江東区周辺の中古マンション最新情報

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繰り上げ返済!どのタイミングが理想なの?!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は「繰り上げ返済!どのタイミングが理想なの?!」というテーマで解説いたします。

※動画もぜひご覧ください!

このお話は住宅ローンを既に組んでいる方向けですが、これからマイホームを買おうと思っている方もぜひ見てください。

繰り上げ返済とは毎月の返済とは別に、借入額の一部を返済することをいいます。通常の返済では返済額に利息分も含まれますが、繰り上げ返済の場合は返済分のすべてが元本返済となりますので、利息を減らす効果があります。

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住宅ローン繰り上げ返済などおトクな見直し術| お金・制度編マニュアル | SUUMO住宅ローンは返済が始まってからの見直しで、利息を節約することができる。ここでは、その方法の一つ「繰り上げ返済」についてアドsuumo.jp

今回行ったシュミレーションは以下の通りです。

物件価格4000万円 住宅ローン4000万円(100%ローン)

金利0.5% 35年返済 建物消費税 182万円

※消費税10%の物件で、ローン減税をフルに受けられる前提

仮に500万円を繰り上げ返済するとして、まとめて行うのと、こまめに行うのとどちらが効率的かという検証です。

〃り上げ返済しない場合 利息総額361万円

購入後毎年50万円×10年 利息総額286万円(75万円軽減)

9愼後10年後にまとめて500万円 利息総額299万円(62万円軽減)

※△鉢はトータルの繰り上げ返済額は同じ

ということで利息だけを考えると、△旅愼後毎年50万円こまめに繰り上げ返済する方が得になります。50万円でも早めに繰り上げ返済することで、元本が早く減り、利息額が軽減されるからです。

この考え方を応用すると、毎年50万円を繰り上げ返済を行うより、同じ50万円であれば、毎月41666円を繰り上げ返済した方が効果的といえます。

しかしながら、ローン減税が適用される場合は話が変わってきます。

10年間繰り上げ返済を行わなかった場合 13年間で386万円還付

毎年50万円繰り上げ返済した場合    13年間で363万円還付

なんと、繰利上げ返済では13万円得しましたが、それ以上に23万円もローン減税の還付が減ってしまいました。

0.5%金利削減メリットよりも、1%のローン減税の効果減少デメリットの方が大きかったようです。

結論として金利0.5%の場合、住宅ローン減税の適用を受けている間は繰り上げ返済せず、ローン減税の還付額が減ってしまう11年目にまとめて繰り上げ返済を行うのがおすすめです。※ローン額やご年収によっても変わってきます。

次に全く同じ条件で、金利を1.5%に変えて検証してみました。

〃り上げ返済しない場合 利息総額1134万円

購入後毎年50万円×10年 利息総額888万円(246万円軽減)

9愼後10年後にまとめて500万円 利息総額936万円(198万円軽減)

※△鉢はトータルの繰り上げ返済額は同じ

まとめて繰り上げ返済するより、毎年行った方が48万円効果が大きいという結果になりました。けっこう大きいですね。

尚、金利が0.5%から1.5%になると、利息は3.14倍になってしまうんですね。偶然円周率3.14と同じでした。

そして、ローン減税の効果はというと、

10年間繰り上げ返済を行わなかった場合 13年間で393万円還付

毎年50万円繰り上げ返済した場合    13年間で369万円還付

毎年繰り上げ返済すると、住宅ローン減税は24万円還付額は減ってしまうのですが、こまめに繰り上げ返済することで、48万円利息軽減効果があるので、普通預金で寝かせているのであれば毎年繰り上げ返済した方がよさそうです。

1.5%金利削減メリットの方が、1%のローン減税の効果減少デメリットよりも大きかったようです。

まとめ

ということで、金利1%以下の場合はローン減税の還付額が減る11年目以降、1%超の場合はできるのであればすぐにでも繰り上げ返済した方がよさそうです。

番外編

低金利ですので、無理して繰り上げ返済をしなくても個人的にはいいのかなと思います。

例えば、インデックスファンド(日経平均連動とかNYダウ連動とか先進国株式連動とか)のドルコスト平均法で運用してもいいのかなと思います。

コロナショックで株価が下がるとこもありますので、あくまでも元本保証ではありません。運用する場合は自己責任でお願いします。

最後までご覧になっていただきありがとうございます。

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更新日時 : 2020年04月08日 | この記事へのリンク : 

住宅ローン減税!賢いマンションの選び方・ローンの組み方!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は住宅ローン減税について、全く知らない方でもわかるようにざっくりご説明いたします。ですので、詳しく知りたいという方は税務署とか税理士にご確認ください。

これからマンションを買おうとしている方や、購入していてこれからローンを組むという方向けとなります。

最後にどのような物件をどのように買うのがいいのか!ということもご説明しますので最後までご覧になってください。

正式名称は住宅借入金等特別控除でして、住宅ローン控除と呼ばれたりもします。


※動画もぜひご覧ください

更新日時 : 2020年04月07日 | この記事へのリンク : 

まだ億ションは 売れている!!でも今後は厳しいかも!!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は「まだ億ションは 売れている!!でも今後は厳しいかも!!」というテーマでお届けしたいと思います。

これは決して今後も億ションが売れ続けるという訳ではなく、あくまでも2020年3月の状況ですのでご了承ください。

※ぜひ動画もご覧ください

本日はこのような流れでご説明しようと思います。

まずは、

1.コロナショックにより世間で言われていること

これはデータに基づくというより、不動産業者間に会話、ツイッター、ニュースなどで世間一般に言われていることです。

2.実際のマンション成約件数

次に実際のところはどうなっているのか検証しました。これは客観的なデータに基づきますので、変えようのない事実です。

3.今後どのような行動をとるべきか?

不動産を所有している方はどのようにすればいいかの?売った方がいいのか?についてご説明します。

世間でいわれていること

もちろん、自粛が長引くかどうか、株価がまだまだ下がるかとか、いろいろな要素で変わってくるのですが、

ホテル・店舗・高額帯のマンションがコロナショックの影響が比較的大きいと言われています。

ホテル・店舗は自粛の影響、高額帯のマンションは株安の影響です。どのくらい影響があるかは別として、これについて異論があるという方はあまりいないかと思います。

逆に郊外・ファミリータイプのマンションは実需があるため、影響が比較的小さいといわれています。

スライド4

そこで、実際の成約件数(売れ行き)を調べてみました。

実際の成約件数

調べたエリアは都心(港区・千代田区・中央区)と城東(江東区・墨田区・江戸川区)で、都心に限っては1億円以上の成約とそれ以下で分けています。※50平米以上のファミリータイプ・平成築以降

都心エリアにはミッドタウンや六本木ヒルズ・東京駅、オリンピック選手村があったりして、東京でも最も単価が高いエリア。

そして、城東エリアは一部豊洲などタワーマンションがあるのですが、普通のサラリーマン家庭が住むエリアです。

結果はこちらの通りです。

赤のグラフが都心の1億円超の成約なのですが、意外なことにあまり変わっていないような印象です。※事実にのみ基づいています。

スライド5

※データはレインズより調べています。

黄色が城東エリアの成約なのですが、10月が大きく落ち込んでいて消費税の影響を受けたものと思われます。このエリアは公立小学校比率が高いので年度末に成約が増えるのですが、2月は増えて、3月は盛り上がりに欠けています。

青は都心の1億円以下の成約です。同じように10月は消費税の影響を受けているのですが、城東エリアと違って、子供がいなかったり、私立だったりすることが多いので年度末の影響は少ないです。

余談なのですが、ほとんどの中古マンションは非課税ですので、消費税があがっても価格は変わりません。

※仲介手数料等の諸費用は消費税課税となります。

※法人など消費税課税業者が売主の場合は建物価格に消費税がかかります。

※土地についてはそもそも非課税です。

今後どのような行動をとるべきか

今売って、安くなってから買い直すのはどうですか?

というご相談を受けましたが、個人的にはむやみに動くべきではないと思っています。

まず、マンション売却時には物件価格の3%の仲介手数料がかかります。そして、仮に利益が出ていれば、利益に対して譲渡所得税・住民税などの税金がかかってきます。

そして、買い直すときは3%の仲介手数料など諸費用で7%くらいかかります。そのほか、家具代・カーテン代・引っ越し代など様々な費用がかかります。

ということは、売って、買うだけで最低10%、他もろもろ考えると15%くらいの費用がかかります。単純に10%〜15%くらい安く買えてもプラマイゼロでしかありません。

それどころか、賃貸に住むことになりますので、3年とかだったら相当な額になります。

賃料15万円として、年間180万円、3年で540万円です。礼金、更新料をいれたらもっとですよね。

マンションが25%以上下がるとまで予想する方であれば別かもしれませんが、20%くらいの値下がりであれば経費倒れしてしまうと思います。

1億を超えるものだと、25%以上下がってしまう可能性もゼロではないかと思いますので、多少は検討してもいいかも知れません。

あとは、独身で実家に戻れる方とか、家賃5万のところでも問題ない方とか、ミニマリストで家具が不要の方だったら経費も少なくなるので状況は変わってくるかもしれません。

最後に一番大事なことは、住宅は生活の基盤ですので、損得というより満足度が高ければ無理して動かなくても、それでいいのではないかと思っています。

以上です。

最後までご覧になっていただきありがとうございます。

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更新日時 : 2020年04月05日 | この記事へのリンク : 

豊洲のタワマン!コロナの影響は?

こんにちは!

中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は「豊洲のタワマン、コロナの影響は?」というテーマ

でお話をしたいと思います!

※動画もぜひご覧ください

先日、首都圏中古マンションの成約数が3分の2くらいになっているということをご説明しましたが、本日は個別具体的なマンションでどうなっているのかという観点で検証しました。

※首都圏全体のマクロな視点についてはこちらをご覧ください。

選んだ中古マンションは

スライド2

豊洲3丁目の代表的なタワーである下記タワーです。

・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン    平成21年 2月築

・ザ・豊洲タワー           平成20年10月築

・シティタワーズ豊洲ザ・シンボル   平成21年12月築

豊洲駅から5分くらいで、近くにはららぽーとがあったり、スーパービバホームというホームセンターがあったり、公園があったり住みやすい場所です。

スライド3

選んだ理由は

3物件合わせて、2700戸を超えるので、データが集めやすいということです。

あと、豊洲タワーが坪10万円くらい高いかもということはありますが、価格相場が近いです。

最後に築年数が古いとリフォームの有無で大幅に価格が変わるので、そこそこ新しい物件ではないとという理由です。

スライド4

実際に成約しているデータを調べてみました。

取引数は7件と3月で盛り上がる時期ということを考えると、少ないかもしれません。

コロナショック前は令和元年9月〜令和2年1月までの5か月間で平均9件となっています。

※豊洲6丁目のスカイズやベイズを調べてみたところ、5か月間で平均4件の成約だったのが、3月に7件と増えていたので、これについてはもう少し長期間で検証していく必要があると思っています。

スライド5

続いて成約単価について

今回はこの成約単価の方が重要です。

コロナショック前が坪310万円前後、直近の3月も310万円前後です。当然同じ部屋ではないので単純比較はできませんが全く下がっていない印象です。

同様に豊洲6丁目のスカイズ・ベイズも坪320万円〜330万円で全く下がっていないようです。

すぐに価格が下がることはないかもしれませんが、全く下がっていないというのはけっこう予想外でした。

スライド6

今度は完全に別の視点で、過去を振り返ってみます。

金利は下がっているということです。

マンション価格はリーマンショック後に約20%上昇したのですが、同時に金利もけっこう低くなってきています。

具体的にはフラット35は3%前後から1%前後に!

メガバンクの変動金利は1%前後→0.5%前後に!

スライド7

金利が下がるということは、同じだけ住宅ローンを組んでも返済額は下がります。

言い換えると、住宅ローン額が増えても毎月返済は変わらないということで、価格を上昇させる効果があります。

【例えば】

35年返済 毎月150,000円のローン返済とすると、

金利1%だと5315万円借りることができますが、

金利0.5%だと465万円(9%)多い5780万円借りることができます。ほぼ1割多く借りることができる計算です。

フラット35だと2%金利が違うので影響はより大きくなります。

スライド8

なぜこんなことをご説明したかというと、比較的安い返済で買えてしまうということです。

仮に、70平米のお部屋があるとして、

借りると、約28〜30万円

買うと、約6000〜6500万円

全額住宅ローンを組むとして、管理費等のランニングコスト込で

毎月21.3〜22.6万円

※35年返済・金利0.5%

※管理費・修繕積立金月額40,000円

※固定資産税等   月換算17,000円

私の仮説※あくまでも個人の見解です。

借りる場合に比べて、買った方が毎月の返済が安くなるので、極端には下がらない。

但し、金利が上がったり、賃料が下がった場合は影響を受ける。

↓↓

コロナショックが長引けば金利が上がるかも。

港区とか都心部の外国人が多いエリアは賃料が下がりそう。

結果は数カ月とか、1年2年たってからわかってくるものですので、定期的にウォッチして最新の情報をお届けしたいと思います。

本日は以上です。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年04月04日 | この記事へのリンク : 

変動金利はコロナショックでも変わらないと予想!でも 新規で借りる方は?

変動金利とは?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は「変動金利はコロナショックでも変わらないと予想!でも
新規で借りる方は?
」というテーマでお話をしたいと思います。
※あくまでも個人の見解です。

※動画でもご覧いただけます。

マンションを買うとき、ほとんどの方が住宅ローンを組みますが、
その時のローンの組み方として、変動金利とフラット35のような
全期間固定金利があります。他にも全期間のうち一定期間だけ固定
にするという5年固定、10年固定などもあります。

イオン銀行ホームページより

【変動vs固定】住宅ローン金利は変動金利と固定金利どっちがいいの?|タマルWeb暮らしに役立つお金の知恵をご紹介!www.aeonbank.co.jp

本日はこの中で変動金利のお話です。

変動金利といっても毎日金利が変動するわけではありません。
原則半年ごとに金利を見直します。必ずではないのですが毎
年4月と10月が変わるタイミングになっています。

デメリットとしては、金利が上がってしまうかもしれないと
いうリスクがあることです。※金利は変わるが実際の返済額
は5年間変わりません。また、5年後に返済額が変わる際も
返済額は1.25倍が上限となります。

メリットは固定金利と比べて金利が低いことです。現状、中
古マンションを購入する場合、全期間固定金利のフラット3
5は1.3%ですが、変動金利は最優遇で0.47%です。
(2020年4月りそな銀行)

※フラット35 21年以上 団信あり 借入90%以下 
(フラット355S適用の場合は当初5年間 1.05%)

※変動金利 最優遇の場合 団信あり

この金利の差は固定金利という安心を買うための保険料とも
いえます。あらかじめ多めの額を払うことにより、金利が変
わらないという安心を買っているということになります。 

変動金利の決まり方

それでは、変動金利はどのように決まるのかというと、短期
プライムレート(現状1.475%)が基準
になっていまし
て、その短期プライムレートは無担保コール翌日物金利(マ
イナス0.02%くらい)に連動
しています。

短期プライムレートというのは金融機関が優良企業に対して
1年未満の短期で融資するときの金利です。金融機関が独自
に決まるので、一律ではないのですが、ほぼ横並びです。

この短期プライムレートは現在1.475%で2009年1
月から11年以上全く変わっていません。

もっというと、サブプライム問題の時期に2007年3月に
1.875%になったことはあるのですが、約25年間1.
375%から1.875%の間でしか変動していません。

そして、無担保コール翌日物金利は金融機関同士で短期資金
をやり取りする際の金利です。読んで字のごとく無担保で、
1日満期となります。

この無担保コール翌日物金利は日銀が金利誘導していまして
、日銀の金融緩和が続く以上は上昇しないかと思います。現
在マイナス0.06〜マイナス0.02%くらいで推移して
いるのですが、こちらもここ25年間0.5%を超えない範
囲で推移しています。

ウィキペディアより

変動金利の過去の推移

住宅ローンの変動金利も2009年1月から11年以上2.
475%で変わっていません。
※実際は最優遇の場合0.4
7%となります。

同じく2007年に0.4%高い2.875%になったこと
があるものの、20年以上、2.375%〜2.875%の
間で推移しています。

変動金利推移

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等):長期固定金利住宅ローン 【フラット35】www.flat35.com

結果だけを考えれば、変動金利で借りてもあまり変動して
いないということになります。

今後も変動金利は変わらないのか?

日銀が金融緩和を方向転換し、無担保コール翌日物金利が
大幅に変わらない以上、変動金利は変わらないと考えられ
ます。ですので現在、変動金利で借りている方はよほどの
ことがない限りは変わらないと考えてもいいのかなと思い
ます。※あくまでも個人の見解です

これからローンを借りる方は?

表面上の変動金利自体は変わらないのですが、これから新
規に借りる場合は少し注意が必要です。

コロナショックで景気が悪くなり、リストラとか、給与カ
ットが進むと、延滞率が増えてくる可能性もあります。そ
うなると審査が厳しくなります。

例えば自己資金なしで良かったものが、1割とか2割とか
入れてください
とか。これまでは最優遇金利で借りられた
ものが、優遇が少なくなってしまったりとか(実質金利が
高くなるということです)。リーマンショック後は実際に
審査が厳しくなりました。

これからマンションを買うにあたって

価格は景気悪化によって下がるかもしれません。ただ、新
規でマンションを買う方については金利が高くなったり、
頭金などを入れるように言われる可能性があります。

そのバランスでどちらが有利か考えて判断することが重要
となってきます。ただ、そうは言っても先のことはわから
ないので、そこが難しいところなのですが、

マンションはほしい時が買い時とも言われていますので、
総合的に考えて動きましょう。

以上です。

最後までご覧になっていただきありがとうございます。

【おすすめ動画】



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更新日時 : 2020年04月03日 | この記事へのリンク : 

4月フラット35金利(0.06%上昇しました)

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

コロナショックでフラット35の金利が上がる

可能性が高いということについてご説明したいと思います。

まず先に4月の金利フラット35金利の決まり方について説明します。

フラット35の4月金利発表!

【借入期間21年以上】

フラット35 1.30%(団信つき)※団信に加入しない場合はー0.2%

フラット35S1.05%(団信つき)※中古マンションの場合は当初5年間金利優遇※団信に加入しない場合はー0.2%

3月と比べて、+0.06%となりました。

フラット35S4月

フラット35S3月

なぜ金利が上がったかというと

フラット35金利の元となる機構債の金利が上がったからなんです。

こちらが機構債の発行実績でして、一番右の第155回機構債が2020年4月金利の元になっています。

条件決定日2020年3月18日 発行日2020年3月26日

表面利率 0.36%(ローンチスプレッド 0.34%)

ちなみに1か月前の第154回機構債は表面利率0.30%となっています。

この0.06%の差がそのままフラット35の金利差になっているのです。

債権

この機構債の表面利率は10年物国債金利+ローンチスプレッド(0.34%)となっています。恐らく条件決定日の直前の金利になるかと思うのですが、

10年物国債金利は3月中旬0.02%前後、2月中旬-0.04%となります。

ローンチスプレッドは0.34%で変わらずとなります。

要するに10年物の国債金利が上がると、フラット35の金利も上がるということになっています。

そして実際のフラット35金利と機構債表面金利との差額が経費となってきます。

フラット35金利の決まり方は

10年物国債金利+ローンチスプレッド+機構の経費=フラット35の金利となります。

国債金利は上がらないと予想!

コロナショックで仮に景気が悪くなるとどうなるかということですが、日本の国債金利はそこまで大きな変動はないと予想しています。もちろん海外投資家が日本国債を売ってドルに換えれば債権価格は下がり金利は上昇するということになります。ただ日銀の金融緩和は続いており、コロナショックで金融緩和は続きそうです。もちろん、日本がデフォルトするかもしれないということになれば国債金利は大幅に上昇するのですが現状考えにくいです。まあそれでも0.3%とかは変動する可能性もありますが・・・

ローンチスプレッドは上がるかも!

ただちょっと怖いのはローンチスプレッドです。機関投資家機の立場として当然同じ金利なら機構債より日本国債を買います。その差額としてローンチスプレッドが存在します。現状0.34%ですがリーマンショック後の2009年1月は1.05%まで上がりました。信用不安になると、国債金利は上がらなくてもローンチスプレッドは上がるということです。

機構の経費は景気に左右されないと思うのですが、仮にローンチスプレッドがリーマンショック並みに大きくなると国債金利と合わせて1%くらい上がる可能性は十分あります。そうするとフラット35の金利は1%上がってきます。※あくまでも個人の見解です。

仮に1%金利が上がると・・・

仮に1%から2%に金利が上がると

毎月のご返済額は

約113,000円から約132,500円と約19,500円上がります。

毎月ほぼ2万円違いますね。

総返済額は約4743万円から約5565万円となんと約822万円変わってきます。

※35年返済・4000万円借りた場合

けっこう大きいですね。金利はどうなるかわかりませんが住宅を購入する場合は価格だけではなく、金利も重要ですので慎重に検討しましょう。

尚、変動金利は短期金利+経費となりますので、当面変わらないと予想しています。

本日は以上です。

最後までご覧になっていただきありがとうございます。

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フラット35の制度変更(令和2年4月申し込み分から)

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日はフラット35の制度変更

についてわかりやすく解説したいと思います。

関係ある方には非常に重要なことなので、もしよろしければ最後までご覧ください。

この変更は2020年1月1日にフラット35のホームページで発表されていまして、2020年4月1日以後の借入申込み受付分から適用となります。

ですので、すでに申込をいている方は影響を受けませんのでご安心ください。

※詳しくはこちら

【フラット35】2020年4月の主な制度変更事項のお知らせ:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】www.flat35.com

※動画もぜひご覧ください。

何が変わるのかというと、3点です。

1.総返済負担率の算定に含める借入金の対象を一部見直します

(1)賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を年間合計返済額の対象に追加

(2)売却予定の住宅に係る住宅ローンの取扱いの見直し

2.資金使途がセカンドハウスの取得の場合の取扱いを一部見直します

3.【フラット35】借換融資の借入期間を一部見直します

これからご説明いたします。

まずは、1.(1)賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を年間合計返済額の対象に追加についてです。

融資する場合は返済比率という審査基準があります。例えば、年間返済額は年収の35%までとかです。

年収500万円であれば、年間返済額175万円となります。

例えば金利1%、返済期間35年だと、毎月返済額145,659円(ボーナス返済なし)となり、5160万円まで借りられるという計算になります。※審査により非承認の場合もあります。

従来は賃貸中の住宅を所有していて、その住宅の借入額があっても賃料が入っていれば(入る予定があれば)その返済は年間返済額に含みませんでした。

今回の変更内容はこの返済比率について、現在賃貸予定や賃貸中の住宅に係る借入金の返済を含めるというものです。

例外として一棟アパートとか一棟マンションとか投資用のローンを組んでいる場合は従来通り、返済比率にはいれないそうです。

この変更は融資を厳しくすることで居住用住宅ローンで借りている方が金融機関に無断で貸してしまって投資用マンションにしているという問題を減らすためと思われます。

続いて1.(2)売却予定の住宅に係る住宅ローンの取扱いの見直し

お買い換えの方が対象となります。現在お住まいの住宅を売却するときは、その住宅ローンを返済比率に含まないという現行制度ですが、売却額が安くなってしまい、売ってもローンが残ってしまう(手持ち金でも返済しきれない)場合、返済比率に入れるそうです。

ローンが残ってしまうということは売るに売れないということで、貸さざるを得ないということになります。

この変更も居住用住宅ローンで借りて貸してしまうという問題を減らすためと思われます。

2.資金使途がセカンドハウスの取得の場合の取扱いを一部見直します

従来は自宅でフラット35で融資を受けて、セカンドハウスでもフラット35の融資を受けるということができました。ただ、今後は片方となり、2か所で借りることはできなくなりました。

これも、セカンドハウスで借りて、勝手に貸してしまう方が多かったからと思われます。セカンドハウスはあくまでも、居住用で貸していいものではありません。

例えば都心に住んでいて、週末房総半島で過ごすとか、そういう場合も両方は借りられなくなってしまうので、この変更は少し残念な変更かと思います。

3.【フラット35】借換融資の借入期間を一部見直します

フラット35の借入期間の下限は15年です。(満60才以上の場合は10年)もちろん、繰り上げ返済とか売却で結果的に15年以内になるのは問題ありませんし、むしろ多くいらっしゃると思います。

これまで、35年ローンで20年以上ローンを払った方が借り換えしようとしても、ローン期間が残り15年未満になっているので借り換えできませんでした。今後は借り換えに関しては15年未満でも借り換えができるようになりました。

借り換えではなく、新規で借りる方に関係のない変更となります。

マンション価格に対する影響は?

全くないことは無いが、ゼロに等しいくらいかと推測します。
※あくまでも個人の見解です。

銀行や信金など民間の金融機関で借りれない方が、フラット35で借りるというのはよくあるケースです。そして、この傾向は今後も続くと思います。

一方で今回の制度改正では無断で貸すということに対して厳格に対応していくという側面があるかと思います。

普通にローンを借りたいという方も一部借りられなくなってしまうので、ほんの少し購入者が減ってしまうという弊害はあるが、価格が変動するまでの要素ではないのかなと思っています。

本日は以上です。
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