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投資なら一戸建てor区分マンション

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エムティーハウスの角田です。

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本日は
【投資するなら、戸建てor区分マンション】について


私は、投資用の不動産として、一戸建て・区分所有マンションの両方を保有しているのですが、その立場からお伝えさせていただきます。

※一棟アパートとか一棟マンションは持っていません。


まず、区分所有マンション管理費・修繕積立金がかかります。


これはこれでデメリットなのですが、逆に言うと、共用部分はまかせきりにできるので、管理は基本的に必要なく、投資としては楽です。

専有部分だけ、交換や、補修すればいいのですから。


一戸建てはというと


お部屋の内側だけではなく、外壁や屋根もオーナーが補修しなければなりません。


具体例としては、


雨漏り

普段はないのですが、台風とかで、横からの雨には建物って弱いみたいです。

そういうときは、普段は大丈夫でも、室内に水がしみてきたりします。

自分で住んでいれば「まあ、いいや」で済ませても、賃借人に対しては的確に対応しないといけないんですよね。

そして、雨漏りって難しいのが、場所の特定、なかなか原因がわからなかったりします。

で、屋根とか足場を組むと、軽く10万円を超えてきますからやっかいです。


テレビアンテナ

これもマンションであれば、共用部分となり、管理会社が修理してくれるのですが、一戸建てであれば、当然オーナー負担となります。

私の一戸建ての場合は中の配線が弱くなり、テレビが映りにくくなったということがありました。



ということで、個人的には区分マンションの方が管理が楽なのでいいかなと思っています。




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更新日時 : 2019年09月09日 | この記事へのリンク : 

赤坂タワーレジデンスは60%上昇

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赤坂タワーレジデンスは60%上昇】について


先日、江東区の豊洲のマンション
シティタワーズ豊洲ザ・ツインと豊洲ザ・シンボル)の上昇率を調べ、



平成22年からの約9年で20%上昇していることがわかり、

http://www.mthousetokyo.net/blog_mthouse_2_id_120473.html



さらに豊洲駅徒歩12分のニュートンプレイスは15%上昇していることがわかりました。

http://www.mthousetokyo.net/blog_mthouse_2_id_120483.html


そこで、本日は

港区の赤坂にある超高層タワーマンションの

赤坂タワーレジデンストップオブ ザ ヒル


を調べてみました。


まさに日本の中心的なエリアです。


赤坂駅徒歩4分、総戸数は521戸・45階建て



ホテルのような車寄せ、内廊下


コンシェルジュサービスがあるマンションです。








平成30年1月〜平成31年8月までで取引は

坪700万円〜750万円が中心でプレミアムフロアだともっと高くても売れているようです。


そして、10年前の

平成20年〜平成22年は

坪390万円〜500万円が中心です。


ということで、お部屋によって変わるものの、中央値で比較すると、


447万円から727万円に上昇しており、6割以上も上昇していることがわかりました。



やっぱり都心はすごいですね。


都心に人が流れていることもありますが、外資が流れ込んでいるという側面もあるので、景気が冷え込んだ時の反動は都心の方が激しいかもしれません。






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更新日時 : 2019年09月08日 | この記事へのリンク : 

フラット35の金利はこうして決まる!

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本日は
【フラット35の金利はこうして決まる!】について


まずは、フラット35の金利から

21年〜35年・団信なしで

2019年9月 0.82%
2019年8月 0.88%
2019年7月 0.89%
2019年6月 0.98%
2019年5月 1.00%
2019年4月 0.98%
2019年3月 0.99%



※アルヒHPより

3月〜6月は約1%、7・8月は約0.9%、9月は約0.8%となっています。


どんどん下がっていますね。



なぜ下がっているかと言うと、国債が下がっているからです。具体的には10年物国債です。


10年物国債は

今年春ごろ、ー0〜−0.1%

6〜7月頃は −0.1〜−0.2%

8月はー0.2%〜ー0.3%


と同じように下がっています。



ということで、フラット35の金利は10年物の国債に1.1%くらいを足した水準になっています。








※三井住友銀行HPより


常にそうかというと、下記の通り、住宅金融支援機構は住宅ローンを債券化して、売却しています。


その金利が、下の表に書いてあります。



表面利率が

4月 0.33%  5月 0.31% 6月 0.21% 7月  0.21% 8月  0.15%

となっています。


これがまさに、フラット35の原価といえそうです。



10年物の国債との金利差(ローンチスプレッド)は0.35%で安定しています。



ただ、このローンチスプレッドは常に同じではなく、0.3%〜0.6%くらいで変わったりもします。


リーマンショック後などは、1%を超えたこともありました。


つまり、景気がいいときは、債権の破綻のリスクが少ないので、国債金利に近づき、景気が悪く、荒れているときは、何が起こるかわからないので、そのリスク分が金利に上乗せされるという訳です。







※住宅金融支援機構HPより


ここで、フラット35の仕組み



顧客(住宅ローン融資を受ける人)は金融機関(メガバンクとかアルヒとか)からフラット35の融資を受けるのですが、

金融機関は住宅金融支援機構に債権を売却します。住宅金融支援機構は更にはその債権を、投資家に売るという訳です。


住宅金融支援機構が投資家に売る債権の金利が上記の金利です。


※住宅金融支援機構HPより

まとめると、


フラット35の金利は


10年物国債から1.1%くらい上乗せした金利であるが、




その内訳はローンチスプレッドが0.35%(2019年7月の場合)で残りの0.75%は住宅金融支援機構の経費などとなってくるのかと思います。


ということで、10年ものの国債金利をチェックすればフラット35の金利が先読みできるということになります。




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更新日時 : 2019年09月07日 | この記事へのリンク : 

フラット35金利推移

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【フラット35金利推移】について

※データはARUHIホームページより


まずは2008年4月〜のフラット35金利推移







35年返済・団体信用生命なしを基準に考えると、



今月は0.82%


すごい低金利ですね。



お金が余っているということでしょうか?


経済成長しないからということでしょうか?


2008年とか2009年とかのリーマンショック前後は3%くらいだったので、3ぶんの1以下になってますね。



私が大学を卒業した平成8年から23年超、常に低金利と言われ続けています。



そんな中でも35年間固定で0.82%はすごいですね。

通常、団体信用生命に加入するので、1.11%。

どれでも安いですね。




続いて、2019年の推移



年明けは1%前後、7月に急に下がり0.9%を下回り、9月は0.82%

どんどん下がっていますね。








ちなみに団信加入・35年返済だと、1.11%


3000万円借りて、 86,232円



2019年1月だったら、1.33%で毎月89,377円なので、3,145円も安くなりますね。



りそな銀行の変動金利だと、最優遇で0.47%、


3000万円借りて、77,478円


とフラットとの違いは8,754円



ということで、今安い方を選ぶか、8,754円高い返済を選んで35年固定という確実性を選ぶか、迷うところですね。







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フラット35を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に

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本日は
フラット35を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に
】について


そもそも、フラット35とは国土交通省と財務省が所管となっている住宅金融支援機構が行っている融資です。

そして、長期間固定で住宅ローンを組めるというものです(投資は不可)

今回はその住宅用であるローンを投資用に使ってしまったということです。



【ここから朝日新聞の記事です】

1%程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット35」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。
途中省略
元社員によると、利用客は年収300万円台以下の所得層が大半で、200万円前後の借金を抱える人も多かった。「借金を帳消しにして不動産も持てる」などと勧誘していた。利用客はマンションの賃貸収入でローンを返す。本来は投資用なのに「住む」と偽って融資を引き出す手口で、不動産業界では「なんちゃって」と呼ばれる。




                                【ここまで朝日新聞より】




記事によると、利用客は年収300万円台で、借金200万円あるとか、


・・・・金融の知識に乏しい人を騙した可能性もあり。



正直、マンションを買ってはいけない方に、マンションを買わせて、売上をあげていたという印象ですね。



滞納があり、回収できないと、住宅金融支援機構に損害が発生する可能性もあり。
※債券を機関投資家に売却済みであれば、関係ないかも。



そこは詳しくないのですが場合によっては住宅金融支援機構の損害を国の税金で穴埋めするという可能性もゼロではないような気がします。


大問題ですね。



もっとひどいパターンだと、競売で1800万円になってしまった物件、もとは3300万円で購入させていたみたいです。
競売だと割安とはいえ、1000万円以上相場より高く売っていた事例もあったようです。


こうなると、騙される方も騙されるですが、悪質なお話ですね。



こういうことはなくなって欲しいですね。













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ニュートンプレイスは約15%の上昇

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本日は【江東区塩浜にあるニュートンプレイスの価格推移】について


先日、東京都23区の中古マンション価格は7年間で
約40%上昇しているという事実をご紹介させていただきました
が、本日も個別のマンションについて確認してみました。


・総戸数が多い
(少ないと事例自体が少ないし、複数のマンションを調べると
マンションのグレードに左右される)


・築年数が新しい
(古いとリフォーム等の室内状況に左右される)


の2点を基準にしています。


昨日はシティタワーズ豊洲ザ・ツインとシティタワーズ豊洲ザ・シンボル
について調べたのですが、本日は近くにあるニュートンプレイスについて
調べてみました。
(東日本レインズによる)


ニュートンプレイスの特徴は

・総戸数989戸と大規模・敷地もゆとりがある

・それぞれの専有面積が80〜100平米くらいと周辺
(60〜75平米)と比べて広い

・豊洲駅徒歩12分と少し歩く

・広い分、価格(総額)は周辺マンションと比べ高い

といった特徴があります。











平成23年9月〜平成24年8月 

14件の成約事例

坪160万円台  3件
坪170万円台  6件
坪180万円台  5件

中央値 坪176万円

※平均だと一つ極端な事例があると、大きな影響を受けるので、
中央値で調べました。


平成30年9月〜令和元年8月31日




16件の成約事例

坪180万円台 3件
坪190万円台 3件
坪200万円台 10件
坪210万円超 2件

中央値 坪202万円


ということで坪単価176万円から202万円に上昇している
ことが確認できました。

ニュートンプレイスは周辺に比べて広い分、昔から総額が高く、
上値が抑えられるかなと予想していたのですが、それでも15%
近く上昇していますね。




【動画もアップしています】

明日は築年数の古いマンションをピックアップしてみたいと思います。





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更新日時 : 2019年09月01日 | この記事へのリンク : 




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