなってしまいます。

お部屋をきれいにして印象を良くして、引渡し日は成約から2〜3カ月とかできれば買主に合わせるようにしましょう。そうすれば無理に安くなってしまうということはないかと思います。


【本日のまとめ】

東京都の中古マンションは1億円超の価格帯も7000〜1億円の価格帯もコロナショックで成約数は半減しています。

比較すると、1億円超よりも、7000万円〜1億円の価格帯の方がより減少幅が大きい印象です。


価格はコロナショック前と比較し2%程度下落、価格交渉額も増えています。

今後はここまでの価格交渉はできないかもしれませんが、定点観測をしていい物件を探しましょう。

売却する方はいつまでという期限をつけず、余裕を持って売却活動をした方がいいと思います。

本日は以上です。

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更新日時 : 2020年06月04日 | この記事へのリンク : 

速報!2020年5月はどうなっている?中古マンションの成約数・平米単価

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

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本日は「速報!2020年5月はどうなっている?中古マンションの成約数・平米単価」というテーマでわかりやすく解説いたします。

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【成約件数】

まず成約件数ですが、4月同様に前年同月比で50%前後となっています。都心部は50%を下回っています。

ちなみに、都心エリア(港区・中央区・千代田区)城東エリア(江東区・墨田区・江戸川区)千葉エリア(千葉市・船橋市・市川市)といった感じで3つに分けて調べてみました。

ただ今年はゴールデンウイーク+土日4週あるのに対して、昨年はゴールデンウイーク+土日3週となりまして、今年は土日が1回多いです。実勢としては半分どころではなくもっと少ないかもしれません。

成約数




【成約坪単価】

4月と同様に5月も価格の変化は見られません。むしろ都心エリア・城東エリアは上昇しています。千葉エリアは下がっているといっても成約物件の平均築年数は1年古くなっていますので、実質的には変わらずとなります。

ちなみに、70平米換算価格で城東エリアは約4570万円(平均築19年)、都心エリアは7520万円(平均築20年)、千葉エリアは2030万円(平均築28年)となります。


都心だとすごいですね。築20年でも7000万円を余裕で越えていますね。こうなると、普通のサラリーマンでは手が届かない価格となってしまいます。

千葉エリアは新しい物件が比較的少ないせいか、都心よりも10年近く、平均築年数が古くなっています。


成約単価




【その他】

こちらが調べたデータとなります。黄色が今年で白が昨年となっています。

どのエリアも概ね、昨年が200前後の成約数、今年が100前後の成約数となります。


都心エリアは3平米以上広くなっていて、千葉エリアは2平米狭くなっています。

今回のコロナショックではテレワーク可能なデスクワークの方がダメージが少なく、それが平米数に影響している可能性もあるかと思います。


そして、成約前価格と成約価格の差が値引き額ということになります。

金額にすると、千葉エリアで50万円ちょい、城東エリアで100万円弱、都心エリアで200万円弱となっています。


だいたい2%〜3%となります。もちろん、価格交渉ができず満額で成約になっている物件があったり、もっと交渉できた物件もあります。

どこまで参考になるかというところですが、価格交渉する場合は一つの目安にしていただければと思います。


全体




【買う方はどうすれば・・・】

新規の売出物件はやや減少気味です。

価格はごく一部、売り急ぎの物件があったりするかもしれませんが、全く下がっていないといえます。

できれば急がずに好みにあった物件をじっくり待つというスタンスの方がいいかもしれません。


【売る方(単純売却)はどうすれば・・・】

緊急事態宣言が解除され、内覧数は大幅に増えていまして、成約数は今後増えてくるかと思います。3月〜5月に売るのを控えていた方はそろそろ売り始めてもいいのかなと思います。

というよりは、新規売り出し物件数が少ないので、ある意味チャンスといえます。

【お買い換え(売却+購入)の方は・・・】

先に買うということは決してしないでください。普通の物件で普通に売り出せば、今の時期問題なく売れると思います。ただ、いつ何が起こるかわからない状況です。


再度緊急事態宣言が起こらないとは言い切れませんし、パンデミックが決してないとはいえません。

ですので、お買い換えをされるのであれば、必ず売却先行で売れてから、購入に動くようにしましょう。そうすれば、仮住まいとかあるかもしれませんが、ダブルローンで身動きがとれなくなるといった悲劇は起こらないかと思います。

【都心離れは進むのか?】


ちまたでは今後は都心に住む意味がなくなり、これからは郊外という意見もちらほら出てきていますが、まだ状況は読めないのかなと思います。

私は2つシナリオがあると思っていまして、テレワークがどんどん進んで、例えば通勤は週1回とかになれば、満員電車もなくなりますし、郊外の住環境の良いところに住むという方が増えるかもしれません。


ただし、テレワークがごく一部だけへの普及に終わり、通勤地獄が何も変わらないとすると、逆に徒歩や自転車で通勤できる都心により集中する可能性もあるのかなと思っています。


当然ながら、前者のシナリオが望ましいのは言うまでもありません。

ただ、会社ってなかなか変われないような気もしていまして、社長が2,30代の若い会社はテレワークが当たり前になるが、多くの日本的で古い会社は当たり前にように、満員電車で普通に通勤しているかもしれません。

【本日のまとめ】

2020年5月の中古マンションは成約数は4月同様に約50%、成約単価は横ばいとなっています。

成約件数は減りましたが、新規売り出し件数も減っているので、バランスが取れているといえそうです。

あとは、都心エリアが3平米ほど広くなって、千葉エリアは2平米ほど狭くなっています。


そして、実際のご提案ですが、買う方にとっては新規売り出し物件が少なく探しにくい状況かもしれません。ただ金利も低く悪い時期ではないので、いい物件があれば動くというスタンスで探しましょう。

売る方にとってはいいタイミングかもしれません。緊急事態宣言も明けて、購入希望者は多く、売り物件が少ないという状況となっていますので、3月〜5月に売り控えをしていた方は、そろそろ動き出しましょう。

ただし、お買い換えの方は先に売却するようにしましょう。いつ何が起こるかわかりませんので、先に購入しダブルローンになることだけは避けましょう。


都心離れが続くのか、さらに都心に集中するのかは今のところ未知数です。ただ10年とか20年の長期で考えると都心離れがあるかもしれません。

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更新日時 : 2020年06月03日 | この記事へのリンク : 

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更新日時 : 2020年06月01日 | この記事へのリンク : 




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