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コロナショックでも中古マンション価格が下がらない理由!リーマンショックとの違いは?!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日はコロナショックでも中古マンション価格が下がらない理由!リーマンショックとの違いは?!というテーマでわかりやすく解説いたします。



※動画もぜひご覧ください。

【リーマンショックでマンション価格が下がった理由】

リーマンショック時、中古マンション価格はどうだったのかというと、都心3区で約20%下落、首都圏全体だと約10%下落といった感じでした。



グラフだと、赤が都心3区で平米95万円から75万円くらいに下がり、黄色が首都圏全体で平米41万円から37.5万円です。

ちなみにJリートは緑で69%下落(3分の1以下)、日経平均も55%下落(半分以下)と大幅に下がっています。



スライド3

その時私は渋谷区・港区など都心で中古マンション仲介を行っていたのですが、完全に動きが止まったという感じでした。

今考えると貴重な経験ができたと思っています。


リーマンショックにより株価が下落し、都心部では株で損している方が多かったです。

それまでは普通に自己資金入れて買う方が多かったのですが、株で損したから自己資金なしで買いたいという要望が急に増えました。メガバンクもそれまでは100%ローンを普通に組めたのですが、属性によっては自己資金10%とか20%とかいわれるようになったり、優遇幅が悪くなったり、住宅ローンもけっこう厳しくなりました。



そもそも株価が半値以下になると、消費マインドも当然下がるし、不動産価格が下がるのではないかということで、問い合わせ数も減りました。

ということで、中古マンション価格はいろいろな要因があるのですが、株価と融資(自己資金や金利)の影響は大きいです。



【リーマンショックで不動産業者が動かなくなった理由】

今度は不動産業者ですが、動かなかったというよりも、正しくは動けなかったですね。

中古マンションの場合は売主・買主ともに個人というケースも多いのですが、大掛かりなリフォームが必要だったり、都心で100坪の土地だったりすると不動産業者が下取りするケースが多くなります。



リーマンショックの時はどこの不動産業者も融資が完全にストップし、土地やマンションを買えなくなりました。そして、かかえた在庫がなかなか売れないということでバタバタと倒産していきました。

投資用の一棟マンション・アパートも融資がストップしました。その時一番強かったのが現金客でした。3割引きとかで買えたのも投資家の競合が全くなく、在庫が大量にあったからです。


こちらの資料でも2008年から2009年にかけて融資が減っています。

ちなみに2017年くらいからは不動産業向け新規融資が減少傾向にあります。これは不動産価格が高騰しましたので、やや融資が厳しくなっているということがあるかと思います。





不動産業向け貸し出し

詳しくは下記参照ください。

金融システムレポート(2020年4月号) : 日本銀行 Bank of Japanwww.boj.or.jp

【コロナショックで投資家のスタンスは?】

このデータはJLLさんの資料でして、4月末・デベロッパーとかリート担当者とかいわゆる不動産のプロへのアンケートとなります。

結果としては今年末にかけての物件取得価格水準は5〜15%下落ということで下がっています。




ただ、リーマンショック時のように買えないかというと、価格調整があれば新規投資を積極的に行うと回答しています。

ということで、もちろん安く買いたいという意向はあると思いますが、多くの業者は買い控えではなく、積極的に買いたいというスタンスのようです。


投資スタンス

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【私の予想は?】

5月31日現在での考えなのですが、中古マンションに関しては下がらないと予想しています。

理由としては2点あります。



1点目は株価が下がっていないことです。中古マンション価格は日経平均株価に近い動きをします。都心部で日経平均が半値になったら、20%下がるとか、都心以外だと、10%下がるとか。

逆に日経平均が倍になったら、都心部は20%上がり、都心以外は10%上がるとか。

そう考えると、金融緩和により日経平均株価は22,000円近くまで戻し、直近高値の24,000には届かないものの、1年前と同じ水準で全く下がっていないといえます。


2点目は融資が厳しくなっていないことです。住宅ローンに関しては融資が厳しくなっている印象がありません。もちろん銀行員のテレワークで時間がかかったり、スムーズに進まないことがあるかもしれませんが、100%ローンも普通に組めるし、金利優遇も変わっていないようです。


この2点がリーマンショック時と大きく違う点です。

ただし、私も3月中旬はリーマンショックを超えて、不動産が大暴落する予想していましたし、

5月上旬とかでも1割くらいは下がるだろうなと予想していました。


ということで、先のことはわからないということですが、今現状はコロナの新規感染者数も落ち着いていますし、実は下がらないのではないかと予想しています。

【本日のまとめ】

リーマンショックで中古マンション価格が下がった理由は日経平均株価の下落と住宅ローンの融資が厳しくなったことです。株価が半値以下になり、購入需要が減ったうえ、住宅ローンも厳しくなったという流れです。

同時に不動産業者への融資もストップし、在庫が売れず倒産が続出しました。高額帯の不動産を買えたのは現金客のみという感じでした。


コロナショックで投資家のスタンスは安くなれば買いたいという方向性です。ただ融資は問題ないようで、条件付きながらも積極的に買いたいという業者が多いです。誰も買えないというリーマンショック時とは大きな違いです。

私の予想ですが、中古マンション価格は下がらないと予想しています。日経平均株価も1年前の水準に戻り、住宅ローンも厳しくなっていないからです。ただし、状況が変わることもあるので日々最新の情報を入手したいと思っています。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

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更新日時 : 2020年05月31日 | この記事へのリンク : 

テレワークで変わりゆく不動産市場!3LDK+プラスα

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

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本日は「テレワークで変わりゆく不動産市場!3LDK+プラスα」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください

【テレワーク実施率】

やっと東京都も緊急事態宣言が解除され、マンションの内覧希望なんかもちらほら入るようになってきて、中古マンション市場も動きが良くなりつつあります。

そんな中でテレワークという言葉が一般化してきました。もちろん店舗の販売の方とか、宅配業者の方などテレワークが難しい方も多いかと思いますが、会社員・公務員などのデスクワーク中心の方への調査では約半数近くがテレワークを実施しているようです。

不動産業でも、テレワークの方が多くなり、恐らくテレワークの方が快適で仕事がはかどるという方も多いのではないのでしょうか。

キャプチャ

時期としては学校休校宣言後の3月とか、緊急事態宣言後の4月にテレワークを始めたという方が圧倒的に多く、

業種だとやっぱり、マーケティング・WEB系が実施率が高く、20代だったり、大企業の方が実施率が高い傾向です。




業種

「新型コロナ禍を受けたテレワーク×住まいの意識・実態」調査

出典:株式会社リクルート住まいカンパニー

詳細は下記ごらんください。

タイトル未設定www.recruit-sumai.co.jp

【テレワークを行う上での不満及び改善希望】

今まで会社へ通勤していたものが、いきなりテレワークになったので不満が全くないわけはありません。

一番多い意見はオンオフの切り替えとのことです。続くのは仕事用のスペース・デスクがない・備品が十分ではない・収納スペースなどと続いています。


テレワークが今後も続くとすれば、デスク・備品などは準備できると思いますので、問題はスペースということになります。

1部屋仕事部屋が欲しいとか、リビングにテレワークスペースが欲しいとか、いろいろな意見があるかと思いますが、今まで生活だけに使っていた自宅が突如仕事場兼用になったので、そんなスペースはないという方も多いのではないのでしょうか。


不満

同様に改善したい点については、当然ながら不満の解消ということで、部屋をつくりたい、デスク・収納スペースが欲しいという意見が多くなっています。

改善

【アフターコロナ、住宅に対する希望】

今後

特に変更したいことはないという意見が約半数いるものの、独立空間がほしいとか、リビングに間仕切り可能なスペースがほしいという意見も一定数いらっしゃいます。

今後2

そして、ご予算もあるので実際に引っ越しするかは別として、賃貸住宅にお住まいの方の約3割が住み替えを検討したいと答えています。

持ち家でも2割の方が住み替えを検討したいと考えているようです。通常は持ち家で引っ越す方って年間単位で考えると2%くらいですので、非常に高い割合です。

これは一般論なのですが、だいたい50世帯くらいのマンションだと、1年間の1部屋くらい取引されるような感じです。

そして、引っ越すとすればリビングを広くとか、部屋数を増やしたいといった意見が多いですが、周辺環境をよくしたいといった意見も多いです。


今後3

【今後はどうなっていく?】

そうすると、今後は単純に3LDKというわけではなく、

3LDKにプラス3帖の仕事がスペースがあるとか、

3LDKなんだけど、リビングにデスクがついていて仕切れるようになっているとか

そんな間取りが人気になってくるかもしれません。


そうすると、当然その分広くなったり、価格は上がってしまうかもしれません。

ただみんながテレワークを行うということは、オフィスは狭くても良くなり、浮いたオフィス代が住宅補助に回ったりするかもしれません。



あとは、引っ越さない場合ですが、机を壁沿いに寄せるだけでも集中力アップしたり、パテーションも有効です。

面白いのは納戸スペースをうまく改造してテレワークスペースにしているケースもあるようです。

いろいろと工夫次第で快適なテレワーク環境を作ることができると思うので、いろいろ試してみましょう。

具体例

【本日のまとめ】

3月の学校休校や、4月からの緊急事態宣言がありテレワーク実施率は急激に高まりました。緊急事態宣言の解除で今後は少し減るかもしれませんが、テレワークが一般化する可能性が高いです。

テレワークを行う上での不満はやっぱりあり、オンオフの切り替えや、テレワークスペース・備品・収納スペースなどの問題があります。そして、仕事用の部屋やリビングにテレワークスペースをほしいというニーズが増えています。

アフターコロナの住宅に対する希望として、賃貸住宅の約3割、持ち家でも約2割の方が引っ越しを考えていて、広いところ、部屋数が多いといった希望が多い中、住環境を重視するという希望も増えています。

ということで、今後は普通の3LDKではなく、テレワーク用の納戸があったり、リビングにテレワークスペースのある間取りの人気が高まる可能性が高いです。ただそうはいっても引っ越しにはけっこうお金もかかります。家具の配置とか、工夫次第で快適なテレワーク環境を作ることができるかもしれません。

本日は以上です。

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更新日時 : 2020年05月30日 | この記事へのリンク : 

設備の不具合、ググれば数万円節約できるかも!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

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本日は「設備の不具合、ググれば数万円節約できるかも!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

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不動産投資を実際に行っている方にはもちろん、ご自宅だけという方の場合でも役立つことがあると思いますので多くの方にご覧になっていただければと思います。


【賃借人から不具合のメールあり】

いくつか不動産を所有し、貸していると定期的に不具合の連絡があります。そして、過失で壊してしまったということであれば賃借人負担となりますが、普通に使っていて壊れてしまったという場合は大家さん負担になります。

私の場合は7世帯(ファミリー6世帯・単身1世帯、ほぼ築古)に貸しているのですが、だいたい1年に3回か4回くらいのペースで何らかの不具合の連絡がきたりします。


最近だと、水栓の故障だったり、水漏れだったり、エアコンの故障とかがあったりします。原則、業者さんに連絡に直接訪問してもらうのですが、たまに私が直接行ったりもします。正直私が行っても何もできないのですが、症状を直接確認したりとか、挨拶も兼ねていたりいます。

そして、昨日は浴室給湯器の液晶画面が真っ暗で反応しないというメールがありました。まだ5年経過したぐらいなので、液晶画面の部品交換か、液晶画面の交換のどちらかかなと予想していました。


ちなみに給湯器本体は10年といわれていますが、15年とか頑張れば20年くらいは使えます。また、お湯はでるということだったので、給湯器本体は問題ないかなと思っていました。



【賃借人へ品番確認】



今回、ノーリツの給湯器でして、液晶画面も当然ノーリツです。こういう場合は電気屋さんとか、リフォーム屋さんの連絡するよりノーリツのサービスセンターに連絡するのがベターです。

ノーリツの場合はノーリツコンタクトセンターという名称です。


接触不良でつなぎ直すとかだったら、電気屋さんとかかもしれませんが、設備自体のことは当たり前ですが、作ったメーカーが一番詳しいです。

ということで賃借人に液晶画面に記載の品番を確認しました。


そして、RC-D101Sということがわかり、品番をググったところ2秒で解決しました。

検索した瞬間に「給湯機器用浴室リモコンRC−D1**シリーズの無償修理について」という文言が飛び込んできました。

あとは、ノーリツコンタクトセンターに連絡し、賃借人と直接やりとりしてもらえば解決です。




【仮に電気屋さんに連絡してたら】

今回は無償修理で対応してもらえそうなのですが、品番を調べずに電気屋さんに連絡していたら自己負担があったかもしれません。


電気屋さんが見た結果、これは壊れてるということになってリモコンの交換となると当然数万円の出費となってしまうと思います。

電気屋さんが気付いてくれて無償修理できることになったとしても出張料は恐らくかかってきますし、もしかしたら出張料をサービスしてくれることもあるかもしれませんが電気屋さんの手間をかけさせてしまうことになります。



【特定保守製品であれば登録が必要】

今回の給湯器は特定保守製品ではないので登録制度がありませんが、仮に特定保守製品であれば、所有者登録が必要となります。

特定保守製品というのは、経年劣化により重大事故につながる恐れのある製品でして、長期間の使用により重大な事故が起こらないよう点検制度が設けられています。

所有者登録をしておくと、10年を過ぎる前とかに安全点検のお知らせが届いたりもするようなのですが、リコールのお知らせも届いたりするそうですので、必ず登録しておいた方がいいです。

全部で9種類あるのですが、分譲マンションの場合は、ビルトイン式電気食洗機と浴室用電気乾燥機が該当しそうです。



【特定保守製品】

屋内式ガス瞬間湯沸器(都市ガス用)
屋内式ガス瞬間湯沸器(プロパンガス用)
屋内式ガスバーナー付ふろがま(都市ガス用)
屋内式ガスバーナー付ふろがま(プロパンガス用)
石油給湯器
石油ふろがま(石油風呂釜)
FF式石油温風暖房機
ビルトイン式電気食器洗機
浴室用電気乾燥機

ということで特定保守製品の場合は、登録しておけばリコールを教えてもらえます。自動車のリコーと同じような感じですね。


【本日のまとめ】

不動産を貸していると不定期に故障・不具合が発生します。原則大家さんの負担になります。

今回は浴室給湯器の液晶画面が真っ暗になり反応しないという不具合が発生しました。



自己負担を覚悟していたが、品番をググったところリコール対象でした。

気づかず交換していたら、当然自己負担となりますので必ず確認するようにしましょう。

また、特定保守製品であれば必ず登録しておきましょう。

本日は以上です。

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仲介手数料は成約価格の1%(税別)となります。詳細はリンクをご確認ください。

※最低手数料は40万円(税別)

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更新日時 : 2020年05月29日 | この記事へのリンク : 

マンション購入!変わっていく設備・ルール(ペット・エアコン・追炊き・オートロック・宅配ボックス・電動子供乗せ自転車)

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

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本日は「マンション購入!変わっていく設備・ルール(ペット・エアコン・追炊き・オートロック・宅配ボックス・電動子供乗せ自転車)」というテーマでわかりやすく解説いたします。

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中古マンションを購入しようとするとき、築年数によって設備やルールが違っていたりします。

もちろん個別のマンションによるので、その都度確認しなければならないのですが、時代によってスタンダードが変わってきます。


【宅配ロッカー・オートロック】

まず今では当たり前になっている宅配ロッカーやオートロックですが、昔はありませんでした。

私が日々中古マンションをご案内している肌感覚としては、宅配ロッカーは平成8年築以降くらいからはスタンダードになってきていて、オートロックは平成元年以降くらいという感じです。

画像1

宅配ロッカーなんかはスペースさえあれば、簡単に後付けできそうな気がしますが、なかなか進んでいないようです。マンションって数十世帯・数百世帯の意見が反映されますので良くも悪くも意思決定が遅かったり、進まなかったりします。




宅配業者さんの手間も宅配ボックスの有無で大きく変わってくると思いますので、すべてのマンションで取り付けてほしいところですね。

必ずオートロック・宅配ボックスが必要という方は平成8年以降で探すのがいいのかなと思います。

画像2








【ペット】

ペット飼育については平成12年以降くらいに管理規約・使用細則やペット飼育細則で細かく定められるようになりました。

例えば成長時の体長50儖米發箸、体重10kg以内とか1匹までとか2匹までとか。これでトラブル減ったようです。

ペット

それまではというと、「迷惑をかけたり、危害を及ぼすおそれのある動物は禁止」という規約がほとんどでした。

どうやっても、トラブルになりそうな、あいまいな表現ですね。



この文言が記載されている場合は、犬・猫は禁止としか説明しようがありませんが、実際には飼っている方がいたりして、暗黙の了解になっているケースもあります。

実際にはトラブルになり、かといって今飼っているペットを追い出すわけにもいかず、この1代だけは許可して、新規に飼うことは禁止したりとかするケースもあるようです。



めんどくさいのは管理会社の対応です。飼っている方がいっぱいいるのに、禁止との見解を示していて、私はいいとは言えませんとしかいえない対応。

はっきりしてほしいですね。


【エアコン】

続いて、けっこうややこしいのがエアコンです。昭和の時代は全部屋にエアコンはなく、あってもリビングだけとかでした。

エアコンをつけるためには、壁に穴がなければならないのと、室外機を置くスペースが必要です。



木造であれば、穴をあけてしまえばいいのですが、マンションだとそうもいきません。耐震性能とか、管理組合の許可とかが必要で実質的にはできないケースが多いようです。

バルコニーに面していない玄関側の洋室にエアコンをつけるには、先行配管(隠ぺい配管ともいいます)といって、壁の内側に配管を通すしか方法がないケースが多いです。


出典:エアコンのマツ

配管を伸ばしてバルコニーまで通せば、奥まった洋室にもエアコンを設置できます。リフォームをする際はすぐエアコンをつけるわけではなくても、あらかじめ先行配管にしておいた方がいいかもしれません。

先行配管をした場合の注意点ですが、量販店は取り付けをしてくれないケースが多いことと、お掃除機能とかいろいろな機能がついたエアコンは取り付けられない場合が多いということです。



【追炊き機能】

エアコンよりややこしいのは追炊き機能です。追炊き機能をつけるためには、給湯器を追炊き用に変えることが前提ですが、それだけではなく、お風呂のお湯を一旦ぬいて、温めて戻すということになりますので、配管が追加で必要になります。

追加できればいいのですが、できなければコンクリートの躯体に穴をあけなければできないということになるのですが、まず許可はおりません。


しかもややこしいことにリフォーム屋さんに見てもらっても、解体してみないと判断つかないといわれてしまうケースが多いです。

画像5




同じマンション内で追炊き機能付きに変更できているお部屋があったとしても、お部屋位置によってできたり、できなかったりしますので、軽はずみにはできるといえない事情もあるのです。

ですので、必ず追炊きをつけたいといわれてしまうとけっこう困りますが、こんな事情がありますのでよく考えて検討しましょう。



【電動子供乗せ自転車】

今までのお話は築30年以上のマンションの問題がほとんどで、平成10年築以降であれば、問題ないと思いきや、そうでもありません。

電動子供乗せ自転車です。10年前はまだ普及し始めだったものの、ここ数年で一気にスタンダードになったようです。



最近の駐輪場は二段式になっているケースが多く、そうすると下段が埋まっていて、出し入れに手間がかかる上段だけ空きがあるというケースが多いです。

画像6

そして、電動子供乗せ自転車は現実的に上段は厳しいということになります。

駐輪場の下段や平置きは電動子供乗せ自転車優先とかって規約になれば解決かもしれませんが、実際はそうなっていないようです。






【本日のまとめ】

分譲マンションのスタンダードは時代ごとに変化し、昭和築までと、平成以降で一気に変化したような印象があります。


オートロック・宅配ロッカーなどの表面的なものだけではなく、追炊き・エアコン設置などです。

最近でも電動子供のせ自転車を必ず停めたいという場合は事前に確認しておく必要があります。



あらかじめその年代のスタンダードを把握しておけばマンション探しがスムーズになるかもしれません。


本日は以上です。

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更新日時 : 2020年05月28日 | この記事へのリンク : 

スーパーシティ計画で不動産価値も変わっていくかもしれない!

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本日は「スーパーシティ計画で不動産価値も変わっていくかもしれない!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もご覧ください。

【スーパーシティとは?】

簡単にいうと、未来都市のようなイメージです。車は自動運転、配送も自動だったり、最後はドローンだったり。コンビニは無人、すべてキャッシュレス、行政はオンラインで完結。

などなど現金がいらなくなったりとか、遠隔で仕事できたり、医療、教育が受けられたりします。

背景

生活全体をIT化という感じですね。

ただし、スマートシティ化するためには、信号だったり、地下のインフラ自体を変えないといけないようですので、古い町並みで、道路が入り組んでいたり、住宅密集地をスマートシティに変えるのは難しいかもしれません。


ですので、この構想もグリーンフィールド型という何もないところに未来都市をつくる取り組みと、ブラウンフィールド型という、既存の都市を作り変える取り組みの2種類を想定しているようです。

画像3

【世界では】

まるごとの未来都市はまだ実現できていないようですが、世界各地で進んでいます。

有名なところだと、エストニアの電子政府でしょうか。ドバイとかシンガポールも進んでいるみたいですね。


ちなみにカナダのトロントでも計画がありましたが、住民の猛反発により、グーグル系の企業が撤退したようでして、賛否両論あるようです。

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【トヨタ】

日本ではトヨタ自動車が「コネクティッド・シティ」を、2021年初頭にも静岡県裾野市で着工する計画を明らかにしましたね。

2020年末に閉鎖する予定となっている東富士工場の跡地を活用する計画で、将来的に175エーカー(約70.8万屐砲糧楼呂如岾杭遒蝓廚鮨覆瓩襪箸いΑ

70万屬箸いΔ函⊇腸それぞれ840mくらいでしょうか。どうもディズニーランド2戸分で、居住人口2000人ほどで始めるということです。

高速自動運転、低速運転及び歩行者、公園を伴う遊歩道の3種類をつくるようです。


エリア内では交通事故も起こらないだろうし、安全なのかなと思います。私はというと、住みたいとは思わないのですが、一度行ってみたいとは思っています。

【地方】

地方は過疎化が進んでいまして、道路とか、電線とか、水道管とかインフラの維持って大変だと思います。

田舎に行くと、ガードレールがさびていたりとか、道路脇の草木が茂っていて刈られていなかったりもします。古い水道管が破裂したなんてニュースもたまに聞きます。


地方はスーパーシティにして、インフラを集中させないと財源が厳しいかもしれません。お年寄りの交通事故なども減らせるかもしれません。

そして、急病のときもスーパーシティの方が間違いなくいいと思います。


【デメリット】

理想的な暮らしが待っていると思うかもしれませんが、デメリットもあるんです。

このスーパーシティを実現するには個人情報がすべて筒抜けになってしまうことです。


どこへ移動して、どこでお金を使って、どんな発言をしたかがすべて国に把握されてしまいます。

そうすると、国の意向に反する発言をすると、すべてを止められてお金を使えなくなったり、移動できなくなったりするかもしれません。


あとは、サイバー攻撃されるとすべての機能が止まるということもあるかもしれないですね。

プライバシーがなくなるということで、ツイッターなどを見ると反対が多いようですね。


【不動産価格は?】

仮にスーパーシティ計画がどんどん進んでいくとなれば、これまで何もなかったところに数十万人が住むことになり、人口の大移動が起こります。

そうするとこれまで人気のあったエリアがスーパーシティ化できずに過疎化していくというシナリオがあるかもしれません。

実際に田舎だと、道が細くて、昔栄えた旧市街よりもイオンの近くが街の中心に変わったりしています。



スーパーシティが実際に実現するかもわかりませんし、先のことはわかりませんが、少しづつ世界が変わっていくのは間違いないと思います。

30年後とかには都市の価値が全く変わっているかもしれないというシナリオがもしかすると、あるかもしれません。

日々、状況は変わっていくかもしれませんので、なにがベストか考えて行動していきましょう。同時に考えてもわからないことはあるので気にしないというのも一つの方法かもしれません。


【本日のまとめ】

スーパーシティとは生活をまるごとIT化した都市でして、キャッシュレス・自動運転・オンラインサービスを行うために、都市自体のインフラを変える必要があります。

世界中でスーパーシティ計画が進んでいたりもするのですが、トロントのように撤退もあったりします。



日本ではトヨタ自動車が静岡県裾野市で2021年に着工します。

地方は過疎化により、スーパーシティに変えていかないと財源が厳しいかもしれません。また交通事故・緊急医療などを考えるとスーパーシティの方がいいのかもしれません。


ただし、デメリットとしてプライバシーがなくなってしまうというリスクがあります。

仮にスーパーシティがどんどん進むと、新しい都市ができて、既存の都市が過疎化するなんてこともあるかもしれません。常に最新の情報を入手するようにしていきましょう。


本日は以上です。

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更新日時 : 2020年05月26日 | この記事へのリンク : 

緊急事態宣言中、深川エリア・マンション価格や成約件数を調べてみた

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本日は「緊急事態宣言中、深川エリア・マンション価格や成約件数を調べてみた」というテーマでわかりやすく解説いたします。

価格動向については私の主観でして、あくまでも個人の見解となります。


※動画もぜひご覧ください



【深川エリア】

深川というと、深川めしとか、深川不動尊とかを思い浮かべる方が多いかもしれません。

現在深川という地名で残っているのは、門前仲町駅の北西側でして、1丁目・2丁目があります。

実は当社も門前仲町駅からすぐのところで、深川2丁目となります。



今でこそすごい狭いエリアなのですが、戦前は東京15区のうちの1つの区でして、東京市深川区だったそうです。東京市ってしっくりこないですね。

はっきりとは確認していませんが、門前仲町・清澄白河・森下といった大江戸線。東西線だと木場と東陽町くらい?まで。都営新宿線だと、菊川・住吉くらい?までになるようです。


深川

ざっくりしたご説明だと江東区の西側半分は深川区だったそうです。ちなみに深川という名称は公立中学校には残っていまして、深川第一中学校から深川第八中学校まで8つの中学校に使われています。

警察も、江東区は深川警察署・城東警察署・東京湾岸警察署ということで、深川という名称が使われています。

一方、南砂町とか大島とか亀戸とか江東区の東半分は城東区だったようです。


【取引件数】

今回は深川エリアでの成約件数を調べてみました。対象は大江戸線沿線の門前仲町・清澄白河・森下及び東西線木場駅・東陽町駅や都営新宿線菊川・住吉駅周辺マンションです。


レインズ(東日本不動産流通機構)にて調べていまして、すべての成約が登録されているわけではありません。

2020年4月1日〜5月20日は成約件数34件でした。それに対してちょうど1年前の2019年4月1日〜5月20日は86件です。前年比39.5%と約4割です。これは他のエリアと比較してほぼ同じです。


ちなみに江東区全体だと前年比42%、隣の中央区は前年比48%、墨田区は41%、港区45%となります。

ここからは私の考えなのですが、いろいろな情報を総合すると、需要がなくなって取引件数が減っているよりはお客様と不動産業者双方の自粛で減っているのかなと思っています。改めて日本人って真面目だなと思っています。


そして、本日は5月25日に撮影をしていますが、緊急事態宣言が解除されるかどうかというタイミングです。東京都のコロナウイルスの新規感染者数は急激に減っています。

今週末からは一気に内覧・成約が増えてくるかもしれません。


【個別マンションの成約価格】

成約価格については、平均というのが非常に難しいです。中央値でもなかなか判断がつきにくいのかなと思っています。

先日、千葉市で調べた時に2000万円以下の価格帯の成約はそんなに減っていなくて、2000万円以上は大幅に減っていました。そうすると、平均大幅に下がります。中央値も同様に下がります。ただし、価格が下がったわけではなく、成約する物件の種類が変わっただけということになります。

ということで、個別のマンションをピックアップしてみました。

【ライオンズステージ門前仲町冬木】

門前仲町駅徒歩6分・平成14年築・総戸数102戸のマンションです。

葛西橋通りから一本入っていて静かな住環境です。門前仲町駅周辺って平成築の大規模マンションが少ないので、そういった意味では希少性があるのかなと思います。

今年の5月でも低層階が坪230万円を超える額で成約していまして、昨年までの相場とほぼ同じです。

【パークハウス清澄白河タワー】

清澄白河駅徒歩6分・平成22年築・総戸数378戸の35階建てタワーマンションです。三菱地所が分譲でして、制震構造です。

マルエツが近くにあったり、木場公園も近かったり人気のあるエリアです。

総戸数が多いので成約数も多く、4月以降も数件取引されています。すべて坪300万円を超える額で成約していまして、比較すると昨年の相場と同じくらいなのですが、むしろ高いと感じるお部屋もあるくらいです。

【プラウドタワー清澄白河】

清澄白河12分・木場11分・平成28年築・総戸数132戸・20階建てのマンションです。

駅からは少し距離があるのですが、木場公園があったり、マンション北側に親水公園があったり、深川北スポーツセンターという区のスポーツ施設(プール・ジム・体育館など)があったり、子育てには良さそうな場所です。


上層階の条件の良いお部屋ですが、坪330万円を超える額で成約していまして、昨年までとほぼ同じ額で成約しています。

それにしても高いですね。坪330万円超というのは、10年前なら港区とか渋谷区の相場です。

【本日のまとめ】

深川という地名はいまでこそ、門前仲町北西側の狭いエリアですが、戦前は江東区の西半分が深川という地名でした。


4月以降の成約件数は約4割ということで、他のエリアと同様に大幅に減っています。ただし需要がないのではなく、自粛の影響と思われ主観ですが、6月からはある程度回復すると予想しています。


成約価格は数物件のピックアップとなりますので、全体像を把握できているかはわかりませんが、ほぼ変わっていません。要因としては新規売却物件数が減っているからということもあるのかなと思います。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。


最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年05月25日 | この記事へのリンク : 

ラット35は年収の約10倍まで借入可能!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「フラット35は年収の約10倍まで借入可能!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

ただし誰もが年収の10倍借りていいわけではないので、どんな方であれば私がお勧めするかも解説させていただきます。


【フラット35の審査内容】

まず、フラット35の審査ですが、年収の証明になる源泉徴収票・住民税課税証明書(他にもいろいろあります)などが必要となります。

そして基本的には年収によって借りられる額が決まってきます。


返済比率

年収400万円以上だと年収の35%未満となります。

ここでいう年収というのは、銀行に振り込まれる手取り額ではなく、税金や年金・健康保険料なども含んだ額となります。

源泉徴収票でいうと、左上の一番大きい額で支払金額です。住民税課税証明書であれば給与収入金額です。

例えば年収500万円の場合、35%で年間返済額175万円までローンが通る可能性があります。月だと145,833円です。



そして、どのくらいローンを組めるかというと、金利によっても変わってくるのですが、2020年5月の金利である1.3%で計算すると、4918万円ローンを組めるという計算になります。なんと年収の9.83倍です。

2019年9月と10月は1.11%だったのですが、その時であれば、5073万円までローンを組めるという計算になります。なんと年収の10倍を超えてきます。



ただし、自動車ローンとか、他のローンがある場合はすべて含んだ年間返済額での審査となりますのでご注意ください。

住宅金融支援機構のホームページでシュミレーションもできますので試してみてください。

【フラット35】 らくらく診断:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】www.flat35.com





【民間金融機関の審査内容】

一方、メガバンクとか地方銀行・信用金庫の場合はどうなるかというと、同じように年収の35%までとなります。

ただし、審査用の金利が異なりまして、実際借りる金利は変動金利で0.5%とかだったとしても、その金利で審査するわけではありません。

将来の金利はわからないということで10年固定の金利だったり、4.0%となるケースが多いようです。10年固定といっても優遇なしで3.3%とかになります。


仮に3.3%として計算すると、3620万円となります。そうすると、年収の7.2倍となります。

私が日々仕事をしている肌感覚だとやっぱり年収の6倍くらいが望ましく、7倍くらいの住宅ローンというのが実質的には限度なのかなと思っています。



【基本的にはやめましょう】

仮に年収の10倍借りることができるとしても、返済が厳しいのではないかと思っています。

なぜかというと、年収が500万円ということは手取り額は年間400万円前後です。



奥様が働いているかとか、16才以上の扶養親族がいるかとかで変わってくるのですが、健康保険とか年金の社会保険料70万円、所得税20万円、住民税10万円で合計100万円くらいは差し引かれます。

そして、住宅ローン以外のランニングコストもかかります。必ずかかる費用だけでも管理費・修繕積立金で年間30万円前後、固定資産税で15万円前後で、合計約45万円です。



物件によっても変わってくるのですが、住宅ローンが年間175万円であれば、ランニングコスト込で年間220万円です。

ということは、手取り400万から220万円を差し引いて180万円です。手取り額の半分以上が住宅費となるわけです。






【年収の10倍借りてもいい方】

では、必ずしも10倍借りてはいけないのかというと、状況によって変わってきます。



実際に先日ご購入された方はフラット35でご年収の約10倍の住宅ローンを組みました。

なぜかというと共働きだったのですが、奥様は名義にいれずご主人様の単独名義で購入したいということでした。ということでご主人様単独だと年収の10倍になってしまいますが、奥様の年収を考慮すると6倍くらいでおさまります。

この場合でもこれから出産という場合はおすすめしていません。お子様が産まれていて、共働きを続けられそうな目途がある場合というのが前提となります。




他にも、転職直後でボーナスがまだ出ていないため、年収の10倍になっているだけで、実際には6倍くらいになりそうとか、

時短勤務でその時だけ年収が低いという場合も問題ないかと思います。


どのケースも計算上は10倍になってしまうけど、実際は余裕を持って返済していけるという感じになります。

繰り返しますが、年収の10倍というのは基本的に返済が厳しくなると思いますので、人にもよりますが7倍くらいにはおさめましょう。

【本日のまとめ】

フラット35は年収の35%の年間返済額まで借りることができるので、計算上年収の10倍近くまで借りることができます。

民間の金融機関の場合は、審査金利が高めに設定されていますので、年収の7倍くらいが限度となります。


年収の10倍借りるということは、手取り額の半分以上が住居費となってしまうので基本的にそんなに借りるのはやめましょう。

逆に借りても問題ない方は、奥様が働いて実際には夫婦で返済していく方や、転職直後でまだボーナスがでていない方とか、時短勤務だった方とか、実際には余裕を持って返済していけるということが前提となります。

ということで、余裕を持った計画でマイホームを買いましょう。



本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。



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更新日時 : 2020年05月24日 | この記事へのリンク : 

湾岸タワマン価格暴落は本当にあるの?→私はないと思います!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「タワマン暴落あるの?→私はないと思います!というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

どんな場所のタワマンの価値が落ちにくいかも解説しますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。

マンションを買おうと思っている方はもちろん、興味だけはあるという方など、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。

【タワマンが暴落するという理論】

最近のコロナ禍で、タワマンの価格が暴落するという記事が増えています。「タワマンは過去の遺物」とか、「タワマンは価値が剥落する」とか、「高値掴みしている人」とか散々な言われようをしています。

毎日のように記事になっていますね。

都心のタワマンは“過去の遺物”に……コロナショックで「不動産の価値」が激変する | 文春オンラインコロナ禍による緊急事態宣言が延長され、営業自粛を余儀なくされる飲食店や物販店などが家賃負担に耐え切れず、倒産や廃業に追い込bunshun.jp
「3密」で価値剥落 都心の大規模オフィスやタワマン新型コロナウイルスの感染拡大は、人々に活動の「場所」を提供する不動産会社に大きな変革を迫ることとなりそうだ。人の移動や集まwww.nikkei.com
大予測! タワマンを高値摑みしている人たちの末路 自分だけは損しないという思い込み発売11カ月で世界200万部、そのうち4分の1が日本で売れている(2019年12月時点)『FACTFULNESS』。同書はpresident.jp

私も中古マンションの仕事に携わっていますので、そういった記事をチェックするようにしています。

根拠としてあるのは、タワマンに住んでいる人は利便性だけで選んでいるからテレワークが進んだら住む意味がなくなるとか、人口減少が進んだら住む人がいなくなるとか、そんな話です。

あとは、タワマンって基本的には高所得の方が多いので、タワマンの価値が上がっているというよりは、暴落するという記事の方が一般の方からは注目されるというのがあるかもしれません。

ちなみに私はごく普通の江東区の9階建てのマンションに住んでいます。ですので、絶対タワマンを今買っといた方がいいとか、絶対今売りぬけるべきだともいうつもりはありません。

ただ仕事ではタワマンの売買仲介も行っていますので、中立に話したいものの、そのポジションのトークも入ってしまう可能性もあるかもしれないことだけ事前に伝えておきます。

【多くの人がタワマンを選ぶ理由】

私は仕事柄、湾岸タワマンの売却・購入の仲介を行っていますが、購入する方の購入動機としてもちろん利便性ということもあるのですが、それだけではありません。

タワマンがあるところって、駅から近かったりとか、商業施設が近かったりとかだと思うのですが、それ以外にもメリットがあって公園があったりとか、街がきれいだったりとか、再開発されているケースが多いんですよね。

ということは利便性だけではなくて、子育ての環境にもいいということです。

例えば東雲水辺公園とか、豊洲ぐるり公園、晴海臨海公園とか、大きいというか長い公園があって、子育てには向いている印象です。

そして、ランニングとか、お散歩とか人工的な自然ではあるものの、住環境としては優れているのかなと思います。

そして、キッズルームとかは雨の日とか、冬の寒い日とかはあると便利なのかなと思います。あと、ロビーが広かったりもすると思いますし。

ということで、タワマンに住んでいる方は、利便性だけではなく住環境や共用部分などのメリットを感じて購入しているのです。

実際に同じ通勤距離でタワーではないマンションがたくさんありますが、タワーも売れているというのは利便性だけではないからといえます。

【過去に価値が下がった場所】

湯沢のスキーリゾートエリアのマンション価格は暴落しています。そして、多摩ニュータウンも住環境は非常にいいと思うのですが、都心から距離が離れ高齢化しています。そして、最近だと郊外の高級住宅街の価値が下がりはじめています。

スキーリゾートはそもそもスキー人口が減ったことが大きいのですが、多摩ニュータウンや郊外の高級住宅街で考えると、徒歩圏内に大型ショッピングセンターが比較的少なかったりといった街の魅力がなくなってきたということがあるのかもしれません。

【東京都の人口・世帯数は?】

地方に大学がたくさんありますが、若者は東京の大学に入学しようとしています。そして、地方の大学生も東京で就職する傾向にあります。

一方、お年寄りの方が郊外の一戸建てから便利な都心へ引っ越すケースも多いです。引退されていますので、通勤は関係ないはずなのですが、病院や商業施設が多いからという理由もあるようです。

子育て世代も学校や子育てを考えて、都心部を選んでいる方が多いようです。

もちろん、テレワーク推進で一部の方は田舎暮らしを始めたり、二地域居住を始めたりとか、住み方も多様化してくるかもしれません。

そこまでいかなくても、郊外の大都市とかで広いマンションに引っ越す方も一定数はいるかもしれません。

ただ大多数の世帯は東京に住み続けるのかなと思っています。

世帯数

【そう考えると、タワマンの価値は?】

タワマンに住みたい方は減らないのかなと思います。一部テレワークなどで田舎暮らしを始める方がいる一方で、郊外から便利さを求めてタワマンへ引っ越してくる方も多いと考えます。

ただし、すべてのタワマンの価値が下がらないわけではありません。

周辺に大型商業施設がなかったり、大きな公園がなかったりすると、住んでいて楽しくないかもしれません。そういう場所のタワマンは冒頭の暴落ということがあるかもしれません。

結論としては、タワマンがどうとかいうよりは、周辺になにがあるのかが重要なのかなと思います。

【本日のまとめ】

コロナ禍でタワマン暴落という記事が増えています。

根拠としては、タワマンは利便性だけということと、根本的な人口減少など。

ただタワマンを選ぶ理由は利便性だけではなく、周辺環境や共用部分も決めてになっています。

価値が下がっているエリアは街自体の魅力が下がっているケースが多い。

一定数、田舎暮らしを始める方がいる一方、地方から都心へ引っ越す若者・お年寄りは多いと考えます。

そうすると、タワマンがどうというよりは、周辺がにぎやかなエリアは資産価値が落ちにくいといえるのかなと思います。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

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更新日時 : 2020年05月23日 | この記事へのリンク : 

2020年5月、価格別・専有面積別中古マンション売れ行きはどうなの?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「2020年5月、価格別・専有面積別中古マンション売れ行きはどうなの?」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

なぜ大幅に減っているかや、なぜ比較的減っていないかの理由についても解説していきますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。

マンションを買いたい方、売りたい方はもちろん、興味だけはあるという方など、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。


【全体像は?】

まず調べてみたのは東京都と千葉県の中古マンション成約数です。

今回は50平米以上とか、平成築以降とか制限を設けず、すべての中古マンションを対象にしています。ですので、投資用の1Rから億ションまですべて含んだデータです。

あと2020年5月と1年前の2019年5月とで比較していますが、1日〜19日までとなっています。両年ともゴールデンウィークと土日2回となります。


注意点としては、19日間分となりますので、データ総数が少なくばらつきがあるかもしれないということです。そして、今回は東京都と千葉県のみの調査となりますのでご了承ください。

あと、成約数が比較的減っていない理由や、大幅に減った理由も解説しますがあくまでも個人の見解となります。



結果は東京都が前年比38%、千葉県が前年比37%の成約数となっています。

4月同様に5月も成約件数は落ち込んでいます。まあ、緊急事態宣言も続いていますので当然の結果ではあるのかなと思っています。

21日

ただし、価格帯別、専有面積別で比較してみると一律に減っているわけではないというデータがでてきましたので、解説していきたいと思います。




【専有面積別】




こちらが、東京都の専有面積(平米数)ごとの成約数です。30平米未満は投資用、30平米〜50平米は独身とかご夫婦が多く、70平米以上はご家族が多いと思われます。

圧倒的に減っているのは、前年比26%にまで落ち込んでいる30平米未満のタイプでして投資用が減っていることがわかります。いわゆる投資用の1Rマンションの成約数が減っているということになってきます。




30平米〜50平米(前年比42%)70平米以上(前年比37%)は極端な違いはないものの、70平米以上の方が落ち込んでいて、ご家族の方が落ち込みが多いことがわかりました。

東京都平米

千葉県の場合はもっと顕著に現われました。30平米未満はデータがないため、除外するとして、

50〜70平米未満が前年比57%なのに対して、70平米以上は前年比28%と大幅に落ち込んでいます。

ご家族の方が、自粛をしっかりと守っている方が多かったり、子供の小学校が休校の中で引っ越しましたとは言いにくいということもあるかもしれません。

千葉県平米

東京都・千葉県対前年比(面積別)





【価格別】

東京都の成約件数を価格帯別で比較すると、意外なデータとなりました。

6000万円台が前年比52%、7000万円が前年比47%と6000万円未満の価格帯と比較して、減っていないことがわかりました。


私は高額帯ほど、買い控えが起こるのではないかと思っていました。もちろん買い控える方も一定数いらっしゃるかとは思うのですが、6000万円以上のマンションを買う方というのは当然高所得者層が多く、デスクワーク比率も高いのかなと思います。

そうすると、テレワークが比較的しやすく、先行き不安があるという方が実は少ないということがあるかもしれません。株価が思ったより下がらず20,000円前後で踏ん張っているという効果もあるのかもしれません。

東京都価格

千葉県の場合は、真逆の結果になっていて、1000万円未満の成約は前年比66%と比較的減っていないという結果になりました。


仮に1000万円の住宅ローンであれば、フラット35の固定金利(金利1.3%と仮定)でも毎月30,000円弱の返済(35年返済)となってしまうので、成約数が減っていないということがあるのかもしれません。

あと、もしかすると不動産投資家もローンではなく、現金で狙っている傾向があるかもしれません。東京都の1Rの成約が大幅に減っていて、千葉県の1000万円未満の成約が比較的減っていないのはこんな現象かもしれません。

千葉県価格

価格別

【本日のまとめ】

2020年5月前半は東京都・千葉県とも前年比40%を割り込んでいる。


東京都は30平米未満の投資用1Rの成約数が大幅に減っている。そして比較すると、30平米〜70平米のコンパクトタイプより、70平米以上の家族向けの間取りの方が成約数が減っている。

千葉県も70平米未満より、70平米以上の方が圧倒的に成約数が減っていて、子供のいるご家庭の方が自粛をしっかりしていたり、動かない傾向があるかもしれません。


価格別だと、東京都は6000万円以上の高額帯が意外と成約数が減っていない。これはテレワークがしやすいデスクワークの高所得者層が動いているということがあるのかもしれません。

一方千葉県は1000万円未満の低額帯の成約が比較的減っていません。これは住宅ローンを組む不安が少ないことや、不動産投資家が東京都の1Rから千葉県の現金で買える価格帯にシフトしている可能性もあるかもしれません。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。



最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年05月21日 | この記事へのリンク : 

不動産業者の本音は?不動産市況DI調査!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「不動産業者の本音は?不動産市況DI調査!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

遅れている不動産業者のコロナウイルス対策についても解説しますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。

不動産を買いたい方、売りたい方やもちろん、興味だけはある方など、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。

【不動産市況DI調査とは?】

不動産市況DI調査とは、取引価格・取引数について、現状と3カ月後の見通しについての不動産業者へのアンケート調査です。

画像1

不動産市況DI調査 | 不動産総合研究所 | 全宅連不動産総合研究所の公益事業として、都道府県宅地建物取引業協会より推薦された全宅連モニターを対象に不動産市況DI調査を行ってwww.zentaku.or.jp

※出典 公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所



ですので、実際の成約価格がどうなっているかではなく、不動産業者がどう感じているかという調査です。



尚、4月9日〜4月26日時点ということで、約1カ月前、ちょうど緊急事態宣言が始まって、いっきに不動産取引数が減りだしたころです。日本では新型コロナウイルスの新規感染者数が1日500人とかでピークのころです。

日経平均株価はというと、3月中旬の17、000円を割り込んだところからは、戻して19、000円〜20、000円くらいになったが、なかなか20、000円は超えないといったころです。




画像2

そして、どんな不動産業者にアンケートをとったのかというと、売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理業務がメインの会社です。そして、直接売買したり、貸したりする会社もあります。

基本的には中小企業、町の不動産屋さんといったイメージでお考えいただければいいかと思います。


【土地価格の動向は?】

画像3

大きく上昇から大きく下落の5段階評価となります。全員の感じ方が横ばいだと0、全員がやや下落だと−50、全員が大きく下落だと−100になります。

やっぱり人が集まる関東と近畿が影響大きいようですね。関東の4月の感じ方はー23.3で7月の将来予想はー52.8となっています。



4月は50%超の方が横ばいと感じているけど、7月予想では約80%の方が下落と予想しています。

ということで、新型コロナウイルスの影響が徐々に実体経済に波及してくると予想しているようです。

この辺は不動産業者と一般の方で温度差はないかもしれないです。



4年前からだと、こんなグラフになるようです。2016年から2018年はプラス(上昇と感じる方が多い)、2019年からはマイナス(下落と感じる方が多い)で2019年の消費税増税でマイナスが少し大きくなる。

そして、今回のコロナショックで一気に大幅マイナスという感じです。


画像4

【中古マンション価格は?】

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土地よりも中古マンションの方が影響が大きいようです。コロナウイルスは人が集まるところが影響が大きいので、当然かと思います。

4月時点で60%近くが下落と感じていて、7月予想では80%超が下落と予想しています。


私としても日経平均が下がっている以上はやや下落するのは免れないと思っています。ただし、金利が低いので下がるとはいっても限定的と考えています。


画像6

取引件数も同様です。4月は65%の方がが取引数減少と感じていて、3カ月後は80%の方が減少と予想しています。

私の予想も当然取引数減少なのですが、緊急事態宣言で半分に減った現在の取引数よりは戻すのではないかと思っています。



【賃貸物件は?】

居住用の賃貸物件は予想通り影響が少ないようです。4月時点で70%近くの方が横ばいと答えています。しかしながら、7月予想で考えると横ばいは40%に減って、60%の方が賃料下落を予想しているようです。

ただ人は何処かに住むので、ごく一部で親と同居するというケースはあるかもしれませんが、原則世帯数は減らないはずですので、大幅な下落はないと思っています。



リーマンショックでも住宅の賃料はあまり変わっていませんので、仮に微妙に下がっても限定的になると思います。

画像7

一方事業用賃貸は4月時点で半数以上の方が下落と感じていて、7月予想では80%以上の方が下落としています。

店舗とか事務所ということになってきますが、当然の状況ですよね。飲食店は売り上げ減って、事務所といえどもテレワークでどうなるかわからないですからね。



グーグルのエリックシュミット氏の「コロナ後はもっと広いオフィスが必要になる」という発言があったそうですが、そんな余裕はなかなかないと思うんですよね。

ただ、テレワーク推進で、オフィス賃料が安くなって、空室率があがって、結果的に同じ賃料だ広いところに移れたというケースはでてくるかもしれません。

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【不動産業者のコロナ対応は?】

最後にやっぱりと感じたのは不動産業者のコロナ対策でして、ほぼ対応できていないようです。

もちろん4月のアンケートとなりますので、現在は違うかもしれませんが、テレワーク導入はなんと約1割だけです。WEB会議導入も1割だけです。

実施していることといえば、時間短縮とかイベントの延期・自粛などで当たり前というか、仕組みを変えなくてもできることくらいです。



何が問題なのかというと、FAXなんですよね。不動産業者っていまだにメインの通信手段が電話とFAXなんですよね。そうすると、当社もFAXを使わざるを得ないのですが、ネットで送受信できますので、会社へ行かなくても完結できるようになっています。コロナを機に業界全体として、脱ファックスに取り組んでほしいですね。



例えば、インターネット掲載とか、お客様のご案内とか、不動産業者同士でやりとりをすることがあるのですが、ほぼFAXなんですよね。これってグーグルフォームを使えば業務効率があがると思うんですよね。

不動産業ってテレワークに向いていて、あまり支障なくできると思いますので、コロナを機に変わっていくことを期待したいと思います。

画像9

【本日のまとめ】

不動産業者の景気の感じ方である不動産市況DI調査が発表されました。

マンション価格については、4月の体感は横ばい、やや下落が半数ずつくらいだが、7月だと80%くらいの方が下落と予想している

居住用賃貸は下落予想も多いが、比較的底堅く、事業用賃貸は圧倒的に下落予想が多くなっています。

恐らく一般の方も同じような予想ではないかと思います。

問題は不動産業者のテレワーク対応が遅れていることでして、その要因はFAXと電話という通信手段がメインということ。コロナを機に変わってほしいなと思っています。


本日は以上です。

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