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2020年9月フラット35金利は横ばいか!?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。


本日は2020年9月フラット35金利は横ばいか!?というテーマでわかりやすく解説いたします。

9月にフラット35を借りる方や、今後マンションを買おうと思っている方はぜひ最後までご覧になってください。

1.フラット35機構債表面利率

2.日本国債10年利回り

3.フラット35金利は?

4.本日のまとめ

という流れでお話を進めていきます。




1.フラット35機構債表面利率

第160回のフラット35機構債の表面利率が8月21日に発表されました。

先月よりも0.1%上昇し、0.37%です。

フラット35既発債

この機構債の表面利率は重要でして、フラット35金利の原価となっています。

言い換えると、この機構債の表面利率によってフラット35の金利が決まってきます。

ということで、9月のフラット35金利は横ばいかもしれないのですが、0.01%くらい上がってしまうかもしれません。


9月にローンを借りるという方もいらっしゃるかもしれませんが、大幅な上昇はないですのでご安心ください。かといって残念ながら大幅に低くなることもありません。


2.日本国債10年利回り

1で説明したフラット35機構債表面利率はどのように決まるのかというと、日本国債10年利回りが原則ベースとなっています。


コロナショックの2020年3月〜4月にかけて、-0.15%〜0.1%と0.25%くらいの振れ幅があったのですが、その後は落ち着いています。

ただ微妙に上がっていて、日々変動しているのですが、5月の0.01%くらいから8月は0.04%くらいと0.03%くらい上がっています。


10年日本国債利回り

ということで、10年国債利回りやフラット35の機構債をチェックすれば来月のフラット35金利がだいたいわかってきます。




3.フラット35金利は?

ではフラット35の金利はというと、機構債と連動していますので、横ばいか0.1%の上昇ということになる可能性が高いです。

35年返済・団体信用生命ありだと、1.31%か1.32%くらいでして、ここから大幅にずれることはないかと思います。



あとはプランによっても変わってきます。

20年返済以下のプランを選んだり、団信に加入しなければ(旧団信)金利は低くなります。

その他、フラット35Sの基準を満たせば一定期間限定ですが、0.25%低くなったりもします。



フラット35金利推移

20年以下にすると、毎月の返済はけっこう上がってしまったりするので、途中で返済が苦しくならないよう、余裕を持った資金計画を考えましょう。

また、団体信用生命がないと、万が一の死亡・高度障害などでも返済は続きますので注意しましょう。




ちなみに3000万円借りた場合は下記の通りです。ボーナス返済は入れていません。

借入 3000万円 金利 1.31% 35年返済 毎月89,088円

借入 3000万円 金利 1.24% 20年返済 毎月141,204円

20年返済にすると金利は低くなるのですが、毎月の返済額は大幅に上がってしまいます。



ご年収・ご年齢など考慮し、無理のない返済計画で進めましょう。

4.本日のまとめ

9月のフラット35金利は横ばいか0.01%上昇で、1.31%か1.32%になってきそうです。

これは、ベースとなるフラット35機構債表面利率が0.01%上昇しているからです。


そして、フラット35機構債表面利率は日本国債10年利回りに連動していて、この国債利回りも微妙に上がっています。

ということで、9月に関してはフラット35の金利が大幅に上昇することもなければ、下がることもなさそうです。



個人的には当面は低金利が続くのではないかと予想しています。

※あくまでも個人の見解です。



本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。


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更新日時 : 2020年08月27日 | この記事へのリンク : 

2020年6月、フラット35金利ほぼ横ばい?!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「2020年6月、フラット35金利ほぼ横ばい?!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

フラット35と変動金利のどちらがおすすめか、私の考えを解説しますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。

6月に住宅ローンを組もうと思っている方もちろん、これからマンションを買う方や、興味だけはあるという方など、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。



【フラット35の原価】

フラット35の原価である住宅金融支援機構の機構債の条件が昨日決まりました。

表面利率で0.34%です。簡単に言うと、住宅金融支援機構は機関投資家にフラット35の債権を0.34%で売るということになります。


先月と比較すると、マイナス0.01%となります。ほぼ横ばいというか微妙に下がっているのですが、この利率は10年物国債利回りと連動しています。



機構債

その10年物国債利回りはというと、毎日変動していているのですが、0%前後で推移しています。恐らく毎月中旬〜20日くらいの時点になるかと思うのですが、少しだけ下がっています。

これによって、機構債の表面利率も0.01%さがって0.34%となったようです。



国債利回り





【フラット35の金利は?】

順当にいくと、2020年5月の1.3%から1.29%へ下がることが予想されますがピッタリ同じように連動するとは限りません。

ということで、1.3%で変わらずか、1.29%とかその前後になってくるかと思います。


1.2%に下がるということはありえませんし、1.4%になってしまうなんていうこともありません。


※りそな銀行フラット35 

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【利息を減らすには】

フラット35は様々な金利プランがあります。

20年以下の返済期間にすると、0.07%金利が下がります。

団体信用生命保険がいらないという方は0.2%下がります。

フラット35sが適用されると中古マンションの場合、当初5年間0.25%下がります。


フラット35sは浴室に手すりがあれば適用されますので、なければつけて金利を下げましょう。ただ万が一の死亡や高度障害でローンがなくなる団体信用生命はあった方が安心かと思います。

返済期間20年以下にするかどうかで迷う方もいらっしゃるかもしれませんが、新型コロナウイルスによる緊急事態宣言とか、リストラとか、地震とか何が起こるかわかりませんので、ぎりぎりの資金計画で、なんとか20年返済というのはおすすめできません。

余裕を持った資金計画で検討しましょう。そして貯金がたまったら繰り上げ返済をしていきましょう。


【民間金融機関の住宅ローン金利は?】

メガバンクや地方銀行・信用金庫の住宅ローン金利にも少しふれておきます。

変動金利は短期金利と連動していますので変わらないかと思います。


2年固定とか5年固定とか10年固定とかの一部期間固定金利は円金利スワップレートに連動しているのですが、こちらもほぼ横ばいか微妙に下がっている傾向にあるようです。

ということで、民間金融機関の住宅ローンもほぼ横ばいの可能性が高いです。


【実際の返済額は?】


例えば3000万円を借りた場合なのですが、

変動金利で金利0.5%の場合は毎月77,875円となります。

一方フラット35で金利1.3%で借りた場合は毎月88,944円毎月11,069円高くなります。

35年返済・ボーナス返済なしの場合です。


皆さん、途中で繰り上げ返済したり、途中で売却したり、35年間払い続ける方って、実はそんなにいないかと思うのですが、

仮に35年払った場合の利息総額は変動金利は2,540,766円フラット35 7,356,564円ということで、差額は4,815,798円となります。


ちなみにフラット35sで当初5年金利が1.05%だと利息総額は6,968,971円となり、少し差が縮まります。

ということは、フラット35は金利が変わらなくて安心とはいっても、約450万円近くを余計に払わなければならないということになります。

言い換えると、金利が変わらなくて安心という保険料を約450万円払っているということになります。


もちろん、今後大幅に金利が上昇することになればフラット35の方が得ということになりますので、これから住宅ローンを組む方は慎重に考えて検討しましょう。


【私の場合は?】

私も住宅ローンを普通に組んでいるのですが、変動金利で組んでいます。

もちろん、今後上がらないという保証はないのですが、過去でいうと、私が大学を卒業して就職した24年前から変動金利はほぼ変わっていません。



そして、私が新卒だった24年前は新築マンションのほぼ購入者全員が固定金利の住宅金融公庫(フラット35の前身)で借りていたのですが、実は変動金利の銀行で借りた方が得だったかもしれません。

変動金利が上がる時というのは、大幅な経済成長国が破綻しそうな大幅な景気後退のどちらかの時なのかなと思っているで、個人的には当分変わらないのかなと思っています。



日本で考えると、10年、20年は経済成長も破綻しそうな程の景気後退も両方ないのかなと思っています。

ということで個人的には変動金利がおすすめなのかなとは思っています。

※あくまでも個人の見解ですので、ご参考程度にお考えください。


【本日のまとめ】

フラット35の原価である機構債は0.35%から0.34%に下がりました。

2020年6月のフラット35金利は同じか、微妙に下がる可能性が高いです。

民間金融機関の変動金利や一部期間固定金利も横ばい(微妙にさがるかも)になりそうです。

総返済額で考えると、固定金利の分フラット35の方が高くなります。

将来のことはわからないのですが、変動金利が上がらないと予想する方は変動金利の方が得になります。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年05月22日 | この記事へのリンク : 




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