江東区周辺の中古マンション最新情報

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ご購入時の仲介手数料は20〜50%オフ♪仲介手数料無料の物件もあります!

ご購入時の仲介手数料は

最大無料です。

( 売主様から紹介料をいただける物件の場合。リノベーション業者などの法人が売主の場合は該当するケースが多いです)

無料にならない物件も20%〜50%オフとなります。

原則6000万円を超える物件の場合は半額、

4000万円〜6000万円の物件は30%オフ

4000万円以下の物件は20%オフとなります。

※詳細はお問合せください。

【ご内覧希望の際は】

お気軽に03-6899-1471までご連絡ください。


下記ラインにてお問い合わせいただくことも可能です。

【ラインアカウント:@mthousetokyo】



原則、現地エントランスでのお待ち合わせとなります。

同日のご内覧は3物件までとさせていただきます。また、当日のご内覧希望はご希望に沿えない場合も多いため、前日までにご連絡いただくとスムーズです。

【住宅ローンについて】

当社では以下の金融機関と提携し、スムーズに手続きができるようバックアップさせていただきます。

・りそな銀行・三井住友銀行

・三井住友信託銀行・千葉銀行

・フラット35

他の金融機関をご希望の際はその旨お申し付けください。

売買契約に関しては上記金融機関の事前承諾が必要です。

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ご購入時の仲介手数料は20〜50%オフ♪仲介手数料無料の物件もあります!の関連物件

更新日時 : 2021年01月01日 | この記事へのリンク : 

ご売却時の仲介手数料は成約価格の1%

【マンション売却時の仲介手数料】

この度は当社ホームページをご覧になっていただき、ありがとうございます。

当社にご売却をご依頼いただいた際の仲介手数料は

成約価格の1%(税別)となっております。

※仲介手数料の下限は40万円(税別)となっております。

【例】

成約価格 2000万円  仲介手数料 40万円 通常の仲介手数料  66万円

成約価格 3000万円  仲介手数料 40万円 通常の仲介手数料  96万円

成約価格 4000万円  仲介手数料 40万円 通常の仲介手数料  126万円

成約価格 5000万円  仲介手数料 50万円 通常の仲介手数料  156万円

成約価格 6000万円  仲介手数料 60万円 通常の仲介手数料  186万円

成約価格 7000万円  仲介手数料 70万円 通常の仲介手数料  216万円

【エリアは??】

江東区周辺に特化して活動していますが、東京都23区内であれば売却相談受付中です。

売却時仲介手数料1%は

東京23区限定とさせていただきます。

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事務所の経費削減、私一人で営業活動を行うことにより、経費を削減しております。また、江東区及び周辺エリアに密着することにより、効率の良い営業活動を心がけております。

→だからお安くできるのです。

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SUUMO・athomeなどのポータルサイトなど幅広いサイトでご紹介します。また、レインズ(不動産業者間サイト)を通じて大手・中小の他業者様へ情報公開します。

→だからご検討されているお客様へ情報がいきわたります。

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大手不動産仲介会社・大手不動産デベロッパーにて不動産業界経験20年、ご成約となったお客様は400組以上!

2級FP技能士(ファイナンシャルプランナー)宅地建物取引士・相続診断士の資格・経験・知識を武器に満足のいくご売却をサポートします。

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通常の販売期間は3か月(更新可能)となりますが、販売活動にご満足いただけない場合は1週間でも、1か月でも途中解除可能です。

全力で販売活動をいたしますが、万が一成約に至らなかった場合、費用は一切かかりません。

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更新日時 : 2021年01月01日 | この記事へのリンク : 

2020年8月首都圏中古マンション取引数は18%アップ!!価格も上昇傾向!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


本日は2020年8月首都圏中古マンション取引数は18%アップ!!価格も上昇傾向!というテーマでわかりやすく解説いたします。

この動画を見ていただければ、首都圏の中古マンション市場がどうなっているのか把握できますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。

この動画はマンションを買いたい方や売りたい方はもちろん、それ以外の多くの方にも、ぜひご覧になっていただければと思います。



【成約件数+18.2%、面積・価格も上昇!】

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まず、首都圏全体はこの表の通りです。

成約件数はなんと18.2%アップとなっています。



7月〜8月にかけてはコロナウイルスの第二波がきて、gotoトラベルも東京が除外となり、成約件数が減る要素しかなかったのですが、なかなか予想外の結果になりました。

もしかしたら旅行へ行かなかったので、家探しができた方もいらっしゃったのかもしれません。もしくは、旅行の計画を立てることができず、その時間が家探しの時間になったという方もいらっしゃるかもしれません。


4月〜5月に家探しを我慢していた人が動き出したということもあるかもしれません。

専有面積も3%広くなっていて、価格も5%上昇となっています。


やっぱりコロナ過でおうち時間が増えることによって、テレワークもあったりするし、少しでも広いお住まいを探したいというニーズが増えているのかもしれません。



【成約件数はV字回復、在庫は大幅減少!】

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この表は首都圏全体の中古マンション成約件数・在庫件数(売出物件数)です。

前年同月比で4月が約50%減、5月は40%減、6月は11%減、7月はほぼ横ばい、8月は約20%増ということで、ジェットコースターのような動きをしていますが、6月からは普通に売買が成立してきています。

非常に気になるのは、在庫件数(売出物件数)の減少です。



前年同月比で6月が−3%、7月が−6%、8月が−11%と減り続けています。

簡単に言うと、昨年だったら100物件あったのが、今年は89物件しかないということになります。

そうすると、多少高くても成約してしまう状況になってきて、価格も短期的には上昇します。在庫件数は価格に大きな影響を与えますので、私も常にチェックしています。



【埼玉・神奈川・多摩エリアは成約件数20%以上アップ】

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ここ1年の成約件数をみていくと、昨年10月消費税アップで大幅減少、今年4月〜5月はコロナウイルスにより緊急事態宣言で大幅減少、8月は反動で大幅アップとなっています。

エリア別で考えると、東京都区部よりも埼玉・神奈川の方が成約件数のアップ率は高くなっています。


実際のところ、私のまわりで郊外に引っ越すという方はあまりいません。テレワークといっても多少は通勤しますし、学校を変えられるわけでもないし、子供の習い事もあったりとか、急に遠くへ引っ越せるわけではないかと思います。

ただ、子供がまだいない家庭とか、まだ幼稚園・保育園入園前だと比較的エリアのしがらみがないので、もしかすると郊外に引っ越す方もいらっしゃるのかなと思っています。


エリアごとだと総数が少なくなるので、たまたまだったり、ブレはでてきます。あと、東京都はコロナウイルスの感染者数も多く12%アップに留まっているだけかもしれませんので、もう少し長期的にみていかなければならないと思っています。

【価格は予想外に上昇傾向!】

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直近1年間で、平米単価54万円を基準にして、下回っている月と、超えている月で分けてみました。

超えているのは黒で囲った部分、2019年11〜2020年3月、2020年7月〜です。

同様に日経平均株価を比較してみると、完全に連動しているわけではありませんが、日経平均株価が高いときは、中古マンションの成約価格も高くなっています。

株価に少し遅れて、マンション価格が動くという感じになっています。

マンション価格は、大きな景気の波、売り出し物件数による需要と供給の関係で決まってきています。

そして、住宅ローン金利が上昇すれば、短期的にはローンが組みにくくなり、価格が下がったりもします。



日経平均推移





【郊外の方がより都心より価格上昇!】





画像6





エリアごとだと成約総数が少なくブレはあるのですが、多摩エリアや千葉県、横浜市・川崎市以外の神奈川県など郊外の方が価格上昇率が高くなっています。

都心はアベノミクスでけっこう価格上昇していますので、これ以上は上がりにくいかもしれません。

一方郊外はこれまで上昇率が低かったので、上がる余地があるかもしれないのかなと思っています。



【本日のまとめ】

2020年8月は成約件数が大幅にアップしました。家を買いたい方は一定数いらっしゃるので、4月〜5月に少なかった反動ということになるのかなと思っています。

一番注目しているのは、在庫件数(売出物件数)で1年前と比べて11%減っています。この在庫件数は価格に大きな影響があるので注目すべき指標です。


在庫件数が減少し、日経平均株価も上昇していることによって、中古マンション価格は短期的には上昇しています。

投資用の一棟アパートなどはローンが厳しくなっているようですので、価格が下がるかもしれませんが、実需の中古マンション価格は横ばいか上昇傾向といえるかもしれません。※あくまでも個人の見解です。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。


このチャンネルではマンションの価格動向・売り方・買い方、そして不動産に関するニュースの解説などをメインに発信しています。不動産について詳しくなりたい方はぜひチャンネル登録お願いします。

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更新日時 : 2020年09月12日 | この記事へのリンク : 

【不動産投資】生活保護の方に貸すことのメリット・デメリット

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。


本日は生活保護の方に貸すことのメリット・デメリットというテーマでわかりやすく解説いたします。

生活保護の方は家を借りにくいとか、大家さんに断られるということが、けっこうあるようですが、メリットもありますので参考にしてください。




【生活保護の方に貸しても大丈夫?】



大丈夫と言い切れるわけではないのですが、結論からいうと、積極的に貸していってもいいのかなというスタンスです。※あくまでも個人の見解です。

そうはいっても、私自身は原則オーナーチェンジ(賃貸中)の物件を購入していますので、そもそも賃貸募集をしていなく、最初から入居者がいるケースが多いです。


私自身が賃貸募集をするケースは退去したときくらいになります。

そして、私が購入した物件でも生活保護の方が入居しているケースがあったりもします。

【メリット】

メリットはなんといっても、賃料が役所から入金されることです。忘れたり、遅れるということはなく、最も安心できると思います。

限度額はありますが、火災保険とか、保証会社の保証料、更新料も役所が払ってくれますので、お金に関してはトラブルになりにくいです。


そして、生活保護の方って、なかなか引っ越しも大変ですので長く入居してくれる可能性が高いです。

例えば10年とか住んでくれるとすれば、賃料・更新料が自動的に振り込まれますので大きなメリットです。



【デメリット】

生活保護もいろいろなパターンの方がいらっしゃるので一概には言えないのですが、中にはルーズな方もいらっしゃいます。

そうすると、お部屋を汚く使われてしまい、ゴミ屋敷のようになってしまうリスクもゼロではないですし、隣の方とかに迷惑をかけるリスクもゼロではありません。


あと、生活保護の方が永久に生活保護かというと、生活保護ではなくなったりしますので、そうなると滞納リスクがでてきます。

対策としては、役所から入金されるとしても、保証会社を必須にすることなのかなと思います。


さらには、オプションで原状回復費用を増額できる保証会社とかもありますので、加入をお願いしてもいいかもしれません。




【賃貸募集を行う際は・・・】

賃貸募集を行う際は、事前にいくつか確認したほうがいいかと思います。


1.役所から直接入金いただけるかは事前に確認した方がいいかと思います。生活保護者本人に入金されてしまうと、振り込んでいただけない可能性もあります。


2.役所から入金されれば、滞納はまずないのですが、どう変わるかわかりませんし、退去後の問題もありますので、保証会社は必須にした方がいいかと思います。


3.なにより重要なのは、どのような経緯で生活保護になったかです。明らかにルーズな方で、周りの方に迷惑をかけたりする危険性を感じたら断ってもいいかもしれません。


【本日のまとめ】




生活保護の方に貸すと、汚く使われてしまったり、そもそも問題のある方だったり一定のリスクはあるかもしれません。

ある程度、ヒアリングをしなければいけないかと思いますが、滞納リスクが低く、長期間の入居も見込めますので、積極的に貸していってもいいのかなと思います。



不動産投資はリスクがあってのリターンですので、ご自身でいろいろお考えになり、受け入れられるリスクであれば、進めていきましょう。



本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

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更新日時 : 2020年09月11日 | この記事へのリンク : 

【不動産投資!】580万円のテラスハウス買ってみました!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「580万円のテラスハウス買ってみました!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

【簡単に自己紹介・・・】



大学卒業から不動産業界一筋24年となります。

具体的には新築マンション販売

→都心で不動産仲介

→独立して江東区で仲介(今ここ)


不動産の購入は10件目、自宅として3件(うち1件は売却)

投資用は7件(売却せず保有中)となります。


投資用については原則、借り手がいる状態(オーナーチェンジ)で購入しています。価格帯は原則300〜700万円くらい、利回り重視で買い進めています。


【なぜ低額帯を買うのか・・・】



多額のローンを組んで、数千万円の物件を買うことは否定しませんが、それなりにリスクは大きくなります。

例えば、火災保険に入ったり、エリアを分散したり、不動産について勉強したりとか、リスクを下げることはできるのですが、限度はあります。


低額帯で自分の預貯金で購入できる範囲であれば当然ながらリスクはかなり低くなります。いわゆるローリスクローリターンです。

あと価格が安い物件の方が利回りは高くなる傾向にあります。


例えば、賃料5万円で500万円であれば表面利回り12%

賃料7万円で700万円であれば同じく表面利回り12%となります。


ただ、3000万円の区分マンションで賃料30万円になるかというと、頑張っても15万円くらいで利回り6%となります。

ということで、低額帯を狙っていくと、利回りが2倍くらいになって、そこそこのリターンも見込めます。



【今回買った物件】


不動産業界で働いているというとよく「独自のルートで安く買えるんでしょ!」とか言われるのですが、私の場合はほぼネットで探しています。

もちろん、ごくまれに他の不動産会社とか、弁護士の先生などから安い物件の紹介を頂いたりもするのですが、今回の物件も普通にネットをみて購入しました。

探し方としては、私の場合700万円以下くらいで検索して、その中で賃借人がいて、利回りが高い物件を探すだけです。

もちろん空き部屋でもいいのですが、リフォームが必要だったり、借り手がつくまでの期間賃料が入らなかったり、貸すときも手数料がかかったりするので、手間のかからないオーナーチェンジを狙っています。


千葉県某駅16分(もう少しで東京都)

テラスハウス(木造連棟式)・・・いわゆる長屋みたいな感じ

木造2階建て 3K 46平米 築41年

賃料63000円、価格580万円 

表面利回り13.0%

2020年7月購入


一戸建てと違って、単独で建て替えができないし、マンションと違って鉄筋コンクリートではないので多少利回りは高くなります。

KIMG0875 - コピー

※写真が全くわからないかと思いますが、2階建て・木造連棟式です。



【価格交渉は・・・】

ネットで売りだされていた価格は680万円だったのですが、100万円値引きで580万円の交渉に成功しました。

資料請求の段階で、580万円になりそうであれば現金で購入したいという意思を伝えていました。


これによって全く値引きができなければ資料請求の段階で話が進まないし、現金と伝えたことで先方にも安心していただけてもらえたのかなと思っています。



この価格帯で注意しなければいけないのは、懇意にしている不動産会社にお願いしてはいけないということです。

ホームページに掲載している(直接売主様から依頼を受けている)会社に資料請求することで真剣に動いてくれます。




500万円だと、仲介手数料が一方から20万円ちょっとになりますので、売主・買主双方から頂けないと経費倒れになってきてしまいます。他業者経由だとなかなかスムーズに交渉ができなくなってしまいます。



【スムーズにいけば・・・】



表面利回りが13%となってきますので、固定資産税や修繕費、火災保険・所得税・住民税などを考慮しても利回りが10%近くになります。

そうすると、10年〜12年で全額回収できます。


もちろん大掛かりな修繕が発生したり、空室期間が長くなったりと様々なことがありますので、どうなるかはわかりませんが複数所有することによりリスク分散もできるのではないかと思っています。



【最後に・・・】

アベノミクスの株高で、都心に関してはここ数年不動産価格が上昇しています。

これがバブルかそうでないかは誰にもわからないかと思いますが、個人的には少し怖いかなと思っています。

そういった意味でも数百万円の価格帯はいいのかなと思っていまして、郊外で築古だとアベノミクスの恩恵もあまりない代わりに、大幅な価格下落もないのかなと思っています。


ということで、私は原則低額帯に絞って現金で買い進めているのですが、やり方はひとそれぞれだと思います。いろいろ勉強していただいて、ご自身に合った不動産投資をしていただけるのがいいのかなと思っています。



本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

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更新日時 : 2020年09月05日 | この記事へのリンク : 

2020年9月フラット35金利は横ばいか!?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。


本日は2020年9月フラット35金利は横ばいか!?というテーマでわかりやすく解説いたします。

9月にフラット35を借りる方や、今後マンションを買おうと思っている方はぜひ最後までご覧になってください。

1.フラット35機構債表面利率

2.日本国債10年利回り

3.フラット35金利は?

4.本日のまとめ

という流れでお話を進めていきます。




1.フラット35機構債表面利率

第160回のフラット35機構債の表面利率が8月21日に発表されました。

先月よりも0.1%上昇し、0.37%です。

フラット35既発債

この機構債の表面利率は重要でして、フラット35金利の原価となっています。

言い換えると、この機構債の表面利率によってフラット35の金利が決まってきます。

ということで、9月のフラット35金利は横ばいかもしれないのですが、0.01%くらい上がってしまうかもしれません。


9月にローンを借りるという方もいらっしゃるかもしれませんが、大幅な上昇はないですのでご安心ください。かといって残念ながら大幅に低くなることもありません。


2.日本国債10年利回り

1で説明したフラット35機構債表面利率はどのように決まるのかというと、日本国債10年利回りが原則ベースとなっています。


コロナショックの2020年3月〜4月にかけて、-0.15%〜0.1%と0.25%くらいの振れ幅があったのですが、その後は落ち着いています。

ただ微妙に上がっていて、日々変動しているのですが、5月の0.01%くらいから8月は0.04%くらいと0.03%くらい上がっています。


10年日本国債利回り

ということで、10年国債利回りやフラット35の機構債をチェックすれば来月のフラット35金利がだいたいわかってきます。




3.フラット35金利は?

ではフラット35の金利はというと、機構債と連動していますので、横ばいか0.1%の上昇ということになる可能性が高いです。

35年返済・団体信用生命ありだと、1.31%か1.32%くらいでして、ここから大幅にずれることはないかと思います。



あとはプランによっても変わってきます。

20年返済以下のプランを選んだり、団信に加入しなければ(旧団信)金利は低くなります。

その他、フラット35Sの基準を満たせば一定期間限定ですが、0.25%低くなったりもします。



フラット35金利推移

20年以下にすると、毎月の返済はけっこう上がってしまったりするので、途中で返済が苦しくならないよう、余裕を持った資金計画を考えましょう。

また、団体信用生命がないと、万が一の死亡・高度障害などでも返済は続きますので注意しましょう。




ちなみに3000万円借りた場合は下記の通りです。ボーナス返済は入れていません。

借入 3000万円 金利 1.31% 35年返済 毎月89,088円

借入 3000万円 金利 1.24% 20年返済 毎月141,204円

20年返済にすると金利は低くなるのですが、毎月の返済額は大幅に上がってしまいます。



ご年収・ご年齢など考慮し、無理のない返済計画で進めましょう。

4.本日のまとめ

9月のフラット35金利は横ばいか0.01%上昇で、1.31%か1.32%になってきそうです。

これは、ベースとなるフラット35機構債表面利率が0.01%上昇しているからです。


そして、フラット35機構債表面利率は日本国債10年利回りに連動していて、この国債利回りも微妙に上がっています。

ということで、9月に関してはフラット35の金利が大幅に上昇することもなければ、下がることもなさそうです。



個人的には当面は低金利が続くのではないかと予想しています。

※あくまでも個人の見解です。



本日は以上です。

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また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。


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更新日時 : 2020年08月27日 | この記事へのリンク : 

2020年7月首都圏中古マンション成約件数はほぼ回復、価格は上昇

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は「2020年7月首都圏中古マンション成約件数はほぼ回復、価格は上昇」というテーマでわかりやすく解説いたします。

1.成約件数は前年同月比マイナス2.4%

2.成約価格は5.4%上昇

3.在庫件数はマイナス6.6%

4.短期的には価格上昇か!?

5.本日のまとめ

という流れでお話を進めていきます。

1.成約件数は前年同月比マイナス2.4%

首都圏中古マンションの7月の成約件数は前年同月比でマイナス2.4%となりました。

マイナスには変わりないのですが、4月、5月の緊急事態宣言中とは異なり、わずかにマイナスとなります。

ここまでくると、ほぼ横ばいと言っていい状況かと思います。


世間では第二波とか、東京都民だけgotoキャンペーンも中止とか、まだまだ油断できない状況ですが、中古マンションの取引に関していうと、コロナウイルスの影響は少なくなってきているようです。

成約件数が増えた要因はテレワークとか、自粛をきっかけに家探しを始めたという方が多いということでしょうか。


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ちなみに最近の状況はというと、

4月 マイナス52.6%

5月 マイナス38.5%

6月 マイナス11.0%

7月 マイナス 2.4%

ということで、中古マンション取引に関してはコロナの影響がだんだんなくなってきています。


※あくまでも中古マンション成約件数に限ったお話で、飲食店やライブハウス、スポーツジムなど多くの業種がまだまだ厳しいことと存じます。

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2.成約価格は5.4%上昇

成約価格は5.4%上昇となりました。成約平米単価も同様に4.7%上昇です。

まさかの上昇というところですが、マンション価格は賃料とか、住宅ローン金利の影響を大きく受けるのですが、

それ以上に日経平均株価に大きな影響を受けます。その日経平均株価はというと、23,000円前後を推移していて、コロナ前とほぼ同じ水準まで戻ってきました。



あとは後程ご説明する在庫件数も大きな要素となります。需要と供給の関係ですが、売り出し物件数が減ると、需給のバランスが崩れ価格上昇の要因となります。

こんなところが、価格上昇の要因です。


3.在庫件数はマイナス6.6%

その在庫件数(言い換えると、売り出し中物件数)ですが、大きく減少しています。

首都圏全体だと、マイナス6.6%なのですが、東京都だけでみると、マイナス9.4%と1割近く減少しています。

エリアによっても、ブレはあるのですが1割物件数が減るというのは大きいです。


ある意味、マンションを売却したい方にはチャンスといえそうです。今なら競合が約1割少なくなっています。

ということで、適正な価格で売りだせば、早期に成約できる可能性が高いといえます。逆にこの時期なかなか売れていないという方は相場より相当高い可能性があるかもしれません。



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4.短期的には価格上昇か!?



このデータから言えることは、在庫件数が減っていて、需要と供給のバランスが崩れているので短期的には価格上昇の可能性があるといえます。

ただし、長期的にはコロナウイルスによる経済自粛の影響を受けますので、このまま上昇するかというと、むしろ下落する可能性の方が高いのではないかと個人的には考えています。


ただし、ファミリータイプのマンションなどの賃料は下がる気配があまりなく、金利もこのまま低金利が続くことが予想されます。※あくまでも個人の見解です。

そうすると、景気悪化で価格が下落しても、大きく変動することはないと思っています。

尚、余談ですが都心の1ルームとかは賃料が下がるかもしれないです。



5.本日のまとめ




首都圏の中古マンションの成約件数は前年同月比マイナス2.4%ということで、マイナスではあるものの、ほぼ横ばいになってきました。

4月、5月はどうなることかと思いましたが、中古マンション(戸建ても含む)に関してはコロナの影響は限定的といえそうです。


成約価格はなんと5.4%上昇しています。株価の影響もあるのですが、売り出し物件数が減少して、需要と供給の関係が少し崩れているという要素があるかもしれません。

その在庫件数はマイナス6.6%ということで売出中物件が減っています。東京都に限るとマイナス9.4%です。

マンション売却をお考えの方には今が早期に成約できるチャンスかもしれません。


在庫が減少し、日経平均株価も上昇していますので、短期的には価格上昇というシナリオがあるかもしれません。ただし、コロナ過における実体経済の悪化により、長期的には下落という可能性が高いのかなと予想しています。

かといって賃料や住宅ローン金利は変わっていませんので、大幅な下落もないのかなと予想しています。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。


最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

【 こちらもぜひご覧ください】

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更新日時 : 2020年08月20日 | この記事へのリンク : 

2020年6月、中古マンションは首都圏全エリア価格上昇!取引件数も回復!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は「2020年6月、中古マンションは首都圏全エリア価格上昇!取引件数も回復!」というテーマでわかりやすく解説いたします。

1.成約件数は回復、埼玉県は増加

2.成約価格は全エリア上昇に!

3.成約平米単価も全エリア上昇!

4.今後はどうなっていくのか?

という流れでお話を進めていきますので、もしよろしければ最後までご覧になってください。

※動画もぜひご覧になってください。

尚、今回のデータは(神元年築以降■毅以進動幣紊箸覆蠅泙后

ただし、東京23区はデータが多すぎたため、50平米〜70平米となっています。あと本来は神奈川県全域で調べたかったのですが、容量の関係で横浜市だけとなっています。




【1.成約件数は回復、埼玉県は増加】

成約件数は東京23区が前年同月比81%と回復途中ですが、

横浜市が95%、千葉県が89%とほぼ回復、埼玉県はなんと2%ではありますが前年同月比で増加となっています。



先日もお伝えしましたが、今年の6月は土日4週に対して、昨年6月は土日5週だったので、これは完全に回復しているといっていいでしょう。

5月まで自粛していた方が一気に動き出したということになります。



これは完全に推測なのですが、1人10万円の定額給付金もけっこう大きいのではないかと思います。

たかが10万円と思うかもしれませんが、家族4人で40万円です。

物件価格100%ローンを組むとすると、諸費用だけで購入できます。諸費用が150万円として、それでも届かないのですが、臨時に40万円入ったことによって、なんとか購入できたという方も多いかもしれません。




成約件数





【2.成約価格は全エリア上昇!】



成約価格は前年同月比で全エリア上昇となります。

23区で3.5%上昇、横浜市で3.8%上昇、千葉県で11.1%上昇、埼玉県で5.9%上昇となります。

千葉県の11%増はデータの偏りかもしれませんが、全体的に3%以上価格が上昇しています。



今年の4月、5月は微妙に価格が下がっていたのですが、株価・マンション価格・マンション取引数だけで考えると、コロナショックの影響は全くないといえます。


※コロナショックの影響がないというのはあくまでも数字だけで、個別の飲食店・ホテルだと影響が大きいです。感染拡大しないようみんなで気をつけましょう!


価格が上昇したのは、中古マンションがどうというよりも、株価が回復した影響も大きいと思います。

株価が下がるとマンション価格も連動しますし、株価が下がっていて含み損をかかえていると、マンションを買おうという気持ちにならないかもしれません。


成約価格






【3.成約平米単価も全エリア上昇!】




成約平米単価も前年同月比で全エリア上昇しています。

23区が3.6%上昇、横浜市4.0%上昇、千葉県7.9%上昇、埼玉県4.7%上昇となります。

価格同様に上がっているという感じになります。



尚、成約している平米数をみると、23区は変わらないのですが、横浜市・千葉県・埼玉県は1平米〜2平米くらい増えていますので、もしかするとテレワークでゆとりを求めている影響がでてきたのかもしれません。


成約平米単価




【4.今後はどうなっていくのか?】




最後に先日こんなご質問をいただきました。

「今後の価格動向はどうなりますか?」

これは皆さん、気になるところかと思います。


2012年に第二次安倍政権誕生以降、オリンピック開催決定などもあり(今となってはどうなるかわかりませんが・・・)マンション価格は上がり続けて過熱気味になっています。

コロナショックで1〜2割下落するかと思ったら、6月は取引数も急回復して、売出物件も少なく、むしろさらに上昇しそうな勢いです。

今後は金融緩和で株価も上昇していますし、新築マンションの供給もすくなく、金利も上がらなそうだし、居住用に関しては下がる要素がないというのが現状です。

株価が上昇していれば株を売ったり換金しやすく、新築マンションの供給が少なければ需給の関係で価格上昇があり、金利が低ければ毎月の負担は少ないということです。


ただ、コロナウイルスの第二波とか医療崩壊とか先のことはわかりませんので、投資は自己責任で行いましょう。またあくまでも個人の見解となりますので、ご理解ください。

ただ投資用の一棟マンションとか一棟アパートはローンが厳しくなっているようですので、やや下落していくと予想しています。


【本日のまとめ】

6月になって首都圏全体の中古マンション取引数は大幅に回復し、前年同月比で横ばいに近づいてきました。むしろ埼玉県は増加に転じています。5月まで自粛していた方が一斉にうごきだしたというところです。


成約価格は全エリアで前年同月比3%以上の値上がりと上昇に転じました。需要は回復したものの、売出物件が少なく需給が乱れているといった印象を受けています。


成約平米単価も同様に全エリア上昇しています。そして微妙にですが、取引された物件の平均面積は1〜2平米広くなっています。まだわかりませんが、テレワークの影響で広さを求めたということもあるかもしれません。

今後は下がる要素があまりなく、中古マンション価格は横ばいかやや上昇と予想しています。ただし、投資用ローンは厳しくなっているようで一棟マンションや一棟アパート価格はやや下落と予想しています。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

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更新日時 : 2020年07月05日 | この記事へのリンク : 

令和2年6月成約価格・単価・成約件数発表!価格はなんと上昇!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。



本日は令和2年6月成約価格・単価・成約件数発表!価格はなんと上昇!というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください

緊急事態宣言明け、中古マンションは内覧数が増えてきました。

5月まで内覧するのを自粛していた方が動き出したり、逆に内覧をストップしていた売主さんが動き出したりという感じです。

そして、自粛中に家族での会話が増えたり、考える時間が増えて、家探しを始めたという方も増えているようです。


テレワークで郊外に引っ越すという方は、ゼロではないと思いますが少ない印象で、むしろ通勤時間を短くしたいという方が多いです。

そう考えると、10年とか20年スパンで考えるとわかりませんが、今のところ都心人気には変化がないようです。


本日はこのような流れで解説していきます。

1.成約価格は3%以上上昇!

2.成約平米単価も上昇!

3.成約件数は?



【1.成約価格は3%以上上昇!】

今回は当社の営業エリアである江東区と東京23区全体について調べてみました。

※すみません。データが多くて本日は東京だけです。後日千葉・埼玉・神奈川もアップしたいと思います。



東京23区は前年同月比で3.5%上昇、江東区は3.6%上昇となっています。

今回の範囲は(神元年築以降(築31年くらいまで)50平米以上です。

23区全体はデータが多すぎるため、50〜70平米に限定しています。


このグラフだけ見ると、23区全体より江東区の方が価格が高くなっていますが、江東区は70平米以上の成約もデータに入っていますので高くなりがちです。


コロナの影響で私を含めてマンション価格が下がると予想していた方も多いと思います。

しかしながら、都心のマンション価格は株価に連動する傾向があるので、6月の結果としてはこれだけ株価が上がると、マンション価格も上がるということになりました。


成約価格




【2.成約平米単価も上昇!】

成約平米単価は江東区が5.9%上昇、23区全体で3.6%上昇となります。



江東区は豊洲とか坪300万円を超えるマンションがあったり、南砂町とか大島で坪200万円を下回るマンションがあったりで、平均に意味があるかは別として、昨年と比較することはできるのかなと思っています。

23区だと港区と足立区では価格相場も全く異なります。


こちらのグラフは先程述べたとおり、平成元年築以降のデータとなりますので、エリアは様々ですが、おおむね築14年くらいのマンションの平均値とお考えください。

23区全体だと平米あたり85万円、江東区で75万円となっています。



平米単価も価格同様に前年同月比で上昇しています。株価も昨年6月の21,000円前後から今年は22,000円を超える水準で推移していますので同じように動いている印象です。

成約平米単価






【3.成約件数は?】

成約件数はやや結果が分かれました。


江東区は前年同月比96%まで回復、23区全体だと81%となります。

この数字だけを見ると、まだ回復途中に感じるかもしれませんが、今年の6月は土日4週に対して、昨年6月は5週となります。


ご存知の方も多いかもしれませんが、中古マンションの売買契約は土日に行うことが多いです。

23区は土日が1週少なくて81%ということはほぼ回復していると言っていいと思います。江東区に至ってはデータ数が少ないのでたまたまという要素かもしれませんが、実質は増えているかもしれません。



7月に入ってコロナウイルスの新規感染者数が1日あたり100人を超えてきたり、今後もどうなるかわかりませんが、日々中古マンションに係わる仕事をしている肌感覚だと、完全に元通りに戻っているという印象です。

成約件数






【本日のまとめ】

本日は令和2年6月の中古マンション成約動向をしらべてみました。23区全体でも、江東区でも成約価格は昨年同月比で3%以上上昇していまして、コロナショックから完全に回復したといえます。

成約平米単価も上昇しています。江東区は前年同月比5.9%上昇となっています。株価が回復し、むしろ昨年6月を上回っていることが大きいといえます。


成約件数は江東区が横ばい、23区は前年同月比80%にとどまっていますが、昨年は土日が1週多かったので実質はほぼ回復してきたといえます。今後どうなっていくかわかりませんが、内覧数も増えてきていますので、7月も順調に推移すると予想しています。


本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。




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更新日時 : 2020年07月03日 | この記事へのリンク : 

耐震補強をしているマンションはお買い得!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は耐震補強をしているマンションはお買い得!というテーマでわかりやすく解説いたします。

本日のお話はリノベーションしてあるマンションを買おうと思っている方や、中古マンションを買って自分でリノベーションしようと思っている方で、かつ、古くてもいいので、管理のしっかりしたマンションが希望という方には役立つ情報になってくるかと思います。

※動画もぜひご覧ください。

【1.新耐震基準と旧耐震基準とは?】

本題の耐震補強のお話の前に、新耐震基準と旧耐震基準についてご説明します。


1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認は審査が厳しくなり、震度6強から震度7の地震でも倒壊しないような構造基準が条件となりました。この時期以降のマンションを新耐震基準マンションといいます。

一方それ以前のマンションは旧耐震基準とよばれていて、震度5強程度の地震でも建物が倒壊しないような構造基準となります。

ここで難しいのは建築確認の時期ってスーモとかアットホームとかの売り物件情報には書いていませんので、その都度不動産業者に確認する必要があります。

昭和56年6月以前の建築であれば、間違いなく旧耐震基準なのですが、昭和57年とか58年くらいであれば微妙なところですので、マンション購入を検討される際は、その都度確認した方がいいと思います。


【2.旧耐震基準の場合は?】

旧耐震基準だった場合なのですが、決してダメという訳ではないのですが、一般的には新耐震に比べると当然耐震性能が低いということになってきます。その分価格はやや安くなります。

さらにピロティ(1階が駐車場で柱だけだったりするマンションです)構造だと面で支えることができないので、個人的には少し怖いかなと思っています。

私は現在8物件所有しているのですが、そのうち5物件が旧耐震基準です。個人的には極端に神経質になる必要もないのかなと思います。ただ1階がピロティになっている物件は保有していません。

【3.耐震補強をしていると管理も良好!】

ここ10年くらいなのですが、旧耐震基準のマンションで耐震診断や耐震補強を行うマンションもでてきました。

行政から補助がでるとしても多額の費用がかかるので、小規模マンションだとなかなか行えず、耐震補強を行っているのは、管理のいきとどいた大規模マンションがほとんどです。


修繕積立金が潤沢で、管理組合がしっかり機能していないとなかなかできないので、耐震補強を行っているということは、管理もしっかりしていると言っていいのではないかと思います。

物件によっては新耐震基準でも管理がずさんで、必要な修繕もできていないマンションもありますので、そういった新耐震基準の物件よりは旧耐震基準でも耐震補強を行っているマンションの方が安心だと思います。


【4.耐震補強のメリット】

耐震補強を行うと耐震性能がアップして、管理も行き届いている可能性が高いというお話をしましたが、他にも購入するメリットがあります。

新耐震基準だと住宅ローン減税が利用でき、10年間所得税とか、場合によっては住民税も還付されるのですが、耐震補強をしていると旧耐震であっても住宅ローン減税が利用できます。

あと、登記費用も軽減が受けられたり、不動産取得税も軽減が受けられたりするので、購入時の諸費用も変わってきます。


※他50平米以上とか、年収基準とか、諸条件があります。

※築25年を超えている場合は耐震基準適合証明書の取得が要件となります。


【5.価格への影響は・・・】

耐震性能が向上し、税制上の優遇も受けられて、良いこと尽くしなのですが、価格が極端に上がるかというとそうでもないような気がします。

これはデータをとっている訳ではなく、感覚でしかないのですが、極端に高くなっている印象はありません。


もちろん希望のエリアに耐震補強されているマンションがなければしょうがないのですが、耐震補強していないマンションとしているマンションが両方選べるのであれば耐震補強しているマンションの方がお買い得だと思っています。

【本日のまとめ】


昭和56年6月以降の建築確認取得マンションは新耐震基準、それ以前だと旧耐震基準となります。完成時期ではないのでご注意ください。

旧耐震基準の場合は当然ながら耐震性能が劣るということになりますが、個別の物件によっても変わってきます。

管理組合がしっかり機能していて、修繕積立金が潤沢じゃないと耐震補強できないので、裏返すと耐震補強を行ったということは管理体制が良好ともいえると思います。

耐震補強をしていると、住宅ローン減税など税制上の優遇もあります。ただメリットの割には価格にはそこまで反映されていないと感じています。

耐震もしっかりしていて、管理もしっかりしていて、税制の優遇も受けられるので、耐震補強を行っているマンションは個人的にはお買い得だと思っています。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。


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更新日時 : 2020年06月29日 | この記事へのリンク : 




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