江東区周辺の中古マンション最新情報
知っていれば買わなかったのに！不動産会社の罪は重い！！
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただきありがとうございます。
本日は「知っていれば買わなかったのに！不動産会社の罪は重い！！」というテーマでわかりやすく解説いたします。
※もしよろしければ動画もご覧ください。
どうすればこういう問題をなくせるかについても解説しますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。
マンションを購入しようとしている方はもちろん、売りたい方や不動産会社に勤務している方など多くの方にご覧になっていただければと思います。
【傾いているマンションを中古で購入】
先日、解説した福岡のマンション傾き問題なのですが、調停スタート後の２０１８年１０月に中古で購入していた方もいらっしゃるようなんです。
詳しくはこちらを確認ください。
ひどいですね。売った方も悪質ですが、仲介会社も悪質ですね。傾きのことを伝えていれば、その事実をもとに購入の判断ができますが知らされていなかったようなんですよね。
このお部屋の売主がどう伝えていたかというと「売主の部屋自体は何ら影響もなく使用されている。建物に不具合が起きている箇所も知らない」と買主に伝えていたようです。
しかしながら、この売主は 部屋の不具合に関するアンケートの際、「部屋の壁のひび割れあり。クローゼットの建て付けが悪い。巾木の取り付けが悪い」と回答しているようなんですよね。
さらに内覧した際に家具やシートで隠されていた部分の壁に穴が空いていたことに買主は入居後気づいたそうです。
この売主は悪質極まりないですね。もともとは分譲会社が悪いのですが、かといって、隠して売っていいわけではないと思うんですよね。
もっと悪質なのは取引を仲介した不動産仲介会社。
会社名はわかりませんが、大手で歴史も古い不動産流通会社Ｓ社福岡支店、財閥系とのことです。なんか絞れてしまうような気もしますが確証があるわけではないので、触れないでおきます。
このＳ社の担当者は契約日前日に 調停が行われていることを書面により知っていたようであるが、隠していたそうです。
で、どんな説明をしたかというと総戸数286戸のうち1人だけが地震被害を訴えているようだが、購入される部屋には関係ありませんということだったようです。
担当者としては一応説明しましたよということだったかもしれませんが、1戸だけに問題があり、建物自体に問題があるわけではないというのと、マンション全体で調停をしているというのは全く違う説明というか、虚偽の説明ですよね。
まあ、よっぽどノルマに追われていたのかどうなのか知りませんが、ありえない説明ですよね。
ちなみに買主は売主とS社に売買契約解除を求める調停を申し立てているが、Ｓ社の誠意は感じられないそうです。
【仲介業者として】
私は８年ちょっと前までは大手不動産仲介会社で営業していたのですが、やっぱりノルマというか、目標数字というのは当然ありました。
やっぱりプレッシャーにもなったし、逆に励みにもなりました。ただ上司に恵まれていて印象に残っている言葉があります。
「これを伝えたら契約がキャンセルになるんじゃないかとか、言いたくないことほど伝えなくてはいけない」との言葉です。
当然ですよね。悪いことを伝えず契約したら、もめる可能性が高いですよね。
【マンションを買う方は】
マンションを買うとき、いい営業マンが担当であれば理想だと思うのですが、なかなか判断つかないですよね。
ただ判断していかないといけないのでいろいろ質問しましょう。税金のことや、マンションのことや、ローンのことなど。
調べて回答するのはいいことかもしれませんが、何でも確認しますとか、あまりにも知識がない担当者は問題かもしれないですよね。あと、なんでも即答してしまうのも問題かもしれません。
あとはすぐ結論をせまる営業マンですかね。こういう営業マンは係わってもいいことないかもしれないですね。
次に自分でも調べることは重要です。例えば、マンションの掲示板とかを見ると重要なことが書いてある場合があります。
ペット不可とか、駐車場が空いているとか、調停のことは書いてないかもしれませんが、それでも見ておいた方がいいでしょう。
あとは管理規約・長期修繕計画書・議事録・修繕履歴・管理会社からの報告書などを見ればたいていのことが記載されています。
不動産仲介会社が取り寄せているケースが多いと思いますので、早めに確認しましょう。
あとは居住中であれば、お引越し後、引渡し前の確認です。引渡し前にお部屋を確認しましょう。
【これから売る方は】
マンションを売り出す際は、極力悪いことは早めに伝えるようにしましょう。私も多くのマンション売却に携わってきましたが、たまに何か隠しているなと感じることがあります。
メルカリとかでも写真が多く掲載されていて、傷の写真などがあると逆に安心できたりします。
デメリットを伝えることは逆に安心を売ることができると思っていますので、早めに伝えましょう。
【本日のまとめ】
マンションに傾きがあり、調停が行われているがそれを隠して売却→
買主は特に問題ないと誤認して購入→
購入後に総会で初めて調停をしているということを知る→
売主と仲介会社に対して契約解除を求めている
・買う方は信頼できる営業マンから買いましょう。＋
・管理会社からの書類を確認しましょう。
・売る方は誠実に悪いことも伝えましょう。
参照した記事はこちらです。
本日は以上です。
ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。
また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。
最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。
１．当社ならマンションをご売却する際の仲介手数料は成約価格の１％です。
更新日時 ： 2020年04月30日 | この記事へのリンク ：
５野党が家賃支援法案を提出、大至急成立させてほしい！！
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただきありがとうございます。
本日は「５野党が家賃支援法案を提出、大至急成立させてほしい！！」というテーマでわかりやすく解説いたします。
飲食店とか経営者の方や大家さんはもちろん、ぜひコロナで苦しんでいる方、皆様にご覧になっていただければと思います。
※ぜひ動画もご覧ください。
【どんな法案】
まだ成立したわけではなく、野党が法案を提出した段階でして、
コロナの影響を受けた飲食店など事業者の家賃負担を支援する法案です。
支援する方法は２つありまして、これを併用するようです。
１．賃貸物件に入居するテナントの家賃支払いを肩代わりして一定期間猶予
２．家賃の減免に応じたオーナーを補助
※東京新聞より
これはあくまでも事業者むけの支援でして、２月以降、１か月の売上が２割以上減った中小企業や個人事業主と規定しています。自営業でもオッケーということですね。
あくまでも事業者向けですので、普通の住宅は対象外なのですが、住宅の場合は「住宅確保給付金」という別の制度がありますので、ご確認ください。
家賃を肩代わりするのは政府系の日本政策金融公庫でオーナーに支払います。
テナントは１年くらい返済猶予期間があり、経済情勢により延長や債権放棄も検討するということになっています。
【率直に感じたこと】
要するに家賃分をテナントに融資するっていう感じですよね。これだけだと借金ということになるのですが、状況によっては返済不要ということで、そうすると、結果的には補助金ということになります。
返せる方にとっては借金、返せない方にとっては補助金となります。
逆に、オーナーにとっては家賃が滞りなくもらえるということになるので大きなメリットです。
あと、既に減免に応じていたオーナーを補助するというのもいい制度ですよね。オーナーも銀行に返済がある中で、善意で減免に応じていたわけで、本来は減免したくないですからね。
もちろん、退去されたら埋まらないという戦略的なものもあるかと思いますが・・・。
話は少しそれますが、これって密じゃないですかね。確かに国を左右する重要なことだと思いますが、ズームとかのビデオ通話でもいいと思うのですが。
国がテレワークして、印鑑なくせば、どんどんテレワーク進むと思いますよ。
それにしても国会議員って、コロナに強いですよね。感染したらやばそうなお年寄りがいっぱいいますよね。
２８日午前、国会内【時事通信社】より
【不動産業者として】
私は中古マンションの売買仲介を専門に行っていますので、テナントの賃貸とかは分野外となります。
ただちょっと聞いた中では
・延滞や減額に全く応じない方
・こういう時期だからと応じてくれる方
の両極端にわかれているようです。
退去してしまったら、次のテナントを入れるのは至難の業でしょうし、家賃も相当さがるでしょうし、この時期に全く交渉に応じないのはどうかと思いますが、そういう大家も一定数いらっしゃるのが事実です。
で出費はというと、だいたい月末ですよね。
給料払ったりとか、テナント代払ったりとか、銀行への返済は自由に選べると思うのですが月末に設定する事業者が多いと思います。
そうすると、４月末で事業を断念せざるを得ない事業者もでてきているはずなんです。
次は５月末ですよね。なんとかこのタイミングには間に合わせる方向で動いてほしいですよね。
そもそも台湾では昨年末から危機感を感じていて、日本でも２月中旬くらいからですかね。３月には飲食店の売り上げが減ってきてと、もう数か月たちますがまだあんまり支給されてないですよね。
日本って本当に遅すぎますね。他国に比べて比較的個人の貯蓄率も高く、企業の内部留保も多いと思いますが、もうまずいですよね。
早く実行してほしいところです。
【本日のまとめ】
事業者の家賃負担を支援する法案を野党５党が提出
簡単にいうと、家賃分を融資して、場合によっては返済不要
固定費を下げられる非常にいい法案だと思いますがスピードが重要
時間がかかるごとに倒産が増える
一刻も早く成立して、成立するだけではなく、即支給してほしいですね。
本日は以上です。
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更新日時 ： 2020年04月29日 | この記事へのリンク ：
これは悪質！福岡市東区・マンション傾き問題！！
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただきありがとうございます。
本日は「福岡市東区・マンション傾き問題」というテーマでわかりやすく解説いたします。
※動画もぜひご覧ください！
中古マンションや新築マンションを買う方がどうすればいいかとか、対策しようがあるのかということも解説しますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。
マンション購入を考えている方はもちろん、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。
【マンションの概要】
まず傾いたマンションの概要ですが、どんなマンションかというと、
ベルヴィ香椎六番館という福岡市東区のマンションです。
１９９５年築・総戸数３３０戸・７階建て
ちょうど築２５年ですね。新耐震基準です。
分譲した会社はＪＲ九州・福岡商事・若築建設です。
このうち１社、福岡商事は福岡銀行が筆頭株主のようです。
施工した会社は分譲した若築建設と九鉄工業です。
ちなみに九鉄工業はＪＲ九州が筆頭株主になっているようです。
若築建設は明治２３年設立の東証一部上場企業
ということで、九州のそうそうたる大企業が分譲・施工したマンションということになります。オール九州って感じですね。会社名を信用して購入した方も多いことかと思います。
【今回の経緯】
分譲会社は初期沈下を認識していた→
傾きを調整しながら工事→
無視して販売する→
竣工２年も経過しない時期に多数のひび割れが発生する→
虚偽の説明を繰り返す→
建物が傾斜していることが発覚する→
結果、玄関ドアの枠が変形し、開閉しにくくなったり、天井と壁の境目に隙間ができて、隣の部屋から光がもれるなどの症状が発生する
これは非常に不誠実で悪質ですよね。
ここからはごく最近の出来事ですが、
４月２３日に【ベルヴィ香椎の調査結果について】という文書が配布されたそうです。要点は下記の通りですが、詳細はリンクをご覧ください。
（1）マンションの傾斜が建設時から始まっていた
（2）構造スリットが施工されていなかった
（3）調査箇所の杭が支持層に到達していなかった
どうも杭が２本支持層に未到達だったようですね。
ということは杭の意味がなかったということになるんですかね。
ちなみに記事はNETIB-NEWSという福岡市のメディアが記事にしていますが、あとは毎日新聞のみとなります。
他のメディアが記事にしないのがちょっと気になります。いろいろ事情があるのでしょうか。それとも調査中なのでしょうか。
仮にＪＲ九州とか福岡銀行に忖度しているとすれば問題ですよね。
【中古マンションを扱う不動産仲介業者がとるべき行動は】
不動産仲介会社としては、調査をしっかりと行い、仮に傾いているとか問題が発生しているとすれば当然ながら、取引しないべきだと思います。
中古であれば調べる方法はあります。議事録の確認と管理員さんや管理会社へのヒアリングです。
特に議事録を読めば、管理組合でやりとりされていることを把握できますし、どういう問題が起こっていて、どう対処しているのかも確認とれます。
あとは基礎的なことですが、空室であればビー玉を転がしてみるのも一つの方法かと思います。
１年半前の２０１８年１０月に中古で購入している方もいらっしゃるようですので、この件については、また別の動画で解説したいと思います。
【新築だったら】
完成している物件であれば、まだしも未完成の段階で購入するとなれば確認のしようがありません。
内情を知っている分譲会社と施工会社が陰でこそこそ打ち合わせしている内容を把握するのは不可能ともいえます。
ただ入居後に何かあれば早期に問題提起していくことが重要なのかなと思います。
【本日のまとめ】
福岡市東区のマンションが傾いてる→
分譲会社は竣工前から傾きを把握していた→
住民が気付くが、虚偽の説明を繰り返す→
中古であれば議事録等で調べる方法はありますが、
新築は調べられないので、早期発見を心掛けましょう
本日は以上です。
ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。
また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。
最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。
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更新日時 ： 2020年04月29日 | この記事へのリンク ：
横浜市で物件案内中に刺され重傷！これから増えます！
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただきありがとうございます。
本日は「横浜市で物件案内中に刺され重傷！これから増えます！」というテーマでわかりやすく解説いたします。
もしよろしければ動画もご覧ください。
こういう事件は防ぎようがないかもしれませんが、どうすれば未然に可能性を減らせるかも解説しますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。
不動産業に従事していて案内する方や、マンションを探していて内覧する方はもちろん、ぜひ多くの方にご覧になっていただければと思います。
【今回起こった事件の概要】
不動産会社勤務の女性が案内中のお部屋の中で刺されて重傷になってしまったそうです。
事件が起こったのは２日前、４月２５日（土）夕方、横浜市旭区のアパートのようです。背中を刺して殺害しようとしたうえ、バッグや車を奪ったようです。
容疑者の男は「殺害して金を奪おうと思った」と容疑を認めているようです。
詳しくは概要欄に記事のリンクを貼っておきますのでみてください。
【感じたこと】
本当に怖いですね。お部屋の中って密室ですからね。防ぎようがないといえば、防ぎようがない事件。
２人で案内すればという意見もあるかと思いますが、仲介手数料２倍もらえるわけではないので現実的には難しいと思います。
案内って基本的には常に知らない人と会うわけですし、不特定多数ですからね。
変なお客さんってやっぱりいるんですよね。
１０年以上前大手の不動産仲介会社にいたときなのですが、女性の営業マンからあやしい客がいたという相談がありました。
その場で終われば良かったのですが、もう一度お会いして案内するという流れになってしまったそうなんですよね。
その再案内に私が同席したところ、名刺を渡した瞬間にその男はコンビニへ行くといって走り出し、戻ってきませんでした。逃げちゃったという感じだと思います。
恐らく危害を加える考えはなかったのでしょうが、変質者のような感じでやっぱり怖いですよね。
女性の営業であれば恐怖を感じたことがあるという方も多いと思います。
現実的な防ぎ方としては防犯ブザーを持つくらいしかないですよね。あと、ドアを開けておくとか、基本的にドアよりにいるとか。
閉めると音が聞こえないですからね。
【容疑者の状況】
容疑者は金が目的ということで、まだ真相はわかっていないですが、コロナウイルス関連でお金に困っていた可能性もあるかもしれないですよね。
例えばフリーターとかで仕事していたけど、コロナで仕事がなくなり、助成金がもらえず行き詰ったとかって、そんな可能性もあると思います。
【今後増加しそう】
これからこういう事件は残念ながら増えてしまうかもしれません。
多くの方が失業していて、そこで事業主が雇用保険に入っていれば失業給付金がすぐもらえるのですが、フリーターとかだと給付金はないと思うんですよね。
最大20万円を借りられる「緊急小口資金・総合支援資金」とかありますが、借金でしかないし、住宅確保給付金という家賃補助もけっこう時間がかかるようですし、セーフティーネットが少ないんですよね。
結局、貯金がなくて生活費がなくなり絶望感を感じている人が多いと思うんですよね。簡単に生活保護とかもらえればいいかもしれないですが、けっこう申請が大変みたいですし。
生活困窮者がどんどん増えると、その中のごく一部だと思うのですが、自殺者も増えたりとか、それだったら誰かも巻き沿いにしてとかってなってしまう人もいるかもしれません。
だから政府にはとりあえずお金を大至急でどんどん配るという政策をやってほしいですよね。１人１０万円ももうちょい先になってしまいますし。
お金さえあれば助かる命もあるのですから。
【こういう事件の巻き沿いにならないために】
不景気になって、治安が悪化すると、どうしても事件って増えてしまいます。
今回のアパートで刺されるというのも実は氷山の一角でどんどん増えてくるかもしれません。
例えば、電車のホームとか、スーパーとか人が集めるところは怖いですよね。昔秋葉原とかでも事件があったし、新幹線の中でもあったと思います。
気を付けても限度はあるのですが、
極力人が集まるところにいくのを減らすとか、周囲に目を配るとか、あとは体を鍛えてすぐ逃げられるように瞬発力をつけるとかですかね。
それぐらいしかできないと思うのですが、気をつけましょう。
【本日のまとめ】
横浜で不動産会社の女性が刺されるという事件が起きました。
犯人はお金が目的と供述→お金に困っていた可能性が高いです。
コロナショックで失業が増えたり、売り上げが減っているが、補償は思い通りにされていません。
生活苦の方が増える
絶望感から自殺や他者を巻き沿いにするケースが増えるかもしれません。
人が密集する場所はそういった意味でも危険性があり極力行く回数を減らしましょう。
あと女性の営業の方は防犯ブザーとかも持ち歩きましょう。
本日は以上です。
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更新日時 ： 2020年04月27日 | この記事へのリンク ：
２５才マンション購入最強説について
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただきありがとうございます。
本日は「２５才マンション購入最強説」について解説したいと思います。
※動画もぜひご覧ください
将来に漠然とした不安がある方や、大学を卒業して就職したばかりの方はもちろん、老後に向けて資産形成をしたい方にもぜひご覧になっていただけるとうれしいです。
なぜ最強なのか
２５才に限らず、早くマンションを購入すれば当然ながら早く完済できます。
頑張って完済することができれば、完済後は管理費・固定資産税だけしかかからず住居費を大幅に軽減することができます。
また、貸すこともできますので、貸せば安定収入になり、話題になった老後の２０００万円問題も解決できるかもしれません。
でも完済するなんて、そう簡単にはできないんじゃないの？と思っている方も多いと思います。
そこについてこれから解説していきたいと思います。
狙い目のマンション
どのようなマンションを狙うのかは重要なポイントです。
いくつかポイントをご説明します。
・新築ではなく中古（新耐震基準）
・５４平米以上（ローン減税が利用できる物件）
・高くても３０００万円前半
・駅から近く貸しやすいエリア
なぜこのような条件が狙い目なのかというと、コスパがいいということです。
新築だと新しい分割高になっているし、
ローン減税はけっこうな税金が還付されるので利用した方がいいし、
価格が高すぎると完済までが遠いし、
駅から近ければ貸しやすいし、売りやすく資産価値が高いということです。
逆に過疎化していたり、消滅してしまいそうなエリアは避けて考えましょう。
もちろん必ずこの条件ではなくてもかまいません。
例えばローン減税を利用できなくてもそれ以上に安ければ問題ないですし、新築でも安ければかまいません。
ただ早期完済を狙うには安いということは大前提となります。
購入までにやるべきこと
そうはいっても、就職して１年目で買うことはおすすめできません。そもそもローンが通りにくいですし、さすがに先も見えないでしょう。
マンションを購入するまでは、少しの金額でも給与天引きの貯金をしましょう。貯金する習慣がつくのとつかないのでは大きな違いがあります。
例えば月３万円、ボーナス１０万円でも貯金することができれば、年間５６万円貯まります。
もっと頑張って月５万円、ボーナス２０万円貯めれば年間１００万円になります。
３年間貯めれば、マンションの諸費用・頭金になっていきます。
購入後にやるべきこと
仮に３０００万円の住宅ローンを組むとして、
３５年返済・変動金利０．４７％であれば、毎月７７，４７８円です。
全期間固定のフラット３５で１．３％でも毎月８８，９４４円です。
両方ともボーナス返済はなしです。ただし、別途管理費等で２５，０００円くらい、固定資産税が１０万円くらいかかります。
そして、１０年後にどのくらいのローン残債になるかというと、
金利０．４７％の場合は１０年後、２１９２万円（７３％） １５年後、１７７４万円（５９％）となります。
住宅ローン減税で仮に２００万円還付され、これを繰り上げ返済にまわせば、１５年後の残債は１５７４万円になります。
そして、仮にすごく頑張って住宅ローン返済以外に年間１００万円貯金できていれば１５年で１５００万円貯まるのでほぼ完済です。
それとか、ご結婚されて共働きしていれば奥様の給料を繰り上げ返済にまわしやすいと思います。
独身の方の場合、友人とルームシェアとかで数万円受け取ることができれば繰り上げ返済に回しやすいと思います。※マンションによってはできないケースもあります。
こんなに繰り上げ返済できないという方も多いでしょう。それでも２０年たてば、１３４６万円の残債となり、２００万円のローン減税を繰上げ返済に回すだけで１１４６万円の残債となります。
ここまで来れば完済も見えてくるのではないでしょうか。２５才でマンションを購入して、１５年後に完済できれば４０才、２０年後でも４５才です。もう少し遅くなってもまだまだ若いです。
逆に４０才でマンションを購入して２０年後というと６０才となってしまいます。
ちなみに金利１．３％の場合は１０年後、２２７７万円 １５年後 １８７８万円と金利０．４７％に比べれば減り方が少し遅いですが、それでもかなりのローンが減って資産に変わっています。
完済すれば最強
完済すれば資産となります。管理費・固定資産税だけで住居費が大幅に減りますし、
売ることもできますし、貸すこともできます。
仮に貸して１５万で貸すことができれば手元に１０万円以上残ります。そうすると年間１２０万円、４年貯めれば４８０万円となり、郊外の団地とかを買うこともできてしまいます。
仮に他のマンションを購入して、ローンをスタートするとしても賃料収入があれば断然有利となり、完済しやすいと思います。
仮に５０才になってから資産形成を頑張ろうと思っても限界があります。２５才に限らず、若いうちの方が効果が大きいです。
本日のまとめ
若いうちにマンションを買いましょう。
※ちなみに私はマンション仲介をしていて、どうしてもポジショントークになってしまう部分もあります。いろいろな方の話を聞いて総合的に判断しましょう。
買うマンションは高くても３０００万円前半で、安ければ安いほどいいです。
ただし、過疎化や消滅してしまいそうな場所はやめましょう。
ロ―ン減税は繰り上げ返済にまわす。そして、他でも頑張って貯金し早めに完済する。
賃料収入をもらう立場になり、不動産を増やすこともできます。
時間がかかるので５０才でスタートしても遅いです。
ということで若いうちにマンションを買いましょう。
本日は以上です。
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１．当社ならマンションをご売却する際の仲介手数料は成約価格の１％です。
更新日時 ： 2020年04月26日 | この記事へのリンク ：
YOUTUBE投稿を１か月半やってみた！メリットについてお話します。
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただきありがとうございます。
本日は不動産に関するネタではないのですが【YOUTUBEを１か月半やってみた】というテーマでお話をしていきたいと思います。
※動画もぜひご覧ください。
この動画は【YOUTUBE投稿にこれから挑戦してみたいという方とか、コロナで何か変えてみたいという方、そして会社を経営している方】はもちろん、それ以外にも多くの方にご覧になっていただければうれしいです。
文章を論理的に書く力、スムーズに話す力がついたり、会社のホームページのSEOにも効果がでるという可能性もあるなんてこともご説明しますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。
【現状について】
私は不動産仲介業を経営しています。ただ経営といっても社員はいないので自営業という方がしっくりくると思います
YOUTUBE投稿自体は７年前くらいから行っています。販売物件の室内動画投稿がメインで会社案内動画なども作成していました。
ただ本格的にほぼ毎日投稿を始めたのは３月６日〜と１か月半くらいです。ちょうど５０日間で４４動画となりますので、自分としては結構なハイペースだと思っています。
その間にチャンネル登録数は１人から５４人ということでやっと５０人を超えてきました。ちなみに最初の１人は友達です。
原則、友達にお願いして登録してもらったりということはないので、恐らくチャンネル登録者の５３人はなんらかのご縁で私の動画をご覧になっていただき登録いただいたと思います。
この場を借りてお礼申し上げます。ありがとうございます。
他の方の動画を見ると、１００人までが一番きつかったということをよく聞きますので、まずはあと４６人にチャンネル登録いただけるよう頑張って投稿していきたいと思います。
そうはいっても、チャンネル登録というのは結果でしかないので、そのために役立つ内容を発信していきたいと思います。
【動画作成の流れ】
原則午前中に作成いたします。動画自体は１０分前後なのですが、文章を作成するまでが１時間３０分くらい。撮影後の編集で１時間３０分くらいかかるのでほぼ４時間くらいかかります。
慣れればもう少し早くなるかもしれませんが、以下のような流れで作成しています。
・ネタ探し（ニュースだったり、自分で考えたりです）→
・構成を考える（目次のような感じです）→
・2000時程度文章を書く（noteと当社ホームページにアップ）
・10分程度の撮影
・編集（字幕を入れたり、スライド入れたり）
・YOUTUBEにアップ
最初はとりあえず構成だけ考えて撮影してみたのですが、支離滅裂になり自分には不可能ということになり、１字１句文章を作成してから読むようにすることにしました。
そう考えると、学校の先生とか、ずっと話続ける人ってすごいですよね。私も徐々に慣れていきたいと思います。
字幕については、コピペするだけなのですがけっこう地道な作業で意外と時間がかかります。
【使用しているもの】
撮影用のスマホ
編集ソフト（パワーディレクター）
パソコンは３年前に買った５万円くらいの普通のものです。スマホも撮影用に買ったわけではなく特にこだわりはありません。
編集ソフトについては１年間のサブスクで１万円弱です。字幕とか入れるには何らかの編集ソフトが必要になります。
口コミ等でパワーディレクターが簡単そうでしたので選んでみましたが、そんなに難しくなかったです。ただし他の編集ソフトは使ったことはありません。
ということでパソコンとスマホを持っていれば、あと編集ソフトだけあればスタートできます。
もっと言うと、編集ソフトがなくても投稿自体はできますので、YOUTUBE投稿を始めることは可能です。
【メリット】
収益化の基準は
�．船礇鵐優訶佻深埒遙隠娃娃或�
��過去12ヶ月間の総再生時間4,000時間以上
となりますので、まだまだ遠いです。
ちなみに直近２８日だと、登録者５０人、再生時間３５３時間となります。
このペースでいくと、チャンネル登録１０００人まであと１年７カ月です。再生時間は３５３時間×１２で４２３６時間となりますので、このペースだと１２カ月で４０００時間はクリアできそうです。
もちろんこんなにかけずにチャンネル登録者数が増えて、収益化できればいいなと思っています。
収益化を抜きにして考えるても、大きなメリットがあります。
まず、毎日2000時程度文章を書きます。そのためにはネタを探して、構成を考えます。そして2回くらいバランスがおかしくないかチェックします。
小学校の時の原稿用紙でいうと、5枚分です。毎日書いて、読み返したら文章力上がると思いませんか。私は文章を書くのが苦手なのですが、少し慣れてきた気がします。
そして、その2000字を書くためにはいろいろ調べなくてはなりません。毎日情報をインプットすれば知識もついてくるのではないかと思っています。
あとは何といっても話す力です。2000文字で私の場合10分くらいです。毎日10分話し続ける方なんてあまりいないと思います。慣れてくれば話すのも得意になってくるかと思います。
最後にこれは会社経営者でないとピンとこないかもしれませんが、自社のホームページに毎日2000文字の情報を載せてみてください。ＳＥＯ対策としてはかなりいいのではないかと思っています。変なＳＥＯ会社にお金を払うよりは少なくともいいと思います。
【デメリット】
デメリットは正直ないと思います。
もちろん、大掛かりなセットを作ったり、大人数で行えば経費は掛かりますが、１人で始めればほとんど費用もかかりません。
しいて言うと、時間がかかることですかね。毎日4時間はけっこう大変ですので、最初は2日に1動画とかでもいいと思います。
テレワークで通勤時間がなくなったという方もいらっしゃるかと思いますので、空いた時間を使って始めてみてはいかがでしょうか。
私は時間以上の効果はあると思っています。
【本日のまとめ】
YOUTUBE投稿を始めて50日、登録者数は54人となりました。
毎朝、2000文字程度の文章を書いて、10分の動画撮影を行い、編集します。
トータルで4時間くらいかかります。
機材はスマホとパソコンのみ。あとは編集ソフトです。
メリットはネタのインプットで知識がつくこと。文章を書く力、話す力がつくことです。
デメリットは時間がかかることですが、それ以上の効果があると思います。
コロナショックで家にいる方はぜひ始めてみてはいかがでしょうか。
ピンチをチャンスに変えることができるかもしれません。
本日は以上です。
ご質問等ございましたらお気軽のどうぞ。
また、マンションの査定依頼や売却相談などもお待ちしております。
最後までご覧になっていただきありがとうございました。
１．当社ならマンションをご売却する際の仲介手数料は成約価格の１％です。
更新日時 ： 2020年04月25日 | この記事へのリンク ：
住宅ローンは会社員が圧倒的に有利！
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただきありがとうございます。
本日は「住宅ローンは会社員が圧倒的に有利！」というテーマについて解説したいと思います。
「会社をやめて独立しようかなと思っている方」はもちろん、不動産に興味ある方皆様にご覧になっていただければと思います。
※動画もぜひご覧ください
最後に会社をやめようかなと考えている方がどのような行動をとるのがベターかご提案いたしますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。
住宅ローン審査
住宅ローン審査で提出する書類は下記のようなものがあります。
必ず必要なものが、免許証などの身分証明書と健康保険証、そして年収証明
年収証明は会社員であれば原則、源泉徴収票
会社役員や代表者の場合は、決算書３期分と源泉徴収票
自営業の場合は確定申告書３期分
会社員や会社役員でも家賃収入があったり、医療費控除があったり、確定申告をしていれば確定申告書が必要ということになります。
会社員の場合は年収と会社名だけの審査となりますので、非常にスピーディーで早ければ当日、遅くても２〜３日で審査結果がでます。
もちろん、勤続３年以内であれば過去の職歴を確認したり、正社員かどうかの確認で雇用契約書の提出を求められたりとかあるのですが、それでも１週間かかることはまずありません。
すなわちAさんだから審査が通るというわけではなく、〇〇株式会社で働いているAさんだから審査が通るという感じです。
もちろん年収が高ければ審査が有利になったりとかありますが、営業成績が悪く首になりそうとか、逆に営業成績が良くて社長に気に入られているとかは全く考慮されませんし、考慮しようがありません。
一方、自営業だったり、非上場の会社経営者だったり役員だったりすると、確定申告書や決算書を確認しての審査となりますので、非常に時間がかかります。早くて１週間とかそれ以上という感じです。
実質的に会社経営者の住宅ローンというのはその会社に融資するのと同じくらいのハードルの高さです。
かつ会社員のように頭金なしで購入できるわけではなく、２〜３割といわれるケースが多いです。
ということで会社員の方が住宅ローン審査は圧倒的に有利となります。
退職前に購入
ということで、会社を辞めて独立しようかなと考えている方は、数年はもちろんのこと、住宅ローンを組むこと自体が高いハードルとなってしまいます。
中古マンションが売り出されて、自営業者と会社員が同時に内覧し、同時に購入希望の意思表示をした場合、ほとんどの場合で会社員の方が早く審査が通り、先に購入してしまいます。
そう考えると、会社員のうちに住宅ローンを組んでおくというのも一つの方法かもしれません。
ちなみに転職の場合はどうかというと、同業へ転職するとか、スキルアップの転職の場合は転職３カ月とかでも審査に通る場合がありますが、完全に異業種で未経験の場合は２〜３年審査が厳しくなるケースもありますのでご注意ください。
デメリット
もちろん会社を辞める直前に住宅ローンを組むこともリスクがあります。
極力リスクを減らすために、住宅ローン返済を家賃以下で払えるくらいの額におさえるとか、奥様がいらっしゃれば少なくとも軌道にのるまでは働いてもらうとか対策はしておいた方がいいと思います。
あとは頭金は極力入れないで、手元に残しておくとかですね。多少返済が高くなっても手元に現金があれば余裕度というか、安心感が違います。
今だと難しいのは、コロナショックでマンション価格がどうなるか不透明ということですかね。今であれば高額帯のマンションというよりは、家賃並みで買えるマンションの方が手ごろで、値下がりもしにくいかもしれません。
どのように行動すべきか
私の場合は、１０年前の平成２２年に自宅マンションを購入し、平成２４年に独立したのですが、繰り上げ返済しなくてもローン残債が２５％減りました。
無理のない資金計画で購入できそうであれば、退職前に購入しておきましょう。
また、既に独立している方の場合、民間の金融機関よりはフラット３５の方が借りやすいです。ただ最短でも１週間以上審査がかかります。
もしくは既に会社として融資を受けている方の場合は同じ金融機関に相談した方が話が早いかもしれません。
気に入った物件がみつかった時点で審査をスタートしても遅かったりしますので、早め早めに審査を気に入った物件があった時にすぐ動けるようにしておきましょう。
本日のまとめ
一度会社を退職してしまうと、住宅ローンは組みにくくなってしまいます。
もしもマンションを買いたいという場合は退職前に購入しておくのも一つの方法です。
ただし独立後は収入も不安定になったりとか、デメリットもありますので、無理のない資金計画で検討しましょう。
既に独立している方はフラット３５が比較的スムーズです。それでも時間はかかってしまうのですが、民間金融機関よりは通りやすいです。
本日は以上となります。
質問等ございましたらお気軽にどうぞ。
無料査定や売却相談もお待ちしております。
最後までご覧になっていただき、ありがとうございました。
１．当社ならマンションをご売却する際の仲介手数料は成約価格の１％です。
更新日時 ： 2020年04月24日 | この記事へのリンク ：
フラット３５返済期間相談可！最大１５年延長も！
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただきありがとうございます。
本日は「フラット３５返済期間相談可！最大１５年延長も！」というテーマで解説させていただきます。
動画はこちら
フラット３５で現在借りている方はもちろん、単純に興味があるという方や不動産業者の方もぜひご覧になっていただければと思います。
もちろん審査が必要となってきますが、返済期間を延長できれば毎月の返済額を大幅に下げることができます。最後にデメリットについても解説いたしますのでもしよろしければ最後までご覧になってください。
また詳しくは住宅金融支援機構（フラット３５）のホームページをご確認ください。
対象になる方
簡単にご説明すると、
�（嶌僂�困難になってしまった方で、�⊆�入が一定の基準以下で、�Ｊ嶌冓�法の変更により今後の返済を継続できる方が対象になります。
ということで、返済に困っていない方とか、逆に変更しても返済できなそうな方は対象外となってしまいます。
�△亮�入基準は
年収がフラット３５への年間返済額の４倍以下になってしまったり、月収が世帯人数×６４，０００円以下などです。
例えば年間約１３５万円（約１１２，９００円）の返済であれば、年収約５４０万円以下になった場合や、４人家族で月収２５６，０００円以下になった場合です。
ちなみに毎月約１１２，９００円の返済というのは４０００万円を金利１％で借りた場合の返済額です。
年収といわれても、去年の年収はコロナ前になってしまうと思いますので、恐らく、収入の見込み額で審査できるのではないかと思います。
もしも該当している可能性があるかもと思ったら相談してみましょう。
返済方法の変更メニュー
返済方法の変更はいくつかのメニューがあるようです。
��返済期間の延長
��一定期間返済額を軽減
��ボーナス返済の取りやめ
すべてのプランが当面返済額が下がりますが、
継続的に厳しそうな場合は�，�返済期間の延長
この１年を乗り切ればという場合は�△�一定期間返済額を軽減
会社員の方で毎月の給料は変わらないがボーナスが出ないという場合は��ボーナス返済の取りやめ
がいいのかなと思います。
加えて、�´↓�を組み合わせることもできるようです。
仮に３５年返済で借りたばかりの方が１５年延長すれば
毎月約１１２，９００円→毎月約８５，０００円と約２７，９００円下がります。
１０年前にローン組んだ方が１５年延長すれば
毎月約１１２，９００円→毎月約７６，０００円と約３６，９００円下がります。
最長１５年延長できますが、完済時の年齢上限は８０才となります。
３０才の方が３５年返済で借りている場合は１５年延長できますが、４０才の方が３５年返済で借りている場合は５年しか伸ばせないということになります。
また元金据置返済も最長３年までできる可能性があるようですので、場合によっては検討しましょう。
具体的な手続き方法
具体的な手続き方法ですが、まずはフラット３５の窓口である金融機関・支店にご相談ください。
毎月口座から引き落としされているかと思いますが、その金融機関・支店となります。
相談後、申請・審査を経て変更となります。
相談（希望メニューの説明）→
申請（申請書や収入証明書）→
審査→
変更（変更契約・印鑑証明書提出）
恐らく１〜２カ月はかかってしまうと思いますので、返済が厳しくなりそうであれば早めに相談しましょう。
デメリット
返済期間が長くなる分、総返済額は増えます。
先程の例で、ローンを組んだばかりの方が３５年から５０年に延ばすと
毎月１１２，９００円×１２カ月×３５年で４７，４１８，０００円
が毎月８５，０００円×１２カ月×５０年で５１，０００，０００円
と約３６０万円総返済額は増えてしまいます。
１０年前にローンを組んだ方が、１５年延ばすと
１１２，９００円×１２カ月×１０年＋７６，０００円×１２カ月×４０年で
５０，０２８，０００円と約２６０万円総返済額は増えてしまいます。
あと、６５才の完済予定であればまだ働いているかもしれませんが、８０才完済っていうのは長いですよね。一部の例外を除いて働いていないと思いますし。
どうするのがベスト？
返済期間を延長したとしても、余裕ができたらもとの返済期間に戻すか、繰り上げ返済を行い、極力早く返済していきましょう。
理想としては６０才の時点では住宅ローンを返しきれるぐらいの資金計画の方が安心です。
本日のまとめ
コロナウイルスの影響で、フラット３５の返済が厳しいという方は、最大１５年期間延長できるかもしれないので窓口に相談しましょう。
毎月の返済額は下がりますが、デメリットとして総返済額は増えてしまいます。
厳しい時期は返済額を軽減し、余裕ができたらもとの返済にもどし、早期完済に向けて繰り上げ返済をしていきましょう。
本日は以上です。
ご質問等ございましたらお気軽にどうぞ
査定依頼やご売却のご相談などございましたらお気軽にご連絡ください。
最後までご覧になっていただきありがとうございました。
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１．当社ならマンションをご売却する際の仲介手数料は成約価格の１％です。
更新日時 ： 2020年04月23日 | この記事へのリンク ：
マンションを売り出したら、違う不動産会社がお客さんを連れてきたけどどういうこと？囲い込みって何？
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただきありがとうございます。
本日は「マンションを売り出したら、違う不動産会社がお客さんを連れてきたけどどういうこと？囲い込みって何？」というテーマで解説します。
マンションを売り出そうと思っている方はもちろん、不動産仲介に興味があるという方はぜひご覧になっていただければと思います。
動画もぜひご覧ください
囲い込みに対する対処方法についても解説しますので最後までご覧になってください。
不動産仲介の２つのパターン
まずマンションを売り出して成約になる場合、次の２つのパターンがあります。
・不動産会社がスーモとかアットホームや自社のホームページに掲載し直接お客様から問い合わせをいただき、ご案内するパターン
この場合は、売主側の仲介も買主側の仲介も同じ会社となります。業界用語では両手と呼ばれていまして、成約になると売主・買主の両方から仲介手数料を受領することができます。
・不動産会社がレインズに登録し、それを見た別の不動産会社から連絡があり、ご案内となるパターン
この場合は、売主側の仲介と買主側の仲介が違う会社となります。業界用語では片手と呼ばれていまして、成約になると売主側の仲介は売主から、買主側の仲介は買主から、それぞれ仲介手数料を受領します。
売主の立場だと、依頼した不動産会社から「内覧希望が入りました」という連絡が入るのですが、違う不動産会社の担当者がお客様をお連れするという流れになります。
※不動産会社同士でやりとりをしますので、知らない不動産会社からいきなり売主宛に連絡がくるということはありません。
売買時の仲介手数料
ちなみに不動産売買の仲介手数料は法令で３％＋６万円（税別）が上限と定められています。
大手不動産業者は上限の３％＋６万円で受領するケースが多いかと思うのですが、当社は売却で１％（税別）だったり、購入で上限の３％＋６万円（税別）から最大５０％オフだったりとか上限以下であれば自由に定められます。
両手取引（売主・買主とも同じ不動産会社が仲介）だと上限の３％＋６万円を売主と買主の両方から受領でき、片手仲介（売主・買主で違う不動産会社が仲介）だと一方からとなります。
当社を含め、「仲介手数料無料」という物件がありますが、これは両手取引の場合に可能となり、一方から仲介手数料を受領し、もう一方からは受領しないということです。
レインズ登録義務
このレインズ登録ですが専任媒介とか専属専任媒介（１社だけに売却依頼）だと登録する義務があり、一般媒介（数社に売却依頼可）だと登録しなくてもかまいません。
専任媒介で１社に依頼すると、レインズを通じて日本中すべての不動産会社に情報がいきわたります。そして、各々の不動産会社がお客様にご紹介することができます。
ただし、残念ながらまっとうな会社であればという前提になってしまいます。
「囲い込み」とは？
一部ではありますが、連絡をとってもなかなかご案内できないということがあったりします。業界内では「物件を止めてる」といったり、「囲い込み」といいます
「今週と来週は無理と言われたり」「まだ連絡が取れていない」といった感じです。
これは両手仲介の方が手数料を多く受領できるため極力自社のお客様だけをご案内したいということなんですよね。
ということで、マンション売却を依頼する場合はそういう会社は選ばないようにしましょう。
ただ、その判断ってなかなか難しくて一度や二度あったぐらいじゃわからないんですよね。
どうするのがいいの？
見分ける方法があるわけではないのですが、あんまり押しの強い営業マンだったり、必ず売りますとか軽々言える営業マンは「囲い込み」をする確率が高かったりするかもしれません。
依頼した後に、自社のお客様ばかりお連れするケースは怪しいです。私が大手にいた時も、独立した今もだいたい、半分くらいが自社のお客様でもう半分は他社がお客様をお連れします。
売却依頼には期間があるのですが、３カ月にしてしまうと怪しいと思ってもその間は縛られてしまうので１か月にしましょう。１か月であれば、その分縛られる期間も短くなります。
いい営業マンにめぐり逢い、スムーズに売却できるように担当者をいろいろ観察しましょう。
まとめ
不動産仲介は両手仲介と片手仲介の２パターンある
仲介手数料は上限が３％＋６万円（税別）となり、両手仲介の場合は上限手数料を売主・買主両方から受領することができる。
専任媒介だとレインズ登録義務があるので原則１社に依頼するとすべての会社の情報がいきわたる
ただ一部、囲い込みをする不動産会社・担当者もいる
押しの強い営業マンは要注意かもしれないが、判断するのは難しいので媒介契約は１か月にしましょう。
本日は以上です。
ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。
また査定依頼や売却相談などもお待ちしております。
最後までご覧になっていただきありがとうございました。
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更新日時 ： 2020年04月21日 | この記事へのリンク ：
フラット３５、５月の金利はマイナス０．０１％か？！変動や５年固定とかどうなる？
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただき、ありがとうございます。
本日は【フラット３５、５月の金利はマイナス０．０１％か？！変動や５年固定とかどうなる？】というテーマで解説させていただきます。
マンションを購入していて、５月に引き渡しを受けるという方はもちろん、将来的には買いたいという方とか、不動産業者の方もぜひご覧になっていただければと思います。
※動画ももし良ければご覧ください
ちなみに住宅ローンの金利は原則、手付契約時の金利ではなく、全額払い鍵の引渡しを受ける時点での金利となります。
ですので、晴海フラッグとか数年後の場合はそれまで金利がどうなるかわからないということですので、ご注意ください。
このような流れで解説させていただきます。
１．フラット３５金利は？
２．変動金利は？
３．５年固定とか１０年固定は？
４．これから金利は上がるの？
フラット３５金利は？
５月のフラット３５金利は４月と比較し、０．０１％のマイナスになる可能性が高いです。
というのは、フラット３５の金利の原価はフラット３５の機構債の表面利率となるからです。
その機構債ですが、５月のフラット３５金利に連動するのは第１５６回機構債でして、４月１７日に条件決定しました。
表面利率は０．３５％ということで、４月と比較し０．０１％マイナスとなりました。
あとは、住宅金融支援機構の経費をのせてフラット３５の金利になるわけですが、これはほぼ一定です。
ということで、りそな銀行フラット３５の場合
団信つきで４月１．３％→５月１．２９％（借入期間２１年〜３５年）
団信つきで４月１．２３％→５月１．２２％（借入期間２０年以下）
となると思います。
フラット３５Ｓなら一定期間−０．２５％（中古マンションの場合５年間）
団信に加入しないという方は−０．２％となります。
詳しくはりそな銀行のホームページをご覧ください。
ちなみに中古マンションの場合、フラット３５Ｓが適用されるためにはいろいろな基準がありますが、二重サッシとか複層ガラス（ペアガラス）になっているか、バリアフリーとかになっていれば適用されます。
そうでなくても、浴室に手すりをつければフラット３５Ｓが適用されますので、その方がいいと思います。※建築士に相談してください。
あと団信というのは、団体信用生命の略でして、ローンを組んでいる際に、万が一の死亡とか高度障害でローンがなくなるという保険です。すなわちローン残債分の保険です。これは原則入っておいた方がいいと思います。
変動金利は？
変動金利は変わらずという予想です。
変動金利は短期プライムレートに連動していまして、その短期プライムレートは無担保コール翌日物金利（政策金利）と連動しています。
短期プライムレートは１．４７５％で変わらず。無担保コール翌日物金利は０〜−０．０５％くらいを推移しているのですが、大きな変化はありません。
そもそも０．３％くらい変わったことはあったのですが、ここ２０年以上、ほとんど変わっていない状況です。
５年固定とか１０年固定は？
５年固定とか１０年固定とか、全期間固定ではないものの一定期間は金利が変動しないといった一定期間の固定金利は金融機関ごとに判断がことなったりします。
ただ、原則としては、スワップレートに連動します。２月末から３月末にかけてやや乱高下があったものの、４月は落ち着いていまして、大幅な変動はないものと思います。
ただ０．０５％とかそのくらいの上下はあるかもしれません。
これから金利は上がるの？
ここからのお話はあくまでも不動産業者の予想ですので、話半分程度でお考えください。
５月に金利が大幅上昇ということはないかと思いますが、将来的にフラット３５の金利は上がる可能性があります。
というのは景気が悪くなると、延滞率が高くなり、信用不安になると機構債の表面利率が高くなってしまう可能性があります。
政府が金融緩和をして、１０年物国債金利が低いままだとしても、機構債の利率だけあがってしまうということもありえるかと思っています。
変動とか５年固定、１０年固定はどうなのというと、政策金利は恐らく変わらないし、スワップレートも変わらないと思うので、表面的には変わらないと思います。
ただし、延滞率が高くなってしまうと、個別に金利優遇とか自己資金とかの条件が厳しくなってしまう可能性が高いです。金利優遇が厳しくなるということは実質的には金利上昇と同じ意味になります。
例えば今の時期なら自己資金なし・金利優遇２％で住宅ローンを組めるような方が、２年後だったら、自己資金１０％入れることが条件で金利優遇は１．５％までとかもありえるのではないかと思っています。
まとめ
フラット３５はー０．０１％になる可能性が高いです。変動金利は変わらず。５年固定とか１０年固定は金融機関ごとに判断が異なりますが変わっても０．０５％の上下くらい。
将来的にはフラット３５の金利が上がる可能性が高い。変動金利や一定期間固定金利は表面上は上がらないが、優遇や条件が悪くなり実質的に金利が上がる可能性が高い。
ということで、全額現金でマンションを購入するという方は価格動向だけ考えればいいと思いますが、住宅ローンで買うという方は金利動向もよく考えながら検討しましょう。
本日は以上です。
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最後までご覧になっていただきありがとうございました。
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更新日時 ： 2020年04月20日 | この記事へのリンク ：
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