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2020年5月、中古マンション成約動向発表!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「2020年5月、中古マンション成約動向発表!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

【1.全体像としては・・・】

まず首都圏の全体像としては、平米単価プラス0.4%となります。

こちらのデータは公益財団法人東日本不動産流通機構が毎月発表しているものです。

詳細はレインズデータライブラリーで確認いただけます。

TOP | REINS TOWERwww.reins.or.jp

取引数はマイナス38.5%と悪いのですが、4月よりは少し良くなっていますね。5月は日経平均が20,000円〜22,000円と安定していたことで、心理的にも落ち着いたのかもしれません。

築年数は平均23.07年から21.63年と1年半くらい新しくなっています。1年半新しくなると2%ちょっとくらいは平均を押し上げる効果があるので、実質の平米単価はマイナス2%くらいかもしれません。


少し気になったのは専有面積です。テレワーク部屋で広いところという話がテレビとか、ネットニュース・ツイッターで散々聞いたのですがマイナス1.3%ということで逆に狭くなっています。

もちろん親と同居していて独立したとかだったり、セカンドハウスを買って二地域居住するのであれば狭いところを買っていても、実質的には広くなっているのですが、個人的な推測では恐らく少数だと思います。



ということは、実際は広いところに住みたいという希望はありつつも、予算の壁があり、広さは我慢しているという傾向がありそうです。

概要

【2.エリアごとの成約件数】

成約件数

続いてはエリアごとの成約件数です。多摩エリアだけは30%減なのですが、他は概ね40%減くらいになっています。

特に都心がどうとか、郊外がどうとかということはなく、全体的に落ち込んでいるようですね。


ここからは個人的な予想なのですが、5月25日の緊急事態宣言解除により、中古マンションの問い合わせ・内覧が急増していますので6月はどこまでかはわかりませんが、大幅に回復しそうです。


【3.エリアごとの平米単価】

平米単価は区部がプラス2.7%、千葉県がマイナス8.4%となっています。

23区については、昨年4月〜11月にかけての半年で5%くらい価格上昇しています。

日経平均も昨年4月22、000円に届かないくらいのところから昨年11月の24,000円と1割ちょっと上昇しています。

最近はというと、コロナ前と比べると2%くらい下落している印象なのですが、1年前と比べると、5%上昇していたので、差し引き3%上昇といった感じになると思います。


成約単価



千葉県はマイナス8.4%下落となっていますが、平均築年数が前年同月比3.1年と古くなっています。そうすると1年あたり1.5%減価と想定すると、4.65%となり、実質は3.75%下落となります。

ということで多少条件は妥協しても、無理ない負担で購入したいというニーズが増えているということなのかもしれません。

千葉エリア




【4.都心・城東の成約状況は?】

これデータは上段が都心3区(千代田区・中央区・港区)、下段が城東エリア(台東区・江東区他)となっています。

両エリアとも1年前よりは上がっていますが、コロナ直前の11月とかと比較すると、やや下落しています。

同様に気になったのは平米数です。都心3区や城東エリアも全体と同様に専有面積が減少しています。


成約エリア




【5.都心・城東の在庫数は?】

こちらは在庫数(売り出し中物件数)となります。

城東エリアは微妙に増加傾向です。在庫数が増えるということは供給が増えるということですので、需給関係から価格下落圧力となりますが、価格に影響がでるほどの増加ではなさそうです。


一方都心3区は成約数が減少しているのですが、新規売り出し物件が減っているので、在庫数は大幅に減少しています。

都心部で少し異常なのは、在庫物件と成約物件の平米単価の違いです。

都心3区は成約平米単価110.41万円に対して在庫は146.85万円と約25%の大きな開きがあります。ただ価格交渉幅って2%〜3%くらいです。

仮設としては相場より高値で出していて売れていないお部屋があったり、相場であっても高額帯は売れていないということがあるかもしれません。この辺は今後検証していきたいと思っています。


ちなみに在庫の平米単価は緊急事態宣言中も上がり続け、1年前より10%程度上がっています。半年前と比べても5%上昇ということになります。

一方城東エリアは成約平米単価61.69万円に対して在庫は64.28万円と約4%しか開きがなく、適正価格で売り出されている物件の割合が多いという見方ができるかもしれません。

在庫数

【本日のまとめ】

本日は5月の成約動向が発表されましたので、その解説をさせていただきました。

成約件数は約40%減少と、4月よりは少し回復しました。緊急事態宣言明けの6月は大幅に回復しそうです。

テレワークで広さを求める傾向があると予想されましたが、むしろ専有面積は狭くなっていて、その傾向はみられません。

成約平米単価はエリアによってまちまちなのですが、昨年の11月くらいとと比較すると全体的に2〜3%下がっているような印象です。

千葉県は成約単価が下がっているが、平均築年数も3年程度古くなっているなど多少条件を妥協して、負担を軽くしている傾向にあります。

都心3区は在庫数(売出中物件)が大幅に減少していますが、売り出し価格と成約価格に大幅な乖離があるという傾向となっています。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。


最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年06月12日 | この記事へのリンク : 

2020年4月首都圏中古マンション市場の実態!成約数?成約価格?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「2020年4月首都圏中古マンション市場の実態!成約数?成約価格?」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください

出典:公益財団法人 東日本不動産流通機構

今後のマンション価格に対する予想の解説もしますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。

首都圏でマンションを所有している方はもちろん、これから売りたい方や買いたい方、興味のある方など、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。


※極力客観的な解説をしたいと思っていますが、私の本業は中古マンションの仲介です。どうしても仲介業者としてのポジションでのトークが入ってしまうかもしれないということを事前にお伝えしておきます。

【2020年4月の成約状況】

まず、成約件数は前年同月比マイナス52.6%ということで半分以下に落ち込んでいます。平米単価はマイナス4.5%、価格はマイナス5.8%と約5%落ち込んでいます。


ただなぜか、1年前と比べて平米数が1.4%狭くなり、築年数が2.62年古くなっています。

築年数が1年古くなるごとに1.5%減価すると仮定すると、中古マンション相場が変わっていなくても1.5%×2.62年よりマイナス3.93%となります。単価がマイナス4.5%ですので、相場が下がったというより、古くなった分下がったということになります。

ということで、築年数まで考慮すると、相場は変わっていないのですが、先行き不安から、多少狭かったり、古かったりしても、価格を重視しようという傾向があるかもしれません。

私の予想ではコロナショックによるテレワーク増加で広いお部屋が好まれると思いきや、今のところ、そうはなっていないようですね。

今のところ、テレワーク用のお部屋を欲しいという需要よりも、負担を減らしたいというニーズの方が高まっているということかもしれません。


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【エリア別の成約件数・成約平米単価】

エリア別だと、埼玉県だけマイナス40%と他のエリアより減少率が少ないが、この理由は不明です。

もしかすると、観光資源がもとから少ないため、ホテルが少なくダメージが少ないとかの理由があるかもしれませんが、たまたま今月が減少率が低かっただけかもしれません。

※埼玉もいろいろな観光名所があり、あくまでも主観であり、少ないか客観的な根拠はありません。

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価格は千葉県だけ10%超の下落となっています。この理由も不明です。

限られたデータとなるので、1カ月だとどうしてもバラツキはでます。23区はマイナス1.6%と大幅な値崩れは起こっていないようです。

都心の高額帯から下がっていくと思っていたのですが、逆に千葉県とか神奈川県の横浜・川崎以外のエリアとかの郊外の方が価格下落率が高いです。

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【新規登録・在庫件数】

新規登録数は18%の減少となります。一旦レインズから削除して掲載しなおすと、新規登録となりますので正確な数はわかりませんが、18%どころではなく、もっと減っていると思います。

新居への引っ越しが完了して、ダブルローンになってしまうから売り出すという方も一定数いらっしゃるかと思います。売る方が全くいないなるわけではないので、ある程度減るというのは、当然の結果だと思います。


成約数が半分に減っているのに、在庫件数のマイナス2%というのは、売却活動を中止する方もいたり、新規で売り出す方が減っているということです。

当然ながら在庫件数が増えると供給過剰となり、価格下落圧力が高まりますが、在庫件数がマイナス2%となりますので、この点だけを考えると大幅な値崩れはないかもしれません。


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【過去2年の推移】

赤の折れ線グラフが成約平米単価の前年同月比上昇率

赤の棒グラフが成約平米単価となります。

中古マンション価格はピークを迎えたような印象を持っていましたが、消費税増税後も上昇していました。これはフラット35の金利が下がったことも一因としてあるかもしれません。

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【今後はどうなるのか?】

新型コロナウイルスによる自粛期間や、収束までの期間によるところが大きいといえますが、すぐにワクチンや特効薬ができるということはなさそうです。

そう考えると、リストラや倒産も増えたりするかと思いますし、大企業もボーナスカットとか、残業代カットとかなど、じわじわと影響がでて、価格下落となってくるかもしれません。



マンション価格は日経平均に連動したり、需給の影響を受けたりとか、新築物件数の減少とか、新築価格とか、金利など様々な要素が入り混じって価格形成されます。

そうはいっても、購入者の所得が減少すれば影響はでてくるかもしれません。

【本日のまとめ】

公益財団法人 東日本不動産流通機構より、2020年4月の成約状況データの発表がありました。

成約数は半分以下、価格はマイナス5%となります。しかしながら築年数が2.6年古くなっていますので、相場が下がったというより、古くなった分下がったという感じです。

エリア別だと、埼玉県が減少率が少なく、千葉県が価格下落率が高いという結果になっていますが、原因は不明であり、偶然か何かの事情があるかは今後の推移をみて判断していきたいと思います。

在庫数はマイナス2%ということで、物件数は減少しているので、大幅な値崩れは考えにくい。

ただ個人的な長期予想としてはボーナスカットなどによる所得の減少でマンション価格は全般的に下落する可能性が高いと予想しています。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

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更新日時 : 2020年05月16日 | この記事へのリンク : 




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