江東区周辺の中古マンション最新情報

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ご購入時の仲介手数料は20〜50%オフ♪仲介手数料無料の物件もあります!

ご購入時の仲介手数料は

最大無料です。

( 売主様から紹介料をいただける物件の場合。リノベーション業者などの法人が売主の場合は該当するケースが多いです)

無料にならない物件も20%〜50%オフとなります。

原則6000万円を超える物件の場合は半額、

4000万円〜6000万円の物件は30%オフ

4000万円以下の物件は20%オフとなります。

※詳細はお問合せください。

【ご内覧希望の際は】

お気軽に03-6426-6201までご連絡ください。


下記ラインにてお問い合わせいただくことも可能です。

【ラインアカウント:@mthousetokyo】



原則、現地エントランスでのお待ち合わせとなります。

同日のご内覧は3物件までとさせていただきます。また、当日のご内覧希望はご希望に沿えない場合も多いため、前日までにご連絡いただくとスムーズです。

【住宅ローンについて】

当社では以下の金融機関と提携し、スムーズに手続きができるようバックアップさせていただきます。

・りそな銀行・三井住友銀行

・三井住友信託銀行・千葉銀行

・フラット35

他の金融機関をご希望の際はその旨お申し付けください。

売買契約に関しては上記金融機関の事前承諾が必要です。

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1.当社ならマンションをご売却する際の仲介手数料は成約価格の1%です。

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ご購入時の仲介手数料は20〜50%オフ♪仲介手数料無料の物件もあります!の関連物件

更新日時 : 2021年01月01日 | この記事へのリンク : 

ご売却時の仲介手数料は成約価格の1%

【マンション売却時の仲介手数料】

この度は当社ホームページをご覧になっていただき、ありがとうございます。

当社にご売却をご依頼いただいた際の仲介手数料は

成約価格の1%(税別)となっております。

※仲介手数料の下限は40万円(税別)となっております。

【例】

成約価格 2000万円  仲介手数料 40万円 通常の仲介手数料  66万円

成約価格 3000万円  仲介手数料 40万円 通常の仲介手数料  96万円

成約価格 4000万円  仲介手数料 40万円 通常の仲介手数料  126万円

成約価格 5000万円  仲介手数料 50万円 通常の仲介手数料  156万円

成約価格 6000万円  仲介手数料 60万円 通常の仲介手数料  186万円

成約価格 7000万円  仲介手数料 70万円 通常の仲介手数料  216万円

【エリアは??】

ただ江東区周辺に特化して活動しているため、

売却時仲介手数料1%は

江東区・中央区・墨田区限定とさせていただきます。

また、東京23区内は売却依頼を受け付けておりますが、仲介手数料は成約価格の1.5%(税別)とさせていただきます。

【安さの秘訣】

事務所の経費削減、私一人で営業活動を行うことにより、経費を削減しております。また、江東区及び周辺エリアに密着することにより、効率の良い営業活動を心がけております。

→だからお安くできるのです。

【安いだけではありません】

SUUMO・athomeなどのポータルサイトなど幅広いサイトでご紹介します。また、レインズ(不動産業者間サイト)を通じて大手・中小の他業者様へ情報公開します。

→だからご検討されているお客様へ情報がいきわたります。

【私にぜひお任せください】

大手不動産仲介会社・大手不動産デベロッパーにて不動産業界経験20年、ご成約となったお客様は400組以上!

2級FP技能士(ファイナンシャルプランナー)宅地建物取引士・相続診断士の資格・経験・知識を武器に満足のいくご売却をサポートします。

【もしも満足できなかった場合は?】

通常の販売期間は3か月(更新可能)となりますが、販売活動にご満足いただけない場合は1週間でも、1か月でも途中解除可能です。

全力で販売活動をいたしますが、万が一成約に至らなかった場合、費用は一切かかりません。

【査定依頼・ご売却依頼の際は】

下記よりお気軽にお問合せください。

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(担当 ツノダ)


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更新日時 : 2021年01月01日 | この記事へのリンク : 

住宅ローン減税!賢いマンションの選び方・ローンの組み方!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は住宅ローン減税について、全く知らない方でもわかるようにざっくりご説明いたします。ですので、詳しく知りたいという方は税務署とか税理士にご確認ください。

これからマンションを買おうとしている方や、購入していてこれからローンを組むという方向けとなります。

最後にどのような物件をどのように買うのがいいのか!ということもご説明しますので最後までご覧になってください。

正式名称は住宅借入金等特別控除でして、住宅ローン控除と呼ばれたりもします。


※動画もぜひご覧ください

更新日時 : 2020年04月07日 | この記事へのリンク : 

まだ億ションは 売れている!!でも今後は厳しいかも!!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は「まだ億ションは 売れている!!でも今後は厳しいかも!!」というテーマでお届けしたいと思います。

これは決して今後も億ションが売れ続けるという訳ではなく、あくまでも2020年3月の状況ですのでご了承ください。

※ぜひ動画もご覧ください

本日はこのような流れでご説明しようと思います。

まずは、

1.コロナショックにより世間で言われていること

これはデータに基づくというより、不動産業者間に会話、ツイッター、ニュースなどで世間一般に言われていることです。

2.実際のマンション成約件数

次に実際のところはどうなっているのか検証しました。これは客観的なデータに基づきますので、変えようのない事実です。

3.今後どのような行動をとるべきか?

不動産を所有している方はどのようにすればいいかの?売った方がいいのか?についてご説明します。

世間でいわれていること

もちろん、自粛が長引くかどうか、株価がまだまだ下がるかとか、いろいろな要素で変わってくるのですが、

ホテル・店舗・高額帯のマンションがコロナショックの影響が比較的大きいと言われています。

ホテル・店舗は自粛の影響、高額帯のマンションは株安の影響です。どのくらい影響があるかは別として、これについて異論があるという方はあまりいないかと思います。

逆に郊外・ファミリータイプのマンションは実需があるため、影響が比較的小さいといわれています。

スライド4

そこで、実際の成約件数(売れ行き)を調べてみました。

実際の成約件数

調べたエリアは都心(港区・千代田区・中央区)と城東(江東区・墨田区・江戸川区)で、都心に限っては1億円以上の成約とそれ以下で分けています。※50平米以上のファミリータイプ・平成築以降

都心エリアにはミッドタウンや六本木ヒルズ・東京駅、オリンピック選手村があったりして、東京でも最も単価が高いエリア。

そして、城東エリアは一部豊洲などタワーマンションがあるのですが、普通のサラリーマン家庭が住むエリアです。

結果はこちらの通りです。

赤のグラフが都心の1億円超の成約なのですが、意外なことにあまり変わっていないような印象です。※事実にのみ基づいています。

スライド5

※データはレインズより調べています。

黄色が城東エリアの成約なのですが、10月が大きく落ち込んでいて消費税の影響を受けたものと思われます。このエリアは公立小学校比率が高いので年度末に成約が増えるのですが、2月は増えて、3月は盛り上がりに欠けています。

青は都心の1億円以下の成約です。同じように10月は消費税の影響を受けているのですが、城東エリアと違って、子供がいなかったり、私立だったりすることが多いので年度末の影響は少ないです。

余談なのですが、ほとんどの中古マンションは非課税ですので、消費税があがっても価格は変わりません。

※仲介手数料等の諸費用は消費税課税となります。

※法人など消費税課税業者が売主の場合は建物価格に消費税がかかります。

※土地についてはそもそも非課税です。

今後どのような行動をとるべきか

今売って、安くなってから買い直すのはどうですか?

というご相談を受けましたが、個人的にはむやみに動くべきではないと思っています。

まず、マンション売却時には物件価格の3%の仲介手数料がかかります。そして、仮に利益が出ていれば、利益に対して譲渡所得税・住民税などの税金がかかってきます。

そして、買い直すときは3%の仲介手数料など諸費用で7%くらいかかります。そのほか、家具代・カーテン代・引っ越し代など様々な費用がかかります。

ということは、売って、買うだけで最低10%、他もろもろ考えると15%くらいの費用がかかります。単純に10%〜15%くらい安く買えてもプラマイゼロでしかありません。

それどころか、賃貸に住むことになりますので、3年とかだったら相当な額になります。

賃料15万円として、年間180万円、3年で540万円です。礼金、更新料をいれたらもっとですよね。

マンションが25%以上下がるとまで予想する方であれば別かもしれませんが、20%くらいの値下がりであれば経費倒れしてしまうと思います。

1億を超えるものだと、25%以上下がってしまう可能性もゼロではないかと思いますので、多少は検討してもいいかも知れません。

あとは、独身で実家に戻れる方とか、家賃5万のところでも問題ない方とか、ミニマリストで家具が不要の方だったら経費も少なくなるので状況は変わってくるかもしれません。

最後に一番大事なことは、住宅は生活の基盤ですので、損得というより満足度が高ければ無理して動かなくても、それでいいのではないかと思っています。

以上です。

最後までご覧になっていただきありがとうございます。

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更新日時 : 2020年04月05日 | この記事へのリンク : 

豊洲のタワマン!コロナの影響は?

こんにちは!

中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は「豊洲のタワマン、コロナの影響は?」というテーマ

でお話をしたいと思います!

※動画もぜひご覧ください

先日、首都圏中古マンションの成約数が3分の2くらいになっているということをご説明しましたが、本日は個別具体的なマンションでどうなっているのかという観点で検証しました。

※首都圏全体のマクロな視点についてはこちらをご覧ください。

選んだ中古マンションは

スライド2

豊洲3丁目の代表的なタワーである下記タワーです。

・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン    平成21年 2月築

・ザ・豊洲タワー           平成20年10月築

・シティタワーズ豊洲ザ・シンボル   平成21年12月築

豊洲駅から5分くらいで、近くにはららぽーとがあったり、スーパービバホームというホームセンターがあったり、公園があったり住みやすい場所です。

スライド3

選んだ理由は

3物件合わせて、2700戸を超えるので、データが集めやすいということです。

あと、豊洲タワーが坪10万円くらい高いかもということはありますが、価格相場が近いです。

最後に築年数が古いとリフォームの有無で大幅に価格が変わるので、そこそこ新しい物件ではないとという理由です。

スライド4

実際に成約しているデータを調べてみました。

取引数は7件と3月で盛り上がる時期ということを考えると、少ないかもしれません。

コロナショック前は令和元年9月〜令和2年1月までの5か月間で平均9件となっています。

※豊洲6丁目のスカイズやベイズを調べてみたところ、5か月間で平均4件の成約だったのが、3月に7件と増えていたので、これについてはもう少し長期間で検証していく必要があると思っています。

スライド5

続いて成約単価について

今回はこの成約単価の方が重要です。

コロナショック前が坪310万円前後、直近の3月も310万円前後です。当然同じ部屋ではないので単純比較はできませんが全く下がっていない印象です。

同様に豊洲6丁目のスカイズ・ベイズも坪320万円〜330万円で全く下がっていないようです。

すぐに価格が下がることはないかもしれませんが、全く下がっていないというのはけっこう予想外でした。

スライド6

今度は完全に別の視点で、過去を振り返ってみます。

金利は下がっているということです。

マンション価格はリーマンショック後に約20%上昇したのですが、同時に金利もけっこう低くなってきています。

具体的にはフラット35は3%前後から1%前後に!

メガバンクの変動金利は1%前後→0.5%前後に!

スライド7

金利が下がるということは、同じだけ住宅ローンを組んでも返済額は下がります。

言い換えると、住宅ローン額が増えても毎月返済は変わらないということで、価格を上昇させる効果があります。

【例えば】

35年返済 毎月150,000円のローン返済とすると、

金利1%だと5315万円借りることができますが、

金利0.5%だと465万円(9%)多い5780万円借りることができます。ほぼ1割多く借りることができる計算です。

フラット35だと2%金利が違うので影響はより大きくなります。

スライド8

なぜこんなことをご説明したかというと、比較的安い返済で買えてしまうということです。

仮に、70平米のお部屋があるとして、

借りると、約28〜30万円

買うと、約6000〜6500万円

全額住宅ローンを組むとして、管理費等のランニングコスト込で

毎月21.3〜22.6万円

※35年返済・金利0.5%

※管理費・修繕積立金月額40,000円

※固定資産税等   月換算17,000円

私の仮説※あくまでも個人の見解です。

借りる場合に比べて、買った方が毎月の返済が安くなるので、極端には下がらない。

但し、金利が上がったり、賃料が下がった場合は影響を受ける。

↓↓

コロナショックが長引けば金利が上がるかも。

港区とか都心部の外国人が多いエリアは賃料が下がりそう。

結果は数カ月とか、1年2年たってからわかってくるものですので、定期的にウォッチして最新の情報をお届けしたいと思います。

本日は以上です。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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更新日時 : 2020年04月04日 | この記事へのリンク : 

変動金利はコロナショックでも変わらないと予想!でも 新規で借りる方は?

変動金利とは?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は「変動金利はコロナショックでも変わらないと予想!でも
新規で借りる方は?
」というテーマでお話をしたいと思います。
※あくまでも個人の見解です。

※動画でもご覧いただけます。

マンションを買うとき、ほとんどの方が住宅ローンを組みますが、
その時のローンの組み方として、変動金利とフラット35のような
全期間固定金利があります。他にも全期間のうち一定期間だけ固定
にするという5年固定、10年固定などもあります。

イオン銀行ホームページより

【変動vs固定】住宅ローン金利は変動金利と固定金利どっちがいいの?|タマルWeb暮らしに役立つお金の知恵をご紹介!www.aeonbank.co.jp

本日はこの中で変動金利のお話です。

変動金利といっても毎日金利が変動するわけではありません。
原則半年ごとに金利を見直します。必ずではないのですが毎
年4月と10月が変わるタイミングになっています。

デメリットとしては、金利が上がってしまうかもしれないと
いうリスクがあることです。※金利は変わるが実際の返済額
は5年間変わりません。また、5年後に返済額が変わる際も
返済額は1.25倍が上限となります。

メリットは固定金利と比べて金利が低いことです。現状、中
古マンションを購入する場合、全期間固定金利のフラット3
5は1.3%ですが、変動金利は最優遇で0.47%です。
(2020年4月りそな銀行)

※フラット35 21年以上 団信あり 借入90%以下 
(フラット355S適用の場合は当初5年間 1.05%)

※変動金利 最優遇の場合 団信あり

この金利の差は固定金利という安心を買うための保険料とも
いえます。あらかじめ多めの額を払うことにより、金利が変
わらないという安心を買っているということになります。 

変動金利の決まり方

それでは、変動金利はどのように決まるのかというと、短期
プライムレート(現状1.475%)が基準
になっていまし
て、その短期プライムレートは無担保コール翌日物金利(マ
イナス0.02%くらい)に連動
しています。

短期プライムレートというのは金融機関が優良企業に対して
1年未満の短期で融資するときの金利です。金融機関が独自
に決まるので、一律ではないのですが、ほぼ横並びです。

この短期プライムレートは現在1.475%で2009年1
月から11年以上全く変わっていません。

もっというと、サブプライム問題の時期に2007年3月に
1.875%になったことはあるのですが、約25年間1.
375%から1.875%の間でしか変動していません。

そして、無担保コール翌日物金利は金融機関同士で短期資金
をやり取りする際の金利です。読んで字のごとく無担保で、
1日満期となります。

この無担保コール翌日物金利は日銀が金利誘導していまして
、日銀の金融緩和が続く以上は上昇しないかと思います。現
在マイナス0.06〜マイナス0.02%くらいで推移して
いるのですが、こちらもここ25年間0.5%を超えない範
囲で推移しています。

ウィキペディアより

変動金利の過去の推移

住宅ローンの変動金利も2009年1月から11年以上2.
475%で変わっていません。
※実際は最優遇の場合0.4
7%となります。

同じく2007年に0.4%高い2.875%になったこと
があるものの、20年以上、2.375%〜2.875%の
間で推移しています。

変動金利推移

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等):長期固定金利住宅ローン 【フラット35】www.flat35.com

結果だけを考えれば、変動金利で借りてもあまり変動して
いないということになります。

今後も変動金利は変わらないのか?

日銀が金融緩和を方向転換し、無担保コール翌日物金利が
大幅に変わらない以上、変動金利は変わらないと考えられ
ます。ですので現在、変動金利で借りている方はよほどの
ことがない限りは変わらないと考えてもいいのかなと思い
ます。※あくまでも個人の見解です

これからローンを借りる方は?

表面上の変動金利自体は変わらないのですが、これから新
規に借りる場合は少し注意が必要です。

コロナショックで景気が悪くなり、リストラとか、給与カ
ットが進むと、延滞率が増えてくる可能性もあります。そ
うなると審査が厳しくなります。

例えば自己資金なしで良かったものが、1割とか2割とか
入れてください
とか。これまでは最優遇金利で借りられた
ものが、優遇が少なくなってしまったりとか(実質金利が
高くなるということです)。リーマンショック後は実際に
審査が厳しくなりました。

これからマンションを買うにあたって

価格は景気悪化によって下がるかもしれません。ただ、新
規でマンションを買う方については金利が高くなったり、
頭金などを入れるように言われる可能性があります。

そのバランスでどちらが有利か考えて判断することが重要
となってきます。ただ、そうは言っても先のことはわから
ないので、そこが難しいところなのですが、

マンションはほしい時が買い時とも言われていますので、
総合的に考えて動きましょう。

以上です。

最後までご覧になっていただきありがとうございます。

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更新日時 : 2020年04月03日 | この記事へのリンク : 

4月フラット35金利(0.06%上昇しました)

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

コロナショックでフラット35の金利が上がる

可能性が高いということについてご説明したいと思います。

まず先に4月の金利フラット35金利の決まり方について説明します。

フラット35の4月金利発表!

【借入期間21年以上】

フラット35 1.30%(団信つき)※団信に加入しない場合はー0.2%

フラット35S1.05%(団信つき)※中古マンションの場合は当初5年間金利優遇※団信に加入しない場合はー0.2%

3月と比べて、+0.06%となりました。

フラット35S4月

フラット35S3月

なぜ金利が上がったかというと

フラット35金利の元となる機構債の金利が上がったからなんです。

こちらが機構債の発行実績でして、一番右の第155回機構債が2020年4月金利の元になっています。

条件決定日2020年3月18日 発行日2020年3月26日

表面利率 0.36%(ローンチスプレッド 0.34%)

ちなみに1か月前の第154回機構債は表面利率0.30%となっています。

この0.06%の差がそのままフラット35の金利差になっているのです。

債権

この機構債の表面利率は10年物国債金利+ローンチスプレッド(0.34%)となっています。恐らく条件決定日の直前の金利になるかと思うのですが、

10年物国債金利は3月中旬0.02%前後、2月中旬-0.04%となります。

ローンチスプレッドは0.34%で変わらずとなります。

要するに10年物の国債金利が上がると、フラット35の金利も上がるということになっています。

そして実際のフラット35金利と機構債表面金利との差額が経費となってきます。

フラット35金利の決まり方は

10年物国債金利+ローンチスプレッド+機構の経費=フラット35の金利となります。

国債金利は上がらないと予想!

コロナショックで仮に景気が悪くなるとどうなるかということですが、日本の国債金利はそこまで大きな変動はないと予想しています。もちろん海外投資家が日本国債を売ってドルに換えれば債権価格は下がり金利は上昇するということになります。ただ日銀の金融緩和は続いており、コロナショックで金融緩和は続きそうです。もちろん、日本がデフォルトするかもしれないということになれば国債金利は大幅に上昇するのですが現状考えにくいです。まあそれでも0.3%とかは変動する可能性もありますが・・・

ローンチスプレッドは上がるかも!

ただちょっと怖いのはローンチスプレッドです。機関投資家機の立場として当然同じ金利なら機構債より日本国債を買います。その差額としてローンチスプレッドが存在します。現状0.34%ですがリーマンショック後の2009年1月は1.05%まで上がりました。信用不安になると、国債金利は上がらなくてもローンチスプレッドは上がるということです。

機構の経費は景気に左右されないと思うのですが、仮にローンチスプレッドがリーマンショック並みに大きくなると国債金利と合わせて1%くらい上がる可能性は十分あります。そうするとフラット35の金利は1%上がってきます。※あくまでも個人の見解です。

仮に1%金利が上がると・・・

仮に1%から2%に金利が上がると

毎月のご返済額は

約113,000円から約132,500円と約19,500円上がります。

毎月ほぼ2万円違いますね。

総返済額は約4743万円から約5565万円となんと約822万円変わってきます。

※35年返済・4000万円借りた場合

けっこう大きいですね。金利はどうなるかわかりませんが住宅を購入する場合は価格だけではなく、金利も重要ですので慎重に検討しましょう。

尚、変動金利は短期金利+経費となりますので、当面変わらないと予想しています。

本日は以上です。

最後までご覧になっていただきありがとうございます。

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フラット35の制度変更(令和2年4月申し込み分から)

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日はフラット35の制度変更

についてわかりやすく解説したいと思います。

関係ある方には非常に重要なことなので、もしよろしければ最後までご覧ください。

この変更は2020年1月1日にフラット35のホームページで発表されていまして、2020年4月1日以後の借入申込み受付分から適用となります。

ですので、すでに申込をいている方は影響を受けませんのでご安心ください。

※詳しくはこちら

【フラット35】2020年4月の主な制度変更事項のお知らせ:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】www.flat35.com

※動画もぜひご覧ください。

何が変わるのかというと、3点です。

1.総返済負担率の算定に含める借入金の対象を一部見直します

(1)賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を年間合計返済額の対象に追加

(2)売却予定の住宅に係る住宅ローンの取扱いの見直し

2.資金使途がセカンドハウスの取得の場合の取扱いを一部見直します

3.【フラット35】借換融資の借入期間を一部見直します

これからご説明いたします。

まずは、1.(1)賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を年間合計返済額の対象に追加についてです。

融資する場合は返済比率という審査基準があります。例えば、年間返済額は年収の35%までとかです。

年収500万円であれば、年間返済額175万円となります。

例えば金利1%、返済期間35年だと、毎月返済額145,659円(ボーナス返済なし)となり、5160万円まで借りられるという計算になります。※審査により非承認の場合もあります。

従来は賃貸中の住宅を所有していて、その住宅の借入額があっても賃料が入っていれば(入る予定があれば)その返済は年間返済額に含みませんでした。

今回の変更内容はこの返済比率について、現在賃貸予定や賃貸中の住宅に係る借入金の返済を含めるというものです。

例外として一棟アパートとか一棟マンションとか投資用のローンを組んでいる場合は従来通り、返済比率にはいれないそうです。

この変更は融資を厳しくすることで居住用住宅ローンで借りている方が金融機関に無断で貸してしまって投資用マンションにしているという問題を減らすためと思われます。

続いて1.(2)売却予定の住宅に係る住宅ローンの取扱いの見直し

お買い換えの方が対象となります。現在お住まいの住宅を売却するときは、その住宅ローンを返済比率に含まないという現行制度ですが、売却額が安くなってしまい、売ってもローンが残ってしまう(手持ち金でも返済しきれない)場合、返済比率に入れるそうです。

ローンが残ってしまうということは売るに売れないということで、貸さざるを得ないということになります。

この変更も居住用住宅ローンで借りて貸してしまうという問題を減らすためと思われます。

2.資金使途がセカンドハウスの取得の場合の取扱いを一部見直します

従来は自宅でフラット35で融資を受けて、セカンドハウスでもフラット35の融資を受けるということができました。ただ、今後は片方となり、2か所で借りることはできなくなりました。

これも、セカンドハウスで借りて、勝手に貸してしまう方が多かったからと思われます。セカンドハウスはあくまでも、居住用で貸していいものではありません。

例えば都心に住んでいて、週末房総半島で過ごすとか、そういう場合も両方は借りられなくなってしまうので、この変更は少し残念な変更かと思います。

3.【フラット35】借換融資の借入期間を一部見直します

フラット35の借入期間の下限は15年です。(満60才以上の場合は10年)もちろん、繰り上げ返済とか売却で結果的に15年以内になるのは問題ありませんし、むしろ多くいらっしゃると思います。

これまで、35年ローンで20年以上ローンを払った方が借り換えしようとしても、ローン期間が残り15年未満になっているので借り換えできませんでした。今後は借り換えに関しては15年未満でも借り換えができるようになりました。

借り換えではなく、新規で借りる方に関係のない変更となります。

マンション価格に対する影響は?

全くないことは無いが、ゼロに等しいくらいかと推測します。
※あくまでも個人の見解です。

銀行や信金など民間の金融機関で借りれない方が、フラット35で借りるというのはよくあるケースです。そして、この傾向は今後も続くと思います。

一方で今回の制度改正では無断で貸すということに対して厳格に対応していくという側面があるかと思います。

普通にローンを借りたいという方も一部借りられなくなってしまうので、ほんの少し購入者が減ってしまうという弊害はあるが、価格が変動するまでの要素ではないのかなと思っています。

本日は以上です。
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コロナ自粛!こんな時期にマンション売れるの?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

コロナ大変ですね。それでも日本は他国に比べて医療崩壊していないだけ平穏ですけど・・・。

昨日の小池都知事の緊急記者会見、若者はカラオケ、ライブハウス、中高年についてはバーやキャバクラを自粛しろとのことでしたね。できれば補償もセットにしていただきたいですけどね。

本日は「コロナ自粛!こんな時期にマンション売れるの?」というテーマでお届けしたいと思います。

※動画もぜひご覧ください。

江東区はどうなの?

まず調べてみたのは2月中旬〜3月下旬までの週末(祝日を含む)の成約数です。レインズという不動産業者のみ見れるサイトでして、すべての成約が登録される訳ではないのですが比較はできると思います。

まず調べたエリアは当社の営業エリアである東京都江東区です。

※50平米以上・平成元年築以降の中古マンション

豊洲・東雲・有明などの湾岸エリアと

東陽町・門前仲町・住吉・大島・南砂などの湾岸以外のエリアに分けています。

知らない方もいらっしゃると思いますのでご説明いたします。

湾岸エリアは東京オリンピックの選手村に近く、ここ15年くらいで一気に開発が進んだエリアで、タワーマンションだったり、大規模マンションが多いエリアです。

一方、湾岸以外のエリアは近年開発が進んだりもしていますが、深川不動尊とかがあり、いわゆる江戸っ子、下町のイメージです。

2月2週目 15日(土)16日(日)

2月3週目 22日(土)23日(日)24日(祝)

2月4週目 29日(土)3月1日(日)

3月1週目 7日(土)8日(日)

3月2週目 14日(土)15日(日)

3月3週目 20日(祝)21日(土)22(日)

3月4週目 28日(土)29日(日)

画像1

結果はこの通りです。2月と比較し60%くらいでしょうか。エリアにより差はあまりないようです。

※2月2〜4週と3月2〜4週を比較しています。

ちなみに東京マラソンの中止は2月17日発表、一斉休校は2月27日発表、日経平均も2月21日時点で23,386円です。2月中はマンションへの影響はほとんどなかったと考えています。

皆様はどうお感じになられましたでしょうか。私としてはこれだけ自粛ムードが広がって、長引いたら世の中どうなっていくんだろうという風潮の中と考えると健闘しているのかなと感じました。

また、湾岸エリアのタワーマンションは6000万円前後と高額帯だったり、中国人比率が多かったりするので大幅に成約数が減っていて、湾岸エリア以外は大きな変動がないのかなと思っていましたが、両エリアで大差はないという結果になりました。

港区とか都心はどうなの?

続いて、東京都心は高額帯が多く、様子見が続いているのではないかと推測し、東京の中心部である港区・中央区そして、高級住宅街の世田谷区でも調べてみました。

画像2

2月と比較してだいたい65%くらいです。

江東区も都心部もデータが数十件となりますので、当然ばらつきはでてきますが、都心だから極端に成約が減っているということはなさそうです。

1都3県で調べてみた

続いて、1都3県とエリアを広げて検証。

画像3

東京都 2月比 72%

千葉県 2月比 72%

埼玉県 2月比 65%

神奈川県 2月比 68%

やや意外な結果となりました。都心だけ大幅に減っているという予想をしましたが、都心も郊外もほぼ変わらないデータとなっていまして、65〜70%前後です。

リーマンショックの時は金融危機からのスタートだったので都心は大打撃を受けて投資家が動かなくなり大幅に価格が下落した一方、郊外は家賃は変わらないという実需中心になるのでほぼ売れ行きが変わらないという状況でした。

今回は外出自粛という実体経済からスタートしているので、都心も郊外も同じように成約数が減っているという結果になりました。

結論

都心も郊外もエリア関係なく、成約数は70%くらいと減っています。ちまたでいわれているような、都心や湾岸だけ成約数が減少ということはなさそうです。

価格は?

価格については、すみません。まだデータ集計ができておりません。4月10日すぎに3月の市況データが発表されますので、その頃お伝えします。

感覚的には変わっていません。そうはいっても全く変動ゼロではなく、少しだけですが価格を改定したものから成約になっている印象があったり、少し値下げして成約になっている印象がありますので、5000万円だとすれば100万円から150万円くらい下がっているかもしれません。そうすると2〜3%ということになります。

数か月後どうなっているかは未知数でして、自粛が数か月続いたり、輸入輸出が滞ったり、日経平均が大幅に下がれば当然、実体経済にも影響がでて不動産価格に影響がでると思います。

逆に短期間で終息したり、政府の経済対策がうまくいったりして、実体経済への影響を最低限に抑えられれば、そんなに下がらないということになってきます。

本日は以上です。

最後までご覧になっていただきありがとうございます。

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更新日時 : 2020年03月31日 | この記事へのリンク : 

不動産投資における書類改ざん・過剰融資問題(アルヒ・アプラス)

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。ご覧になっていただき、ありがとうございます。

本日は「書類改ざんし過剰融資!アルヒとアプラス関連」というテーマでお届けしたいと思います。

※動画でもご覧いただけます。







どういうことか簡単に要約すると、

悪い不動産業者が無知なエンドユーザーに投資用不動産を高値で売り付けたという話なのですが、本来は買えないような年収の方にローンを組ませていたようなんです。

そのローンの組ませ方というのが、年収とかの書類の改ざんでして、これはアルヒも完全に関わっていて、アプラスも黙認していたようです。

※東京新聞より

東京新聞

アルヒというのは、フラット35の窓口で急成長している会社で、直接融資するのではなく、融資の窓口となって書類の取次ぎを行い、手数料をもらうというフィービジネスでです。

アプラスというのは新生銀行系列でして、実際に審査し、融資をする信販会社です。


【東洋経済の記事です】

アプラス、投資用不動産に「ずさん融資」の実態 | 建設・資材住宅ローン融資会社アルヒが提供する「アプラス投資用マンションローン」において、融資を担当するアプラスが本来の融資手続きからtoyokeizai.net

そもそも、アルヒとアプラスは連携して、「ARUHI提携型サポートクレジット」という融資も行っていたそうです。

通常、ローンというのは担保評価までが原則なのですが、このローンは担保評価を超えても融資できますというもの。

ただし、担保評価を超えた分の金利は5.8%!!!

すごい金利ですね。通常1〜2%で、今時3%超える金利なんてなかなか見ないですよね。

これで借りる方も借りる方ですが、高値で買って、高い金利で借りたら、そりゃ返済厳しいですよね。

書類を改ざんし、高く売り付けた不動産会社やこのアルヒ・アプラスといった金融機関の責任は重い。

ここで問題なのは、偽造して高く売りつけた不動産会社って、わかりませんが、計画倒産させちゃうケースが多いらしいんですよね。

で、また代表者を変えて、新しい会社をつくるみたいな。

だから不動産会社って信用されないんですよね。

詳しい仕組みはわかりませんが、代表者・担当者に宅建業の免許を停止するとか、偽造した人のリストを作るとか、それ相応の罰則がないとこういう問題ってなくならないかと思います。

するが銀行・TATERUなど同様の問題がありましたが、不正にお金を奪い取るという意味では、本当に振り込め詐欺と変わらないレベルの悪事だと個人的には思いますので、二度と起こらないようにしてほしいですね。

かといって、エンドユーザーが悪くないかというと、簡単に儲けられるなんてことはないのですから、自己責任である程度は責任があるのではないかと思っています。

このようなことを防ぐには下記4点が重要だと思っています。

・グループに入る

大家さんの会とか、FACEBOOKでもオンラインサロンでもいろいろつながる方法はあるかと思います。かつ複数のグループに参加して、相談できる方がいれば、ちょっとおかしいとか意見もいただけたのではないかと思います。

・本を読む

簡単に儲かる方法なんてなかなかないと思います。不動産投資で勝負していくには勉強も大切です。しっかり本を読んだり、YOUTUBEを見たりでもいいかもしれません。情報収集はしっかりしましょう。

・自己資金を貯める

そもそもなんですが、自己資金って2割か3割くらいはあった方がいいと思います。貯められる方であれば、多少キャッシュフローがマイナスでも給料から補填できるし、売る時もマイナスにはなりにくいかと思います。

・自分で物件を探す

不動産会社としてはいい物件があったときって、現金の方とか、リピーターとか、融資がすぐでる方とか、属性がいい方にまず紹介すると思います。そして、少なくも改ざんが必要な方に真っ先に提案することはありえないと思います。普通の方は原則としては、自分でネットで探した方がいい物件にめぐりあえる可能が高いかと思っています。

買ってしまった場合は・・・

すみません。私は不動産仲介専門でして、専門外です。

まずは一人で悩まず、仲間を見つけましょう。ツイッターとかでも恐らく同じような被害者同士でつながれると思います。

そして、信頼できる弁護士を探して相談しましょう。

するが銀行の事件でも物件を手放せば、ローンがなくなるという話もでてきているようです。


【朝日新聞の記事です】

シェアハウス融資の借金帳消し 不正のスルガ銀が応じる:朝日新聞デジタル スルガ銀行は25日、シェアハウス融資で不正が多発した問題で、融資を受けた約250人に対し、物件を手放すと同時に残債をゼロwww.asahi.com

流れとしては、消費者を守るという世論になってきています。

認められるかどうかわかりませんが、それまでは、極力満室になるよう努力したり、マイナス分を給料で何とか補填できるよう頑張っていただければと思っています。

最後に投資は自己責任です。正しい情報を得て、まっとうに勝負していきましょう。

本日は以上です。

最後までご覧になっていただきありがとうございます。

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更新日時 : 2020年03月30日 | この記事へのリンク : 




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